כרך ז, עמ' רא-רז, תיק ממונות מס' 128-תש״ס

מכר מגרש חניה וחלל ללא רשיון בניה, ומתקשה להעביר את הממכר ע"ש הקונה

נושא הדיון

א׳ קנה [צ"ל: מכר] מגרש חניה המצוי מתחת לבנין מגורים, בשעת החתימה על הזכרון דברים שילם ב׳ לא׳ $30.000, והתחייב לשלם עוד 30.000$ בשעת החתימה על החוזה ׳׳שיהיה בהקדם״, ועוד 40.000$ במסירת החזקה ״מיד אחרי חתימת החוזה״. בזכרון הדברים, מתחת לחתימות הצדדים, הוסיפו וכתבו כי ״המוכר מסר המפתח של הדלת הכניסה למקום״. בשעת הדיון בבית הדין הגדיר א׳ את מסירת המפתח בשעת חתימת הזכרון דברים כ״מסירת חזקה״ על המקום לב׳.

בזכרון הדברים נכתב כי ״הקונה מצהיר שיודע שהמקום מיועד לחני׳ ואין לו שום טענות״. וכן שהמוכר מצהיר ״שיש לו בבעלותו הפרטית ובסמכותו המלאה למכור את החנייה שמתחת לביתו של משפחת ל׳ ואשר צמודה לדירה״, ובסוף הזכרון דברים נאמר ״כמובן שבעל הדירה שצמודה אליו החני׳ הנ״ל יחתום על החוזה והזכ״ד כך שנוכל לעשות חכירה כפי הצורך״ (לא נכתב תאריך יעד לחתימה זו).

טוען ב׳: שההצהרה שהחניה היא בבעלות הפרטית של א׳ היא אינה אמת, שהרי היא רשומה ע״ש דודו.

משיב א׳: שרק הרישום הוא ע״ש הדוד, אך היא נקנתה בכספו, ולכן היא בבעלותו. הוא טוען שזוהי המשמעות של המשך אותה פיסקה: ״ובסמכותו המלאה למכור את החנייה״, כלומר, גם אם אינה רשומה על שמו, מכירת החניה היא בסמכותו המלאה, מאחר שהיא באמת רכושו הפרטי.

טוען ב׳: שלמרות האמור בסיפא שעל בעל הדירה שהחניה צמודה אליו לחתום על זכרון הדברים, טרם נעשה הדבר. עוד הוא טוען שבבדיקה שעשה, נודע לו שלא ניתן לבצע את העברת הזכויות בחניה במינהל, וכי לא ניתן להפריד ברישום במינהל את החניה מהדירה, כמו כן נודע לו שאי אפשר לסלק את המשכנתא מן החניה.

א׳ משיב שהדבר ניתן לביצוע, אם כי אינו מסביר כיצד.

עוד טוען ב׳, שבשעת המו״מ על העיסקה נאמר לו שפקחי העיריה שביקרו במקום רשמו דו״ח, אך לאחר ביצוע העיסקה נודע לו שיש גם צו הריסה שיפוטי שהוצא כמה חדשים לפני החתימה על זכרון הדברים. לטענתו אילו ידע שקיים צו כזה על המקום לא היה נכנס כלל לעיסקה.

לעומתו טוען א׳ שב׳ דרש ממנו לקיים את הצו ולהרוס את הבניה שבנה במקום, כדי לסלק את הצו השיפוטי מהמקום. והוא עשה כמבוקש והרס את הבניה בהשקעה כספית גדולה, ואם צד ב׳ יבטל את העיסקה הוא תובע ממנו החזר הוצאותיו, וכן את המשכנתאות ששילם מאז שנכנס לעיסקה. משיב ב׳ שאמנם דרש מא׳ להסיר את הצו, אך לא דרש ממנו להרוס את הבניה.

פסק הדין

א. על א׳ להסדיר בתוך 30 יום את כל העיכובים המונעים את העברת הבעלות על המימכר לב׳. על ב׳ לשתף פעולה עם א׳ בהסדרת הענין.

ב. אם לא יסדיר א׳ את האמור בסעיף א׳ בתוך 30 יום, תתבטל העיסקה, וא׳ יצטרך להחזיר לב׳ את הכסף ששילם לו בעת חתימת זכרון הדברים.

