ביטול שכירות דירה בספק טענת מום

בעניין תביעת ביטול שכירות מחמת מום בגין טענת עובש:

בדו"ד שבין התובעת והנתבעים, הם קיבלו על עצמם את שיפסוק בית הדין.

תקציר העובדות ועיקרי הטענות כדלהלן:

השוכרים שכרו את דירתה של התובעת בהר נוף ירושלים לשנת 2015. לאחר שבשנה הראשונה לשכירות לטענת השוכרים נכנסו מים לחדר השינה שבדירה בתחילת החורף ונוצר גם עובש בקירות, הביאה התובעת בעל מקצוע שעשה איטום פנימי בדירה. השוכרים שבו ושכרו את הדירה לשנה נוספת, שנת 2016, ולטענתם שוב הופיע עובש בקירות רק ללא מים.

במהלך השנה השנייה לשכירות, בסוף החורף תשע"ו נענתה המשכירה לבקשת השוכרים בדבר עזיבת המושכר בתאריך מוקדם יותר - באוגוסט - אך התנתה זאת בכך שהשוכרים ישיגו שוכר חלופי מתאים. בגלל חילוקי דעות הנוגעות לשוכר החלופי שהציעו השוכרים לא הושכרה לו הדירה. השוכרים עזבו על דעת עצמם באמצע ספטמבר 2016 בלי לידע את המשכירה ובלי להחזיר את המפתח למרות ששילמו את השכירות של כל חודש ספטמבר בסך 4100 ש"ח. וטענה שלא ידעה מעזיבתם עד מוצאי יוה"כ, וגם הם לא טענו אחרת.

להשלמת חוזה השכירות נותרו חודשיים: אוקטובר ונובמבר 2106.

המשכירה תובעת חודשיים שכירות, וכן חודש נוסף שבו היתה צריכה לעשות תיקונים ולא יכלה להשכיר את הדירה. כמו כן היא תובעת את עלות התיקונים שלדעתה היתה צריכה לעשות בדירה.

לדברי השוכרים, העובש בדירה חזר והפך לבלתי נסבל ולכן החליטו לעזוב את הדירה. לדבריהם הם ניסו ליידע את המשכירה אך היא לא נענתה לבקשתם לבוא לראות זאת ולא הסכימה איתם. לדבריהם, המשכירה לא נכנסה לחדר השינה לראות שאין עובש.

לעומתם, המשכירה – התובעת – טוענת שברור לה שלא היה עובש לאחר התיקון והאיטום שנעשה וכמו כן טענה שנכנסה לדירה מיד לאחר שהשוכרים עזבו ולא מצאה כל סימן לעובש.

השוכרים מצידם לא פנו לבית הדין בתביעה על כך בסוף החורף ולא הראו לבית הדין מעולם את העובש שטוענים עליו כעת כאשר התמונה שהציגו לביה"ד היתה מהחורף של השנה שעברה טרם התיקון.

הדיינים הלכו לראות את הדירה (לאחר שהמשכירה צבעה את הדירה) ולא מצאו שום זכר לעובש, וגם לא כניסת מים למרות שבזמן הבדיקה כבר ירדו גשמים רבים.

לגבי התיקונים, טענו הדיירים שכך קיבלו את הדירה, ולא היו במצב שהדירה אינה ראויה לכן לא התלוננו על כך, ולכן חתמו שקבלוה ראויה, והמשכירה לא יכלה להוכיח שלא כדבריהם.

נמצא, שהצדדים חלוקים בשאלה העובדתית האם היה עובש בשנה השנייה של השכירות. ובעקבות כך נחלקו האם השוכרים היו רשאים לעזוב את הדירה בחודש אוגוסט באמצע חוזה השכירות ולא לשלם על החודשים הנותרים.

השאלות הטעונות בירור:

1.      על מי מוטל להוכיח שהיה מום.

