האם רהיטים שנמצאו מתולעים מהווים עילה לביטול מכר דירה

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 343-נח

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד;  הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא. 

פס״ד בתביעת מקח טעות בגלל מום תולעי עץ בריהוט

נושא הדיון

התובע קנה דירה מהנתבע במחיר שקבעו, וכתבו ביניהם חוזה מכירה. בחוזה נאמר ש״הדירה״ כוללת ארונות במטבח וספריה בסלון וארון בחדר אמבטיה. לפי בקשת הקונה הסכים המוכר למכור לו גם את רהיטי חדר שינה, תמורת תשלום נוסף, אך זה לא נכלל בחוזה של הדירה. טוען הקונה שבספריה נתגלו תולעי עץ, וגם באחת השידות בחדר השינה. הוא תובע לבטל את המקח על הדירה כולה בגלל המום בריהוט.

המוכר טוען שלפני המכירה לא היו תולעים בריהוט, ואין כאן טענת מקח טעות. הוא מודה שאמנם בעבר נמצא עש בארון שבחדר הכניסה, אך הוא רוסס ונרפא. בחדר שינה לא היו מעולם תולעי עץ, וגם כיום לא נמצאו תולעים אלא בשידה בלבד.

בית הדין מינה בודק מומחה לבדוק איזה רהיטים נמצאו בהם תולעים, וכמה זמן ניתן לשער את מציאותם ברהיטים, ומהי מידת הנזק. הבודק העלה את חוו״ד בכתב, ולפיה הוא מאבחן את התולעים בחלק מהרהיטים, ומעלה חשש סביר שהם עברו גם ליתר רהיטי העץ המצויים בבית, אע״פ שלא ניתן לראותם בעין בשלב זה. לפי דעתו מצויים התולעים בעץ למעלה משנה. הוא קובע שכדי להציל את הרהיטים לא די בריסוס, אלא יש להחליף את כל החלקים הפגועים. בחוו״ד שניה הוא משער את מחיר הרהיטים בבית וכן את העץ בדלתות.

פס״ד

א. על המוכר לפצות את הקונה בסך מסויים, וזאת בתוך 30 יום.

ב. בית הדין אינו פוסק ביטול מקח על המקח כולו אלא על הרהיטים ודברי העץ בלבד, מהטעמים המובאים בפס״ד המנומק.

בקשת המוכר לאחר פסק הדין

המוכר מבקש לפרוע את חובו לקונה בעקבות ביטול המקח של הרהיטים, ברהיטים עצמם, בתורת שוה כסף.

השאלות לדיון

א. מכר דירה עם ריהוט וכללם במחיר אחד, אם נמצא מום בריהוט האם המקח כולו בטל.

ב. האם קונה את הריהוט באותו קנין שקונה את הדירה.

ג. מכר דירה ורהיטים בשטר או בחוזה מכירה, האם קונה הרהיטים בשטר או בחוזה.

ד. היה בו מום ונרפא, ואח״כ מכרו לקונה וחזר בו אותו מום, האם המקח בטל.

ה. התחייב המוכר להחזיר את דמי המקח לקונה בגלל מקח טעות, האם יכול לפרוע לו במקח עצמו בתורת שוה כסף, גם אם הקונה דורש דמים.

תשובה

א. מום שנמצא בחלק מהקניין האם מבטל את כולו

בשו״ע חו״מ סי׳ רטז סעי׳ ה: 

"האומר לחבירו קרקע ודקלים אני מוכר לך, אפי׳ לא היו לו דקלים, אם רצה לקנות לו שני שני דקלים ה״ז נקנה המקח וכו׳ ואם לאו מקח טעות הוא וחוזר". 

והוא דעת הרמב״ם. וברמ״א שם בשם הרשב״ם: 

"וי״א דא״ל קרקע ודקלים אני מוכר לך, אע״פ שיש דקלים בשדה, אם יש לו דקלים במקום אחר צריך ליתן לו עוד שני דקלים, ואם אין לו אי״צ לקנות. מיהו הקרקע קנוי לו, דשני מכירות הן הקרקע והדקלים". 

