נזקים מחמת תוספת בנייה

תמצית העובדות הנצרכות

הצדדים הינם שכנים בבית משותף. מדובר בבית אשר היו בו במקור ארבע דירות, שתיים עליונות ושתיים תחתונות. התובעים הם הבעלים של הדירה התחתונה והעליונה מצד ימין והנתבעים הם הבעלים של הדירה העליונה מצד ימין. הנתבע החליטו לבנות קומה נוספת מעל לדירתם, ובקשו לשם כך את אישור השותפים לבניין. לאחר שהתובע אישר בחתימתו את התוכניות, אשתו אמרה כי היא אינה מסכימה לכך בנימוק שהבניה תאפיל על הקולטים של דוד השמש. לאחר שהנתבעים בנו את התוספת, שכרו התובעים בעל מקצוע כדי להעביר את הקולטים. 

במסגרת הבנייה בנו הנתבעים מרפסת צמוד לתוספת והוצרכו להתקין מרזב מהמרפסת לגינת הבנין. כיוון שלדיירים מתחת הנתבע יש מרפסת בשטח הגינה היה צורך להטות את המרזב לצד דירת התובע. לשם כך ביקשו הנתבעים רשות מהתובע, אך לאחר שהתקינו את המרזב פנתה אליהם אשתו ואמרה כי היא לא מסכימה שיהיה מרזב בשטח שלהם. 

טענות התובעים

אנו שמחים שמשפחת הנתבע בנו קומה נוספת לביתם, ואין לנו שום בעיה בכך. אך אנו תובעים מהם לשלם ולטפל בנזקים שנגרמו לנו כמפורט להלן: 

1. בעקבות בניית קיר התוספת של הנתבע הוסתרה השמש מהקולטים שלנו ובמיוחד הדבר משמעותי בחודשי החורף. מכיון שהנתבעים לא הסכימו לשאת בהוצאות העברת הקולטים כבר מאז תחילת הבניה, אנו שכרנו את ב' לשם העברתם. עלות ההעברה היתה 1900 ש"ח עבור העברת הקולטים ועוד 550 ש"ח על התקנת החשמל.  אנו תובעים שהנתבע ישלמו לנו עבור זאת סך של 2450 ₪.

2. כיוון שבחורף השמש לא הגיעה אל הקולטים עלות צריכת החשמל עלתה בהרבה מהחורף אשתקד. אנו תובעים את הפרש צריכת החשמל של השוכרים שלנו. סך כל ההפרשים עולה 3477 ₪. 

3. אנו תובעים מהנתבע להוציא את המרזב משטח החצר שלנו.

4. במקום החיבור בין יריעות הגג לקיר שהנתבע בנו, נוצרה נזילה. אנו תובעים את תיקון הנזקים שנגרמו מחמת הנזילה לדירה העליונה שלנו. 

לסיכום, אנו תובעים מהנתבע לשלם לנו סך של 5927 ₪.

טענות הנתבעים ע"י באת כוחם עו"ד א':

לפני שהתחלנו בבנייה פניתי אל התובע והראתי לו את תכניות הבנייה. הוא התבונן בהם וחתם לי על התוכניות. לאחר כמה ימים אשתו התנגדה ואמרה שהם לא מוכנים לאשר את הבנייה. אני הגשתי את התוכניות חתומות לאישור המועצה. התובעים הגישו התנגדות בכתב למהנדס המועצה, שכללה שתי טענות עיקריות. ואלו הן הטענות שהועלו בישיבת ההתנגדות כשתשובת מהנדס המועצה בצידן:

 א. הבנייה תאפיל על הקולטים - המהנדס השיב שעליהן להביא חוות דעת של מהנדס אקלים התומכת בטענתם וכל עוד לא הובאה חוות הדעת הרי שהנתבע בונים כדין. התובעים לא הביאו עד היום חוות דעת זו ועל כן טענתם זו צריכה להידחות על הסף.

 ב. הבנייה תגרום לרטיבות – מהנדס המועצה ענה להם שלא יפילו את כל נושא הרטיבות שיש להם בדירה עלינו. אמרתי להם שאני מוכנה לטפל רק על נזק שיגרם מחמתנו. היה לי גם הסכם עם הקבלן והמפקח שעל נזק כתוצאה מהבנייה הם יישאו בנזק.