ג. התביעה של ב׳ לבטל את העיסקה בגלל קיומו של הצו השיפוטי על המקום, לא הוכרעה בבית הדין.

ד. אם למרות קיומו של סעיף א׳ ע״י א׳, ידרוש ב׳ לבטל את העיסקה מכל סיבה שהיא, יחזור בית הדין וידון בדרישתו.

אברהם דוב לוין, אב״ד                       יהושע ווייס                         שמואל   חיים דומב

השאלות לדיון

א. קנה קרקע ושילם עבורה ורשם עליה זכרון דברים, אלא שלא הועברה על שמו בטאבו למרות שהתחייב על כך בזכרון הדברים, האם הקרקע של המוכר או של הקונה.

ב. לא שילם את כל המחיר, האם תחילת הפרעון קונה לו מדין קנין כסף, ומה הדין אם קבל מהמוכר חזקה על המקום, האם קונה בתורת חזקה אע״פ שלא סיים התשלומים.

ג. מסירת מפתח, האם דינה כמסירת חזקה או לא.

ד. פירש בשעת הקניה שהקרקע תועבר על שמו בספרי האחוזה, אך לא פירש לכך תאריך יעד, והתברר שבנתונים הקיימים אי אפשר לבצע את העברה, והקונה דורש לקיים המקח רק ע״י העברה על שמו, האם המקח בטל.

ה. אם נתגלה שיש צו שיפוטי על המקום שבגללו אי אפשר לבנות במקום דירות, והקונה לא ידע מכך, האם נחשב מקח טעות למרות שפירש בזכרון הדברים שידוע לו שהמקום מיועד לחניה.

ו. ביצע הריסת בניה על פי דרישת הקונה, האם מחוייב הקונה בתשלום עבור ההריסה.

תשובה

א. דין קרקע שלא נרשמה בטאבו

בקדושין סו א:

"אמר רב אין הקרקע נקנית בכסף אלא במקום שאין כותבין את השטר, אבל במקום שכותבין את השטר לא  קנה".

וכ״פ הרמב״ם מכירה פ״א ה״ד ושו״ע חו״מ סי׳ קצ סעי׳ א. וכתב בשו״ת מהר״י בסאן סי׳ צא בשם הראנ״ח שאע״פ שהסכימו רוב הפוסקים שבחזקה קנה מיד אף במקום שכותבין שטר, אם התנו ביניהם שיכתוב הבית בספרי האחוזה (מותיבילי), כל זמן שלא כתב אינו קונה כלום אפי׳ החזיק. ועי׳ תועפות ראם חו״מ סי׳ יג ודברי מלכיאל ח״ד סי׳ קמג וישכיל עבדי ח״ג חו״מ סי׳ ו ועוד. אמנם בחזו״א מעשרות סי׳ י וחו״מ לקוטים סי׳ טז כתב שבארץ ישראל אין הדין כן אלא יש לפסוק עפ״י דין השו״ע, ואם קנה בכסף והתנה שיקנו לו בלא שטר או שקנה בחזקה או קנין סודר אע״ג דלא כתבו בטאבו, לא המוכר ולא הלוקח יכולין לחזור. עי׳ פס״ד ירושלים כרך א עמ׳ עח וכרך ב עמ׳ קכח וכרך נ עמ׳ פט וכרך ד עמ׳ סו. ופד״ר כרך יז עמ׳ 127 ועוד.

ב. אם תחילת פרעון מועיל להחשב קנין

כתב בעל שבט הלוי בקובץ דברי משפט כרך א עמ׳ שלא:

"אע״פ דודאי כסף הוא קנין קרקע ובית ומהני תחילת כסף כמבואר במשנתינו ובשו״ע חו״מ סי׳ קצ, לדידן ודאי בעינן עוד שני דברים, דהיינו שטר או חוזה כמבואר שם סעי׳ ו, וגם קיום כל התנאים של התשלומים בזמנם הנזכרים כתנאי בחוזה, וכל זמן שלא שילם כולם או נתן לו בטחונות ע״ז שנתקבלו ע״ד המוכר, אין גמירות דעת גמורה להקנות, וע״כ כיון שנהוג שנותן לו המפתח רק אחרי קיום התנאים, אז שעת הקנין, ואם מסר לו המפתחות לפני גמר תאריכי תשלומין, ה״ז מודיע שהקנה לו בחלק מן הכסף ושטר, והשאר הלואה". ע״כ.

