פיצוי עקב הפרת חוזה

תיק 76064

יד בתמוז תשע"ו

20 ביולי 2016

על פסק זה הוגשה בקשת רשות ערעור. לפסק הדין בערעור

פסק דין

לפסק דין משלים

בענין:

נגד:

1.       רקע:

הצדדים קבלו את הח"מ (להלן: ביה"ד) כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.

ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים וב"כ. לביה"ד הוגשו כתבי טענות, כולל סיכומים ומסמכים שונים.

לא נפרט בפסה"ד את כל הטענות שנטענו בפנינו, ואת כל הראיות שהוגשו לנו. אלא רק את עיקרי הדברים.

2.       העובדות:

         א.         הערה מקדימה: תובעת 2 ותובע 3 היו בתחילת התקופה הרלוונטית זוג מאורס. כיום הם זוג נשוי. תובע 1 הוא אבי המאורסת. והיות שמדובר ברכישת דירה למגורי הזוג המאורס, חלק גדול מהמעשים העוסקים בענין קניית הדירה נעשו על ידו, למרות שבפועל על ההסכם שבין הצדדים חתומים תובע 1 ותובעת 2 ונתבע 1 ונתבעת 2.

         ב.         מצד הנתבעים עיקר הפעולות נעשו ע"י נתבע 1. על אף שהדירה הרלוונטית שייכת גם לאשתו – נתבעת 2. כל המעורבים חתמו על הסכם הבוררות, וייפו את כוחם של המתדיינים בדיון לדון בשמם.

          ג.          בדברינו להלן ננקוט לעיתים לשון כוללת (תובעים, נתבעים), ולעיתים לשון מפרטת. או בקיצור תובע ונתבע.

         ד.         הנתבעים, בעלי דירה בצפון הארץ, חתמו על הסכם למכירת דירתם לתובעים. לחתימה על ההסכם קדם תהליך ארוך שכלל עליות ומורדות. המשא ומתן החל במחצית הראשונה של שנת 2015. תחילת המו"מ היתה בין הנתבע ובין חותנו של תובע 1. מטרת המו"מ היתה רכישת דירה עבור נכדתו (תובעת 2) האמורה להתחתן בחדש נובמבר 2015. כבר בשלב זה סוכמו המחיר המשוער ופרטים נוספים. המשך המו"מ נועד להיות עם תובע 1.

         ה.         בין ה"מכשולים" לסיכום העסקה היתה העובדה שהדירה היתה מאוכלסת. אולם בסוף חדש מאי 2015 פונתה הדירה משוכר שהתגורר בה בכדי לאפשר את התקדמות העסקה.

          ו.          טיוטה ראשונית של הסכם בין הצדדים (תובע 1) נערכה בתאריך 15.06.15. ע"פ טיוטה זו (שלא נחתמה) כ-75% מהתמורה תשולם ע"י משכנתא תוך 3 חדשים מיום חתימת ההסכם.

          ז.          בשלב מסויים הועלתה אפשרות שסב הכלה (תובעת 2) יסייע במימון רכישת הדירה. אפשרות זאת לא התממשה.

         ח.         בתאריך 27.09.15 - יד' תשרי תשע"ו - נחתם הסכם בין הצדדים. [1] (להלן: ההסכם) במעמד החתימה על ההסכם לא שולם דבר.

         ט.         נציין כבר בפתח פסק הדין את לוח התשלומים, וכי ברור בעליל שהוא שגוי ובלתי אפשרי:

1.       בפתח החוזה מצויין שהוא נחתם בתאריך 3.9.15 (נתון שגוי, כאמור).

2.       התשלום הראשון, ע"ס 41,000 ₪ משולם למוכר בעת חתימת החוזה.

3.       התשלום השני, ע"ס 62,550 ₪ ישולם עד ליום 1.9.15.

4.       יתרת התמורה בסך 313,450 ₪ תשולם עד ליום 20.9.15.

          י.          בתאריך 08.10.15 – כה' תשרי תשע"ו – שולם סך 100,000 ₪. בתאריך 11.10.15 – כז' תשרי תשע"ו – שולם סך 1,200 ₪. בתאריך 12.10.15 – כח' תשרי תשע"ו – שולם סך 15,800 ₪. סה"כ 117,000 ₪.

        יא.        בתאריך 20.10.15 שאל ב"כ התובעים את ב"כ הנתבעים האם אפשר יהיה לערוך שיפוצים בדירה לפני גמר התשלום. ב"כ הנתבעים השיבה: אבדוק את הענין.

        יב.        בתאריך 29.10.15 כתבה עוה"ד ב"כ הנתבעים, מכתב לתובעים בו היא מודיעה כי ההסכם בין הצדדים "בטל ומבוטל" עקב הפרה יסודית של סעיף 7.2. להסכם שבין הצדדים, שנעשתה לדבריה ע"י התובעים – אי עמידה בלוח התשלומים. במכתב זה היא מציינת כי אין בביטול ההסכם בכדי למנוע את הנתבעים מלמצות את זכויותיהם בדרכים נוספות.[2]

         יג.         בתאריך 18.11.15 נרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת התובעים.

