ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 157-נה כרך ד עמ' רה-רי

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בתביעת השתתפות בתוספת בניה ותביעת תשלום נגדית עבור ניצול זכות בחצר

נושא הדיון

הצדדים הם שכנים באותו בנין. שכן א׳ שגר בקומת הקרקע הוסיף קטע בנין לדירתו בחצר הבנין המשותפת לכל השכנים. את הקטע הנוסף בנה ביסודות מחוזקים שיחזיקו עליהם גם תוספות בניה לשכנים בשתי הקומות העליונות, וברשיונות עירוניים שעלו דמים רבים והשגתם נתאפשרה אודות להשתדלותו של שכן א׳. למרות ששכן ב׳ מן הקומה השלישית הודיע לו שאינו מעונין להוסיף בניה בכיוון זה, הרשיון העירוני חייב את שכן א׳ לבנות את התוספת למטה באופן שיהיה ראוי להוסיף עליו בשתי הקומות העליונות. לפי חישוב האדריכל התוספת בבניית היסודות עבור הקומות העליונות הוא 30% ממחיר היסודות.

לצורך השגת הרשיון העירוני נזקק שכן א׳ לחתימת הסכמה של כל בעלי הדירות בבנין, ושכן ב׳ הסכים וחתם על הסכמתו. שאר השכנים ניצלו את הדבר ולא חתמו לו אלא לאחר שקבלו פיצוי כספי הוגן, בטענה שתוספת הבניה לגובה תמעיט להם אור. עם אחד מהם, שכן ג׳ - שדירתו פונה לכיוון אחר בכלל - היה דו״ד קשה כדי שיסכים לבנייה, בטענה שהתוספת נבנית על חצר שיש לו בה חלקים בבעלות, והשכן ב׳ מהקומה השלישית שידע מהסכסוך, יעץ לשכן א׳ שלמען השלום יתפשר עם שכן ג׳, ואכן בסופו של דבר שילם לו השכן א׳ סך 30.000$, מתוך מחשבה לחלק תשלום זה בין שלושת השכנים שייהנו מתוספת הבנייה, ובתוכם שכן ב׳.

למרות שמלכתחילה הצהיר שכן ב׳ שאינו מעונין לבנות על גבי אותה תוספת, תוך כדי הבנייה החליט גם הוא לבנות לעצמו על גבי אותם יסודות תוספת של 56 מ״ר.

שכן א׳ תובע משכן ב׳ שליש מהתשלום ששילם לשכן ג׳ עפ״י עצתו של שכן ב׳ ״להתפשר למען השלום״. עוד הוא תובע השתתפות בבניית היסודות בסך 5.000$, וכן השתתפות בהשגת הרשיונות, ובס״ה 20.000$. משנשאל ע״י ביה״ד האם הוא מוותר על השתתפות נוספת ביסודות, השיב בחיוב.

שכן ב׳ טוען שאינו חייב לשלם עבור היסודות מכיון שכלל לא היה מעונין לבנות באותה תוספת, ומה שבנה לבסוף זה רק מפני שחשש שאחרי שהבנייה למטה תסתיים יקשה עליו, או למי שיבוא אחריו, לבנות את אותה תוספת. לדבריו עובדה היא שאינו משתמש כלל בתוספת זו. לטענתו עדיף היה לו לבבות על גג הבית שם יש לו זכות בניה בטאבו, אך בגלל ניצול מירבי של אחוזי הבניה של שכן א׳ שוב לא יוכל לבנות על הגג.

שכן א׳ משיב שאמנם היתה לשכן ב׳ זכות בטאבו לבנות על הגג, אבל העיריה אסרה בניה זו, ולולי השגת הרשיונות לתוספת הבניה שהשיג שכן א׳, לא היה לשכן ב׳ כל אפשרות להוסיף בנייה לדירתו.

על התביעה להשתתף בתשלום שניתן לשכן ג׳, טוען שכן ב׳ שאין זה ענינו, מכיון שמעולם לא אמר לשכן א׳ לשלם תשלום זה לשכן ג׳, ורק אמר לו שלמען השלום יתפשר עמו.

