תנאי במכר קרקע, ונעשה קניין כנגד התנאי

כרך ז, עמ' קצח-ר, תיק ממונות מס' 129-תש"ס

מכר דירה בתנאי שהקונה ישלם את כל המחיר, ולאחר ששילם מחצית מסר לו בה חזקה ואח"כ השכירה לאחר

נושא הדיון 

א׳ מכר דירה לב׳ תמורת מחיר שקבעו ביניהם, ועפ״י זכרון דברים שכתבו. בזכרון הדברים פורש שכל זמן שב׳ לא ישלם את מלוא המחיר שנקבע ״לא יהיו לו בדירה זכויות או חובות״. כמו כן נקבע שאם המוכר יחזור בו מהמכירה יצטרך להחזיר לקונה סכום מסויים מערך הדירה. לאחר שהקונה שילם למוכר כמחצית ממחיר הדירה, מסר לו המוכר חזקה בדירה, והקונה גר בה כשלוש שנים, ונרשמה על שמו בחברת החשמל והמים. הדירה שבנויה על קרקע המינהל, אינה רשומה בטאבו, אך במינהל היא רשומה עדיין ע״ש המוכר. בתוך תקופה זו הודיע הקונה למוכר שיש לו עבורו צ׳ק בנקאי להשלמת המחיר של הדירה, אך המוכר לא רצה לקבלו. לאחר כמה שנים השכיר הקונה את הדירה לאחר, ונדהם לשמוע שהשוכר שלו עזב את הדירה ובמקומו נכנס שוכר אחר ששכר את הדירה מהמוכר.

השאלות לדיון

א. התנה בשטר המכר שלא יהיו לקונה זכויות בממכר לפני שישלם הכל, ואח״כ מסר לו חזקה בממכר, האם מסירת החזקה מבטלת התנאי.

ב. האם התחייבות המוכר לשלם פיצוי לקונה במקרה של ביטול המכר מלמדת שלמרות שאין לקונה ״זכויות״, התחייב המוכר שלא לבטל את המכר.

ג. אם לא נשלם המכר, האם מותר לקונה לגור בדירה, או שיש בזה איסור רבית.

דיין א

תשובה

א. תנאי שבממון

ברמב״ם מכירה פ״ח ה״א:

"המוכר שדה לחבירו באלף זוז ונתן לו מקצת הדמים והיה יוצא ונכנס ותובע שאר הדמים, אפילו לא נשאר לו אלא זוז אחד לא קנה הלוקח את כולה, אע״פ שכתב את השטר או שהחזיק".

מקור הרמב״ם הוא בב״מ עז ב. ופרש״י דבדעייל מוכר ונפיק ומחזר אחר הלוקח ליתן לו מעותיו גלי דעתיה דזוזי אנסוהו למכור, וכיון דלא יהיב ליה זוזי בשעת דחקו אדעתא דהכי לא זבין ליה. ולמד הרמב״ם שכשם שאם כתב שטר לא קנה ה״ה בהחזיק בה, או בקנין אחר.

ובנד״ד שאמנם לא היה המוכר עייל ונפיק אזוזי, אלא אדרבא את יתרת התשלומים זקף עליו במלוה לזמנים מאוחרים יותר, ובהגיע זמן הפרעון רצה הקונה לשלם לו והוא סרב לקבל, באופן זה קנה הלוקח. אבל מכיון שהמוכר פירש בשטר שכל עוד לא ישלים את כל התשלומים לא יהיו לו לקונה זכויות בדירה, והקונה חתם על זה, הרי זה ככל תנאי שבממון שתנאו קיים, ולא גרע מעייל ונפיק אזוזי שאפי׳ מסר לו חזקה לא קנה עד שישלים כל התשלומים.

ב. גדר התחייבות לפיצוי

אמנם מאידך י״ל שכיון שבזכרון הדברים התחייב המוכר לשלם פיצוי לקונה במקרה של חזרה, בזה גילה דעתו שלמרות שעיכב את זכויותיו של הקונה בדירה עד שישלים כל התשלומים, מ״מ לא שייר לעצמו זכות חזרה מהמקח, ולהיפך, הוא התחייב שלא לחזור בו מהמכירה.

אלא שבניד״ד הרי מלבד ההתחייבות לפיצוי, לא פורש בשטר התחייבות שלא לחזור, באופן כזה י״ל שחיוב הפיצוי הוא כשלעצמו, ואין בו כדי לחייב את המוכר לקיים את החוזה. דהנה מקור ההלכה שחיוב פיצוי אינו פוטר מלקיים את החוזה הוא בתשו׳ הרשב״א ח״ג סי׳ רב ורג הובא בב״י חו״מ סי׳ יב ובשו״ע שם סעי׳ ט שאם נתחייב לקיים פסק הפשרנים בקנין ובקנס, כיון שהודה בשטר הפשרה מיד נתחייב בהודאתו בכל מה שהוזכר בשטר הפשרה, והקנס אינו מגרע כח הקנין אלא תוספת חיוב כדי להיותם מוכרחים יותר להשלים הפשרה. וכתב הח״מ אבהע״ז סי׳ נ ס״ק כב, הובא בב״ש שם ס״ק כא ובנתה״מ סי׳ יב ביאורים ס״ק ו וחדושים ס״ק טו, דוקא שכתב או אמר בלשון הזה, אני מקבל עלי זה בקנין וקנס, שהקנס לא כתב אלא לחיזוק, אבל אם כתב דבר זה אני מקבל עלי בקנין, ובאם שלא אקיים אתן קנס, א״כ להדיא התנה שהקנס הוא השובר על הקנין, ואם יתן קנס הוא פטור מן הקנין (ועי׳ נתה״מ שם שבאופן כזה אפי׳ נעשה הקנס באופן שיש בו משום אסמכתא צריך לקיים הפשרה או שיתן הקנס. והיינו שאם לא יעמוד בהתחייבותו לשלם הקנס מטעם אסמכתא, צריך לקיים הקנין של הפשרה עצמה). ועי׳ חזו״א חו״מ לקוטים סי׳ טז אות יא דאם לקח המוכר שטרי חוב כנגד כל המקח ומקצת כסף בעין, נראה דסתמא הוי לקנין ואע״ג דכתוב בחוזה שאם יחזרו יוקנסו כנהוג לא נגרע הקנין אלא זו הוספה שהקנס פוטרן מקיום המקח.