אמנם אם התנה את הקנין בהעברת הקרקע על שמו בספרי האחוזה, כבר פסק בשו״ע סי׳ קצב סעי׳ טז דאם התנה הכל לפי תנאו. וכ״כ במשפט שלום שם בשם תועפות ראם חו״מ סו״ס יג. וכתב בחזו״א חו״מ לקוטים סי׳ טז אות ה ואות יא דיש סברא לומר דאע״ג דלא נכתב בלשון תנאי, חשיב אומדנא דמוכח דלא נתרצה הלוקח אלא ע״מ שיכתוב לו בטאבו, וכ״ש כשהתנה שימסור לו בטאבו דחשיב כתנאי.

ובנד״ד שהלוקח שילם למוכר רק תחילת פרעון, כיון שאין גמירות דעת גמורה מצד המוכר לפני גמר התשלומין, אין הכסף קונה לו בקנין גמור, אלא שיש לדון כאן מצד מסירת המפתח, וכדלהלן אות ג, שה״ז כמודיע שהקנה לו בחלק מן הכסף ושטר, והשאר הלואה.

ג. הדין במסר לו המפתח

כתב הרמ״א בשו״ע סי׳ רא סעי׳ ו דמסירת המפתח קונה לו מצד המנהג. וכ״כ ביש״ש ב״ק פ״ה סי׳ לו. וביאר הסמ״ע ס״ק ו דאף שמעיקר הדין אין מסירת המפתח קונה קרקע, מ״מ מצד המנהג מהני.

ובנד״ד שמסר לקונה את המפתח, וגם קבל ממנו כסף לתחילת פרעון, ואף כתבו זכרון דברים, אע״פ שלא גמר התשלומים, כבר קנה הלוקח את הקרקע, ושאר התשלומים נעשו עליו כהלואה, וכמו שנתבאר לעיל אות ב.

ד. קניין כשאין אפשרות לרשום בטאבו

כתב בחזו״א חו״מ ליקוטים סי׳ טז אות ה סוד״ה וכן וז״ל:

"ומיהו אין המוכר חייב לכתוב לו בטאבו, כדין חוזר בשטר ואינו חוזר בשדה קדושין כו." עכ״ל.

ויש לעיין בדבריו, דאם כונתו שיכול המוכר לקיים המקח בע״כ של הקונה אף כשאינו רוצה להעביר לו הרישום בטאבו, וזה עפ״י ההלכה דחוזר בשטר ואינו חוזר בשדה, הרי זה סותר לתחילת דבריו שם באותו דבור דמשמע דוקא אם נתרצה המוכר למסור לו בטאבו אז אין הלוקח חוזר, אבל אם לא נתרצה לו משמע שהלוקח יכול לחזור, ואיך כתב בסוף הדבור שהמקח עצמו קיים אף אם חזר המוכר מלכתוב לו בטאבו. וגם מקור הדברים דחוזר בשטר ואינו חוזר בשדה שציין החזו״א לקדושין כו, צ״ל כז א:

"זכו בשדה [זו] לפלוני וכתבו לו את השטר, חוזר בשטר ואינו חוזר בשדה".

ופי׳ רשב״ם בב״ב עז א:

"זכו בשדה לפלוני, אני מקנה לכם בסודר זה שדה זו לצורך פלוני, והן קנו לאותו פלוני כמו שצוה להם. חוזר בשטר, ואפי׳ אמר כתבו ותנו, דכל זמן שלא בא ליד מקבל מתנה יכול זה לעקור שליחותו, דאין עושין שטר בעל כרחו של נותן, דאם ייפה כחו במתנה בעל פה לא ניחא ליה דתיהוי מתנה בשטר וכו׳" עכ״ל.

ובתוס׳ שם ד״ה חוזר כתבו

"דאע״פ שהלוקח ודאי יכול לחזור בו דמצי אמר אדעתא דלא תכתוב לי שטרא לא זבני, מ״מ מוכר יכול לחזור בו בשטר, ואם לא ירצה הלוקח ליקח בלא שטר יניח".

