הערכה בכמה הצדדים שמו את הנכס בזמן החוזה
הרב טולדאנו עובדיה יוסף
הרב קצנלבוגן הלל
כעת הצדדים באו לביה"ד לשם שומת הנכס.
לאחר שהצדדים הביאו שמאים, ביה"ד דן כיצד יש להכריע בין השומות וכיצד יש להבין את ההסכם הכתוב בחוזה.
צד א': עמותת נ. (להלן: התובעת)
צד ב': עמותת ד. (להלן: הנתבעת)
רקע:
הופיעו הצדדים בפנינו וחתמו על שטר הבוררות בו נכתב שהדיון הוא בעניין "המבואר בנספח המצורף בלבד".
בנספח לשטר הבוררות נכתב כך:
אנו הח"מ וכו' מעוניינים לקבל על עצמינו כבוררים, את בית הדין "דרכי תורה" בלבד, ע"מ שיכריע במחלוקות שהתגלעו ביננו בעקבות פסק הדין של הרב א. שליט"א (מצ"ב) וכן בכל מחלוקות או אי הסכמות שיהיו משעת מתן הפסק הנ"ל ואילך. חתימת הצדדים על שטר בוררות זה הינה על דעת כן שהצדדים לא ידונו ביניהם על עצם פסקי הדין של הר' א. אלא על אופן יישומם ועל כל הנושאים שיעלו מכאן ואילך.
הרב א. (להלן: הבורר) נתן כמה פסקי דין במהלך שנת תשע"ו. להלן נסכם את עיקרי פסקי הדין שניתנו על ידו.
ביום כ"ג טבת תשע"ו כתב הבורר בפס"ד חלקי, כי יש לקיים את שלב הב' בהסכם דהיינו מכירת שטחי המוסד בחדרה לידי הנתבעים. ויש לקזז מתוך סך 5,000,000 ₪ שנקבע כסכום המכר בהסכם, את שווי ערך השטח ומבנה ביה"ס שנלקח ע"י העירייה כפי החלטת בית המשפט. לצורך כך איפשר הבורר לצדדים להתמקח ביניהם על ערך הנכס הנ"ל. במידה ולא יגיעו הצדדים לידי הסכמה ידון בכך שוב הבורר.
ביום י"ז אדר א' תשע"ו הוציא הבורר הבהרה לפס"ד החלקי הנ"ל, בו חזר וקבע כי על הצדדים לקיים את שלב ב' של ההסכם שנחתם ביניהם.
ביום ח' אדר ב' תשע"ו כתב הבורר החלטה נוספת, בה קבע, כי עמותת ד' יכולה להמשיך להשתמש במבנה ובמגרש נשוא הבוררות, לפנות בבקשות לרשויות לקבלת תקציבים, לשלם חובות או התחייבויות של התובעת ע"מ לשמר את זכויותיה ולקזז את הוצאותיה. פס"ד זה אושר בהמשך ע"י בית המשפט.
לאחר פסקי הדין הנ"ל פנו הצדדים להמשך ההליך בפני בית הדין כהמשך לפסקי הדין שניתנו ע"י הבורר וכאמור בנפסח לשטר הבוררות.
טענות הצדדים:
לאחר החתימה על שטר הבוררות העלו הצדדים בפנינו את עיקרי טענותיהם, להלן עיקרי הטענות שנטענו בפנינו:
לאור העובדה שהצדדים לא הגיעו להסכמות בדבר שווי ביה"ס שלקחה העירייה מידי העמותה, על ביה"ד לקבוע את שווי בית הספר הנ"ל, ולקבוע באופן סופי את סכום המכירה של העסקה הכוללת.
לטענת הנתבעת התנהלות התובעת הסיבה לה נזקים רבים שחלקם כרוכים בעובדה שמבנה ביה"ס נלקח ע"י העירייה מהעמותה, וחלקם דברים שהתרחשו לאחר פסקי הדין שניתנו ע"י הבורר, ובגין כל הנ"ל מבקשת הנתבעת לקזז לפחות סך 1,500,000 ₪ מהחמשה מיליון שקלים שהתחייבו בהסכם.
מנגד, טענה התובעת, כי אדרבה, מבנה ביה"ס נלקח מחמת רשלנותה של הנתבעת.
התובעת טענה כי שילמה סך של מעל מאה אלף ₪ כדמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל, ונדרשת לשלם תשלומים נוספים, כאשר בפועל הנתבעת משתמשת בנכס מבלי לשלם עליו כבר שנים רבות.