וביאר הט״ז שם דסברת הרמב״ם היא כיון שכלל הכל בסך אחד הרי זו מכירה אחת. וכסברא זו כתב גם המ״מ מכירה פכ״ד הי״ג דמי שמכר לחבירו ב׳ דברים בערך אחד ולא פירט לו ערך לכל אחד, ואין לו אלא האחד, מנ״ל שיתחייב הלוקח לקנותו, והרי יכול לומר לא הייתי קונה האחד בלא חבירו (אלא שבערוה״ש סי׳ רטז סעי׳ ה תמה מנין לאחרונים בדעת הרמב״ם שכל המקח בטל). וכתב השמ״ק ב״ב סט בשם הרא״ה והר״ן שאף הרמב״ם לא כ״כ אלא בקרקע ודקלים לפי שהדקלים צורך הקרקע הם, לפיכך קנין הקרקע תלוי בהם, אבל בשני דברים בעלמא לא אמרינן הכי.

ובנתה״מ סי׳ קפב ס״ק ח הוסיף דטעם הרמב״ם דכל שאינו קונה דקלים יכול הלוקח לחזור בו גם מהקרקע, דיכול הלוקח לומר במקח שלם אני רוצה. והרשב״ם ס״ל דבשני מינים לא נתפשט כלל הקנין על מקצת האחר, ע״כ סומך הוא על שומת הבקיאים. וכמחלוקת זו הביא המחנ״א זכיה סי׳ א בשם מהריב״ל במי שמכר שדה לחבירו ונמצא מקצתו גזול, שלדעת הנ״י ב״ב המקח קיים בשאר, וכ״ד הרשב״א, אבל לדעת הריטב״א והר״ן המקח כולו בטל (ועי׳ ר״ן גיטין פ״ב דאם מכר לו עציץ וזרעים בב״א, אם לא קני זרעים אף קניית העציץ לא נגמרה. ועי׳ שו״ע אבהע״ז סי׳ מא סעי׳ ג כשקדש כמה נשים בלשון כולכם, ואחת מהן אינה ראויה להתקדש לו, מחלוקת הראשונים אם קדושי כולן בטלים). וכתב המחנ״א שלא נחלקו אלא כשהלוקח רוצה לקיים המקח לחצאין לפי חשבון הדמים, דבהא ס״ל לריטב״א דכיון שבטלה הקניה במקצת בטלה כולה, אבל כשהלוקח רוצה לקיים קנין המקצת בכל הדמים שנתן, כו״ע מודים דקנה, דלא גרע ממוכר יפות ונמצאו רעות דקיי״ל בחו״מ סי׳ רלג סעי׳ א שהלוקח יכול לחזור ולא המוכר. ועי׳ שו״ת רדב״ז ח״ג סי׳ תיז מי שקנה כמה חתיכות סחורה ונמצא מום בא׳ מהם, כל המקח בטל.

ובפת״ש סי׳ רלב ס״ק ב הביא בשם שו״ת שבות יעקב ח״ג ס״ס קסט דמי שקנה כמה חתיכות בגד במקח א׳ ונמצא מום באיזה מהם, הרשות ביד המוכר לומר החזר לי כולם כיון שבחזקת א׳ קנה כולם. וכ״כ שו״ת עבודת הגרשוני סו״ס כו. אבל במהרשד״ם חו״מ סי׳ רס כתב שרק הלוקח יכול לחזור מהמקח.

ב. פסיקת האחרונים

ולהכרעת הדין כתב בשו״ת שו״מ מהד״ב ח״א סי׳ סה שדין מקח שבטל מקצתו אם בטל כולו הוא ספיקא דדינא.

ובערוה״ש חו״מ סי׳ רלב סעי׳ ט כתב דאם קנה הרבה בהמות או מטלטלין ונמצא מום בא׳ מהם, אם הם דברים נפרדים שאין צריכים זל״ז ויש בקל לקנות א׳ כזה שנמצא בו המום, כל המקח קיים לבד אותו שנמצא בו המום. ובמשפט שלום סי׳ קפב סעי׳ ח כתב דאם כלל מכירת השדה בסך אחד, והמוכר ידע שאין הקנין חל על כולו, והלוקח לא ידע, הלוקח יוכל לבטל המקח כולו.

