דמי שכירות על דירה שנעזבה מחמת מומים
הרב ביבס שמואל
הרב שרגא ברוך
ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ו תיק מס' 101-נט
בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.
פס״ד בתביעת דמי שכירות דירה משוכרת שעזבה בתוך תקופת השכירות.
נושא הדיון
התובע השכיר את דירתו הישנה לנתבעת לתקופה של 8 חדשים עפ״י הסכם שחתמו ביניהם. לאחר 4 חדשים עזבה השוכרת את הדירה בטענה שהדירה אינה ראויה למיגורים מפני כמה סיבות, כגון רטיבות וטחב, חלונות ודלתות מקולקלים, אינסטלציה מקולקלת והפרעת בניה של שכן סמוך ע״י היזק ראיה של פועלים זרים.
התובע דורש תשלום עבור ארבעה חדשים נוספים שהתחייבה הנתבעת לשלם בהסכם, בטענה שהנתבעת ידעה מראש לאיזה דירה היא נכנסת, וכלשון ההסכם בסעיף 2: ״השוכר מצהיר כי ביקר במושכר וכי מצא אותו ואת כל הציוד שבו ואביזריו במצב טוב תקין והולם את צרכיו, והוא מוותר על כל טענות וברירות מכל סוג שהוא לגבי המושכר״. לטענת בעה״ב, אמנם הדירה המושכרת היא דירה ישנה, אך פירש לשוכרת מראש שאינו מתכונן להשקיע בשיפוץ הדירה מכיון שמתכונן להרוס אותה בתום תקופת השכירות, ואעפ״כ תיקן חלונות ודלתות ואינסטלציה לפי בקשת השוכרת. הוא מוסיף שאת בעית הרטיבות והטחב ראתה השוכרת כבר בחודש הראשון, ואעפ״כ המשיכה לגור בדירה. גם סיפור הבניה של השכן היה ידוע לשוכרת בזמן השכירות, וע״כ אינה יכולה לבוא בטענה על כך.
פס״ד
התביעה נדחית. השאלות לדיון
א. השכיר דירה למיגורים ונתגלו בה מומים שיש לתקנם כדי שתהיה הדירה ראויה למיגורים, האם חובת בעה״ב לתקנם.
ב. דירה מושכרת שנולד בה היזק ראיה ע״י פועלים זרים שעובדים אצל השכן, האם נחשב מום לבטל את השכירות.
תשובה
א.מומים שמבטלים שכירות דירה
בשו״ע חו״מ סי׳ שיד סעיף א:
"המשכיר בית לחבירו חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה וכו׳ וכל כיו״ב מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".
וכתב הרמ״א:
"ואע״פ שנכנס שם השוכר וראה שלא היו שם דברים אלו, לא אמרינן מתפייס במה שראה, אלא על המשכיר לתקן. תקן המשכיר דברים אלו ונשברו תוך ימי השכירות, אם א״ל בית זה אין צריך להעמיד לו אחר. ועי׳ לעיל סי׳ שיב סעי׳ יז". ע״כ.
וביאר הגר״א ס״ק ו שכונת הרמ״א במש״כ לעי׳ לעיל סי׳ שיב, שהרא״ש פליג ע״ז וסובר שהמשכיר חייב לתקנו.
ואף בנידון דידן, למרות שהשוכרת ראתה את הבית לפני השכירות והסכימה לגור בו, אין זה פוטר את בעה״ב לתקן את התיקונים שבלעדם אין הבית ראוי למיגורים, שאין אומרים שנתפייסה במומים אלו (ומאותו טעם נראה שגם החתימה שלה על וויתור טענות לגבי המושכר אינה כוללת מומים כאלה), ומה שתיקן את החלונות והדלתות והאינסטלציה, עשה כדין וכמתחייב. ואף את בעית הרטיבות בקירות הבית הגורמת למחלות, על בעה״ב לתקן, וכיון שבעיה זו לא נפתרה, הרי זו סיבה מוצדקת לעזיבת השוכרת את הדירה בתוך תקופת השכירות, כי בגללה אין הדירה ראויה למיגורים. ומה שהשוכרת המשיכה לגור תקופה של כמה חדשים אחרי שנודע לה המום בדירה, לא נראה להוכיח מזה שמחלה על המום, כי אין מחילה במום יסודי כזה. מה גם שכל הזמן רצתה לצאת מהדירה, רק חיפשה מקום חילופי ושכנים חילופיים.
ב. היזק ראיה בנכס מושכר
בהיזק ראיה שנגרם ע״י פועלים זרים העובדים בדירת השכן, יש להסתפק האם נחשב מום בדירה עצמה ומהווה סיבה מספיקה לבטל את המקח, או שאינו מום בדירה עצמה, אלא הפרעה חיצונית בלבד, ואין דינה כמום המבטל מקח. ונראה שאם אותו שכן היה בא לבי״ד, היה ראוי להורות לו דלאו שפיר עביד שמכניס לחצר פועלים זרים, כיון שאין ספק שהם מפריעים מאד לשכנים האחרים, ולמרות זכותו של השכן לבצע את הבניה בביתו, עליו להמנע מהפרעה כזו לשכן שלידו.