        יד.        בתאריך 23.11.15 כתבה ב"כ הנתבעים מכתב נוסף לב"כ התובעים. במכתב זה חוזרת ב"כ הנתבעים על הטענה כי התובעים הפרו את ההסכם, כמו"כ היא מציינת כי מכתבה הקודם כלל לא זכה למענה, וכי ההסכם בין הצדדים בטל ומבוטל.

        טו.        בהמשך העבירה ב"כ הנתבעים 41,000 ₪ מתוך הכסף שהיה אצלה בנאמנות לנתבעים כפיצוי עבור הפרה יסודית של ההסכם (וכנזכר בסעיף 10.3 להסכם שבין הצדדים). [3]

3.       הטענות:

        טז.       הנתבע טען חזור וטעון כי הדגיש את חשיבות סיום העיסקה (סיום התשלום) תוך 90 יום מתאריך 01.07.15. לדבריו התובעים הסכימו לכך. התובעים מכחישים טענה זו. כראיה לטענת הנתבע צרף הנתבע הסכם עם צד שלישי המלמד לדבריו על כוונתו לסיים את העסקה עד לתום 90 הימים.

         יז.        התובעים טוענים בענין הנ"ל, כי מרגע שנחתם ההסכם ביניהם, אין משמעות להסכמות הקודמות שבין הצדדים, אם היו כאלה. במיוחד בהתייחס לסעיף 11.2 בהסכם שבין הצדדים. מאידך הנתבע סבור כי חתימה על ההסכם אינה מבטלת את כל מה שסוכם או דובר בין הצדדים.

        יח.        התובע מציין כי חלק מהעיכובים היו מצד הנתבע. [4]

        יט.        לטענת התובע היה ברור לנתבע כי לצורך השלמת העסקה על התובע לקחת משכנתא, ולשעבד תמורתה את הדירה הנרכשת. הנתבע מכחיש. ומציין כי נטילת המשכנתא אינה מופיעה כלל בהסכם ביניהם.

         כ.         לטענת התובע סך 117,000 ₪ הופקד במועד הנ"ל לבקשת ב"כ הנתבע רק לאחר רישום מישכון על הדירה. ותשלום זה במועד הנ"ל (לטענתו היה על התובע לשלם במועד זה רק סך 103,550 ₪), כל ההון העצמי שהיה לו, מוכיח כי התובע עשה ככל יכולתו להזדרז בביצוע העסקה.

       כא.       הנתבע מכחיש כי ב"כ בקשה שירשם תחילה מישכון לטובת התובעים ורק אח"כ ישלמו. לדבריו סדר פעולות זה משולל הגיון.

       כב.       לטענת התובע, רק במהלך חדש אוקטובר גילה כי, שלא כמצוין בסוף ההסכם, אישור הזכויות בנכס (הנדרש לצורך נטילת משכנתא) אינו בחברת עמידר, אלא בחברת שיכון ופיתוח. הנתבע מציין כי אין יסוד לטענה זו. הואיל ובמבוא להסכם (שהוא חלק מההסכם) מצוין במפורש כי הדירה רשומה בחברת שיכון ופיתוח, בציון הגוש, החלקה, הבנין ומספר הדירה.

        כג.        התובע מוסיף כי רק בחדש אוקטובר התברר לו שהדירה העברה לרישום בטאבו, וכי יש צורך בנסח טאבו וברישום הערת אזהרה לטובת הקונים בכדי לקבל משכנתא.

       כד.       הנתבע מעיר כי העובדה שהדירה עברה לרישום בטאבו מצויינת על גבי אישור הזכויות: "תיק הדירה הועבר לעו"ד ונמצאת בתהליך רישום הזכויות בלשכת המקרקעין".

       כה.       הנתבע מציין כי רק בתאריך 10.11.15 קבל לראשונה בקשות בענין אישור זכויות וכד' לצורך רישום המשכנתא. וכי כל המסמכים הנדרשים היו בידי ב"כ התובעים כבר במעמד החתימה על ההסכם. ובכל אופן בקשת התובע בתאריך 10.11.15 לקבל אישור זכויות מוכיחה שעד לתאריך זה כלל לא החל בהליך קבלת המשכנתא. הליך שלדבריו לוקח 2-3 חדשים. הנתבע מוסיף, כי למעשה פניית התובע אליו בכדי לקבל מסמכים לצורך נטילת המשכנתא נעשתה רק לאחר מכתב ביטול העסקה.

        כו.        התובע טוען כי היות וקיבל את המכתב של ב"כ הנתבעים רק בדוא"ל בתאריך 04.11.15, הרי שלפי סעיף 10.3 להסכם שבין הצדדים רק לאחר 14 יום מיום ההודעה על ההפרה היסודית קמה הזכאות לפיצוי המוסכם (41,000 ₪). כלומר רק בתאריך 28.11.15.

