קבלן ששינה את גודל הדירה

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 233-נה כרך ד' עמ' קכז- קל

בהרכב הדיינים: הרב יצחק קוליץ, ראב״ד; הרב חיים הרצברג; הרב אברהם דב לוין.

פס״ד בתביעה מעמותה לבניית דירות על שינוי בגודל דירה שנקנתה

נושא הדיון

התובעת ובעלה המנוח חתמו על הסכם השתתפות בעמותה לבניית דירות, והעמותה התחייבה לבנות להם דירה בת 3 חדרים עם גינה ״הידועה כדירה מס׳ 15ב בבנין מס׳ 7״ שבמיתחם העמותה. לא צויין גודל הדירה, אך נאמר בהסכם שתשריט הדירה מצורף לו. מחיר הדירה נקבע ל-82.000$, ומתוכם שולמו לעמותה 75.000$. בינתיים נפטר הבעל הקונה, וקרוב משפחה נכנס לענין לעזור לאלמנה וליתומים.

ב״כ התובעים מספר\שטרם שחתמו על ההסכם ועל התשריט הראו לקונים דוגמא של דירה בקומת קרקע של 3 חדרים עם גינה במיבנה קיים, הנושאת את המספר 15ב, ואמרו להם שכזו דירה גם הם יקבלו במיבנה שעתיד להיבנות. לטענתו התברר לקונים שלא נתנו להם את התשריט שעליו חתמו בזמן חתימת ההסכם. קרוב המשפחה מוסיף שבזמנו פנה למנהלת בעמותה לראות את הדירה שנקנתה, וזו הפנתה אותו למנהל העבודה במקום, ולדבריו הראה לו מנהל העבודה דירה בקומת קרקע בעלת 4 חדרים, וזה לא ידע להסביר כיצד ״גדלה״ הדירה מ-3 חדרים ל-4. משנתבקשו הקונים להשלים את יתרת מחיר הדירה, בקש הקרוב לראות את מצב הדירה, אך הופתע לראות שמדובר בדירה קטנה ממה שהראו לו בפעם הראשונה, ונושאת את המס׳ ״15״ ללא סימון ״ב״. לדבריו הסביר לו מנהל העבודה במקום שהתכניות השתנו, ואין עוד את הסימון ״א״ ו׳׳ב״. הקרוב טוען שדידה זו נבנתה במקום שלא היה מיועד לדירה אלא למחסנים וחדר הסקה, וניתן להיווכח בכך בתשריט שהוגש בזמנו לעיריה. לטענתו שטח הדירה הוא 50 מ״ר ויצרו בה 3 חדרים צפופים וקטנים שאינם מתאימים למגורים של משפחה.

הקונים אינם מבקשים את ביטול המקח, אבל דורשים להפחית להם ממחיר הדירה. המוכר משיב שזו הדירה שהוצעה להם בזמן הקניה, שהרי כך נאמר בהסכם שמדובר בדירה בעלת 3 חדרים וגינה, וגם דמיה של הדירה יוכיחו ששולמו עבור 3 חדרים ולא עבור 4 חדרים, ומכיון שדירות עם גינה שנבנו ישנן רק בשני המיפלסים של קומות הקרקע, כאשר במיפלס אחד נבנו דירות 4 חדרים עם גינה, ובמיפלס שני דירות 3 חדרים עם גינה, בהכרח שהדירה שקנו התובעים היא במיפלס של הדירות בעלות 3 חדרים, ואכן מס׳ הדירה שם הוא 15, ובבנינים שיש במיפלס זה כמה דירות דומות בצדדים שונים נתנו להם סימן נוסף של ״א״ ו״ב״. בבניין שקנו התובעים הדירה שנמסרה להם זו היחידה הקיימת המתאימה למה שקנו, ולפיכך אין לה תוספת ״ב״. לטענת המוכר הקונים קבלו בשעתו תשריט ותבנית, אלא שכנראה אבדו אותם. המוכר אינו יודע להסביר מדוע הראה - אם הראה - מנהל העבודה במקום דירה בעלת 4 חדרים כאילו זו הדירה של הקונים. המוכר מוכן לבטל את המקח ולהחזיר את הכסף לקונים.