וכ״כ בשמ״ק שם בשם עליות דר״י ושכ״כ בנ״י.

וכ״כ בשו״ת הרא״ש כלל נז סי׳ ג:

"דגם הלוקח יכול לחזור בו ולומר תחזיר לי מעותי דאדעתא דהכי שתכתוב לי שטר כאשר אמרת לכתבו קניתי כדי שתהיה ראייתי בידי לגבות ממשעבדי, וצריך המוכר להחזיר לו מעותיו או יכתוב לו השטר, והא דקאמר חוזר בשטר היינו אם הלוקח רוצה לעמוד במקחו אם לא יכתוב לו השטר" עכ״ל.

וי״ל שהחזו״א לא כתב שחוזר בשטר ומקיים המקח בע״כ של הקונה, אלא שזו זכותו של המוכר, אבל אה״נ אם לא ירצה הלוקח לקיים המקח בלא טאבו יניח המקח ויבטלו, וכמש״כ התוס׳. אלא שביטול המקח לא נתלה בראשו של המוכר אלא על הלוקח. ולמד החזו״א דכמו שבמקום שאין כותבין את השטר קנה בכסף לחוד, ה״ה במקום שכותבין את השטר, אם כתב שטר אלא שלא רשם בטאבו, דינו כמקום שאין כותבין את השטר שקנה בכסף ובשטר שכתב. ועי׳ פס״ד ירושלים כרך ג עמ׳ צז וכרך ה עמ׳ פג. ושם בשם דבר משה חו״מ סי׳ סב וצור יעקב סי׳ קפט שכופין את המוכר לרשום בטאבו, ובשם מרן הגריש״א שליט״א שבימינו אין הקניה של הנכס שלימה מבלי הרישום בטאבו.

ועי׳ מנחת יצחק ח״ו סי׳ קע אות כב שאע״פ שכתבו בשטר שהעברת הבעלות תהיה ע״י הרישום בטאבו, אם באותה שעה לא יכלו להעבירה בטאבו, מוכח שלא הקפידו שזה יעכב הקנין, אלא שקבל עליו המוכר שבעת שיהיה אפשר לרשום מוטל עליו לעשות כן. ע״כ. לפי״ז בנד״ד שבשעת הזכרון דברים היה ידוע לצדדים שקיימת בעיה של העברה נפרדת של המגרש בלא הדירה של הדוד אליו צמוד המגרש, מוכח שלא הקפידו שזה יעכב הקנין, אלא שקבל עליו המוכר שבעת שיתאפשר הדבר יעביר את המגרש ע״ש הקונה, ואין הקונה יכול לבטל את המקח אם טרם נמצא ההסדר של הרישום, ועליו להסתפק בינתיים בבטחון של מישכון על שמו. אך נראה שמכיון שא׳ לא קידם במאומה את הסדר העברת הבעלות, למרות שעברו כמה חדשים של דיונים בבית הדין, ולמרות הבטחתו לקדם את הענין, על בית הדין לקצוב זמן לביצוע העברת הבעלות, ואם כעבור זמן זה לא יתבצע הדבר בגלל הזנחה של א׳, יחזור המקח כולו, וא׳ יצטרך להחזיר לב׳ את הכסף ששילם בזמן החתימה על זכרון הדברים.

ה. ביטול המקח משום צו ההריסה שהוצא למקום

בגמ׳ קדושין יא א:

"נמצא גנב או קוביוסטוס הגיעו, מאי אמרת, לסטים מזוין או נכתב למלכות, הנהו קלא אית להו".

ופרש״י: וסבר וקבל. וכן פרש״י בכתובות נח א.

ובגמ׳ ב״ב צב ב:

"ת״ש המוכר עבד לחבירו ונמצא גנב או קוביוסטוס הגיעו. לסטים מזוין או מוכתב למלכות אומר לו הרי שלך לפניך".