        כז.        התובע טוען כי מדובר בעמידה דווקנית על זכויות, ובאופן לא הוגן. לטעמו מדובר בהתנהגות בחוסר תום לב. בין השאר משום שמכתבה של עוה"ד מטעם הנתבעים נכתב תוך התעלמות מהעיכובים שנגרמו ע"י הנתבעים. וכן מחמת אי חתימה (במהלך חדש נובמבר 2015) על המסמכים הנדרשים לצורך נטילת המשכנתא ע"י התובעים. [5]

       כח.       הנתבע טוען שנהג בגמישות גדולה וברוחב לב, הן במהלך המו"מ והן לאחר החתימה על ההסכם.

       כט.       לסיכום, התובע דורש ביצוע ההסכם בעין: העברת הדירה ע"ש התובעים, כמובן תוך תשלום מלוא התמורה לנתבעים + 41,000 ₪ (פיצוי מוסכם עבור הפרה יסודית) [6] + 6,600 ₪ עבור 6 חדשי שכ"ד שנאלצו התובעים לשלם עקב אי ביצוע ההסכם ע"י הנתבעים.

          ל.         הנתבע טוען כי רישום הערת האזהרה בתאריך בו היה ברור לתובעים כי העסקה בוטלה הינו פסול ועולה לכדי עבירה פלילית. לדבריו רישום הערת האזהרה גרר בעקבותיו עיקולים מצד מס שבח על חשבונותיו ועל משכורתו של הנתבע וגרם לו נזק רב.

       לא.       סיכום דרישות הנתבע:

1. השארת הדירה בבעלותו, תוך ביטול ההסכם, והסרת הערת האזהרה.

2. השארת פיצוי מוסכם בידו בסך 41,000 ₪.

3. כ-15,000 ₪ עבור אי השכרת הדירה מתאריך 20.05.15 לפי תעריף חדשי של 1,300 ₪.

4. כ-3,000 ₪ עבור הוצאות ארנונה, חשמל ומים בדירה הנ"ל בתקופה הנ"ל.

5. 900 ₪ הפסד יום עבודה לצורך הדיון בביה"ד.

6. תשלום כמה מאות שקלים עבור הוצאות שונות. [7]

7. כ-2,500 ₪ עבור הוצאות עוה"ד שטיפלה במכירת הדירה + בהגשת התביעה. [8]

8. 100,000 ₪ ההפסד שנגרם לו בגין מכירה דירה אחרת לצורך ה"עסקה הגדולה", וכעת מחיר הדירה האחרת עלה בסך הנ"ל.

9. 130,000 ₪ הפרש עליית המחיר של הדירה הגדולה.

10. פיצוי עבור עיקולים שונים, חסימת חשבונות הנתבע, הורדת דרוג האשראי, ריבית על האובר דראפט בבנק – לא ננקב סכום.

11. פיצוי עבור הפגיעה בשמו הטוב + עגמת הנפש שלו ושל בני ביתו שנגרמו כתוצאה מהפרשיה הנ"ל (כולל חסימת כרטיסי האשראי) – לא ננקב סכום.

        לב.       סה"כ הדרישות הכספיות של הנתבע: למעלה מ- 300,000 ₪. מאוחר יותר, בתאריך 12.07.16, הודיע הנתבע למזכירות בית הדין כי הוא מעמיד את תביעתו ע"ס 40,000 ₪ בלבד, בנוסף לפיצוי בגין הפרה שישאר בידו.

דיון

4.       מעמד ההסכמות שקדמו לחתימת ההסכם:

        לג.        נבהיר תחילה, כי יתכן ולא כל העובדות ניתנות לברור מוחלט, ושגיאות מי יבין וכו'. אולם ננסה לפחות לעשות את מלאכתנו ולהיות שותפים לקב"ה במעשה בראשית על ידי השכנת שלום בין אדם לחברו.

        לד.       מהי המסגרת המשפטית המחייבת את הצדדים במקרה שלפנינו? אנו סבורים כי צודק ב"כ התובעים בטענתו, שמשעה שנחתם ההסכם שבין הצדדים אין משמעות להסכמות קודמות שבעל פה או שבכתב שבין הצדדים (אם אכן היו כאלה).

      לה.       אמנם, מצאנו מקרים בהם לדברים שדברו ביניהם הצדדים תחלה יש משמעות גם בהמשך. כך למשל מצאנו בגמ' בכתובות: [9] "קטן שהשיאו אביו, כתובתה קיימת. שעל מנת כן, קיימה". ובאופן דומה כ' רב האי גאון בתשובה: [10] "המשכיר בית לחבירו לשנה, לסך ידוע; ועמד שם יותר, שאינו חייב לפרוע, ממה שעמד; אלא כמו סך השנה הראשונה, כיון ששתקו; ואע"פ שהוקר שכירות הבתים."

        לו.        ובאופן קרוב יותר לעניננו מצאנו בתוספתא: [11]

      "המוכר חפץ לחבירו: זה אומר במנה; וזה אומר במאתים. והלך זה לביתו, ואחר כך תבעו זה את זה. אם הלוקח תבע את המוכר – יעשו דברי המוכר. ואם המוכר תבע את הלוקח – יעשו דברי הלוקח"

         הרי שמן הסתם ישנה הסכמת הצדדים להמשך המו"מ מהמקום שהופסק. ועפי"ז פסקו הריב"ש והמהרי"ק ובעקבותיהם הרמ"א: [12] "שליח צבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים, ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו...". וכן בקצוה"ח [13] שכיון שיש הבטחה למכירה באופן מסוים, הרי שתהיה בין הצדדים תרעומת אם לא תתקיים ההבטחה, ולכן יש לפרש את החוזה שחתמו לפי ההבטחה הקודמת.