התובע הזמין איש מקצוע להעביר את קולטי השמש אך הוא לא פנה אלי קודם ולא הגיש לי הצעת מחיר. המחיר שהוא דורש הוא גבוה ממחיר השוק. אם הוא היה פונה אלי הייתי עושה זאת במסגרת עבודות הבנייה שהיו לנו, והעלות הייתה פחותה בהרבה. 

לדעתנו אין כלל נזק מחמת הבנייה והשמש הגיע בכל עונות השנה לקולטים. אך אף אם נאמר שיש נזק, ע"פ דברי הרשב"א וקצות החושן אין מניעה לבנות בשטח שלי ומחמת זה להסתיר את השמש אצל השכן. 

לגבי חשבונות החשמל של דיירי המשנה, תשובתנו היא כי התובע עצמו לא שילם את חשבונות החשמל ועל כן אינו רשאי לתבוע בשם צד ג שאינו צד בהליך.

בעניין התביעה לסלק את המרזב, תשובתנו היא כי  השטח של החצר הוא שטח משותף ויש לנו רשות להניח בו את המרזב אף ללא רשות מהתובעים. 

פסק הדין

בית הדין שמע את טענות הצדדים באריכות, ולאחר התייעצות הדיינים, ושמיעת עדות מפי בעל המקצוע ב' שהעביר את הקולטים והתייעצות עם בעלי מקצוע נוספים, הגענו למסקנות כדלהלן: 

א. חתימת הבעל על אישור הבנייה

נקדים ונאמר, כי על פי בירור שעשינו עם בעלי מקצוע, הגענו למסקנה כי יש נזק לקולטים מחמת תוספת הבנייה של הנתבע. 

בהתאם לסעיף 77א. לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), הגדרת הבעלות על המבנה בו נעשתה תוספת הבנייה היא כבניין משותף – היינו שיש לכל אחד מבעלי הבתים שותפות בקירות החיצוניים בגג ובחצר. ע"פ סעיף 71ב.(א) לחוק, כל שינוי מהמציאות הקיימת ברכוש המשותף, כגון לשם הרחבת דירתו של אחד מהדיירים, מצריכה את אישורם של שלושה רבעים מבעלי הדירות. בנוסף לכך יש צורך בהיתר בניה מהרשות המקומית, אך כל זאת בכפוף להסכמת הדיירים כאמור בחוק דלעיל העוסק בזכויות הקנייניות שלהם. יודגש כי היתר הבנייה מהרשות המקומית אינו תקף ללא קבלת הסכמה מהדיירים על שימוש בזכויות הקנייניות שיש להם ברכוש המשותף.

בנידון שלפנינו, אמנם התובע חתם על הסכמתו לבניה, אך יש אומדנא דמוכח שאדם לא מסכים בחתימתו זו גם להוציא כספים על נזקים שיגרמו לו מהבניה. ברור הדבר, שאם לדוגמא הקולטים היו נשברים כתוצאה מהבנייה, היה על הנתבע לשאת בהוצאות הנזק ולא יתכן היה לומר שהתובע בחתימתו ויתר על התשלום. כך הם הדברים גם ביחס לנזק שנגרם לשימוש בקולטים כאשר קיר הבנייה מאפיל עליהם.

משמעות הדברים היא, שכיון שקבענו שיש נזק לקולטים כתוצאה מהבנייה, ברור הדבר שחתימתו של התובע מותנית בכך שהנתבע ישלמו לו על העברת הקולטים, גם אם בזמן החתימה התובע לא העלה בדעתו שנזק זה אכן יגרם. 

עוד נוסיף ונאמר, כי אשת התובע לא חתמה והתנגדה מהרגע הראשון לבנייה בלא התחייבות להזזת הקולטים, על כן ברור הדבר כי היא מעולם לא מחלה על נזקיה.

לכן אף אם טענת באת כוח הנתבעים נכונה שאדם יכול לבנות בביתו אף כאשר הוא מסתיר את השמש לקולט של חברו ((ויש לדון בזה[1]). במקרה שלנו אין לזה נפק"מ כיוון שאישור הבנייה הותנה בכך שהנתבע יעתיק את הקולט למקום שבו לא יהיה חשש נזק, ובלא שיעשה זאת אין לו כלל אישור לבנות.

