קבלן שמחל על כל התביעות כלפי דייר ותובע ממנו תשלום עבור פיתוח

פד"ר ירושלים כרך א' עמ' קנא-קנד תיק מס׳ 200־נב

בהרכב הדיינים: הרב דוד עובדיה, אב״ד; הרב אברהם דב לוין: הרב שמואל ביבס.

פס״ד בענין חוב התקנת תאורת רחוב

נושא הדיון

התובע שהוא קבלן בנין, מכר דירה לנתבע תמורת סכום שקבעו ביניהם, והנתבע שילם את כולו לתובע טרם שנכנס לדירה. את הפיתוח הסביבתי של הבנין, היינו הגינה של הבית עצמו, והמדרכה שלפני הבית, סיים הקבלן רק לאחר מכן. על המדרכה הקים הקבלן שני עמודי תאורה.

לדברי התובע היה זה הפקח העירוני שדרש מהקבלן את התקנת עמודי התאורה בעת בניית המדרכה, ולדבריו היה משוכנע בתחילה שהעיריה תחזיר לו את הוצאות ההתקנה, אך לאחר מעשה הודיעה לו העיריה שאין היא משתתפת בהוצאה זו (למרות שנעשתה עפ"י הוראת הפקח העירוני), לפיכך דורש הקבלן את החזר ההוצאה מקוני הדירות, וביניהם מהנתבע שלפנינו.

הנתבע טוען שאין לתובע זכות לתביעות כל שהן בכל מה שקשור לדירה שקנה ולהוצאות הפיתוח הסביבתי שלה, מאחר שהתובע כתב לו בעת חתימת החוזה כי לא תהיינה לו כל תביעות נוספות מהמחיר שסוכם ביניהם בחוזה, ובעת הכניסה לדירה כתב לו התובע שאין לו עליו כל תביעה נוספת. הנתבע טוען שידוע לו מנסיונו בעבר כקניין של משרד הבטחון, שכתיבת מכתבים אלה סוגרים את האפשרות מהצד המוכר לתבוע תביעות נוספות כל שהן בקשר לדבר הנקנה.

עוד יש לציין שבחוזה עצמו נתפרש שמחיר הדירה כולל את הוצאות הפיתוח.

התובע משיב שבעת כתיבת המכתבים לא ידע שהתקנת עמודי התאורה תהיה על חשבונו, משום שהיה בטוח שהיא על חשבון העיריה, כשם שהיה נהוג מאז ומתמיד, אלא שלאחרונה שינתה העיריה את מינהגה וקבעה של הקבלן להתקין זאת על חשבונו, ולכן א"א לומר שהתייחס להוצאה זו במכתבים האמורים.

החלטת ביניים

התובע נדרש להביא מכתב ממנהל מחלקת הדרכים של העיריה על ההוראה החדשה של חובת התקנת עמודי תאורה, וממתי נתקנה הוראה זו, ולאחר שיתקבל מכתב זה ידון ביה"ד בנושא התביעה.

השאלות להלכה

א. חוב שמטילים הרשויות על הקבלן, האם בעיקרו הוא חוב של בעלי הדירות, אלא שהוא נגבה מהקבלן, והקבלן חוזר וגובה אותו מבעלי הדירות, או שהוא חוב על הקבלן בתור בונה הבנין, והחזר התשלומים ע"י בעלי הדירות תלוי בהסכמים ביניהם.

ב. הודאת בע"ד של התובע לנתבע שאין לו עליו כל תביעות נוספות, האם היא כוללת גם תביעות שהתחדשו לאחר מיכן או דוקא תביעות שהיו בשעת ההודאה.

ג. מחילה של התובע לנתבע על חיובים נוספים, האם היא כוללת גם חיובים שיתהוו בעתיד ושעדיין לא באו לעולם, או דוקא חיובים שכבר נתהוו ובאו לעולם.

ד. מחילה על דבר שאינו קצוב, האם היא מחילה.