ג. העולה לדין

ולפי״ז ה״ה בנידון דידן שמכר לו בית עם רהיטים בסך אחד, נראה כיון שהרהיטים מותאמים לפי גודל קירות הבית, ה״ז כדקלים בקרקע, שלדעת הרמב״ם והמ״מ ה״ז מכירה אחת, ואם נמצא מקח טעות ברהיטים, יכול הלוקח לבטל את המקח כולו גם על הבית, וכמו שביאר הנתה״מ דיכול לומר במקח שלם אני רוצה, ולפי מש״כ המחנ״א כ״ד הריטב״א והר״ן, ולדעת השבו״י ועבודת הגרשוני גם המוכר יכול לבטל המקח כולו. אבל לדעת הרשב״ם שהובא ברמ״א, אע״פ שכלל שני הדברים בסך אחד, הרי אלו שתי מכירות נפרדות, וכ״ד הרשב״א והנ״י שהביא המחנ״א, וע״כ אע״פ שהמקח של הרהיטים נמצא מקח טעות, אין המקח של הבית מתבטל, ומחזיר לו המוכר דמי הרהיטים. ולפי הכרעת המשפט שלום כיון שהלוקח לא ידע מהמום ברהיטים בזמן הקניה, הלוקח יכול לבטל המקח גם על הבית. אמנם לפי השו״מ הוי ספיקא דדינא, והממע״ה.

ד. הקונה מטלטלין וקרקע יחד האם צריך קנין נפרד לכ"א בפני עצמו

הקונה קרקע עם דבר התלוש, כתב בקצוה״ח סי׳ צה ס״ק ג שלפי המג״א סי׳ תרלז קונה התלוש בקנין אגב, ואע״ג דלא א״ל אגב, כיון דמונחין ע״ג הקרקע אין צריך לומר אגב (וכמו שפסק הרמב״ם מכירה פ״ג ה״ט), ועוד י״ל דקונה התלוש בקנין חצר.

ונראה נפ״מ בזה בין אם קנינו בתורת אגב לבין אם קנינו בתורת חצר, דאילו באגב קונה את הקרקע והחלוש בקנין אחד, וכמו שאמרו בקדושין כו א (ועי׳ חזון יחזקאל ב״ב בהשמטות לפ״ה ה״ב בגדר הקנין), משא״כ כשקונה בחצר, אין קנינו בחצר עצמה ובמה שבתוכה באין כאחת, אלא קודם קונה את החצר עצמה ורק אח״כ קונה - לדעת הסוברים כן - את מה שבתוכה, עי׳ ריטב״א קדושין כז א ואמרי ברוך לש״ך חו״מ סי׳ רב ס״ק ג. אלא שדעת הש״ך שם שאם היה מונח בחצר בשעה שקנה החצר, לא קנה כלל (ועי׳ קצוה״ח סי׳ קצח ס״ק ב שחלק על הש״ך בזה), ועיי ביאורו בחי׳ הגרש״ש ב״מ סי׳ כג וחזו״א חו״מ לקוטים סו״ס ח.

וגם בעניננו יתכן בזה נפ״מ, די״ל דסברת הרמב״ם והמ״מ שאם בטל חלק מהקנין יכול הקונה לבטל את כולו, זה דוקא אם קנה שני הדברים בקנין אחד, לפי שהכל בקנין אחד נקנה לו, אבל אם קנאם בשני קנינים נפרדים ובזה אחר זה, גם הם יודו לרשב״ם דלא בטל כולו.

ה. האם מועיל חוזה מכירה גם על מטלטלין

הנה בנידון דידן כתבו הצדדים חוזה על מכירת הדירה והרהיטים. ויש לדון האם הועיל החוזה על הרהיטים שהרי מטלטלין אינם נקנים בשטר עי׳ ב״ק עט ב. ובטעם הדבר נחלקו ראשונים: לרשב״א שם משום דלא אשכחן שטר אלא בקרקע דכתיב וכתוב בספר וחתום, ואי לא דכתיב בקרא אף בקרקע לא היה קונה, אבל במטלטלין לא אשכחן. ולרמב״ן ב״מ מז ב אינו קונה מטלטלין בשטר כיון דלאו בני שטרא נינהו, שאין אדם יכול לסיימן. והובאו שני הטעמים בשמ״ק ב״ב עו א. ועי׳ שיעורי ר׳ אלחנן ב״מ סי׳ לט אות ה. 

אלא שיש לדון אם מועיל חוזה במטלטלין לכל הפחות מדין סיטומתא כשם שמועיל בקרקע. ועי׳ שו״ת באר עשק סי׳ פה שמועיל מדינא דמלכותא ומתקנת השוק ומנהגא דאיכא בכל מדינות אלו. אך שם בסי׳ מח כתב שאינו קונה מטלטלין בזה.

והנה אם קנה שני דברים בשטר והקנין לא חל על חלק ממנו, נחלקו בזה בגמ׳ גיטין ח ב: 

"כל נכסי קנויין לך, אמר אביי מתוך שקנה עצמו קנה נכסים, א״ל רבא וכו׳. הדר אמר אביי מתוך שלא קנה נכסים לא קנה עצמו. א״ל רבא וכו׳. כמאן כר״ש דאמר פלגינן דיבורא וכו׳". 