עוד טענה התובעת כי מאחר שגם לשיטת הנתבעת ישנו סכום מוסכם שעליה לשלם, אין מקום להתעלמותה מתשלום זה, ועליה לשלם לעת עתה לכל הפחות סכום זה, ולמצער להפקידו בנאמנות. בעניין זה, לאחר החלטות שניתנו ע"י ביה"ד בעניין, משטענה הנתבעת כי התורם שעתיד לשלם את סכום המבנה אינו מעוניין בתשלומים חלקיים וכי הוא מבקש לשלם את כל התמורה להסכם כפי שיקבע בית הדין לאחר בדיקת ערך הפחתת ביה"ס הנ"ל, ביקש ביה"ד מהצדדים להתקדם בהליך לקביעת מחיר העסקה הסופי.
לאחר שמיעת כל הטענות הנ"ל קבע ביה"ד כי על הצדדים "להגיש לפניו חוות דעת מקצועיות ומנומקות התומכות בעמדתם בדבר שווי הנכס נשוא המחלוקת כהפחתה מן המקח הכולל" (לשון הודעת ביה"ד).
התובעת הגישה חו"ד שנערכה ע"י מר רוני עמרן בו קבע כי לאור מצבו המשפטי של ביה"ס שווי ההפחתה הוא – 0 ₪, ואילו הנתבעת הגישה חו"ד שנערכה ע"י מר ערן לס בו קבע כי שווי ביה"ס היה 34 אחוזים מהעסקה (סך הפחתה של 1,700,000 ₪).
לאחר קבלת דוחות השמאים, קבע ביה"ד דיון נוסף בנוכחות השמאים מטעם שני הצדדים בכדי לברר את עמדותיהם. כהכנה לדיון זה שלח ביה"ד מכתב בו הוצגו מספר שאלות הכנה לשני השמאים. בדיון שהתקיים ביום כ"ד טבת תשע"ט הופיעו הצדדים וב"כ וחזרו שוב על עיקרי טענותיהם, כמו כן השמאים השיבו לשאלות ביה"ד וביארו את דרך התחשיב שביצעו בכדי להגיע למסקנותיהם.
לאחר שמיעת הסברי השמאים לחוות דעתם, עולה, כי השאלה המרכזית שניצבת ביסוד ההכרעה, הינה בנוגע להשלכות שיש למצבו המשפטי של מבנה ביה"ס בזמן כריתת ההסכם בין הצדדים לשוויו המסחרי כחלק מהממכר.
לעמדת הנתבעת, למרות שהצדדים היו מודעים בזמן כריתת ההסכם כי מבנה ביה"ס נמצא ברשות שימוש ובסיכון ללקיחה, היתה הבנה/הנחה כי תימצא הדרך לפתור את הבעיה ולהמשיך את השימוש במבנה למשך שנים רבות, ומאחר שמצבו הפיזי של הנכס היה במצב טוב ביותר מכל הממכר, והשימוש בו היווה ערך גבוה בדעת הצדדים בשעת כריתת ההסכם, ע"כ למרות שאינו בבעלות מוחלטת אלא בהרשאה של העירייה, יש לשקלל את שוויו בערך של 75 אחוז ממחיר השוק (בהשוואה למתחם י"ב הנמצא בחכירות קבועה אך במצב פיזי ירוד ובשימוש פחות מבית הספר, שם קבע שמאי מטעמה שווי של 80 אחוז ממחיר השוק, ואילו למבנים הארעיים הנמצאים במצב פיזי רעוע מאוד [שנקראו בחו"ד: מבנים יגוסלביים] ובחזקת שימוש בחוזה נקבע שווי של 10%) ובסה"כ 34% ממחיר העסקה כולה. לתמיכה בעמדה זו שלחה הנתבעת לביה"ד את המסמך שנכתב ע"י המומחה שבדק עבורם את העמותה לפני הרכישה, בו נכתבו הנתונים כפי שהציגה התובעת לנתבעת.
לעמדת התובעת, מאחר שהצדדים ידעו בשעת כריתת ההסכם וקביעת המחיר כי מבנה בית הספר נמצא תחת צו פינוי מבית משפט ובהליכים משפטיים מורכבים, הרי שבוודאי שוויו הכלכלי בשעת הממכר שקלל את הסיכון הגבוה כי יום לאחר כריתת ההסכם הוא יפונה ע"י צו בית המשפט ויוחזר לחזקת עיריית חדרה. לאור זאת יש להניח כי שוויו הכלכלי במסגרת ההסכם היה קרוב ל-0%.
