סתירה בין חוזה המכירה לרישום בפועל

ביה"ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ה עמ' לז-מ תיק מס׳ 107- נח

בהרכב הדיינים: הרב ברוך שרגא, אב״ד;  הרב שמואל שפירא, אב״ד; הרב דוד לבנון. 

פס״ד בתביעת בעלות על מחסן על סמך חוזה מכירה

נושא הדיון:

התובע קנה דירה מקבלן ידוע, ולטענתו קנה גם את המחסן, אלא שבפועל מוחזק המחסן ע״י הנתבע שהוא שכן אחר באותו בנין. התובע מסתמך על חוזה קניית הדירה מהקבלן בו מפורש שהוא קונה דירה עם מחסן. לטענתו השכן שמחזיק במחסן לא קנה אלא דירה בלבד, ולראיה הוא מציג את החוזה של אותו שכן אותו ערך עם מוכר הדירה שלו - אדם שקנה מהקבלן - ושם נכתב שקונה דירה, ולא מוזכר מחסן. לטענת התובע השכן תפס את המחסן שלא כדין בשנים בהם שהה התובע בחו״ל והדירה שלו היתה מושכרת לאחרים, והם לא היו זקוקים למחסן.

משיב השכן התפוס במחסן שהוא קנה את הדירה עם המחסן שהוא מחזיק בו, ואין זה סתירה למה שנאמר בחוזה של התובע, מכיון שיש עוד מחסנים בבנין, ויתכן שהוא קנה מחסן אחר. לטענתו הוא מחזיק במחסן יותר משלוש שנים מאז שהתובע גר בארץ.

בבדיקה שעשה בית הדין ברישום ספרי האחוזה נמצא שלתובע אין רישום על המחסן, אך לעומת זאת לנתבע יש רישום על מחסן צמוד. התובע אינו נותן הסבר מדוע לא נרשם המחסן שלו בטאבו.

פס״ד 

התביעה נדחית.

המקורות לדיון

א.נאמנות אדם להכחיש את הכתוב בשטר שחתם עליו

כתב הרשב״א בתשובה ח״א סי׳ תרכט: 

"מעשה ביהודי עם הארץ שבא לגרש את אשתו ואמרו לו בית דין שיפרע כתובתה, ואמר שלא הבין כשקרא החזן הכתובה והמתנה ולא הבין התנאים. ואמר כי שאלו את הרב רבי מאיר ז״ל והשיב דשומעין לו. והוא אומר דאין שומעין לו דחזקה שהעידו עדים בעל פה ועל פיו חתמו בו, ואם אין אתה אומר כן לא הנחת חיוב לעמי הארץ ולא על הנשים דכולן יטענו כן. ואין אלו אלא דברי תימה, אבל מה אעשה שכבר הורה זקן יושב בישיבה חכם עם איש שיבה". 

והביאו הב״י חו״מ סי׳ סא ונפסק בשו״ע סימן ס"א סעי׳ יג: 

"מי שטען על כתובת אשתו שהיה עם הארץ ולא הבין כשקרא החזן הכתובה והתנאים אין שומעין לו. הגה וה״ה בשאר דקדוקים שיש לדקדק מן השטר ולא אמרינן דהאי גברא לא דקדק כל כך". 

ובש״ך אות יח 

"ואפילו ידוע שאינו מבין לשון השטר מתחייב הוא בכך כיון שקבל על עצמו ושתק". 

