פסקי דין ירושלים, כרך ז עמ' מט-נב

פסקי דין ממו"ר הגאון רבי ברוך יצחק לוין זצ"ל

פסק זה הובא גם בכרך ג עמ' קנא-קנד פסק 12923 באתר. (המפתח נעשה שם) 

בנידון שילם בצ'קים עבור שכירות דירה והתבטלה השכירות

הנידון     

ראובן בא לשכור דירה משמעון לשנה ונתן ראובן שלושה צ׳קים, וגם כתבו חוזה וחתמו עליו, אלא שעדיין שמעון לא מסר את החוזה לראובן, כי אחרי החתימה דרש שמעון שיתן צ׳ק בטחון, וכיון שראובן לא נתן את צ׳ק הבטחון, מכיון שלטענתו לפני החתימה לא דובר על כך, עיכב שמעון את מסירת החוזה וגם לא מסר לו את המפתח, ואחרי כמה ימים התקשר שמעון לראובן בטלפון, וראובן הודיע לו שהוא מבטל את הצ׳קים וגם את שכירות הדירה. עכשיו תובע ראובן ששמעון יחזיר לו את הצ׳קים, ושמעון תובע מראובן שישלם לו שכר דירה עד שיצליח להשכיר את הדירה לאחר.

המקורות להלכה

הנה אם צ׳ק נקרא כסף, עי׳ ש״ך חו״מ סי׳ קצ ס״ק א דאם קנה קרקע בשט״ח שיש לו על אחרים לא קנה משום דירא שימחול. ובקצוה״ח הביא בשם תוס׳ ב״ב קנז וב״מ טז ד״ה האי שטרא דבמכר קנה דלא כסיף למיתבעי׳, וכ״כ בנתה״מ שם. וא״כ ה״ה בצ׳קים דאף אם יבטל את הצ׳ק הלא מוכרח לשלם את מלוא הסכום גם מצד הדין של דינא דגרמי, ולא כסיף למיתבעי׳, לכן הצ׳ק הוא כסף בין לענין קנין קרקע ובין לשכירות קרקע.

וכיון שקנה את הדירה להשתמש בה ושמעון סגר את דירת ראובן ומנע ממנו להשתמש בה, אין לחייב את שמעון מטעם דגורם לו הפסד, דאין זה אלא גרמא, וכמו שכתב הרא״ש בפ׳ כיצד הרגל. ואין לומר דאה״נ דאין לחייב את שמעון במה שסגר את דירת השוכר ואין נותן לו המפתח, אבל מהיכי תיתי נחייב את ראובן לשלם לשמעון שכר דירה, נראה דשוכר שהוא דר בדירה ששכר אין משתמש בדירת המשכיר, דההשתמשות של הדירה קנה השוכר ובשלו הוא משתמש, אה״נ דגוף הבית הוא של המשכיר אבל קנין פירות הוא של השוכר, ואינו משלם שכר דירה במה שהוא דר אלא משלם בשביל קנינו שהוא קנה. ואם אחד קנה בית בקנין המועיל והמוכר סגר את הבית בפני הקונה ומנע ממנו הכניסה לבית, וכי משום כך יבטל המקח, אלא דלינקט פזרא וליתיב, ואם עדיין לא שילם הקונה למוכר את כל הכסף אין מחייבין את הקונה לשלם, דזהו הפזרא דנקט. אבל מה ששילם אין יכול להוציא ממנו.

וה״ה בנידון דידן כיון שקנה השוכר ההשתמשות של הבית, אם המשכיר מונע מהשוכר להשתמש בשלו לנקוט פזרא וליתיב, אבל מהיכי תיתי יוכל השוכר לבטל את השכירות שקנה בכסף, ומה שביטל השוכר את הצ׳ק חייב לשלם מדינא דגרמי, כמו במחל המלוה שט״ח של אחרים, אבל הקנין שקנה בשט״ח זה שהוא כסף, לא בטל.

וברשב״א בתשו׳ הובא בש״ך סי׳ שלד ס״ק ב בדין מת השוכר, שפסק דצריך לשלם כל השכירות, ונתן טעם על זה משום דשכירות ליומא ממכר הוא, והש״ך השיג עליו מתוס׳ פרק הזהב נו ב. ומבואר אף במקום שהמניעה היא מסיבת השוכר לא מצא הרשב״א טעם לחייב בכל השכירות אם לא שכירות ליומא ממכר הוא. ועי׳ ברא״ש פ״ק דע״ז סי׳ כב שסותר דברי עצמו בפרק השואל סי׳ כה דשכירות לזמן קצוב אפילו נפל ביתו של משכיר א״צ השוכר לצאת, וכן פסק בחו״מ סי׳ שיב סעי׳ יא.