במאמר מוסגר נציין כי בית הדין חיפש אחר בעל מקצוע המכונה "מהנדס אקלים", כדי לשמוע את חוות דעתו כפי הוראתו של מהנדס המועצה לתובע, אך להפתעתו גילה שאין אחד העונה לכינוי זה, אף לא ברחבי הרשת.

 העולה מכך, כי התביעת לשלם את כל ההוצאות שהיו מחמת העברת הקולטים, מתקבלת.

ב. חישוב ההוצאות

התובעים הביאו אישור בכתב יד מב' על סך 1900 ₪ עבור העברת 3 דודי שמש, קולטים ומעמדים. באישור מב' צויין גם כי בנוסף, הוחלף קולט אחד ושולם עליו סכום נפרד. עוד הציגו התובעים קבלה על סך 550 ש"ח על התקנת החשמל של הקולטים.

כיוון שהנתבעת טענה שסכום זה גבוה ממחיר השוק, בית הדין זימן את מר ב' להעיד מה נכלל בקבלה (ע"פ הסכמת הצדדים ושטר הבוררות העדות התקבלה ללא מעמדם) וכן התייעץ עם בעלי מקצוע נוספים. ע"פ חוות דעתם של בעלי המקצוע, מחיר זה הוא סביר ביותר ואף זול ביחס למחיר השוק.

כחלק מהצורך בהעברת הקולטים, התובעים היו צריכים לקנות קולט חדש וכפי שצויין באישור מב' שאכן כך בוצע. על פי בירור שבית הדין עשה, אם לא היה צורך להעביר את הקולט היה ניתן להשתמש בו עוד כמה שנים, אלא שלא היה משתלם להעבירו ולכן הוחלף. עלותו של קולט חדש היא 700 ₪, על כן היינו צריכים לחייב את הנתבע גם בהוצאה זו^[2]. מנגד, גם התובע נהנה מזה שיש לו קולט חדש. ע"פ חוות דעת שקיבלנו מבעל מקצוע, אם היו מציעים לתובע קולט חדש ב500 ₪ היה שווה לו לקנותו ע"כ יש להפחית מהסכום הכולל 500 ₪.

כפי שציינה באת כוח הנתבעים, ב' "אינו מדייק ואינו עובד מסודר עם מספרים והקבלות אינן משקפות תמיד את המציאות במדויק." על כן הבירור שערכנו איתו היה מאוד הכרחי ומתוכו עלה כי הקבלה שהציגו הנתבע על סך 2600 ₪ תואמת את העלות של הזזת הקולטים ואת עלות הקולט החדש (1900+700 וכפי שצויין באישור שהוזכר לעיל, שולם על כל דבר בנפרד) ולא כפי שצויין בקבלה שהוחלפו שני קולטים.

המסקנה היא: שיש לחייב את הנתבע בכל ההוצאות שנגרמו עקב העברת קולטים ושאר ההוצאות הנגררות מכך בסך 2650 ש"ח.

הטענה כי הנתבע היה עושה זאת בעצמו ובזול יותר וע"כ אין לחייבו במלוא הסכום נדחית על הסף, הוא סרב להזיז את הקולטים עד שיביאו מהנדס אקלים ולכן התובעים נאלצו לעשות זאת בעצמם.

ג. חשבון חשמל

התובעים טענו שבעקבות הבנייה צריכת החשמל עלתה בין 25% ל50% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד, ולכן על הנתבע לשלם נזק זה. התובע הביא מסמכים התומכים לכאורה בטענתו.

מסמכים אלו כוללים את צריכת החשמל של השוכרים בשאר הדירות של התובע ועל כן צודקת היא טענתם של הנתבעים. השוכרים לא הגישו תביעה לביה"ד בעניין זה, ולמשכיר (התובע) אין זכות לתבוע את הוצאות החשמל בשבילם. וכפי שמתבטאת הגמרא (בבא קמא ע.) ביחס לאדם התובע תביעה המגיעה לחברו, שיכול לטעון הנתבע כלפיו "לאו בעל דברים דידי את".