ה. אם בשעת המחילה לא יכול היה לדעת מאותם חיובים שנתהוו רק לאחר מיכן, האם יש לדון את המחילה כמחילה בטעות שאינה מחילה, או שמא אינה נחשבת טעות אלא זו שנתבררה שהיתה קיימת בשעת המחילה.

תשובה

א. מתי זכאי הקבלן לתבוע חוב לעירייה מהדיירים

חוב שמוטל על הקבלן, אם יתברר לאחר בדיקת החוק, שהוא מוטל עליו ולא על בעלי הדירות, פשוט הדבר שאינו זכאי לגבות אותו מבעלי הדירות ללא הסכם מפורש ביניהם, אך אם יתברר שבעיקרו הוא מוטל על בעלי הדירות, זכאי הוא לדרוש את החזרו מהם, וכך גם במה שנוגע לחוב הנידון בפנינו של התקנת עמודי תאורה ברחוב הסמוך לבית, אין זכות לקבלן לדרוש החזר הוצאות שהוציא מדעת עצמו בפיתוח הסביבתי ברשות הרבים מחוץ לשטח הבנין, אא"כ יוכח שחוב זה מוטל על בעלי הדירות הסמוכות, וחובת ההתקנה מוטלת על הקבלן שביצע אותה.

ב. הודאת בעל דין על העדר תביעות מתייחסת רק לחיובים קיימים לשעת ההודאה

המכתבים שכתב התובע לנתבע בהם הוא מאשר שאין לו עליו תביעות כספיות בקשר לדירה, ושכל התשלומים כבר שולמו לו, יש לראות באותם מכתבים גם הודאת בע"ד של התובע שאין עוד לנתבע חובות אחרים מחמת הדירה, וגם מחילה על חובות אפילו אם הם קיימים. וע"כ בבואנו לדון בתביעה שלפנינו עלינו לברר את ההלכה בשני הדברים: א. האם הודאת הבע"ד מתייחסת גס לתביעה הנוכחית. ב. האם המחילה מתייחסת אליה.

ונראה שדבר פשוט הוא שהודאת בע"ד של התובע לנתבע שאין הוא חייב לו, אינה תופסת אלא על חיובים שכבר קיימים בשעת ההודאה, או שסיבת חיובם כבר קיימת, אבל חיובים שעדיין לא נתהוו אין ההודאה מתייחסת אליהם כלל.

לפיכך בנידון דידן שהחוב עבור התקנת עמודי התאורה עדיין לא היה קיים לגבי הקבלן או בעלי הדירות, אע"פ שבמכתביו לנתבע הודה התובע שאין לו עליו תביעות נוספות, א"א לקבל דברים אלה כהודאת בע"ד לגבי חיוב שנולד מאוחר יותר אלא לגבי חיובים שכבר נולדו.

אם כי יש לדון ולפטור את הנתבע מצד אחר, שהואיל ונתפרש בחוזה שהוצאות הפיתוח כלולות במחיר הדירה, ניתן לקבל את דברי התובע במכתביו כהודאה שמחיר הדירה שהוטל על הנתבע כולל גם הוצאות כאלו שיתכן ויוטלו על הקבלן או בעלי הדירות, ואין זו רק הודאה על אי חיוב, שבה אנו נכנסים לשאלה של הודאה על דשלב"ל, אלא הודאה בקבלת התשלום מראש, וזה ודאי בא לעולם.

אמנם נראה שהואיל ולטענת התובע, בשעת כתיבת החוזה עדיין לא היה קיים חוב כזה של התקנת עמודי תאורה, א"כ מסתבר בהחלט ואומדנא מוכחת היא שלא על הוצאת פיתוח כזו היתה כונתו בחוזה, אלא רק על הוצאת פיתוח ידועה ומוכרת.