        לז.        ובמקום נוסף: [14] "אם התנו תנאי ואח"כ כתבו השטר סתם, ודאי על תנאי הראשון כתבוהו (טור בשם הרא"ש והגהות מרדכי פ' איזהו נשך וב"י בשם תוספות ותלמידי רשב"א)". אולם זהו דווקא כשעסוקים באותו ענין. שאז יש סברא לומר שהמשיכו את העסקה בתנאיה הראשונים. משא"כ לאחר זמן. [15]

       לח.       וכן במפורש בשו"ע: [16] "המוכר סתם, אף על פי שהיה בלבו שמפני כך וכך הוא מוכר, ואף על פי שנראים הדברים שלא מכר אלא לעשות כך וכך, ולא נעשה, אינו חוזר, שהרי לא פירש, ודברים שבלב אינם דברים. ואף על פי שקודם מכירה אמר שהוא מוכר על דעת לעשות כך וכך, כיון דבשעת המכירה לא אמר, אינו חוזר".

       לט.       במקרה שלפנינו, אמנם הנתבע היה מעונין בסיום מהיר של העסקה, ואף התבטא כמה פעמים בענין תאריך היעד מבחינתו – 30.09.15 – אולם לא השתכנענו שזה היה תנאי, בוודאי לא תנאי יסודי, ובוודאי לא הובן ככזה ע"י התובעים. [17]

         מ.         יתר על כן, ברגע שהעסקה התמשכה, היה ברור גם לנתבע, ולכל הפחות היה צריך להיות ברור לו, שלא יקבל את מלוא התמורה עד לתאריך הנ"ל. במיוחד כשגם בטיוטת ההסכם מחדש יוני 2015 נזכרת במפורש נטילת המשכנתא. והלוא זהו הליך הדורש זמן לא מועט. וכפי שציין בעצמו הנתבע בסיכומיו.

       מא.       בנוסף, צודק ב"כ התובעים בציינו לסעיף 11.2 הקובע במפורש כי כל הסכם או התחייבות או הסדר או הבטחה שקדמו להסכם – בטלים, וכי רואים את ההסכם כמבטא את כל המוסכם בין הצדדים.

5.       פרשנות ההסכם:

       מב.       הסכם זה, שלהבנת בית הדין הוכן ברשלנות, [18] בעייתי מכמה בחינות.

1. אי עדכון תאריך החתימה בזמן החתימה על החוזה.

2. אי התייחסות לנושא המשכנתא הצפויה להרשם על ידי התובעים.

3. לוח תשלומים בלתי אפשרי. [סעיף 7.1.2 המציין תשלום עד לתאריך 01.09.15 – תאריך הקודם אפילו לתאריך הנקוב בתחילת החוזה, ובוודאי לתאריך החתימה בפועל (27.9). סעיף 7.1.3 המציין תשלום מלוא התמורה. עד לתאריך 20.09.15 – תאריך הקודם לתאריך החתימה על ההסכם בפועל.]

4. תאריך מסירת החזקה הקודם לתאריך החתימה על ההסכם. ועוד.

        מג.        שני הצדדים, היו מודעים לפחות לחלק מהבעיות הנ"ל. ואף התעלמו מהן. ההסברים שניתנו להתנהגותם – תמוהים.

למשל: התשלום הראשון לא שולם על ידי התובע עם החתימה על ההסכם, בתאריך 27.09.15, על אף שהדבר מופיע במפורש בהסכם. ההסכם מציין: "המוכר בחתימתו להלן מאשרים [שגיאה במקור] קבלת הסכום" – שום כסף לא שולם בזמן החתימה. הסכום הראשון שולם רק לאחר 11 יום. [19]

       מד.       הנתבע סובר שהחתימה על ההסכם מהווה גילוי דעת לעמוד בתאריכים הנקובים בו. אולם נוכח היות ההסכם בבחינת "מזויף מתוכו" בענין התאריכים – לא ניתן לקבל טענה זו. מה עוד שקבלת טענה זו (התייחסות לחוזה כאל אמיתי ומדויק תביאנו לידי מסקנה שהנתבע קיבל את הסכומים המצויינים בו (103,550 ₪) למרות שלא קיבלם במועדים המופיעים בהסכם.

       מה.       ואשר על כן עלינו לאמוד את דעת הצדדים, על פי הבנתנו את ההסכם – כלומר למה הצדדים התחייבו. ומה תחשב הפרת ההסכם.