ב״כ הקונה מוסיף שהקונה ז״ל ואשתו שתחי׳ הם אנשים קשי יום שהבנתם בנושאים מוגבלת, ולא היתה להם כל ידיעה או מעורבות בעניני העמותה ומעשיה.

בינתיים השתנה הרכב ביה״ד, ובהמשך הדיון ישבו הרב חיים הרצברג, אב״ד, הרב אברהם דב לוין והרב אפרים קניג.

הנהלת העמותה הציגה רשימת דירות דומות לדירת התובעת והמחירים שהן נמכרו לקונים, ומהרשימה עולה שאכן הדירות הללו נמכרו במחיר דומה - פחות או יותר - לזו שנמכרה לתובעת.

פס׳׳ד

התביעה נדחית.

השאלה לדיון

הטעה המוכר את הקונה והראה לו דירה גדולה כאילו דירה כזו קנה, בניגוד למה שנכתב בשטר שקנה דירה קטנה, האם נחשב הדבר להונאה.

תשובה

במשנה ב״ב קג ב:

"בית כור עפר אני מוכר לך מדה בחבל, פיחת כל שהוא ינכה".

ופי׳ רשב״ם שאם מכר לו שדה שיש בה בית כור עפר כמו שמודדין במידת החבל, לא פחות ולא יותר, ולא היה באותה שדה בית כור שלם, ינכה המוכר כפי הפחת, והמקח קיים. וכ״פ הרמב״ם מכירה פכ״ח ה״ה וטוש״ע חו״מ סי׳ ריח סעי׳ ו. ועי׳ רשב״ם שם שכתב שאע״פ שסבר רבא בגמ׳ דף צ א דבדבר שבמידה ושבמשקל ושבמנין אפי׳ פחות מכדי הונאה חוזר, ומוכח התם דמקח טעות הוי, ה״מ במטלטלין אבל בקרקע לא שייך בהו חזרה, דקים להו לרבנן דניחא ליה ללוקח לקנות מה שימצא לפי המידה הן חסר והן יתר, ומוכר נמי הכי קא״ל בית כור עפר אני מוכר לך לפי מידת החבל ואם יחסר אנכה, ואע״ג דאין הונאה לקרקעות ה״מ כשימכור לו ביוקר יותר משתות, אבל היכא דמטעין זה את זה במידה, צריך לנכות מן הדמים, עכ״ל. ועי׳ מ״מ מכירה שם דכל שאין ההונאה בערך הדמים, המקח קיים, ושכ״כ הרשב״א ונתן טעם דכל לוקח ומוכר אפי׳ במקח אחד לאו דוקא מעמידים דבריהם, אלא לפי משקל ולפי מנין, וזה דעת המחבר בפט״ו, ויש חולקים ואומרים דהכא ינכה או יחזיר לאו דוקא, אלא כשרוצים שניהם להעמיד המקח, עכ״ל. ועי׳ מחנ״א דיני אונאה סי׳ כג שהקשה מדברי המ״מ על הב״י סי׳ רלב בדעת הרמב״ם שבדבר שא״א להשלים בטל המקח, ועיי״ש מה שהאריך בדברים.

ובנידון דידן אילו היה הקונה מוכיח את טענתו שהמוכר אמר לו דירה גדולה אני מוכר לך, ואח״כ מדד הקונה ומצא שהיא דירה קטנה, היה מקום לדון האם חייב המוכר להחזיר את התשלום המיותר, או אף לבטל מקח, אבל כיון שהקונה אינו יכול להוכיח את טענתו, מלבד העובדה שבהסכם סומנה הדירה ״15ב״ והדירה שנמסרה להם מסומנת ״15״ בלבד, אך מכיון שבהסכם נאמר שמדובר בדירה בעלת 3 חדרים עם גינה, צודק המוכר שמעולם לא התחייב למכור לו דירה של 4 חדרים, וגם אם נשתנה סימון הדירה מ־15ב ל־15 סתם אין בזה כלי להגדיל או להקטין את שטח הדירה, וע״כ יש לדחות את התביעה.

הרב אברהם דוב לוין.