ולפי״ז בנידון דידן שבזכרון דברים פורש שלפני השלמת כל התשלומים אין לקונה זכויות בדירה, מה שהתחייב המוכר לשלם פיצוי במקרה של חזרה אין משמעה התחייבות שלא לחזור אלא התחייבות במקרה שיחזור, ומצד החוזה כל זמן שהקונה לא גמר את כל התשלומים לא גמר את זכייתו בדירה.

ג. אכילת פירות כשעדיין לא נגמר הקניין  

פסק הרמב״ם מלוה ולוה פ״ו ה״א ושו״ע יו״ד סי׳ קעד סעי׳ א שכל מי שלא קנה קנין גמור אם אכל את הפירות ה״ז רבית של תורה. ובניד״ד כיון שפירש בזכרון הדברים שכל זמן שלא ישלים כל התשלומים לא יהיו לו זכויות בדירה, הרי הכסף שנתן למוכר הם כמלוה אצלו ועומדים להחזרה במקרה של ביטול המקח, ונמצא שמה שהלוקח גר בדירה הוא רבית שמשלם לו המוכר עבור המתנת המעות.

אברהם דוב לוין.

דיין ב

א. ביטול מכר משום דעייל ונפיק אזוזי

ידי״ע האב״ד שליט״א כתב דהיכא שהתנה שכל עוד לא ישלים את כל התשלומים לא יהיו לו זכויות וחובות בקרקע הרי זה ככל תנאי שבממון ולא גרע מעייל ונפיק אזוזי שאפילו החזיק לא קנה עד שישלים כל המעות.

ויש לדון בהא דדימה זה לעייל ונפיק אזוזי. דהנה הרעק״א בסי׳ קצ סעי׳ י הביא בשם הרשב״א דדוקא שמשך או החזיק בפניו (ר״ל ולא א״ל בפירוש לך חזק וקני), אבל אמר לו לך חזק וקני או משוך וקני נקנה המקח אפי׳ בעייל ונפיק אזוזי, ע״כ.

ולפי״ז בנד״ד דהקונה נכנס לדור בו ודר בו ג׳ שנים והמים והחשמל והמסים היו על שמו של הקונה, וזה ודאי היה ברשותו של המוכר, והוה כלך חזק וקני בפירוש. וא״כ נקנה המקח אף דעייל ונפיק אזוזי.

ועוד, דין זה דעייל ונפיק אזוזי דלא קנה זה בגוונא ד״צריך למעות״ דידעינן דלא מזבין אלא מפני שצריך למעות, אבל עייל ונפיק אזוזי מחמת טעם אחר, לא מיקרי עייל ונפיק אזוזי, כגון מוכר מפני רעתה דהא דרודף אחר המעות לאו משום דצריך למעות אלא דחרד שלא יחזור בו הלוקח שלא ידחנו בלך ושוב וימצא תואנה לבטל המקח ולכן ממהר לקבל המעות, וכן מי שמכר נכסיו מפני שרוצה לעקור דירתו מהעיר ולדור בעיר אחרת, הוה כמוכר מפני רעתה דבהול לאסוף מעותיו, אבל לא מפני ש״צריך למעות״. וא״כ בנד״ד דהתנה דכל שלא ישלים המעות אין זכויות וכו׳, לא מיקרי עייל ונפיק אזוזי, דלא משום שצריך למעות כתב כן אלא רוצה להבטיח עצמו שהמוכר ישלם כל המעות, ולא דמיא לעייל ונפיק אזוזי דיכול לבטל המקח. עי׳ ערוה״ש סי׳ קצ סעי׳ ט, י, יא מה שהביא בשם השבו״י.

והנה הנתה״מ סי׳ קצ ס״ק ז כתב דהא דיכול הלוקח לכופו להמוכר בקיום מקצת המקח כנגד הדמים שנתן, היינו דוקא כשהלוקח טוען שרוצה ליתן המעות עדיין רק שהמוכר רוצה לבטל המקח מטעם דעייל ונפיק אזוזי ודחה אותו, אבל אם הלוקח טוען שעדיין אין לו מעות ורוצה ליתן מעות כשיזדמן לו, יכול המוכר לבטל המקח לגמרי, כי לא מכר לו רק אדעתא ליתן דמים. ובניד״ד הלוקח רצה לשלם כל המעות, רק המוכר לא רצה לקבלם, בזה יכול הלוקח לומר קים לי כהני דס״ל שקנה כנגד מעותיו ואין המוכר יכול לבטל כל המקח.

ב. תנאי שלא כדיני תנאים

אמנם אם היה תנאי גמור במקח, שלא יושלם המקח עד שישלם כל המעות, אז אם לא גמר לשלם, לא חל המקח מדין תנאי. אבל בנד״ד שכתב בנספח לזכרון דברים ש״כל הזכויות והחובות יהיו רק לאחר גמר כל התשלומים״, כיון שלא נכתב בתורת תנאי ולפי משפטי התנאים, אין לבטל המכר מדין תנאי.

יהושע ווייס.