        מו.        לענ"ד שני התשלומים הנזכרים בסעיפים 7.1.1 ו-7.1.2 היו צריכים להיות משולמים במעמד החתימה על החוזה. אי התשלום במועד הנ"ל, הרי הוא הפרת ההסכם ע"י התובעים. אמנם סעיף 7.2.1 קובע כי איחור של 10 ימים עדיין אינו בגדר הפרת ההסכם. אולם התשלום שולם רק 11 ימים לאחר החתימה.[20] אלא שהנתבע כלל לא דרש תשלום במועד החתימה, והלך ופנה לביתו בלא לקבל כלל תשלום, למרות שחתימתו על החוזה מעידה כי קיבל את התשלומים הראשונים – אין ברירה אלא לראות התנהגות זו כמחילה / הסכמה על איחור בתשלום.[21] ולכן היות ובתאריך 12.10.15 כבר שולמו שני הסכומים הנקובים בסעיפים הנ"ל (מעט יותר) הרי שאנו קובעים כי ההסכם לא הופר בענין זה.

        מז.       לענין התשלום השלישי (העיקרי) – תשלום מלוא התמורה. אילו נחתם ההסכם בתאריך הנקוב בו – 03.09.15 – הרי שהיה אפשר לעמוד בתאריך הנקוב בהסכם לתשלום מלא התמורה (סעיף 7.1.3) – 20.09.15. כלומר 17 יום לאחר החתימה על ההסכם. לפיכך משעה שנדחתה בפועל חתימת ההסכם ב-24 ימים – לתאריך 27.09.15, נדחה גם המועד לתשלום זה ב-24 ימים (17 יום מיום החתימה בפועל), כלומר, התאריך לתשלום השלישי הוא 14.10.15. וכאמור לעיל לאחר 10 ימי פיגור בתשלום הרי זו הפרה יסודית, וא"כ משעה שבתאריך 24.10.15 לא שולמה מלא התמורה – הרי שנמצא שהתובע הפר את ההסכם "הפרה יסודית".

       מח.       פרשנות התובע כי היות והמועד הנקוב בהסכם לסיום התשלומים (20.09.15) הוא כ 40 יום אחרי המועד בו היה התובע מוכן לחתום על החוזה. וממילא אם החתימה על החוזה נדחתה, הרי שמועד התשלום נדחה ב-40 יום, כלומר לתאריך 07.11.15 – הינה פרשנות שגויה לחלוטין, [22] (נעיר כי נראה שגם במועד זה לא היה התובע יכול לשלם על ידי משכנתא את הסכום הנ"ל.)

6.       ביטול ההסכם ע"י התובע:

       מט.       בסעיפים 10.1 ו-10.2 להסכם, קובעים הצדדים כי "על הוראות הסכם זה יחולו הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1971. [23]

          נ.          סעיף 7(א) לחוק הנ"ל קובע: "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית." וא"כ מתאריך 24.10.15 רשאי הנתבע לבטל את ההסכם. סעיף 8 לחוק הנ"ל קובע את דרך הביטול: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה". כלומר קיום הפרה יסודית אינו מבטל את ההסכם באופן אוטומטי, אלא יש צורך בהודעה של הנפגע מההפרה למפר כי ההסכם מבוטל.

        נא.        בסעיף 5 למכתבה של ב"כ הנתבעים [24] (נכתב בתאריך 29.10.15) נאמר במפורש: "...הריני מודיעה לכם בזאת כי ההסכם הינו בטל ומבוטל". (ההדגשה במקור).

7.       האם הנתבע הפר את ההסכם באשמת התובע?

        נב.        אמנם התובע טוען כי אי העמידה בהסכם (אי תשלום מלוא התמורה) נובעת מחוסר יכולתו לקחת משכנתא. וזאת מחמת אי שיתוף פעולה של הנתבעים. וממילא אין לראותו כמי שהפר את ההסכם.

         נג.         לדעתנו, האחריות לאי לקיחת המשכנתא מוטלת כמעט לחלוטין על התובע. אדם היודע כי יזדקק ליטול משכנתא, צריך להערך לכך מבעוד מועד. לא ראינו הערכות כזו מצד התובעים. גם לא אישור עקרוני מבנק למשכנתאות – אישור שניתן לקבלו אף בטרם נחתמה העסקה. כמו כן לא נאמר דבר וחצי דבר בחוזה על נטילת משכנתא, ועל מחויבות המוכר לחתימה על טפסים כלשהם, או התניית תשלום כלשהו במחויבות זו של המוכר.

        נד.        התובע תלה את חוסר יכולתו לקבל משכנתא, בין השאר, בגלל "נבצרות" של "יועץ המשכנתאות" שנעדר. טענה זו תמוהה. אין זה כלל מענינו של הנתבע. עיכובים מעין אלו צפויים, והנם במסגרת אחריות התובע. דברים אלו גם אינם בגדר "כוח עליון" או "שאינם בשליטת הצדדים" וכפי טענת ב"כ התובעים. [25] [26]

        נה.        גם ביחס לשאר טענות התובע שהוזכרו לעיל בענין אי שיתוף פעולה מצד הנתבע, לדעתנו הצדק עם הנתבע. ביחס לגילוי המאוחר של השינוי בענין אישור הזכויות בנכס, צודק הנתבע כי אין יסוד לטענה זו. הואיל ובמבוא להסכם (שהוא חלק מההסכם) מצוין במפורש כי הדירה רשומה בחברת שיכון ופיתוח, בציון הגוש, החלקה, הבנין ומספר הדירה.