ובתוס׳ כתובות שם וב״ב שם:

"מכאן קשה לפ״ה שפירש בפרק אע״פ הנהו קלא אית להו פי׳ וסבר וקבל, ואי אפשר לומר כן דבהדיא אמר הכא דהוה מקח טעות. ומפרש התם ר״ת דהנהו קלא אית להו וכיון דלא יצא הקול מילתא דלא שכיחא היא ולא חיישינן להכי". ע״כ.

וכתב הרמב״ם מכירה פט״ו הי״ג:

"אם נמצא לסטים מזוין ה״ז מום המאבד את כולו מפני שהמלך תופס אותו והורגו. וכן אם נמצא מוכתב למלכות ה״ז מום ומחזירו מפני שהמלך תופסו למלאכתו בכל עת שירצה".

וכן פסק בשו״ע סי׳ רלב סעי׳ י.

ובהשגות הראב״ד:

"והלא אמרו בגמ׳ קדושין יא א הנהו קלא אית להו, ומה שאמרה התוספתא פ׳ המוכר פירות נמצא גנב או קוביוסטוס הגיעו לסטים מזוין או מוכתב למלכות אומר לו הש״ל, לא שיאמר לוקח למוכר, אלא המוכר אומר ללוקח וכו׳. אך יש לפרש הנהו קלא אית להו כלומר אין לחוש בעבד שלקחו כהן מישראל שמא לסטים מזוין הוא ומקח טעות הוא, שאם היה כן הקול יצא עליו וכיון שלא יצא הקול מסתמא אין לנו לחוש לזה הטעות, מיהו אם יוודע הדבר שהוא כן, מקח טעות הוא וחוזר בו ואומר טול את שלך והחזר לי מעותי, ועל דרך זה הולך זה המחבר. ועכשיו שיש בזה שני דרכים הללו הנה הדין הזה ספק, אם נתן הדמים לא יטול ואם לא נתן לא יתן". עכ״ל.

ובנד״ד שטוען הקונה שלא ידע שכבר הוצא על המקום צו שיפוטי, ואילו היה יודע מכך לא היה קונה כיון שכל עיקר שוויות המקום היא אם ניתן באיזה אופן לבנות עליו, והמוכר טוען שהודיעו על כך לפני המכירה, הנה לפי סברת רש״י דמוכתב למלכות קלא אית ליה וסבר וקבל, אף כאן לכאורה י״ל שכבר שמע על הצו השיפוטי וסבר וקבל, אם כי לטענתו אין קול לצו כזה, אך לסברת תוס׳ והרמב״ם שבמוכתב למלכות אין תולין שידע וסבר וקבל, אלא יכול הלוקח לומר למוכר טול את שלך והבא לי מעותי, אף כאן ה״ה. ולסברת הראב״ד דין זה הוא בספק ואם נתן הדמים לא יטול, ואם לא נתן לא יתן.

אלא שבנד״ד נראה שטענת הקונה למקח טעות בגלל הצו השיפוטי אינה טענה, אפי׳ אם באמת לא ידע מקיומו של הצו, שהרי פירש בזכרון הדברים שידוע לו שהמקום מיועד לחניה, ואעפ״כ הסכים לשלם עליה את מה שהסכים, אם כן דברים אלו שוללים כל טענה של מקח טעות בגלל יעודו ושימושו של המקום. ואע״פ שפיסקה זו נמחקה מזכרון הדברים, מ״מ לפי מה שב׳ עצמו הצהיר בביה״ד הרי החלק המחוק בזכרון הדברים מקובל עליו. ואם כך אינו יכול לטעון מקח טעות בגלל תוצאות הצו השיפוטי. ועי׳ להלן בדברי ידי״ע הדיין הגר״י ווייס שליט״א שחולק בזה וס״ל דאעפ״כ אם לא יוריד המוכר את הצו השיפוטי, יש ללוקח טענת מקח טעות בגלל צו זה.

ו. תשלום הוצאות עבור ההריסה

קיי״ל דיורד לשדה חבירו והוציא עליה הוצאות כדי להשביחה, אם ירד ברשות שמין לו וידו על העליונה, עי׳ רמב״ם גזילה פ״י ה״ז ושו״ע סי׳ שעה סעי׳ ד. לפיכך אם מכר שדה לחבירו והוציא עליה הוצאות כדי להשביחה, והיה זה ברשות ובציווי הקונה, שמין לו וידו על העליונה. אבל אם אח״כ התבטל המקח, נמצא שהשביח בשל עצמו ואין לו תביעות מהקונה. 