ד. מרזב

השולחן ערוך (חושן משפט קנג, ו) כותב:

הרוצה להוציא צנור על חצר חבירו כדי שיקלח שם המים, או שעשה מזחילה (פי' צנור גדול שהמים עוברים בו) על כתלו כדי שיהיו המים נזחלים ויורדים לחצר חבירו, בעל החצר מעכב עליו. 

לכאורה ע"פ הלכה זו טענת התובעים צודקת, וזכותם לעכב על הנתבע להעביר את המרזב לרשותו. 

מנגד, טוענים הנתבעים כי זו רשות משותפת ולכן יש להם זכות להעביר את המרזב לכל מקום בחצר. כאמור לעיל, בבניין משותף כל שינוי ברכוש המשותף דורש את אישור שאר השותפים על פי התנאים הקבועים בחוק. הנתבעים קיבלו הסכמה לבנייה גם מהתובעים, ובכלל תוכנית הבנייה היה אישור לעשיית מרפסת הכוללת עשיית מרזב. יש לציין שבעת הגשת התכניות לאישור, אשת התובע לא הביעה את התנגדותה לעניין המרזב. אמנם קבענו לעיל שאדם לא מסכים באישורו לבנייה גם לכך שיזיקו לו ועל כן בודאי מונח בהסכמתו תנאי שיתקנו לו את הנזקים שיגרמו לו מהבנייה. אך בעניין המרזב, התובעים לא טענו מתחילה שזה מזיק להם, ואף אם לא שמו לב לכך מתחילה, הרי כאן המרפסת עם השיפועים כבר בנויה, ובמצב הנוכחי הנזק שיגרם לנתבע ללא שפיכת המרזב לכיוון השטח שליד בית התובע, הוא גדול. לעומת זאת לתובע הנזק הוא לכל היותר מינורי מצד כיעור הבנין שהרי לא מדובר בחזית הכניסה לבית אלא בחלק האחורי של הבית כשהמים נשפכים אל האדמה. 

והרי זה כעין מה שכותב המהרי"ק (סימן קיב): 

"בכמה מקומות בתלמוד אומר כגון זו כופין על מדות סדום ואפילו במקום דאיכא טורח וגם אפשר שיבא לידי הפסד כי ההיא דפרק הנושא (דף קג) דאומר התם ולא אמרו אלא דלא משכח אגרא כו' אבל משכח כגון זו כופין ואף על גב דאינו כל כך ודאי שימצא וגם יש לדקדק מדקאמר תלמוד כגון זו כו' שיש ללמוד ממנו אפי' דבר שאין דומה לגמרי רק שיהא דומה קצת".

היינו, במקום שהאומדנא היא שסתם אדם היה מתחשב בהפסד חבירו ולא היה מוחה בו, ובמקרה זה האדם מעכב למרות שהחשש הוא רק הפסד רחוק, הרי זה בגדר מדת סדום שכופין עליה.

על כן התביעה לסילוק המרזב נדחית.

אמנם יש להדגיש, כי אם  וכאשר יתחדש נזק משמעותי מחמת המרזב – יהיה על הנתבע לתקנו באופן שנזק זה יוסר, כגון אם יבנו חצר במקום זה או תוספת חדר וכדו'. וכפי שהנתבעת התחייבה בפני ביה"ד שאם התובע יבנה בחצר היכן שהמרזב יורד, היא תאריך את המרזב כך שיצא מחוץ לחצר.

ה. הנזק לדירה העליונה

באת כוח הנתבע אמרה בסיום הדיון כי היא תדאג לזה בעצמה, כך שבחיבור בין הקיר לתקרה במקום הנזילה יבוצע שפכטל וצבע.

סיכום 

בית הדין מכריע כדלקמן:

א. על הנתבע לשלם לתובע סך של 2650 ₪ עבור העברת הקולטים. התשלום יבוצע תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

ב. הנתבע אינו חייב לסלק את המרזב, אך עליו לקבל אחריות באם יתחדש נזק כתוצאה ממנו.

"והאמת והשלום אהבו"

ובאעה"ח

הרב משה כהן                       הרב תומר ישראלי הרב משה מאיר אבינר