לשאלת ביה"ד, השיב ב"כ התובעת כי גם אם יחליט ביה"ד כי יש שוויות לנכס למרות מצבו המשפטי, יש לחשב את שווי דמי השכירות בגין נכס זה בשקלול עפ"י חלקו הראשון של ההסכם בו נקבע כי הנתבעת תשלם לנתבעת 240 אלף שקל לשנה כדמי שכירות, ובחישוב שווי שכירות מבנה בית הספר מתוך כלל הנכסים, יש להניח כי ערכם היווה 26 אחוז מהנכסים לשנה (ובסך של 63,546 ₪ לשנה). לבקשת ביה"ד בתום הדיון, שלח השמאי מר רוני עמרן מסמך בו העריך את שווי הנכס עפ"י אומדן דמי שימוש ל10 שנים בכ400,000 ₪. אמנם בתחשיב זה שביצע השמאי מר רוני עמרן חישב את דמי השכירות לכל מ"ר במבנה במידה שווה (ללא הפחתה במטרים של המבנים הארעיים וללא תוספת בגין מבנה הנמצא בשימוש בחוזה חכירה).
דיון והכרעה:
1. בדבר תביעת נזיקין שנגרמו לנתבעת מחמת לקיחת העירייה את מבנה ביה"ס, ובעקבות כך נדרשו להכשיר מבנה אחר, הפסידו הקצאות ועוד, סבור ביה"ד כי יש לדחות את התביעה כולה, זאת בעיקר מחמת העובדה שהנתבעת היתה מודעת למצבו המשפטי של בית הספר בזמן רכישתו, וקיבלה על עצמה את כל הסיכונים הכרוכים במקרה שבית המשפט יורה על פינויו. ולא גרע דין זה ממה שכתבו תוס' בכתובות (מ"ז ע"ב ד"ה שלא), במי שקנה פרה מחבירו ונטרפה, שאין יכול לטעון שבוודאי לא קנה על דעת כן, שכן אנן סהדי שגם אם היה שואל אותו, היה מסכים להיכנס לאותו ספק. על אחת כמה וכמה בנידון דידן כאשר היה ידוע לשני הצדדים בשעת המקח שמבנה זה נמצא תחת צו פינוי ויתכן בהחלט כי יפונה וייאלצו הם להכשיר מבנה אחר לשם כך ולקחו זאת בחשבון יחד עם שאר ההשלכות שיהיו למצב שכזה.
2. בדבר שווי ביה"ס שהופחת, לשם הכרעה בשאלה יסודית זו, יש להקדים הקדמה קצרה, במקרים רגילים בהם מתבקשים שמאים לקבוע שומא ואומדן למחירי נכסים, השמאי בודק ומשווה נכסים אחרים בשוק ולומד על השווי הכספי העונה לשאלת ההיצע והביקוש בשוק מסוים זה. בנידון שבפנינו השאלה הינה שונה לחלוטין, כאשר עיקר השאלה היא מה היה ערכו של המגרש בעיני שני הצדדים לעסקה מסוימת זו. דהיינו, לאחר קביעת הבורר כי בכל מקרה יש לקיים את המקח בין הצדדים, השאלה היא אחת: כמה משקל נתנו הצדדים הללו בינם לבין עצמם לנכס זה מתוך כלל הנכסים. מחמת הבדל זה ביקש ביה"ד מהצדדים להביא חוות דעת מקצועית בעניין ולא מינה שמאי מכריע מטעמו, מאחר וכלל לא היה ברור לביה"ד כי קביעת שווי זו צריכה להיעשות בחישובים שמאיים. מאחר ושני הצדדים בחרו לברר עניין זה באמצעות שמאים, הרי שגם ביה"ד יתבסס בהכרעתו על שומות אלו עפ"י קביעת עקרונות לשומא.
עוד יש להוסיף כי בנוגע לשווי הנכסים שבנידון, אין כלל מקום להשוואת ערך ממכר זה לממכר נדל"ן אחרים, זאת מפני שמכירת נכסים שהוקצו לשימוש עמותה, צריכה להיעשות רק לעמותה עם מטרות זהות, או בדרך של החלפת ההנהלה בעמותה תוך נטילת סיכונים רבים, על כן הביקוש נמוך עד למאוד, והשווי פחות בהרבה משווי נכסי נדל"ן אחרים בקטגוריה זו.