ג. מחילה בדבר שלא בא לעולם

פסק הרמ״א בשו"ע חומ סי' רט סעי' ד וסמ"ע ס"ק כא שכשם שאין אדם מקנה דשלב"ל, כך אין אדם מוחל על דשלב"ל, ומקור ההלכה בשו"ת הר"ן סי' כג וסי' נ, ועי"ש משום שבשעת המחילה לא היה לה על מה לחול, ואח"כ כשהתחיל החיוב אין המחילה הקודמת מפקיעתו. ואמנם זה דוקא כשכל החיוב עדיין לא בא לעולם, אבל אם סיבת החיוב כבר קיימת אלא שעדיין לא הגיע זמן פרעונו, כבר פסק בשו"ת מהרי"ק שורש פט עפ"י רש"י פסחים לא א שה"ז כדבר שבא לעולם, משום שהחוב עצמו כבר בא לעולם.

ולפי"ז בנידון דידן שכתב התובע לנתבע שאין לו עליו עוד תביעות כספיות, דברים שמשמעם שגם אם קיימים חובות אחרים לא יתבע אותם ממנו, והיינו שהוא מוחל לו עליהם, הואיל ועדיין לא נוצר החיוב של הקבלן עבור התקנת עמודי התאורה, שהרי לדברי התובע (שבשעת כתיבת השורות לא נתבררו עדיין), ה"ז מחילה על דבר שלא בא לעולם, ואינה מחילה.

ד. מחילה בדבר שאינו קצוב

פסק הרמב"ם הלכות מכירה פט"ו ה"ו:

"פירש המוכר ואמר ע"מ שאין אתה חוזר עלי במום, ה"ז חוזר עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שאומר לו כל מום שאמצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך, קבלתי אותו, שהמוחל צריך לידע הדבר שימחול בו ויפרש אותו כמו המפרש בהונייה". עכ"ל.

וכן פסק בשו"ע חו"מ סי' רלב סעי' ז. אמנם הטור שם כתב שהדבר תלוי במחלוקת הראשונים בהתחייבות על דבר שאינו קצוב אם חלה, שהרמב"ם לשיטתו בפי"א מהלכות מכירה הט"ז שאין ההתחייבות חלה, ולכן כתב שגם המחילה אינה חלה, אבל לסוברים שההתחייבות חלה, עי' השגות הראב"ד פי"א ממכירה שם ובעה"ת שער סד ח"א ובשם הרמב"ן, ושו"ת הרא"ש כלל עד סי' א שהובא בטור סו"ס רז, ועוד ראשונים, גם מחילה חלה על דבר שאינו קצוב. ועי' ב"י סי' רלב וסמ"ע ס"ק טז וש"ך ס"ק ד שאפי' אם התחייבות בדבר שאינו קצוב מועילה, מ"מ המחילה אינה מועילה.

ולפי"ז בנידון דידן שישנה מחילה מצד התובע, הואיל ואין המחילה מתייחסת לחובות מסויימים, ה"ז מחילה על דבר שאינו קצוב שאינה מחילה אפילו בחובות שכבר באו לעולם, ולא כ"ש בחובות שעדיין לא באו לעולם.

ה. מחילה בטעות

גמרא ערוכה היא בב"ב מא א וב"מ סז א שמחילה בטעות אינה מחילה, וכן פסק הטוש"ע חו"מ סי' קמב סעי' ב. ויש להסתפק בנידון דידן שלפי טענת התובע בשעה שכתב את מכתביו האמורים לנתבע לא ידע שחוב התקנת עמודי התאורה יגולגלו עליו וממילא לא נתכוין למחול על חוב זה, גם אם נאמר שמועילה מחילה על דשלב"ל ועל דבר שאינו קצוב, ה"ז מחילה בטעות, שהרי אם היה יודע מחוב זה לא היה מוחל.

מחילה בטעות שלא היתה קיימת בשעת המחילה

אמנם כבר כתב בשו"ת נבחר מכסף חו"מ סי' צב שא"א להחשיבה כ"טעות" אלא אם היתה קיימת בשעת המחילה ורק שהוא לא ידע ממנה, אבל אם נתחדשה אחר המחילה אין זו "טעות", ולפי"ז בנידון דידן שהטעות היא מחמת התקנה החדשה שתיקנו שחוב התקנת עמודי התאורה יהיה על הקבלן או בעלי הדירות, ה"ז טעות שנתחדשה רק לאחר המחילה, ואין זה בגדר "טעות".