2.      האם הסכמת המשכיר להכניס דייר חילופי מהווה מחילה מצדו על גמר השכירות.

3.      אם נאמר שהסכמת המשכיר אינה ראיה למחילה, האם המשך הדיורים מצד השוכר מהווה מחילה מצדו. או שחובת הראיה עוברת אליו.

להלן דעות דייני הרוב והמיעוט בעניינים הנ"ל:

דעת רוב הדיינים:

האם על השוכר להביא ראיה מפני שהוא נגד חזקת הגוף

מחד גיסא השוכר מוחזק בממון ומאידך המשכיר יש לו שטר חוב.

והנה אם היה ספק מום במקח רגיל על הלוקח לברר כדאיתא בחו"מ סימן רכד ובלי זה אף מוציאים ממנו ממון. והוא מטעם חזקת הגוף כדאיתא התם. אמנם בנידוננו שהיתה ריעותא מכבר אלא שתוקנה ויש ספק אם התיקון הועיל סברא גדולה שאין כאן חזקת הגוף. ויש לעיין האם כיון שהשוכר האמין למשכיר בעניין זה אולי הדרא ליה חזקת הגוף או חובת הראיה על השוכר, וצ"ע בעניין זה.

דעת דיין המיעוט: לענ"ד אין זה נקרא שהאמין לבעה"ב, שהרי גם הבעה"ב אינו יודע אלא סומך על המתקן, ולמי שהתנסה בענייני רטיבות, יודע שגם המתקן לא יכול להיות בטוח שהתיקון יועיל, אלא שפעמים כדאי לנסות בתיקון קל, ואם לא יועיל, יעשו תיקון אחר. וממילא אין כאן כל נאמנות.

אך באמת יש חילוק גדול מהא דסימן רכד. דהתם מיירי שהלוקח טוען שמא משום הכי מעמידים על חזקת הגוף שהמקח היה שלם. אבל אם טוען הלוקח ברי שהיה מום אין ללמוד משם כלל שמוציאים ממנו ממון.

האם יש לחייב השוכר מטעם קרקע בחזקת בעליה עומדת

והיה נראה לומר עוד ע"פ דברי הר"ן בסוגיא דהמשכיר בית לחבירו י"ב דינרים לשנה דינר לחודש שהדין הוא שהשוכר חייב לשלם על החודש הנוסף לפני שגר בדירה מפני שבחזקת בעלים עומדת. והקשה הר"ן מדוע לא נימא שהמעות בחזקת השוכר, ותירץ משום שבודאי חייב י"ב זהובים והספק הוא רק לעניין כמה חודשי שכירות חייב המשכיר לתת לו, ומכיוון שהבית בחזקת המשכיר אינו חייב לתת לו יותר מי"ב חודשים. ויש לומר שאף הכא השוכר ודאי נתחייב בכל השנה ויש ספק אם המשכיר צריך לשלם לו עבור תיקון המום.

דעת דיין המיעוט: המציאות היא שאם לא מתקנים בקיץ, קשה מאד לתקן בחורף, וכיון שאם היה יודע שיש מום, לא היה חותם על החוזה, חתימה בטעות אינה מחייבת כלל.

תגובת דייני הרוב: לעניין זה ראה בחידושי הגרש"ש שהקשה שגם במשכיר יב לשנה דינר לחודש נימא שהיה קציצה בטעות וכתב שמכיון שהמשכיר מעכב עליו בדין מלהשתמש בחודש הי"ג בלי לשלם כיון שלא הוכרע הספק לכן לא מיקרי חתימה בטעות וא"כ ה"ה כאן.

אך באמת הכא שאני, שיש ספק בעיקר החיוב אם חייב השוכר על כל החודשים שבהם היה מום וה"ז כאומר שלא היה לבעה"ב פירות בזמן המום שלא היה ראוי להשכיר וממילא לא שייך להעמיד בחזקת המשכיר בעניין זה. דומיא דמה שכתב הש"ך בסימן שיב ס"ק י"ד[1]. ועוד כתב שם שאם טוען השוכר ברי אינו חייב לשלם וא"כ הוא הדין הכא שטוען ברי אינו חייב השוכר.