         נו.         וכן בענין הגילוי המאוחר של העובדה שהדירה הועברה לרישום בטאבו, צודק הנתבע כי העובדה שהדירה עברה לרישום בטאבו מצויינת על גבי אישור הזכויות: "תיק הדירה הועבר לעו"ד ונמצאת בתהליך רישום הזכויות בלשכת המקרקעין". [27]

         נז.        כללו של דבר. הערכות ראויה, הגיונית, בזמן מוקדם יותר (למשל בחדשים יולי-אוגוסט) היתה מגלה את כל הנ"ל, ולא היה נוצר כל עיכוב בענין המשכנתא.

        נח.        הנתבע ציין כי רק בתאריך 10.11.15 קבל לראשונה בקשות בענין אישור זכויות וכד' לצורך רישום המשכנתא. וכי כל המסמכים הנדרשים היו בידי ב"כ התובעים כבר במעמד החתימה על ההסכם. ובכל אופן בקשת התובע בתאריך 10.11.15 לקבל אישור זכויות מוכיחה שעד לתאריך זה כלל לא החל התובע בהליך קבלת המשכנתא. ולמעשה פניית התובע אליו בכדי לקבל מסמכים לצורך נטילת המשכנתא נעשתה רק לאחר מכתב ביטול העסקה. טענות אלו לא הוכחשו ע"י התובע. [28]

        נט.        אמנם מסכימים אנו עם טענת ב"כ התובעים כי התנהגות הנתבע וב"כ במחצית השניה של חדש אוקטובר ובחדש נובמבר 2015, אינה סבירה (ע"ע לקמן). אולם אין בזה בכדי לשנות את עיקרי הדברים. היתה הפרה יסודית של ההסכם ע"י התובעים. ההסכם בוטל כדין ע"י הנתבעים.

         ס.         לכן, תביעת התובע לביצוע בעין של ההסכם – נדחית. וכן תביעתו לקבל את הפיצוי המוסכם על הפרת ההסכם – נדחית, שכן לא מצאנו הפרה כזו ע"י הנתבע. וממילא גם נדחית תביעתו לפיצוי שכ"ד מחמת הפרת הנתבע את ההסכם.

8.       זכות הנתבע לקבל את הפיצוי המוסכם:

       סא.       האם הנתבע זכאי לפיצוי המוסכם הננקב בסעיף 10.3 בסך 41,000 ₪ מחמת הפרת ההסכם ע"י התובע?

       סב.       נעיר תחילה, כי יש מקום לדון האם סעיף זה אינו בגדר "אסמכתא" בלבד ואינו מחייב הלכתית.

        סג.        וז"ל השו"ע: [29] וכן תנאים שמתנים בני אדם ביניהם, אף על פי שהם בעדים ובשטר: אם יהיה כך או אם תעשה כך אתן לך מנה או אקנה לך בית זה ואם לא יהיה או לא תעשה לא אקנה ולא אתן לך, אף על פי שעשה או שהיה הדבר, לא קנה, שכל האומר: אם יהיה אם לא יהיה, לא גמר והקנה, שהרי דעתו עדיין סומכת שמא יהיה או שמא לא יהיה. הגה: ויש אומרים...אבל אי גזים ואמר: אם לא אעבוד אשלם אלפא זוזי, הוה אסמכתא ולא קניא...

       סד.       אמנם יש לכלל זה הרבה יוצאים מן הכלל (שידוכים, מלמד וכד'), וכן ניתן לפתור חסרון זה בחוזה בדרכים רבות (לכתוב דלא כאסמכתא, בב"ד חשוב – או לכתוב כן, להקנות מעכשיו, ועוד). אולם בהסכם שלפנינו אין דבר מכל זה. וא"כ יש מקום לפקפק בתקפותו של סעיף "קנס" זה.

       סה.       אכן היות ופיצוי מעין זה הינו נפוץ ביותר, יש מקום לומר דכיוון דדעתו של אדם סומכת על המקובל – אין זה אסמכתא. ומ"מ אין אנו צריכים להכריע בענין.

        סו.        כאמור לעיל לדעתנו החל מתאריך 24.10.15 הפר התובע את ההסכם "הפרה יסודית". אולם סעיף 10.3 קובע תנאי לזכאות לפיצוי המוסכם: "כל צד אשר יפר הסכם זה או תנאי מתנאיו הפרה יסודית ולא תיקן את ההפרה תוך 14 יום מיום שנדרש לעשות כן יהיה חייב לפצות את הצד שכנגד בפיצוי קבוע מוערך ומוסכם מראש בסך של 41,000 ₪...".

        סז.       כלומר, אין די בעצם ההפרה, בכדי להיות זכאי לפיצוי הנ"ל, יש לדרוש תיקון ההפרה + אי תיקון ההפרה.