לאור האמור, על ביה"ד לקבוע את השווי שנתנו הצדדים בינם לבין עצמם בזמן כריתת ההסכם למבנה בית הספר מתוך כלל העסקה, ולקבוע את אומדן דעת הצדדים בשעת ההסכם, לו היו נדרשים לכך כיצד היו מחלקים את מחיר העסקה לכלל הנכסים שבממכר.
במהלך הדיון הוברר כי לשני הצדדים היה ידוע בשעת ההסכם כי ישנו דיון בבית משפט תחת צו פינוי של מבני בית הספר, וכי תתכן אפשרות שלאחר הרכישה מבנה בית הספר יילקח מהרוכשים. כך עולה גם מחו"ד מר הלי שנכתבה קודם לקיום העיסקה. מאידך, עלתה סבירות כי החלפת העמותה והכנסת תלמידי ד' יצליחו למנוע את פינויו וימשיכו להשתמש בו כבעבר. עוד עולה מדברי המומחה כי התובעת תיארה לנתבעת את מצבו המשפטי של הנכס בכך שהמבנה היה בחכירה שלהם מהמנהל, וכי המימון לבניית המבנים ניתן על ידה.
אמנם ממהלך הדין ודברים שהיה בדיון בפנינו, ניכר, כי כיום ישנו הפרש רב בשווי שמעריכים הצדדים את מבנה ביה"ס, יתכן מאוד שפער זה היה בין הצדדים כבר בשעת חתימת ההסכם, כאשר הנתבעת שרכשה את הנכסים נתנה ערך רב מהמחיר הכולל עבור נכס זה מתוך תקווה שאכן תצליח להשתמש בו לתקופה ממושכת, ואילו התובעת נתנה ערך נמוך יותר לבית הספר מחמת כל הסיכונים הגלומים בו.
כהמשך לספק זה בדעת הצדדים, יש להסתפק גם בפרשנות האמור בעניין זה בהסכם (בסעיף א') כי: "הסכם זה, הן ביחס לשכירות והן לקניה מתייחס למצב שיש לעמותת נ' זכות שימוש בבנין בית ספר אחד לפחות". סעיף זה ניתן לפרש בכמה אופנים: האחד, כי באם יילקח מבנה ביה"ס מהעמותה - תתבטל העסקה כולה. השני, שבאם יילקח מבנה ביה"ס, יופחת שוויו של ביה"ס ממחיר העסקה. בנוסף, ניתן לפרש כי הצדדים מצהירים שבזמן חתימת ההסכם עדיין מבנה בית ספר אחד נמצא בחזקתה ולא נלקח ממנה, וזאת בכדי למנוע מצב לפיו התובעת מסתירה מהנתבעת כי בזמן העסקה עצמה כבר לא היה המבנה בחזקתה, אך ככל שאכן בזמן העסקה עצמה היו הנכסים בחזקתה גם אם הם נלקחו לאחר מכן לא ישתנה דבר מההסכם [יוער, כי אף החלטתו של הבורר שיש להפחית ממחיר העיסקה את שווי הנכס אינה מנומקת ויתכנו סיבות שונות להחלטה זו אף אם פירש את ההסכם לא כפרשנות השניה לעיל, על כן אין ביה"ד מחוייב להיצמד לפרשנות ההסכם, ויעוי' ברמ"א בסי' כ"ג]. ספק זה בפרשנות ההסכם משליך באופן ישיר על רמת הסיכון שלקחו הצדדים בזמן העיסקה וממילא על שוויו של מבנה ביה"ס.
לא נכחד שאילו עלינו היה מוטל לפרש הסכם זה היה מקום לשקול בכובד ראש את הדרך השלישית שהרי אין בלשון ההסכם התייחסות עתידית אלא התייחסות להווה "הסכם זה... מתייחס למצב שיש לעמותת נ' זכות שימוש" וכו', ועוד שהרי כלל ידוע בדיני שטרות "יד בעל השטר על התחתונה", ולפי פרשנות זו אין כלל מקום לקזז מסכום התשלום מאומה עקב הפקעת זכות השימוש במבנה, אך מכיון שהצדדים קיבלו על עצמם את החלטות הבורר, הרי זה מייתר את הכרעתינו בעניין.