אכן יש לומר שאינו דומה, כי כאן ודאי אכל פירות השכירות, אלא שטוען שלא היו שווים כל כך, בגלל העובש בקיר, לכן יש לומר שגם טענת ברי שלו לא תועיל, ויש לדמות זאת לדין המבואר שם בש"ך בהמשך[2].

האם על השוכר להביא ראיה מטעם קניין הברור

עוד יש לדון מטעם קנין הברור למול ספק ביטול. וכדברי הט"ז בחו"מ סימן קצ. שלא מבטלים קניין ברור ע"י ספק. ומקור דבריו בתשובת הרשב"א סימן תתקעב הביאו הנתיבות שם סק"ט. ועי' ב"י בסימן כט אם היה ספק אם היה תנאי שעל ידו ניתן לבטל את המקח.

ויש לברר דברי הרשב"א שהם מקור דברי הנתיבות אם כוונתו גם לעניין להוציא ממון או רק להחזיק. ובט"ז שם משמע להדיא שהיינו רק לעניין להחזיק אבל לא מהני להוציא ממון ע"פ סברא זו.

וכך מוכח לכאורה מדברי הרשב"א בתשובה, אלא שתשובה זו אינה דומה לנידון דנן, כי שם היו תרי עדים כנגד תרי אם היה תנאי והוי ספק הברור, לכן ברור מהרשב"א שאינו יכול לתבוע ממון כגון שלא שילמו על כל המכירה.

אבל ישנה תשובה נוספת של הרשב"א (ח"ב סו"ס רכט ד"ה ועוד) הובאה בב"י בסימן מו סע' ל"ו ובנתה"מ שם ס"ק כ"ג בהרחבה, היא עוסקת כאשר התובע המוכר מעורר מעצמו הספק שהיה תנאי וקיימו, ועל כך אין לו ראיות, שם גם תפיסתו לא תועיל כנגד הקנין הברור, והוא נידון דנן, שאין שום ראיה שהיתה סיבה לביטול המקח אלא רק מדברי הקונה אנו חיים.

ואחר העיון מצאתי שנסתפקו בזה גדולי האחרונים והביא דבריהם האמרי בינה דיינים סימן מא. ולמסקנה העלה שאם היה זמן שהיה מכר גמור ורק שבאים לבטל בזה על המבטל להביא ראיה אפילו לעניין להוציא, מכיון שהמכר בוודאי חל לזמן מסוים. אבל אם בא לטעון שמעיקרא לא היה חלות מכר כלל בזה אין אומרים הכלל הנ"ל לעניין להוציא. (ודברי הט"ז שהובאו לעיל שאם הלוקח מוחזק אין מוציאים ממנו יש לומר ששם הנידון הוא על תחילת המכר ולכן אין מוציאים וכנ"ל, או משום שהיה ספק ברור לפנינו וכאמור למעלה).

וכפי מסקנה זו יש לומר בנידון דידן שלכאורה השכירות ודאי חלה במשך הזמן שעד לתקופת הגשמים וממילא יש לנו לומר שהכלל של הרשב"א נאמר הכא אף לעניין להוציא ממון.

דעת דיין המיעוט: חתימת החוזה הייתה באמצע החורף, ולא חלה כלל, ומה שהמשיך לדור, אינה מכשירה חוזה חלקי, וכמו שאבאר להלן.

תגובת דעת הרוב: זה דבר שלא ניתן להיאמר, הרי הוא חתם בתחילת החורף, כשיודע שייתכן עובש ובוודאי השכירות התחילה לחול וגם השוכר מודה בזה, אלא שבא בטענה שהיה בהמשך עובש יוצא דופן.