ועי׳ תוס׳ ערכין [צ"ל ערובין] כא א ד״ה ה״ק וכו׳ וז״ל:

"וי״ל דהא דתניא בתוספתא דאין המשכיר יכול להקדיש היינו כשהקדים לו שכרו, והכא מיירי בשלא הקדים שכרו. וה״נ איתא בירושלמי דמקום שנהגו, המשכיר בית לחבירו ועמד והקדיש הרי זו מקודשת, אימתי בזמן שלא הקדים לו שכרו אבל הקדים לו שכרו הרי זה דר בו בחינם". עכ״ל.

ונראה הא דתנן ב״מ סה א:

"מרבין על השכר כיצד השכיר לו את חצירו וא״ל אם מעכשיו אתה נותן לי הרי הוא שלך בעשר סלעים לשנה, ואם של חודש בחודש סלע לחודש מותר".

כיון דמעכשיו נותן לו אין זה שכירות אלא מכר, דבהקדים לו שכרו הרי זה קנין אף דשכירות ליומא לאו ממכר הוא, דאה״נ בשכירות הוא רוצה שנים עשר, אבל בנותן לו מעכשיו אין זה אלא מכר ואוזולי הוא דאוזיל גביה.

לכן בנידון דידן דנתן לו צ׳קים והקדים לו שכרו אין זה אלא מכר, וכשהוא משתמש בשלו הוא משתמש, ולאו שכר דירה הוא משלם אלא קנה ממנו ההשתמשות של החצר, ואם המשכיר סגר הדלת בפני השוכר אין לחייב את המשכיר, דאין זה אלא גרמא. ומשום כך אין לבטל את השכירות אלא דחייב המשכיר חוב לשוכר תמורת הכסף ששילם השוכר, דזוהי הוראה של קנין כסף דצריך תמורת הכסף לתת את החפץ, וכיון דלא נתן לו את החפץ שקנה ממנו צריך לתת לו את התמורה של הכסף, כמבואר בב״ק ע ב אי תבע לי׳ קמן בבי דינא אמרי׳ לי׳ זיל שלים בזה קונה את החפץ.

אבל בעצם הנידון נראה, דהנה פסק הרשב״א דמת השוכר צריך לשלם כל השכירות משום דשכירות ליומא ממכר הוא, הגם שמלאך המות מונע מהשוכר להשתמש בדירה, והגם דש״ך סי׳ שלד ס״ק ב השיג מתוס׳ פרק הזהב נו ב, דלא אמרי׳ שכירות ליומא ממכר הוא, אבל כבר הבאנו מבוכה גדולה בזה, ולא יצאנו מידי ספק במת השוכר אם יצטרך לשלם כל השכירות, אבל בנידון דידן בהקדים לו שכרו אין שום ספק דעל הסך שהקדים לו הרי זה מכר, וכשמלאך המות מגרש את השוכר מהדירה ששכר ומונע ממנו השימוש בדירה אין לו לשוכר שום תביעה. ואולי אם הסיבה של מניעת השימוש היא מחמת המשכיר יודה בזה הרשב״א דאין השוכר צריך לשלם כל השכירות אף ששכירות ליומא ממכר הוא. וצ״ע.

ובמחנה אפרים הל׳ שכירות סי׳ ג ראובן ששכר בית משמעון לחודש אחד והשאילו ללוי לאותו זמן, ונשרף הבית, וטוען ראובן שיחזיר לו השכירות מזמן שנשרף הבית ואילך וכו׳. לכאורה נראה דראובן דינא קא מישתעי דקיי״ל ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף, וכל שנשרף הבית באמצע הזמן לא זכה המשכיר בשכירות שלא דר בו השוכר או הבא מכוחו ויכול השוכר לתבוע השכירות מזמן שנשרף הבית ואילך. אבל ראיתי להתוס׳ ב״מ עט ב שכתבו וא״ת מ״מ אם נתן כל השכירות אמאי לא יטול השוכר שכר חצי הדרך שלא הלך, ועוד דשכירות אינה משתלמת אלא לבסוף. וי״ל דכיון שהקדים לו שכרו נתרצה שיהא שלו לאלתר, דאע״ג דשכירות אינה משתלמת אלא לבסוף, לדעת כן נותנו שיהא שלו לאלתר עכ״ד. למדנו מזה דכל שהקדים לו השכר לא שייך לומר ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף. ועיי״ש מה שיש להעיר בזה. ועי׳ עוד שם בסי׳ ה ו וז.