וכתב בקובץ הערות יבמות סי׳ כא אות יב דיש לחקור כשכתב בשטר כל נכסי נתונין לפלוני האם זו הקנאה אחת על כל הנכסים, וכל חפץ וחפץ שהוא זוכה בו הוא מפני שהוא חלק מכללות כל נכסיו, או שהם קנינים חלוקים על כל חפץ וחפץ מצד עצמו, אלא שקונה ע״י שטר אחד. דאי נימא שהיא הקנאה אחת, היכא שאין יכול לקנות כל הנכסים, אינו קונה גם המקצת הנשאר, דהקנין אינו חל על כל חפץ מצד עצמו אלא על כל הנכסים יחד. אבל אם נאמר שזכיית כל הנכסים הם קנינים נפרדים שקונים כל חפץ מצד עצמו ולא מפני שהוא חלק מהכל, אפי׳ אינו יכול לזכות בכולם, מ״מ זוכה במקצתם, שאין אחד תלוי בחבירו.

ומסתבר, שבנידון דידן, אם אכן חל קנין על המטלטלין ע״י החוזה מדין סיטומתא, אין זה קנין אחד עם הקרקע, אלא הסיטומתא חלה על כל דבר בפ״ע.

ו. התגלה שהיה מום במקח בעבר קודם הקניין, נרפא וחזר אחר המכירה האם מבטל המקח

במשנה כתובות עב ב: 

"המקדש את האשה ע״מ שאין עליה נדרים וכו׳ ע״מ שאין בה מומים וכו׳".

 ובגמ׳ שם עד ב:

"הלכה אצל חכם והתירה מקודשת, אצל רופא וריפא אותה אינה מקודשת. מה בין חכם לרופא חכם עוקר את הנדר מעיקרו ורופא אינו מרפא אלא מכאן ולהבא". 

ונחלקו רש״י ותוס׳ בטעם הדבר, רש״י פירש משום שעד עכשיו היו עליה, נמצא שבשעת תנאי הקדושין הטעתו, ותוס׳ כתבו דאין לפרש דבלשון תליא מילתא שהרי קדשה ע״מ שאין בה מומין והיו בה מומין, דא״כ הלך הוא אצל רופא וריפאו אמאי אמר לקמן דמקודשת, אלא בקפידת המומין תלוי הטעם, שאף עתה לאחר שנתרפאת היא נמאסת בעיניו כשזוכר שהיו בה מומין. וכתב הח״מ אבהע״ז סי׳ לט ס״ק י דאם בשעת הקדושין כבר נרפאו המומים שהיו בה קודם קדושין, נראה דמקודשת, דהא לא התנה ע״מ שלא יהיו בך מומין מעולם, ואינו מקפיד רק שלא יהיה בה עתה מום. וכתב הב״ש שם ס״ק יז דאם היתה מצורעת קודם הקדושין או שהיתה נכפית בילדותה, אפשר דהוי מום דיש לחוש שמא תחזור ותהיה מצורעת ונכפה תחתיו.

והנה בחוזה שעשו הצדדים נכתב בהקדמה כי המוכר מצהיר כי לידיעתו אין פגמים נסתרים בדירה (שבכללה גם הרהיטים). כלומר, שעל דעת כן נעשתה הקניה שאין פגמים נסתרים בדירה ובמה שכלול בה. והנה בנידון דידן גם המוכר מודה שהיה בעבר תולעים בעץ, אלא שהוא ריפא את הנגע ע״י ריסוס. ויש להסתפק - לולי חוות דעתו של המומחה שנתמנה לכך ע״י הבי״ד - האם אחרי שחזרו התולעים בעץ איגלאי מילתא שהריסוס לא הועיל, והמום הוא מום ישן, או שהריסוס הועיל, והתולעים שנתגלו אחרי המכירה הם מום חדש. וגם אם נאמר שזה מום חדש יש לומר שמום תולעים בעץ דומה למצורעת ונכפית שאף אם נתרפאה מהם שכתב הב״ש דחשיב מום כיון דיש לחוש שמא תחזור ותהיה מצורעת ונכפית.

אלא שלפי חוו״ד של המומחה שיש לתלות בודאי שהתולעים נמצאים בעץ יותר משנה, והמכירה היתה לפני שנה, אין ספק שיש מקח טעות לגבי הרהיטים.