(ולכאורה היה נראה להביא ראיה שאין אומרים כלל זה לעניין להוציא מהא דהוצרכו בסימן רכד לבוא מטעם חזקת הגוף, ואם איתא תיפוק ליה שאין מבטלין קניין הברור מכח ספק. אך זה אינו, שיש לומר ששם הוא שמא ושמא ולכן צריך להגיע דווקא לטעם של חזקת הגוף שמועיל אף בשמא. אבל סברת הרשב"א שאין מבטלין קניין הברור י"ל שהוא דווקא אם טוען המוכר ברי. ועי'.)

מו"מ בסוגיא דפ"פ אם יש ראיה משם לעניין על מי מוטל להוכיח שיש מום בלוקח ובשוכר.

ובסוגיא דפ"פ כתובות ט. מבואר לכאורה בראשונים שמי שטוען שלא היה מום עליו הראיה ובלי זה אינו יכול להוציא ממון אף שיש לו שטר. שהקשו שם הר"ן והרמב"ן מדוע צריך לטעם שחזקה אין אדם טורח בסעודה ומפסידה תיפו"ל מטעם שעל בעל השטר להוכיח שהתמלאו תנאי השטר כדי להוציא. ואדרבה, האשה צריכה להוכיח שלא היתה זנות מכיון שבאה להוציא ע"י השטר כתובה.

אכן, עי' באחרונים (בית יעקב, מהרי"ט, ועוד) שנתקשו בזה מכיון שטענת זנות דומה לטענת פרעתי שאינו נאמן בלי ראיה כנגד השטר. ואדרבה השטר ברור ומי שרוצה לבטל עליו הראיה. ויש חילוק בין ביטול השטר בטענת פרעתי וכד' שאז על המבטל להביא ראיה לבין ביטול השטר מעיקרו שבזה על בעל השטר להביא ראיה. וכתב הבית יעקב שם שמדובר בכתב לה מן האירוסין שמעולם לא נתחייב כל זמן שלא נתברר שהיא בתולה, אבל בכתובה רגילה מן הנישואין שוודאי היה זמן שנתחייב על המבטל להביא ראיה.

וכן הוא מסקנת הנתיבות בסימן מו ס"ק כ"ג. שיש חילוק אם רוצה לבטל השטר מעיקרו שלעניין זה כתב הר"ן שעל בעל השטר להביא ראיה, לבין אם רוצה לבטל השטר מחמת טענה מחודשת שבזה על המבטל להביא ראיה. וה"ז ממש כעין דברי האמרי בינה בדברי הרשב"א שהובא לעיל.

והנה יש לחקור בכל טענת מום במקח, האם נחשב כאילו טוען שמעיקרא לא היה מקח כלל ולפי המבואר לא יצטרך להביא ראיה אלא על המקיים המקח להביא ראיה או שדומה לטענת ביטול ושלכן על המבטל יהיה מוטל להביא ראיה.

ויש לדון בזה לפי מה שחידשו האחרונים שמום אינו מבטל מעיקרו אלא הוא זכות ביטול ואכמ"ל.

ועי' באבי עזרי (הל' אישות פי"א הי"ד) שכתב בסברא פשוטה שבכל מקום שמוסכם המקח, רק הנידון שמא היה תנאי שיכול לבטלו, על הטוען לתנאי חובת הראיה. וכתב שמדברי הנתיבות שהבאנו לעיל לא משמע כן, וכן ציין לדברי החזו"א אבה"ז סימן צה שלא כדבריו. אך באמת נמצא דין זה מחזו"א (אבה"ע סי' ס"ז ד"ה ראשון) וביאור דבריו לענ"ד, דכיון שלרוב אין מומין וגם חזקה מכח רובא, לכן הטוען למום עליו הראיה.

