מחסן שבחצר האם כלול במכירת החצר

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ה' עמ' לה-לו תיק מס׳ 224-נז

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד;  הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא. 

פס״ד בתביעה לבעלות על מחסן בחצר שנמכרה עם הבית

נושא הדיון

א׳ היה שוכר בדמ״פ של דירה בבנין מיגורים. לדירה היתה חצר. ב׳ רכש את הבעלות על הבנין מהבעלים, כולל הדירה התפוסה ע״י א׳, ואח״כ קנה מא׳ - באמצעות חתנו - את זכותו על הדירה שלו, עפ״י חוזה שערכו ביניהם.

טוען בנו של א׳ שגיסו שהתעסק במכירה לא היה מודע שקיים מחסן בחצר הדירה, שהיה חפור מתחת לריצפה ומעליו מכסה, וממילא לא דובר עליו כלל עם ב׳ בשעת המכירה, ולא הוזכר גם בחוזה המכירה, וע״כ מעולם לא נמכר לב׳ ביחד עם הדירה והחצר. לטענתו המחסן מייקר את העיסקה בעוד כמה אלפי דולר שלא שולמו לא׳. הוא מציג עדות בכתב משכן שהיה גר ליד א׳ בשנים עברו, והוא כותב שהמחסן שבחצר היה מוחזק בשימוש ע״י א׳ וע״י הכותב.

משיב ב׳ שה״מחסן״ אינו אלא בור חפור באדמה שנהגו לאכסן בו חפצים, ולטענתו מעולם לא היה שייך לא׳, כיון שאין לו ראיה שרכש אותו בדמ״פ מבעה״ב בזמן רכישת הדירה, וממילא כשקנה את הבנין מהבעלים קנה גם את הבור שבחצר, וגם אם נאמר שהיתה לא׳ זכות דמ״פ בבור, מכיון שב׳ קנה ממנו את החצר כלול גם הבור בזה, אע״פ שלא נזכר במפורש בשעת המכירה הרי הוא כלול עם החצר, שכן שנינו בב״ב סז א המוכר את החצר מכר בורות שיחין ומערות. ב׳ מודה שבזמן המכירה לא דובר על הבור שבחצר והוא לא ידע כלל מקיומו. הוא מציג תסריט של הבנין שרשומים בו שלושה מחסנים בחלקים אחרים של החצר, אך ״מחסן״ זה בחצר שהיתה של א׳ לא רשומה כלל, והיא כלולה בשטח ה״מילוי״. הוא מציג מכתבים משכנים אחרים שהתגוררו בסמוך ובו הם כותבים שהבור לא היה בבעלותו של א׳.

עוד טוען בנו של א׳ שב׳ הזיק לחפצים של א׳ שהיו בחצר ובמחסן, ובהם מיכלי יין ישן שהוצאו מהמחסן ע״י נכרי ונפסלו, ועוד. ב׳ מכחיש שהזיק לחפצים של א׳.

פס׳׳ד

התביעה נדחית.

השאלה לדיון

מכר דירה עם החצר שלה, ולא הזכיר את ענין הבור שבחצר, האם גם הבור כלול במכירה.

תשובה

א.האם מכירת חצר כוללת את הבור שבחצר

במשנה ב״ב סז א: 

"המוכר את החצר מכר בתים בורות שיחין ומערות". 

ופירשו כמה מהראשונים שהכונה לבורות שבחצר עצמה, וכ״פ הרמב״ם מכירה פכ״ה ה״ו ושו״ע חו״מ סי׳ רטו סעי׳ א המוכר את החצר מכר בורות שיחין ומערות שבתוכה.

וכתב המ״מ שנאמרו בדבר שני פירושים,

הרשב״א כתב שהטעם הוא לפי שהחצר עשוי לכביסה ולהשקות בהמות ותשמיש החצר, והבור הוא תשמיש אחד, לפיכך נמכרים עמה.

והר״י מיגאש כתב הטעם לפי שדרך החצרות להיות בהן בור ודות.

וכתב שושנים לדוד ב״ב פ״ד מ״ד שמהרמב״ם נראה שמפרש הטעם כהר״י מיגאש. וכדברי הר״י מיגאש מבואר גם ביד רמה ב״ב שם שהבורות כיון שהם תחת הקרקע ואינם ממעטים בחצר, ומצויים הם ברוב החצרות, דעת הלוקח עליהם. אבל האו״ז ב״ב פ״ד אות מז חולק על זה וכותב בשם רבינו ברוך בר שמואל שלא מכר בורות אלא כשא״ל מקרקע התהום עד רום הרקיע.

ב. נפקא מינה בין הטעמים

ועי׳ פסקי דין ירושלים כרך ב עמ׳ קפ שיתכן נפ״מ בין הטעמים בבור מים שבחצר בזה״ז שאין דרך להשתמש בו, שלטעם הרשב״א אין הבור נכלל בחצר, ולטעם הר״י מיגאש ה״ה בכלל החצר.

ואף להר״י מיגאש לא אמרו שהבור בכלל החצר אלא במכירה, אבל בשכירות שכל עיקרה היא השכרת השימוש, כיון שבזה״ז הבור אינו משמש למים, אין הוא בכלל שכירות החצר. אמנם בנידון דידן שהבור שימש למחסן שהטמינו בו חפצים, ב׳ קנה את הבעלות של הבנין מהבעלים, וגם קנה מא׳ את זכותו בדירה ובחצר, להלכה כלול בקנייתו גם הבור שבחצר, אע״פ שלא פורש בחוזה, אם משום שאף הבור שבחצר נקרא חצר, או משום שכלול במכירת החצר כיון שצורך החצר הוא. ומה שטוען בנו של א׳ שב׳ הזיק לו חפצים, עליו להביא ראיה.