ויכוח מי הפר את זכרון הדברים
הרב לנדמן צבי
הרב קצנלבוגן הלל
התובע: ה"ה ד.
הנתבעים: ה"ה נ.
הופיעו הצדדים והציגו את טענותיהם בפנינו בצירוף מסמכים להוכיח את טענותיהם.
להלן עיקרי העובדות:
במוצ"ש פרשת אמור ליל ז' אייר תשע"ט נחתם זיכרון דברים בין הצדדים, והנתבעים שילמו לתובע כמקדמה סך 40,000 ₪. בזיכרון הדברים נקבע, בין היתר, את פרטי הדירה, מחיר הדירה בסך 1,310,000 ₪, ותאריך מסירת החזקה ביום 12.9.19. בסעיפים 4-5 נקבע כי הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם מפורט תוך 30 יום ועד ליום 12.6.19, וכי אם לא ייחתם הסכם עד למועד הנ"ל יהיה זיכרון הדברים בטל ומבוטל. בסעיף 7 נכתב כי באם יפר צד אחד מן הצדדים את זיכרון הדברים, ובמיוחד בנוגע לאמור בסעיף 4 הנ"ל, יהיה מחוייב בפיצוי בסך 10 אחוז ממחיר הדירה ללא צורך בהוכחת נזק.
לזיכרון הדברים קדם מו"מ בנוגע למחיר הדירה, למצבה ולאפשרויות הבניה העתידיות, כאשר התובע הצהיר לנתבעים כי כל מערכות הדירה הוחלפו לפני מספר שנים, וכי למיטב הבנתו ניתן להסב את זכויות ההרחבה הקיימות לגג הדירה ולבנות שם בקלות, כפי שעשו שכנים אחרים.
במהלך היום שלאחר חתימת הצדדים על זיכרון הדברים, ולאחר שהורי הנתבעת לא היו שבעי רצון ממחיר העיסקה, שקלו הנתבעים לבטל את זיכרון הדברים, אך לבסוף הסתפקו בבקשה מהתובע לחתום על הסכם נוסף במחיר מופחת ולשלם לו את השאר מחוץ להסכם, זאת בכדי להרגיע את ההורים. כעבור כמה ימים נרגעו ההורים, ומשכך החליטו הנתבעים להתקדם עם העיסקה במתווה שהוסכם.
בכדי לעמוד במועד הקבוע בזיכרון הדברים לחתימת חוזה, הנתבעים שכרו את עו"ד א. שתייצגם בעיסקה, והיא לדבריה פנתה לתובע בבקשה שישלח טיוטת הסכם מכר כנהוג, עליה תעיר את הערותיה, המוכר התמהמה בבחירת עו"ד, ובשלב מסוים ביקש מעו"ד א. לערוך את טיוטת ההסכם, והוא ישיב. בתאריך 3/6/19 שלחה את טיוטת ההסכם לעו"ד י. (שייצג בסופו של דבר את התובע) להערות. עיקרי הערות עו"ד י. התייחסו לשני סעיפים בהצהרות המוכר, כאשר עורכת הדין כתבה עפ"י המידע שקיבלה מהנתבעים, כי המוכר הצהיר שכל מערכות הדירה הוחלפו על ידו, ושניתן לבנות בקלות על הגג ואילו עו"ד י. התנגד לכך. כמו"כ התנהל מו"מ בין עורכי הדין בנוגע להארכת חוזה החכירה מהמינהל, כאשר בסופו של דבר הסכימו להסדיר עניין זה כנספח להסכם. גם בנוגע לסעיף ההצהרה בעניין מערכות הדירה הסכימו עורכי הדין לניסוח מעודן יותר. אך בנוגע לסעיף ההצהרה בעניין הבניה על הגג, אין תיעוד לכך שנפתרה המחלוקת בין הצדדים, אך לטענת עו"ד א. סוכם ביניהם בשיחה טלפונית לכתוב "למיטב ידיעתו של המוכר ניתן לבנות" וכדו'.
ביום 10/6/19 (יומיים לפני תום המועד לחתימת ההסכם), העביר עו"ד י. לעו"ד א. טיוטה מתוקנת, תוך סיכום כי הואיל ולא נותרו שינויים מהותיים, ניתן לקבוע כבר מועד לחתימה, ועוה"ד יישבו עובר לחתימה על גיבוש הנוסח הסופי. ביום ג' 11/6 שלחה עו"ד א. את סט המסמכים לחתימת הסכם למחרת, וביקשה אישור על המסמכים. אך ביום ד' 12/6/19 (היום האחרון לחתימת החוזה) קיבלה עו"ד א. מעו"ד י. טיוטה נוספת עם הערות רבות, המבטלות רבים מהסעיפים שכבר סוכמו ביניהם.
ביום זה התארגנו הנתבעים בהתאם להוראות עורכת הדין, הכינו את המסמכים הנדרשים מהבנק, צ'ק בנקאי על הסכום המוסכם, והמתינו שייקראו לחתום על ההסכם. התובע אף הוא המתין לחתימה, אך עו"ד י. לא ענה לעורכת הדין במייל או בטלפון בנוגע לשעה בה יוכלו לשבת לסגור את ההסכם.
משחלף המועד, פנתה עו"ד א. לעו"ד י. באותו לילה עם דרישה להשבת הסך 40,000 ₪ שניתנו כמקדמה, והציעה שישובו לנהל מו"מ על ההסכם, אם בכלל. לאחר מכן החל סבב התכתבויות בין עוה"ד בנוגע להפרת זיכרון הדברים והסיבות לכך.