מ״מ שמעינן מדברי התוס׳ בהקדים לו שכרו ונתרצה שיהא שלו לאלתר, הכוונה כמו שהבאנו לעיל מתוס׳ עירובין כא דאין זה שכירות אלא קניה שיהא שלו לאלתר. ואין לומר דהשוכר הא אמר אנא קאימנא והמשכיר הוא המעכב, לכן יתכן אף בהקדים לו שכרו יכול לתבוע מהמשכיר מה שלא דר. אבל יותר מסתבר לומר דהלא מנהג המדינה שהשוכר נותן צ׳ק בטחון, ורק משום כך אין המשכיר נותן המפתח, גם השוכר אינו יכול לומר הא קאימנא, וכיון שהקדים לו שכרו אין זה שכירות אלא קנין פירות וצריך לשלם כל מה שהקדים וקנה ממנו.

מ״מ לא ברירא לי אם זה מנהג גם בירושלים שהשוכר נותן שטר בטחון.

ועי׳ שם במחנה אפרים סי׳ ט במי ששכר בית והחזיק בה ואח״כ נמלך השוכר וא״ל למשכיר איני רוצה בה ומסתלק עצמו ממנה אם נסתלק זכות השוכר בדברים אלו. ודעתו נוטה דבסילוק נפקע זכות השוכר. והביא שם בשם הריב״ש סי׳ תעו דסילוק אינו מועיל גבי שכירות. לפיכך בנידון דידן במה שסילק עצמו השוכר מהשכירות הדין תלוי במחלוקת הריב״ש והמחנ״א. דלפי המחנה אפרים דסילוק מועיל בשכירות שנפקע זכות שכירות כיון דגוף הבית הוא של המשכיר ואין לו לשוכר אלא זכות פירות, הגם שזה קנין פירות ומחילה לא מהני, אבל סילוק מועיל אף על קנין פירות, כמו בעבד דהגם דגופו קנוי מ״מ סילוק מהני, מהא דגיטין לב, ועיי״ש בריטב״א דלשון אין לי עסק בך אינו לשון הקנאה אלא לשון סילוק, וגבי עבד מועיל כיון דסילק עצמו ממנו ממילא זוכה העבד בעצמו אם הוא גדול, ואם הוא קטן זוכין בו שמים. לכן בנידון דידן דהשוכר סילק עצמו מהשכירות נפקע מהשוכר החיוב במה שהקדים לו שכרו. אבל לפי הריב״ש לא מהני כלל מה שהשוכר סילק עצמו מהשכירות ולא נפקע זכות השכירות ולא בטל קניית ההשתמשות של הדירה, ויצטרך לשלם כל מה שהקדים, ולא יוכל לתבוע במה שלא דר. ובר מן דין נראה ד״בטל הוא״ לא דמי כלל ל״אין לי עסק בה״, דאין לי עסק הרי זה סילוק, אבל בטל משמע דמבטל מכאן ולהבא את המקח וחוזר בו, וכיון שכבר קנה אינו יכול לחזור בו. והנה הא דפסק בנתה״מ סי׳ צה ס״ק ג דאם לקח ממנו חפץ ונותן לו המעות כדי שיתן לו החפץ ואינו רוצה ליתן לו החפץ ונתנו לאחרים או מזיקו בידים יכול לבטל המקח, וכתב שם דכן מוכח מסי׳ שיב סעי׳ ב. בעניותי לא זכיתי לפרש את דבריו עד כדי להוכיח משם שיכול לבטל את המקח. מ״מ בנידון דידן שהמשכיר לא נותן לשוכר להכנס לבית שהשכיר לו ולא השכירו לאחרים ולא הזיק, מהיכי תיתי יבטל המקח. לנקוט פזרא וליתיב, הלא הבית קיים לפני השוכר בשלימות. ואפילו שהשכיר המשכיר לאחרים הלא פסק בסי׳ שיב סעי׳ ב - שעליו סמך הנתה״מ - שחייב המשכיר להשכיר לו בית אחר כמותו אם חזר המשכיר והשכירו או מכר לעכו״ם או אנס שהפקיע שכירות הראשון, אבל אם הבית הנהו כמו שהשכירו אלא דהמשכיר אינו נותן לו להכנס אין לנו שום גילוי שיכול השוכר לבטל את השכירות.