מכל מקום, מכיון שאין דרך להוכיח בוודאות אף אחת מהאפשרויות הנ"ל, ומאחר ודין פשוט הוא שכל המוציא מחבירו עליו הראיה, הרי שההכרעה בספק שנוצר בגובה סכום ההפחתה תלויה מי נחשב מוחזק ומי המוציא, ובנידון דידן שאלה זו סבוכה מעט מכיון שהנתבעת מוחזקת בכסף ואילו התובעת היא המרא קמא בנכסים. אמנם מכמה טעמים יש להכריע כי התובעת היא המוחזקת מכח בעלותה והנתבעת באה להוציא ממנה, וכדלהלן.
מכיון שבהסכם שנחתם בין הצדדים יש שני שלבים, בתחילה כשכירות ולאחר מכן כקניה, נראה שלא חל קניין בפועל על הנכסים מכח ההסכם, רק התחייבות למכור, בפרט שעד היום לא הועברה הבעלות בעמותה ורישום השטח לנתבעת. משום כך כל שיש ספק במחיר לא ניתן לחייב את התובעת למכור בפחות מהמחיר הגבוה.
גם אם מכח ההסכם ופסק הבורר כבר קנתה הנתבעת את הנכסים, מכיון שנתבטלה מכירתו של מבנה ביה"ס, והאריכו הפוסקים בסי' קפ"ב האם ביטול של חלק אחד מהמקח מבטל את המקח כולו, למרות שבנידו"ד פסק הבורר ששאר המקח קיים, מ"מ כל זמן שאפשר שמכח השינוי בעיסקה לא יקבלו המוכרים את התמורה המלאה לנכסים הנמכרים, תעמוד להם טענת ביטול המקח, ומשו"כ לא ניתן לקיים את המקח אם לא יקבלו בוודאות את מקסימום התמורה בגין הנכסים שנשארו.
עפ"י דברי הנתיבות בסי' צ"א סק"ט שאי תשלום תמורת המקח מבטל את המקח מאיליו, ככל שלא תשולם מלא התמורה תהיה יד המוכר על העליונה ולא יהיה מחוייב לקיים את המקח.
גם אם כל טענות אלו אינם ודאיות ויש מקום לדון בכל אחת מהם, מ"מ בכל ספק בדבר האם כבר חל המקח או לא, שוב הדרינן לכלל שבידינו שקרקע בחזקת מרא קמא עומדת כל זמן שלא התברר בודאות לא כך.
מאחר שלאור כל האמור אין הכרעה ובירור מוחלט בין הצדדים בפרשנות ההסכם ובשומת הנכס, הרי התובעת היא המוחזקת ועלינו לנקוט כמו הצד שיתן לה את הסכום הגבוה ביותר.
החלטה
מבחינה מדוקדקת של דוחו"ת השמאים שהוצגו בפנינו ומדבריהם במהלך הדיון עולה, כי הערך הפחות ביותר שניתן לקבוע למבנה ביה"ס כפי שהיה בדעת הצדדים בשעת המקח הינו 12 אחוז מכלל העיסקה. ומכיון שהמוציא מחבירו עליו הראיה וכאמור התובעת נחשבת מוחזקת ביחס לספק זה, יש לקבוע את שווי ערך שאר הנכסים שמוכרת התובעת המוחזקת לנתבעת בערך של 88 אחוז.
התביעה להפחתה נוספת בגין נזקים שנגרמו לנתבעת, נדחית.
לאור האמור על הנתבעת להעביר לתובעת סך של 4,400,000 ₪ כנגד קבלת כל המסמכים הנדרשים להעברת העמותה.
ביה"ד מפציר בצדדים להגיע להסכמות על דרך ביצוע העברת העמותה בפועל, תוך חישוב תשלומים נוספים שבוצעו בפועל במשך השנים של צד אחד על חובות הצד השני.
ככל שלא יגיעו הצדדים להסכמות תוך 45 יום על דרך ביצוע פסה"ד ועל הסכום הסופי אותו יש לקזז או להוסיף על סכום העיסקה הנ"ל, ישובו הצדדים לביה"ד שיקבע את כל הנ"ל.
בעלות הדיונים ישאו שני הצדדים בשוה.
באעה"ח ביום ל' שבט תשע"ט (5-2-2019)