וביאור דברי הרמב"ן לדעת החזו"א (שם סק"ז ד"ה בב"מ סו) ז"ל "שבתנאי קמן שהמקח גמור", ונראה כוונתו דרק בפ"פ שנמצא כעת ודאי, ואיכא ספק מתי ארע שומעים את טענתו בברי שלא התקיים המקח, ולא בשאר מום שספק אם היה כלל מום וכל שכן לא בטענת תנאי. 

ולכאורה שורש מחלוקת האחרונים היא בגדר טענת מום במקח אם הוא טענה שבאה לבטל מקח או שמעיקרא לא היה מקח כלל וכנ"ל.

ולפי זה, נראה לומר שכל זה שייך דווקא במקח גמור, אך בשכירות כנידון דידן שוודאי נתקיים המקח אלא שאתינן לבטלו מחמת מום שנתחדש בזה ודאי חשיב כטענת ביטול ועל המבטל להביא ראיה וכמשכ"ל.

ונראה לומר עוד שגרועה טענתו הכא שידוע שהיה עובש בשנה הקודמת, ודומה לקונה מקח שיודע שהיה בו מום שמוטל עליו לבדוק את המקח, או לכה"פ להתנות שקונהו על דעת שלא יחזור המום על עצמו, או עכ"פ תהיה עליו חובת הראיה מיד כשיופיע לטענתו, ועל דעת כן מוכן למכור לו. כי אין זה חשוב מום נסתר.

והנה היה מקום לדון בזה אם שכירות הוא כקניין המתחדש וממילא בכל חודש כאילו קונה מחדש ולפי זה לעולם נחשב ספק על עיקר השכירות ולא כספק על טענת ביטול. וממילא יהיה הדין שעל המשכיר הרוצה לקיים המקח להביא ראיה.

אך עי' בזה בקונה"ס שבשכירות בתים לא אמרינן ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף. והאחרונים תלו עניין זה במחלוקת בסימן שלד אם שכירות ליומיה ממכר הוא. ובנתיבות בסימן שיב ייסד שבבית זה לעולם הרי הוא כקונה השכירות מראש. וכן במחנ"א דן שאם שילם מראש לכו"ע הוא כקונה מראש ולעניין זה יש לדון מה הדין בצ'קים דחויים אם נחשב כאילו שילם מראש וצ"ע.

העולה מכל האמור: שמטעם חזקת הגוף צ"ע אם יש לקיים המקח מכיון שהיתה ריעותא בדירה. ועוד, שהכא טוען ברי וחזקת הגוף אינה גוברת על טענת ברי.

ומטעם קניין הברור יש לדון אם מהני זה לעניין להוציא ממון. ולפי המבואר באחרונים הדבר תלוי אם בא בטענת ביטול או שעוקר הקניין מלכתחילה. שאם עוקר הקנין מעיקרא על המקיים להביא ראיה ואינו יכול להוציא ממון אך במקום שהיה ודאי קניין אלא שבא לבטלו מספק אין הקניין מתבטל כלל אפילו לעניין להוציא ממון.

ובכל טענת מום במקח על מי להביא ראיה שהיה מום, מצינו שגם בזה חילקו בין טענת ביטול מעיקרא שאז על המקיים המקח להביא ראיה לבין טענת ביטול המחודשת כגון בטענת זנות שאז על המבטל המקח להביא ראיה.

ולגבי שכירות יש לדון עוד אפילו אם התחיל את המקח ללא מום, שמא לקראת כל חודש נוסף נחשב כאילו מעיקרא לא היה מקח או שהוא דומה לטענה המבטלת. וכתבנו שתלוי בהא דאם ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף בשכירות בתים ובבית זה לכו"ע קונה הכל מעיקרא וכן בשילם הכל מראש. ויותר נראה שאינו תלוי בכך, אלא מעשה המקח הוא אחד לכל השכירות.