       סח.       לטעמנו, בכל מכתביה של עוה"ד ב"כ הנתבעים, לא מצאנו דרישה לתיקון ההפרה. מצאנו ציון ההפרה. מצאנו ביטול ההסכם. מצאנו הודעה בדבר אי ויתור על תביעה עתידית מחמת נזק וכד'. דרישה ברורה לתיקון ההפרה לא מצאנו. גם לא בשאר הממצאים שהוגשו לביה"ד ביחס לנתבע בעצמו.

       סט.       וא"כ לדעתנו אין הנתבע זכאי לפיצוי המוסכם הנ"ל.

          ע.         בנוסף, לדעתנו התנהלות הנתבע וב"כ בתקופה שלאחר החתימה על ההסכם, משמיטה את יכולתו לתבוע פיצוי זה. ולו רק מחמת העדר תום לב.

       עא.       1. הנתבע, תושב בית שמש הנוסע כמה פעמים בשבוע לצפון, היה יכול לזרז את החתימה על ההסכם בכמעט חדש, אילו היה לוקח את ההסכם מידי בא כוחו ומביאו לבית שמש לצורך חתימת תובע 3 וחתימת הנתבע עצמו. [30]

2. מיד עם הפיגור בתשלום השלישי היה ראוי ליצור קשר עם התובעים או ב"כ ולהודיע להם כי התובע מאחר בתשלום, וכי אי תשלום התמורה עלולה להפוך להפרה יסודית בתוך 10 ימים, וההסכם עלול להיות מבוטל – זה לא נעשה. [31]

3. במיוחד, לאחר שבתאריך 20.10.15 – 20 יום לאחר המועד בו היה עליו לסיים את התשלום לפי דעת התובע – פנה התובע בשאלה לב"כ הנתבעים: האם יוכל לשפץ את הדירה לפני כניסתו? ב"כ הנתבע השיבה: אבדוק. תחת שהיה עליה להשיב: אתה כבר מזמן בפיגור בתשלום ואולי אף מפר הפרה יסודית.

4. מכתב ביטול עסקה הינו מכתב "דרמטי". היה מן הראוי לשולחו בפקס' או בדוא"ל ולוודא קבלתו באותו יום, בנוסף למשלוח בדואר הרשום. ולא רק בפקס' כשבוע לאחר מכן. כפי שאכן נעשה (משלוח בפקס') במכתבה השני של ב"כ הנתבעים מתאריך 23.11.15. [32]

5. בתאריך 11.11.15 מבקש ב"כ התובעים לקבל טופס אישור זכויות בנכס. ב"כ הנתבע שלחה לו את האישור (תחילה נשלח אישור שגוי, ומששב ובקש ב"כ התובעים את האישור – נשלח אליו האישור הנכון). תמהים אנו ושואלים: מדוע שלחה ב"כ הנתבעים אישור זכויות בנכס, לאחר שהיא עצמה כתבה מכתב המבטל ("בטל ומבוטל") את ההסכם כבר לפני 13 יום?.

האם מכתב זה מלמד על כך שההסכם לא בוטל? לב"כ הנתבע פתרונים.

       עב.       לענ"ד, גם מהטעמים הנ"ל, אין הנתבע זכאי לפיצוי הנ"ל. – נדגיש: אין בדברינו דלעיל בכדי לשלול מהנתבע כל פיצוי עבור נזקים שנגרמו לו מחמת הפרת ההסכם ע"י התובעים. אלא לשלול את זכאותו לפיצוי המוסכם דלעיל בסך 41,000 ₪.

        עג.        הנתבע צרף למסמכים שהגיש לביה"ד מכתב מאת ב"כ. בעדינות, נבקש להעיר לב"כ הנתבעים:

1.       אין זה מן הראוי להגיש לביה"ד מכתב המכותר בכותרת: "מבלי לפגוע בזכויות". הצדדים מצויים בהליך בוררות וזכויותיהם בהחלט עלולות להפגע מטענות אלו ואחרות.

2.       מכתבה לביה"ד מגלה טפח ומכסה טפחיים. אין בו הסבר מדוע לא נכתב מכתב התראה על ההפרה קודם שבוטל ההסכם. אין בו הסבר מדוע מכתבה של עוה"ד בענין ביטול ההסכם שנכתב בתאריך 29.10.15 לא נשלח גם בפקס'. אין בו תשובה לשאלה מדוע לא הגיבה לפניית ב"כ התובעים ששאל האם יוכלו לשפץ את הדירה? בתשובה פשוטה: ההסכם כבר בוטל. אין בו הסבר מדוע לא השיבה ב"כ בנתבעים לבקשת התובע בתאריך 11.11.15 לקבל אישור זכויות? תשובה פשוטה ההסכם בוטל. ואף הגדילה לעשות ושלחה לו אישור זכויות. פעמיים. וכפי שצויין לעיל.

3.       איננו מבינים הכיצד במכתבה מתאריך 29.10.15 מציינת עורכת הדין הנכבדה כי ההסכם נחתם בתאריך 03.09.15, כאשר כבר היה ידוע לכולם כי אין זה נכון.

        עד.       ברור ומובן מאליו שאף התובע לא נהג כשורה. הן מחמת העובדה הפשוטה שהפר את ההסכם – הפרה יסודית. והן בכך שלא טרח לתקן הפרה זו בשום שלב .