לעומת זאת תובע שכן ב׳ משכן א׳ סך 50.000$ על חלקו בחצר המשותפת ששכן א׳ בנה עליה את התוספת לדירתו. לחישוב זה הגיע לאחר שנוכח לדעת כמה שולם לשכן ג׳ שחלקו בחצר קטן יותר. הוא מסביר שלא תבע תשלום זה בזמן שנתן את הסכמתו לשכן א׳ לבנות מכיון שלא עלה על דעתו לתבוע תשלום משכן טוב, אבל משנוכח לדעת ששאר השכנים קבלו עבור חלקם בחצר לא יתכן שהוא ייצא מקופח. בסיכומי התביעה שהגיש שכן ב׳ לביה״ד לאחר הדיונים, טוען הוא ששכן א׳ סגר את החצר המשותפת ומונע משכן ב׳ להכנס לתוכה בחופשיות.

שכן א׳ טוען שאינו חייב לשלם עבור החלק בחצר מכיון שבין כך לא יכול היה שכן ב׳ לנצל את חלקו בחצר לעצמו.

טענה נוספת של שכן א׳

לאחר כמה ימים - בטרם נתן ביה״ד את החלטתו בנידון - שלח שכן א׳ מכתב לביה״ד בו מבקש לחזור בו מהוויתור שהביע בביה״ד לשכן ב׳ על שיעור השתתפותו בבניית היסודות מעבר לסך של 5.000$, והוא חוזר ותובע את מלוא ההשתתפות המגיעה לו עפ״י דין אא״כ יפסוק ביה״ד שעל שכן ב׳ להשתתף בפיצוי ששילם לשכנים האחרים.

פס״ד מיקדמי

בקשת שכן א׳ לחזור בו מהוויתור, נדחית.

פס׳׳ד

שכן ב׳ חייב לשלם לשכן א׳ סך 5.000$ עבור חלקו ביסודות ועוד סך 1.000$ כפשרה עבור הוצאות להשגת הרשיון לבנייה. על שכן א׳ לאפשר לשכן ב׳ להשתמש בחלקו בחצר המשותפת בחופשיות, שאם לא כן חייב לשלם לשכן ב׳ עבור חלקו בחצר. שאר התביעות נידחות.

השאלות לדיון

א. שכן בקומת קרקע שבנה בחצר המשותפת בהסכמת שכנו העליון, האם יש לשכן העליון בעלות באותה בנייה.

ב. השתמש העליון בגג הבנייה שבנה התחתון, האם חייב לשלם חלק מהוצאות הבנייה.

ג. תובע שמחל לנתבע, האם יכול לחזור בו קודם גמר דין.

תשובה

א. שכן בקומת קרקע שבנה בחצר המשותפת, האם יש לשכן העליון בעלות בבנייה?

שנינו בב״ב ה א:

"כותל חצר שנפל מחייבין אותו לבנותו עד ארבע אמות, מארבע אמות ולמעלה אין מחייבין אותו, ואם סמך לו כותל אחר אע״פ שלא נתן עליו התיקרה, מגלגלין עליו את הכל".

ופרש״י:

"דגלי דעתיה דניחא ליה בהגבהה דהאיך".