תבנא לדינא. מקח רגיל שיש טענת ברי על מום ואי אפשר לברר, אי אפשר להוציא מן הלוקח בלא ראיה. אבל בשכירות שנתגלה מום לאחר זמן מה, מאחר ובוודאי היה מקח שכירות שהתקיים לתקופת זמן מסויימת, מעתה מי שבא לבטל עליו הראיה וכל זמן שאינו מביא ראיה נאמן השני אף להוציא.

דעת דיין המיעוט: לענ"ד החילוק שכתבת בין מום לביטול, יש לו מקום אם נבוא לבטל את המקח מחמת שבעה"ב לא עמד בחובת התיקון, דזה דמיא לטענת זנות אחר הנישואין, הפוטרת מחיוב הכתובה שכבר חל, [ולא עיינתי בזה כל הצורך]. אך אנו באים משום טענת מום שהיתה כבר בשעת השכירות, ובזה 'החוזה' מעולם לא חייב, כמו בכל מום של מכר, וכל שאין הסכמה על 'חוזה חלקי' החוזה לא מחייב כלום.

תגובת דעת הרוב: טענת זנות עניינה שמעולם לא נתחייב כתובה במצב של זנות, ובכל זאת מיקרי טענת פרעתי ולא ביטול מעיקרא מפני שהיה שלב שהשטר כתובה חל, ולכן גם בענייננו שהשכירות חלה כבר לכל הפחות חלקית מיקרי טענת ביטול וכמו טענת פרעתי וטענת זנות.

בנידון דידן מעולם לא ביטל השוכר את המקח מחמת המום:

אמנם, נראה שבנידון שלפנינו אין צריך לכל הנ"ל ופשוט שהשוכר חייב לשלם כל השכירות. שנראה שכל הנידון דלעיל בביטול מקח מחמת מום נכון רק אם הלוקח היה בא לבטל באמת. אך בנידון דידן מעולם לא ביטל המקח ולא הודיע שמבטל המקח אלא רק הודיע שמתכוון לעזוב באוגוסט – כחמישה חודשים לאחר גילוי המום לטענתו. וברור שמה שהמשיך לגור במשך תקופה זו הוא מכח הקציצה הראשונה ולא כיורד מחדש, ורק שהודיע שרוצה לשנות תנאי הקציצה הראשונה ולהפסיקו באוגוסט, וזה ודאי שאין בכוחו כלל לשנות את תנאי הקציצה אלא לכל היותר לבטל את המקח לחלוטין, אך להחליט להישאר בדירה ולהחזיק במקח ורק לשנות את תנאי המקח באופן חד צדדי לא עלה על דעת. וממילא המקח שריר וקיים וחייב השוכר לשלם.

דעת דיין המיעוט:

השאלה מתחלקת לב' חלקים הא' שהחוזה נחתם בטבת, והוא הודיע על יציאה רק באדר, והשאלה השנייה מצד מה שהמשיך לדור לאחר שהודיע באדר.

מצד מה שהמשיך לדור עד חודש אדר, נראה שאין ראיה על מחילה, מכמה טעמים:

א.      השוכר אמר בבי"ד שהעובש לא התחיל בתחילת החורף, אלא ככל שהקיר נספג יותר ברטיבות, העובש נהיה יותר גרוע, וכפי המסתבר כשהעובש התגבר הוא התקשר לבעה"ב, והודיע שהוא יוצא מהדירה. והרי מחילה על מום קטן אינה מחילה על מום הגדול.

ב.       זאת ועוד, דהא קיי"ל בב"ק צז, דהתוקף ספינתו של חבירו דקיימא לאגרא, רצה אגרא נוטל רצה פחתה נוטל, וכיון שסביר שבעה"ב יתרצה לקבל שכר, אין כאן גזילה, וממילא אין כאן מחילה על המקח טעות.