ובישועות ישראל אות ג תמה על דברי הש״ך דלשון הרשב״א אינו סובל פירוש זה, שכתב שחזקה שהעידו עדים על פה ועל פיו חתמו, ואי כדעת הש״ך קריאה זו מה טיבה, שהרי כיון שציוה לחתום יכולים לחתום אע״פ שאינו מבין שהרי קבל עליו להתחייב ככל הכתוב בשטר אע״פ שאינו מבין, א״כ מה זה שקאמר דחזקה שהעידו על פה. אמנם נראה דאם ציוה לסופר לכתוב ואינו יודע לקרות וחתם עצמו בכת״י דאינו חיוב גמור אלא דהו״ל כמאמינו שלא ישנה הסופר ממה שציוה לכתוב, לכן כשחתם עצמו בכת״י אינו נאמן לומר שהסופר הטעהו ושכתב מה שלא ציוה, אבל כשמודה שלא ציוה או שהביא עדים מהני. אבל כשלא תרגמוהו בלשון שמבין אף שאמר להם לחתום על כתובה ושהוא מאמין לסופר שלא שינה, אסורים לכתוב, שהרי זו עדות שקר שבכך וכך נתחייב ואפשר שלא נתחייב. ולא כמו שדימה הש״ך חתימת עדים לחתימת יד, וליתא, דחתימת יד יכול לחתום על פי נאמנות שלו אבל אין העדים רשאים לחתום במה שאינו ברור אצלם שהתחייב בכך, ואם כתבו השטר בטל, וגרוע ממוקדם, ע״ש.

ב.כשהתנה נגד הכתוב בשטר

ובערך ש״י סעי׳ ג הסתפק אם המתחייב מביא עדים שבפירוש התנה בעל פה שאינו מתחייב בחיוב אחד הנמצא עתה בשטר והתנאי היה לפני כתיבת השטר באותו מעמד, די״ל כיון דהודאת בע״ד כמאה עדים דמי הרי הודה בחתימת ידו שנתחייב בכל הכתוב והודאתו מכחישה העדים. וסו״ד העלה דמ״מ י״ל דלא האמינו לסופר ולא נתחייב רק אם לא יוכל לברר בעדים שהסופר משקר וסמך על העדים, ע״ש.

ובשו״ע חו״מ סי׳ סח סעיף ב כתב בהגה: 

"שטר העשוי לפני עכו״ם והלוה בעצמו חתום עליו אע״פ שאינו יודע לקרות חייב בכל מה שכתוב בו דהרי גמר בדעתו להתחייב ולכן חתם עצמו ובודאי קראוהו לפניו והאמין לקורא ההוא".

ובתשובות הרשב״א סי׳ תתקפ"ה בהודאה בחתום ידו והשטר הוא בגופן של גויים דמהני, דמסתמא קראוהו ואח״כ חתם ואפילו מלוה מודה דאין לוה יודע לקרות מ״מ הרי סמך על הערכי ומתחייב הוא בכל הכתוב בו והיינו טעמא דשליש.

ובשו״ע חו״מ סי׳ מה סעיף יג נפסק: 

"הודאה בכתב ידו והשטר בגופן של עכו״ם והדבר ברור שאינו יודע לקרוא ויש עדים שחתם עד ״שלא קראו״ מ״מ מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו". 

וכתב הסמ״ע אות ה: 

"ז״ל תשובת הרמב״ן שם מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו כיון שלא חשש לקרותו וסמך על הסופר שכל הסומך על נאמנות של אחרים הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר מי שהאמין על עצמו, והיינו טעמא דשליש" ע״כ.

נראה מאחר ובשטר הנעשה בטאבו שהוא עיקר הגמירות דעת על נכסיו וחתם שם רק על הדירה, אינו נאמן לומר שלא קרא שרשמו לו דירה בלבד ולא הוזכר שם מחסן, ובפרט שכל ההעברה נעשה בדרך כלל ע״י עורך דין שעומד על כל פרטיה ודקדוקיה. ועוד מאין לימא לן דביני ביני לא מכר את המחסן בשטר אחר וכובש אותה לפנינו. ועוד מי אמר שדוקא זה הוא שלקח את המחסן שלו ולא אחד מהדיירים האחרים. ע״כ לדינא אין להוציא מן המוחזק בפועל ובספרי האחוזה כל עוד שאין ראיה ברורה. ועל התובע להפנות את תביעתו כלפי הקבלן שמכר לו, או אז יתבררו הדברים היטב.

הרב ברוך שרגא.