ובנד״ד, אם אכן נדחית טענת הקונה למקח טעות בגלל הצו השיפוטי שיש על המקום, אלא שהמוכר מוכן לבטל את העיסקה רק אם יוכל לעכב לעצמו את תשלום דמי הקדימה ששילם לו הקונה, וזאת בעבור הוצאות הבניה וההריסה שהוציא, ועבור תשלומי המשכנתא, נראה שאם יקויים הסעיף של העברת הבעלות, ולמרות זאת יבוטל המקח, זכותו של א׳ לדרוש רק את הוצאות ההריסה, שאת זה עשה כיורד ברשות, ואם השבח יתר על ההוצאה, עליו לשלם גם את השבח. אבל במה שהוציא המוכר קודם המכירה, דאין הקונה חייב בו מן הדין, שהרי הוציא בשל עצמו, יש לדחות תביעה זו למרות שהמוכר מוחזק בכסף.

אברהם דוב לוין.

דיין ב

ז. ביטול המקח עקב צו ההריסה

מש״כ ידידי האב״ד שליט״א שיש לחייבו עבור הוצאות ההריסה כיורד ברשות משום שטענת הקונה למקח טעות בגלל הצו השיפוטי אינה טענה, ואף אם לא ידע הלוקח מקיומו של הצו משום שבזכרון הדברים פורש ״שידוע לו שהמקום מיועד לחניה״, ואעפ״כ הסכים לשלם עליה ולכן דברים אלו שוללים כל טענה של מקח טעות, ולכן אם יקויים הסעיף של העברת בעלות זכותו של א׳ לדרוש הוצאות ההריסה אם העיסקה תבוטל.

הנה יש מקום לומר דבנידון דידן הוה מקח טעות, ומטעם אחר. דהנה בשו״ע סי׳ רלב סעי׳ כג כתב: 

"המוכר שור לחבירו ונמצא נגחן, אם אין להוכיח אם קנאו לחרישה או לשחיטה כגון שהוא אדם שקונה לזה ולזה, וגם אין הוכחה בדמים וכו׳, אינו מקח טעות, שיכול לומר לשחיטה מכרתיו וכו׳, אבל אם עדיין המעות ביד הלוקח, לא מיבעיא אם רובם קונים לחרישה, אלא אפילו כי הדדי נינהו, המוציא מחבירו עליו הראיה. ואם הלוקח אינו רגיל לקנות אלא לחרישה והמוכר מכירו, הרי זה מקח טעות וכו׳, ואם הוא רגיל לקנות לשחיטה ולחרישה אם יש הוכחה בדמים וכו׳ הוי מקח טעות". עכ״ל.

ובנידון דידן הדבר ידוע שהקונה חניון והוא לא גר באותו בנין ודאי כוונתו לבנות עליו ולא לחניה, והוה רובא לבניה בכה״ג. ועוד, באם המוכר מכירו הרי זה מקח טעות, והקונה בנידון דידן ידוע שהוא קונה כדי לבנות בחניון ולא עבור חניה, והמוכר מכירו. ואף אם הקונה היה קונה גם לבניה וגם לחניון, הרי הדמים מודיעים בזה שקנה כדי לבנות בו, שהרי מחיר כה גבוה של 100.000$ עבור חניה זה לא שמענו, אלא הבין המוכר שהקונה מתכוין לבנות בו.

וכיון שהיה צו שיפוטי לפני המכירה והמוכר לא הודיע עליו לקונה, נראה דהוה מקח טעות. ומש״כ בזכרון הדברים ״שידוע לו שהמקום מיועד לחניון״ כונתו בזה שלא יוכל הלוקח לטעון שרוצה לבנות בו ואינו יכול, וע״ז כתב שידוע לו שהוא חניון, אבל ודאי לא היתה כונתו לקנות עבור חניה. וא״כ נראה דאם לא יוסר הצו השיפוטי, והרי הוא מנוע מלבנות שם, הוה מקח טעות ואינו חייב לשלם עבור הוצאות ההריסה.

יהושע ווייס