ג.       וביותר כיון שלטענתו היה עובש, ובעה"ב לא יכל לתקן באמצע החורף, ולא להשכיר לאחר, עד סוף החורף, יש בזה אומדנא דמוכח שבעה"ב מסכים שימשיך לגור בשכירות. ואף שאף לגבי מצוה לא אמרינן ניח"ל לאיניש וכו' כאשר הבעה"ב נמצא כאן ואפשר לשאול אותו, כמבואר במשנ"ב בהל' ציצית ע"פ הסוגיא באלו מציאות, הכא שיש אומדנא ברורה שמעוניין להרויח כסף, ולצורך כך עומדת הדירה, נראה שאין בזה גזילה. וזה מלבד סברת הכנה"ג שנביא להלן. 

תגובת דעת הרוב: כל הראיות דלעיל מדברות על שימוש בשתיקה, אבל כאן היה חוזה שברור שהשימוש היה על פיו ולפיכך לא ניתן לחלקו לחצאין.

ומה שהמשיך לדור מחודש אדר עד אוגוסט, אינה מחילה שהרי הודיע לבעה"ב שבדעתו לצאת באוגוסט, ומבואר בכנה"ג שהובא בפתח"ח פי"ג הערה דכאשר הודיע על מום ושבדעתו להמשיך להשתמש, ויש בשימוש רווח גם למשכיר, לא אמרינן שהשימוש הוא מחילה. ואני הוספתי עוד סברות אך אין צורך להם באשר הדברים מפורשים בכנה"ג, א"כ אין בשימוש זה מחילה.

תגובת דעת הרוב: דברי הכנה"ג והאחרונים מיירי באופן שהיה מכירה ובאו לבטלו מחמת מקח טעות. ועל זה כתב שאם נשתמש במקח אח"כ אין ראיה למחילה אם הודיעו כי בכהאי גוונא תלינן שמשתמש בתורת שוכר ומשלם שכירות ולכן אין כאן מחילה על עצם המקח אבל בנידון דידן שמעיקרא ירד בתורת שכירות וקצץ על סכום מסוים ברור שלא שייך לומר שהתכוון בהודעה שלו לבעה"ב על המום לבטל את קניין השכירות הקודם ולהמשיך בשכירות חדשה בלי קציצה ובעל כרחך שמה שהמשיך להשתמש נחשב כהסכמה להמשך השכירות לפי הקציצה הראשונה.

אך מה שיש לדון האם יש לחייבו עד אוקטובר שרק אז הודיע לבעה"ב שיצא, ואם נחייבו עד אוקטובר, יש לחייבו גם על חודש נוסף, שהרי השוכר צריך להודיע ל' יום לפני שיוצא. ואמנם אם היינו באים לחייבו משום החוזה, כבר כתבנו שאין חוזה לחצאין. אך הרי גם שכירות ללא חוזה מחייבת להודיע ל' יום לפני שיוצא.

אך לענ"ד שהרי הודיע למשכיר באדר שבדעתו לצאת מהדירה באוגוסט. אלא שעדיין יש לטעון דכיון שהסכים השוכר שלא יצא בלא שיביא שוכר במקומו, והרי לא הביא שוכר לטעמו של המשכיר. ה"ז כאילו לא הודיע.

אך נראה שזה אינו, דכאשר דנים לפרש חוזה, ודאי שהכוונה היא לשוכר כפי רצון בעה"ב, אך בניד"ד שהחוזה בטל, והשוכר הסכים רק כפשרה כדי לא לגרום לבעה"ב הפסד, ודאי שאין דעתו לשוכר לטעמו של בעה"ב לכתחילה, אלא לשוכר כזה שבעה"ב היה מסכים אליו כשדירתו עומדת ריקה. וזה אני חושב שהתקיים כאן, שהרי בעה"ב אמר בבי"ד שדחה את השוכר 'כיון שע"פ שיחת הטלפון היה נראה לו כאדם מבולבל', כשדירה עומדת ריקה לא דוחים שוכר מחמת זה.