טענות הצדדים:
סלע המחלוקת בין הצדדים נסוב בעיקר בנוגע לשאלה מי הפר את זיכרון הדברים ומי גרם לכך שלא נחתם הסכם במועד. לטענת התובע, הנתבעים התמהמהו זמן רב עד ששלחו טיוטת הסכם, בטיוטה הכניסו סעיפים לא הגיוניים בנוגע להצהרותיו, וניסו להכשיל את העיסקה, ביודעם שהמוכר לא יסכים לחתום על הצהרות אלו. לאור האמור, הוא דורש הפיצוי המוסכם בסך עשרת האחוזים ממחיר העיסקה, וכן את החזר הוצאותיו, בהפחתת 40,000₪ שכבר קיבל כמקדמה.
לטענת הנתבעים, התובע הוא זה שגרם לכך שלא נחתם הסכם במועד, מכיון שלא הגיש טיוטת הסכם בזמן סביר לאחר החתימה על זכ"ד כנהוג, ולא עוד, עורך הדין שלו העיר הערות רבות וחדשות על ההסכם ביום האחרון, ואף נמנע מלקבוע שעה לחתימה ביום זה, ומשכך אין לחייבם בפיצוי המוסכם. לאחר הדיון הוסיפו עוד הנתבעים, ודרשו לחייב את התובע בתשלום הפיצוי הקבוע בהסכם, בטענה כי הוא זה שהפר את זכרון הדברים, וכאמור.
דיון והכרעה:
1. בקצרה יש להקדים כי ההתחייבות של זיכרון דברים לחתום הסכם למכירת דירה, מועילה עפ"י ההלכה כאשר נכתבו בזיכרון הדברים כל הפרטים ההכרחיים לחתימת הסכם, וכמבואר בשו"ת מנחת אשר חלק ג' סי' קט"ז אות ב'.
2. גם התחייבות לשלם פיצוי בגין הפרת הסכם בזמנינו, תקפה עפ"י ההלכה ואין בה חשש אסמכתא, כפי שנהגו כל בתי הדין וכפי שהאריך הגאב"ד בתשובה בכת"י בעניין זה.
3. אמנם לשם הכרעה בתיק זה, יש להגדיר תחילה מתי אדם שהתחייב לחתום הסכם ונמנע מלעשות זאת נחשב בהימנעות זו למיפר ההתחייבות. כאשר הפרשנות הפשוטה היא שכאשר צד אחד הודיע שהוא מסרב לחתום הסכם נחשב למפר ההתחייבות. ונראה פשוט שגם כאשר אדם מציב תנאי בלתי מקובל וסביר בעליל לשם חתימת ההסכם, ומבקש באמצעות כך לגרום לכך שלא ייחתם הסכם, נחשב העושה זאת למיפר הסכם. אך כאשר אדם מציב תנאי לא סביר ומנגד הוא פועל לשם ביצוע ההסכם, אך בסופו של דבר הובילה התנהלותו לביטול ההסכם, יש להסתפק כיצד להחשיב את מעשיו.
ונראה כי יש להכריע בשאלה זו עפ"י אומדן דעת הצד המיפר בזמן ניהול המו"מ בנוגע לעריכת ההסכם, כאשר אם ניכר לבית הדין כי כוונת הצד המבקש להוסיף תנאי בהסכם להביא לתוצאה של ביטול ההסכם בעקיפין, נחשב הדבר להפרה. ואילו אם ניכר לביה"ד שכוונת הצד שהוסיף את התנאי לנהל מו"מ כנה והוגן, אלא שכתוצאה בלתי מכוונת נגרם מכך ביטול ההסכם, אין להחשיב את מעשיו להפרה.
מהתרשמות ביה"ד בדיון וממכלול ההתכתבויות שהוגשו בפניו, ניתן לקבוע באופן ברור כי הנתבעים לא פעלו במכוון להפר את זיכרון הדברים ולבטלו. בסעיפים שהכניסה עורכת הדין להסכם אף שיש בהם חוסר סבירות מצד המוכר, אך כעו"ד המייצגת את הקונים ועליה הוטלה המשימה לנסח את החוזה, סביר כי תנסה להיטיב עם לקוחותיה באופן מקסימלי ולנסח סעיפים המיטיבים עמם. משהתארגנו הנתבעים לחתימת ההסכם ביום האחרון בכל הדברים הנדרשים לשם כך, כולל המצאת צ'ק בנקאי על הסכום שהתחייבו לשלם בחוזה, ניתן ללמוד באופן ברור כי פניהם היו מועדות לחתימת ההסכם באותו היום וכי פעלו בתום לב, ורק כישלון המו"מ בנוגע למועד החתימה או תיקון נוסח ההסכם, הוביל לדחיית החתימה וביטול ההסכם.
גם בנוגע לדרישת הנתבעים לחייב את התובע בפיצוי הקבוע בגין הפרה, על אף שמהמכירה המהירה לאחר ביטול זיכרון הדברים, כמו"כ מדברי עו"ד א. שאמרה בדיון כי עו"ד י. אמר לה שהתובע חושש למכור לנתבעים (דברים שלא אומתו עם עו"ד י.), ניתן היה לחשוש כי התנהלותו נבעה מתוך רצון להביא לביטול זיכרון הדברים, מ"מ אין לחייבו בפיצוי הקבוע בגין כך, מכיון שלא ניתן להוכיח בוודאות שהתנהלותו היתה מתוך כוונה מכוונת לבטל את זיכרון הדברים.
לאור כל האמור מכריע ביה"ד כדלהלן:
פסק דין
על התובע להשיב לנתבעים את ה40,000 ₪ תוך 30 יום.
יתר התביעות והתביעות ההדדיות נדחות.
באעה"ח ביום א' אלול תשע"ט (1-09-2019)