       עה.       למעשה התובע (או ב"כ) התרשל התרשלות רבתי בכל נושא המשכנתא.

        עו.        רישום הערת אזהרה ע"י ב"כ התובעים בתאריך 18.11.15 – שבועיים אחרי שהגיע לידיו מכתב ב"כ הנתבעים המבטל את העסקה – תמוה ופסול.

        עז.        לפי האמור לעיל:

       עח.       אנו מקבלים את דרישת הנתבע להשאיר את הדירה בבעלותו, ולבטל את ההסכם, וכמובן להסיר את הערת האזהרה.

       עט.       אנו דוחים את דרישת הנתבע להשאיר בידיו את הפיצוי המוסכם בסך 41,000 ₪.

          פ.         אולם כאמור לעיל. התובע הפר את ההסכם. ועליו לפצות את הנתבע בנזקים שנגרמו לו מחמת הפרה זו.

       פא.       הנתבע הגיש רשימה ארוכה מארץ מידה ורחבה מני ים (17 סעיפים) של נזקים שנגרמו לו לטענתו. רשימת הנזקים מגיעה לסכום של למעלה מ-300,000 ₪. זו רשימה מופרזת ביותר. חלק מהנזקים הנטענים הינם עקיפים ביותר, ביחס לחלקם כלל לא הובאו הוכחות, ביחס לחלק מנהזקים הנטענים לא הוסבר הקשר הסיבתי למעשי התובע. לא נפרט להלן התייחסותנו לכל טענה מהנ"ל בנפרד.

       פב.       מכל מקום אנו סבורים כי הנתבע זכאי לפיצוי עבור שכר דירה שהפסיד לצורך החוזה, וכששני הצדדים הסכימו שהסיבה להוצאת השוכר היתה לצורך קיום החוזה. אנו קובעים פיצוי זה בסך 15,600 ₪, המבטא שכירות לשנה (מחודש יוני בשנה שעברה, ועד לחודש יוני השנה. הסיבה לחיוב כבר מחודש יוני היא שהנתבע הסכים לפנות את השוכר כבר בסוף חודש מאי, בגלל ביצוע העסקה, ולולא זו לא היה עולה בדעתו להוציא את השוכר כ"כ מוקדם. משעה שהעסקה לא בוצעה - באשמת התובע - אין סיבה שהנתבע יפסיד) של 1300 ₪ לחודש. כן זכאי הנתבע לפיצוי עבור ארנונה + חשמל + מים שנאלץ לשלם. אנו קובעים פיצוי זה בסך 3,000 ₪. כן זכאי הנתבע להחזר הוצאותיו לב"כ עבור הטיפול במכירת הדירה ועבור סיוע בהגשת כתב ההגנה. אנו קובעים פיצוי זה בסך 3,400 ₪. וכן פיצוי נוסף בסך 3,000 ₪ עבור הוצאות שונות (וכפי המפורט בדבריו). ובסה"כ זכאי הנתבע לפיצוי בסך: 25,000 ₪.

       פג.        הערה: למרות שחלק מנזקים אלו הם נזקים המוגדרים בהלכה כ'גרמא', הרי שלפי ההלכה יש להתייחס להתחייבות החוזית של 'אם אוביר ולא אעביד אשלם אלפא זוזי', שהדין שאף על פי שאדם מתחייב סכום גדול המהווה אסמכתא, הוא חייב לשלם את הסכום שמשקף את הנזק שנגרם לניזק מהחוזה. [33] כמו כן, בשטר הבוררות עליו חתומים (סעיף 6) הצדדים מתחייבים לשלם בגין נזקי גרמא והפסדים של מניעת רווח כפי שיקבע על ידי בית הדין ולפי שיקול דעתו.

9.       החלטות:

1. אנו קובעים כי ההסכם הופר ע"י התובעים, ובוטל כדין ע"י הנתבעים. ולפיכך הדירה שייכת לנתבעים. הנתבעים רשאים למוכרה או להשכירה ככל אשר יחפצו.
2. התובעים יסירו את הערת האזהרה מדירת הנתבעים לא יאוחר מתאריך כח תמוז תשע"ו – 03.08.16.
3. עבור איחור בביצוע הנ"ל ישלמו התובעים סך 500 ₪ לכל יום איחור.
4. הנתבעים ישיבו לתובעים לא יאוחר מתאריך כח תמוז תשע"ו – 03.08.16 את כל הסכומים שקבלו מהם, למעט 25,000 ₪ שישארו בידם כפיצוי ע"פ המפורט לעיל.
5. מעבר לאמור לעיל, כל צד ישא בהוצאותיו.
6. באם יתגלעו מחלוקות על תחשיב הסכום  שאותו על הנתבעים להשיב לתובעים (כמה שולם לנתבעים, כמה הוחזר וכדו'), יוכלו הצדדים לפנות לבית הדין תוך 21 יום מיום מתן פסק הדין.

פסק הדין ניתן ביום יד בתמוז תשע"ו, 20 ביולי 2016.

והאמת והשלום אהבו