זאת ועוד דכיון שהוברר בדיון ע"י שתיקה כהודאה של המשכיר, שלא היה בדעתו להסכים לשוכר יותר מ5 חודשים, דבר שאינו מעשי בדירה שאינה מרוהטת, הסכמתו של השוכר להביא שוכר אחר בטלה, והודעתו על יציאה באוגוסט תקפה.

תגובת דעת הרוב: המשכיר אינו מחויב להשכיר לשום שוכר אחר, ואף אם הסכים לכך בשלב כלשהו, יכול לחזור בו או להתנות. לא היה קניין בזה ולא מיקרי מחילה לדעתי. סוף דבר, לדעתי חייב על החודשיים למעט הניכוי עבור העובש ככל שיוכח שהיה.

לפיכך נראה לי לפטור את השוכר מכל תשלום, במה שהוא מוחזק. מלבד פינוי הארון, שאם ישאיר אותו לזמן ארוך, יצטרך לשלם ע"ז שכירות שתעלה יותר ממה שהוא מוחזק.

נפסק כדעת הרוב.

לאור האמור מחליט ביה"ד כדלהלן:

החלטת ביניים

א.      כיון שהתובעת טוענת בבירור שלא נשאר עובש בדירה כשבאה בסוף שנה קודמת להכין אותה להשכרה. ומשפחת הנתבע לא הוכיחו שהיה עובש, והאם היה ברמה של ביטול מקח גם בשנה השניה. ובנוסף, השוכרים המשיכו לגור בדירה לאחר גילוי המום לטענתם במשך חמישה חודשים נוספים. אי לכך, עליהם לשלם את שכר הדירה עד סוף שנת השכירות דהיינו עוד חודשיים שהם 8200 ₪.

ב.       כמו כן, עליהם להוכיח ששילמו את הארנונה, ואם שילמו חודש נוסף דצמבר יקבלו על כך החזר מהמשכירה.

ג.       עוד חייבים לשלם את תשלום החשמל מים וגז שנשאר מחמת השימוש שלהם בסך 626.47 ₪ .

ד.       על משפחת [...] להוציא את הארון שהשאירו בדירה.

ה.       שאר התביעות בענין התיקונים נדחות.

ובזאת באנו עה"ח

[-] א. א.                  [-] א. אש'            [-] ב. ווגל

---

[1] ז"ל, אי היה טוען ברי לי שאמרת לי בפי' בי"ב דינרים לשנה אף על פי שהשנה יהא מעוברת לא מפקינן מהשוכר ע"ש, עכ"ל.

[2] ואף על גב דמוכח בש"ס פ' המקבל ונתבאר לקמן סי' שי"ז ס"ג דאע"ג דהמלו' טוען ברי מפקינן מיני' מטעם קרקע בחזקת בעלי' קיימת, שאני התם שידוע הפירות שאכל המלוה כמה הם, רק שבא לזכות מכח שטוען ברי שהשכינו לג' שנים, א"כ אמרינן קרקע בחזקת בעליה קיימת והו"ל כאילו הפירות עדיין ברשות הלוה כיון שהפירות באים מגוף הקרקע וידוע כמה היו, ולא מהני טענת ברי של המלוה. משא"כ הכא דכשטוען השוכר ברי א"כ מעולם לא הי' בקרקע זו פירות י"ג דינרים, ול"ש כאן כלל לומר קרקע בחזקת בעליה קיימת, דנהי דקרקע הוא של המשכיר מ"מ אפשר דמתחלה לא היה בה פירות רק י"ב דינרין וא"כ השוכר שטוען ברי הוא מוחזק, עכ"ל.

הרי שרק כשמתחילה לא היו בא פירות פטר בטענת ברי, אבל כשברור שמתחילה היו פירות, רק שטוען שבשלב מסוים לא ידוע שלא פנה בו לבית דין לא היו פירות, ודאי הוא המוציא. וזה שייך יותר למהלך הבא של קנין הברור.