וכן פסק הרמב״ם שכנים פ״ג ה״א, וכתב המ״מ שבפריעת חצי ההוצאה אפי׳ בע״כ של חבירו זוכה בחצי הכותל, לפי שהמקום של שניהם וזכתה לו חצירו, וכיון שהוא בנוי על חלקו מיד כשגילה דעתו דניחא ליה מחייבין אותו, וכ״כ שם בהלכה ד. ועי׳ נ״י ב״ב שם שהקשה במה נשתעבד זה לתת מחצית, וי״ל דדעתו היה כשירצה שיתן לו יזכה לו חצירו וחצירו זכתה לו. וכ״פ הרמ״א בשו״ע חו״מ סי׳ קנז סעי׳ יב שמיד שאמר ליתן לו חצי ההוצאה זכה בחצי הכותל ואין חבירו יכול למחות ומחייבין אותו ליתן. וכתב הסמ״ע ס״ק לד שכיון שהכותל עומד על מקום של שניהם משו״ה זכה בו בע״כ של חבירו, וגם מה״ט כשגילה דעתו ליתן חצי גובה הנוספת עד ד׳ אמות צריך ליתנו, ולא מצי חוזר בו, שכיון שכל הבנין עומד גם על מקום קרקעו ודאי מיד שאמר ליתן גמר בדעתו ליתנו. ועי׳ קצוה״ח סי׳ קנח ס״ק ז שלפי״ז מובן שלא שייך בזה פטור זה נהנה וזה לא חסר (ועי׳ להלן אות ב מה שתירצו ע״ז תוס׳), שכיון שקנה גוף הבית והבונה אינו יכול עוד לומר עצי ואבני אני נוטל, אין לך חסר גדול מזה, וכשסמך לו כותל אחר קני ליה חצירו גוף הכותל וצריך לשלם לו דמיו. ולפי״ז בנידון דידן ששכן א׳ בנה בחצר המשותפת, מיד ששכן ב׳ גילה דעתו דניחא ליה זכה בחלקו היחסי בבנייה בקנין חצר, וההשתמשות בגג של אותה בנייה היא ביטוי מוחשי לאותה הסכמה וזכייה שמחייבת אותו לשלם חלק מהבניה, וכיון שבעלותו היחסית של שכן ב׳ נשארה כפי שהיתה, ע״כ אין טעם לתביעתו משכן א׳ שישלם לו 50.000$ עבור חלקו בחצר כפי ששילם לשכנים אחרים, כיון שהתשלומים לשכנים האחרים היתה כדי לקנות את חלקם בחצר, אבל לשכן ב׳ לא שילם כיון שנשארה לו בעלות כמקודם, אא״כ ירצה שכן א׳ לקנות ממנו את חלקו, דבר שאינו מעוניין בו כיום.

למרות זאת, החלק שנשאר פנוי מבניה ממשיך להיות בבעלות משותפת עם שכן ב׳, ולפיכך על שכן א׳ לאפשר לשכן ב׳ גישה חופשית לאותו חלק, שאם לא כן עליו לשלם לשכן ב׳ עבור אותו חלק.

ב. הדין כשהשכן העליון בנה על הבנייה של השכן התחתון

בתוס׳ בב״ב ה א הקשו מדוע אם סמך לו כותל מגלגלין עליו את הכל, והרי זה נהנה וזה לא חסר פטור, ותירצו כיון דגלי דעתיה דניחא ליה בהגבהה, חייב, וכ״מ בב״ק כ ב דקאמר טעמא דניקף הא מקיף פטור ש״מ זה נהנה וזה לא חסר פטור, ואפ״ה כשעמד ניקף חייב (ובתוס׳ ב״ק שם הוסיפו דלא דמי לדר בחצר חבירו, דלא גלי אדעתיה אלא בחינם). א״נ הכא זה חסר הוא, שגורם לו שהגביה הכותל למעלה מד׳ אמות כדי שלא יהיה לו היזק ראיה בשום ענין ממנו. עכ״ל. ועי׳ שו״ת מהר״ם מרוטנבורג סי׳ תרפה שתי׳ בענין אחר, ועי׳ לעיל אות א מש״כ קצוה״ח בזה.

והקשה בשערי ישר ש״ג פכ״ה כיון שזה נהנה וזה לא חסר פטור, מה מועיל מה שגילה דעתו שהרי מ״מ אין לחייבו רק משום שנהנה, וזה לא חסר, ותירץ שדוקא אם באים לחייבו משום הנאה שנהנה בממון חבירו משום שמשתמש בממון חבירו, צריך שהשימוש יפגע קצת אצל בעל הממון, אבל באופן שממון חבירו גרם תוספת דבר בעולם הדין נותן שיזכה בעל הממון בדבר הנוסף כוולד פרה שזוכה בו בעל הפרה, ואז חיובו של הנהנה הוא משום דקמישתרשי ליה, וכשגילה דעתו דניחא ליה בהוצאה חייב הנהנה משום שמשתרש אצלו הדמים שנשארו אצלו שהיה מוציא בהוצאה, ונמצא שממון חבירו גורם לו תוספת דמים וזכה חבירו בנכסים כמו באנסו בית המלך גרנו, אבל אם לא גילה דעתו יכול לומר הייתי מתענה ושוכב בחוץ כמש״כ תוס׳ לענין אוכל מתנות כהונה שאינו חייב משום משתרשי ליה משום שיכול לומר הייתי מתענה, וכעי״ז כתב בשו״ת חלקת יואב קמא חו״מ סי׳ ט.