ז. האם המוכר יכול לשלם לקונה שנתהנה, בחפץ עצמו

בגמ׳ ב״ק מו ב: 

"ואי ליכא לאישתלומי מיניה לישקלא לתורא בזוזי, דאמרי אינשי ממרי רשוותך פארי אפרע. לא צריכא דאיכא לאישתלומי מיניה". 

ובתוס׳ שם: 

"ואית דגרסי אי דליתא להני זוזי. משמע שאם אין אותן מעות בעין שנתן לוקח למוכר אפי׳ אית ליה זוזי אחריני לא יהיב ליה זוזי. ואין נראה לר״ת מאחר שמקח טעות הוא סברא הוא שדינו כדין בעל חוב וב״ח אי אית ליה זוזי לא מצי לסלוקי בשאר מילי וכו׳". 

וברא״ש שם: 

"ונראה לרב אלפס גיר׳ ראשונה עיקר וכ״נ לר״ת דכיון שנתן מעות כדי שיתקיים מקח זה ונתבטל המקח הוו הנך מעות כהלואה וגבי הלואה אמרינן דאי אית ליה זוזי בעי למיתב ליה זוזי". 

וכתב באו״ז ב״ק סי׳ כ שהסברא שצריך לשלם דמים הוא משום שדעתו של הקונה בשעה ששילם עבור המקח שאם המקח בטל ישלם לו מעות, דמעות שקל ומעות יהיב.

אמנם ברא״ש קדושין פ״ב סי׳ לא, לענין מכר אסוה״נ וקדש בדמיהם שאמרו במשנה קידושין נו ב שהיא מקודשת, כתב וז״ל: 

"וא״ת והא הני זוזי לאו דידיה נינהו שצריך להחזיר הדמים כיון שמכר לו אסוה״נ. וי״ל דמיירי כשמכרו לעכו״ם או לישראל והכיר בהן דהוו מעות מתנה".

 והביא הרא״ש שם מהירושלמי שמחשיב המעות גזל ביד המוכר, וכתב הרא״ש דאי לאו הירושלמי י״ל דהני דמים לאו גזל הן בידו כי בתורת מקח באו לידו, ואע״ג דמקח טעות הוא ישלם מביתו אבל הני זוזי להוצאה ניתנו לו. ולהלכה פסק הטור אבהע״ז סו״ס כח שאם אינו יודע לא חל המכר והמעות גזל ביד המוכר. וכתב הב״י שהר״ן נסתפק בדבר דאפשר דאפי׳ במוכר לישראל כיון שהלוקח נתן דמיהן למוכר להוציאם הלואה הן בידו ומקדש בהם אע״פ שהוא חייב לשלם מביתו מפני שמקחו מקח טעות. וכתב בבדק הבית לב״י שם על דברי הר״ן שדברים של טעם הם ולפחות מידי ספיקא לא נפקא. ופסק בשו״ע אבן העזר סימן כח סעי׳ כב: 

"עבר ומכר אסוה״נ וקידש בדמיהם מקודשת. ואם מכרם לישראל ולא ידע הלוקח שהם אסוה״נ ולקח המוכר דמיהם וקידש בדמיהם ספק מקודשת". 

וכתב הב״ש ס״ק נט שהוא כדעת הר״ן דהוי כהלואה בידו כיון דדרך מקח וממכר בא לידו. ובבהגר״א שם ס״ק ס כתב שלדעת הירושלמי אינה מקודשת, אבל לסברא אחרונה שכתב הרא״ש והר״ן דאפשר דגמרא דידן לא ס״ל הא דירושלמי משום דלהוצאה ניתנו לו, וכתב בבדק הבית שיש לחוש לסברא זו לספק.

וכתב במחנה אפרים גזילה סי׳ כג שלסברת הירושלמי והרא״ש והטור שכיון שנמצא מקח טעות המעות גזילה הם אצלו ואם קידש בהם אינה מקודשת, חייב להחזיר מעות דוקא, ואפי׳ אין לו דמים אינו יכול להחזיר המטלטלין עצמם, אלא צריך למוכרם ולהחזיר לו הדמים, שכן הדין בגזל. והדין שאמרו בגמ׳ ב״ק מו ב שיכול להחזיר המטלטלין עצמם בתורת שוה כסף כשאין לו דמים, לא ס״ל כהירושלמי הנ״ל, אלא כסברת הר״ן בדעת הבבלי שהמעות ניתנו למוכר להוצאה וכהלואה הם אצלו, וע״כ אם אין לו דמים יכול להחזיר במטלטלין עצמם.

והנה הרמב״ם והשו״ע השמיטו הגמ׳ ב״ק הנ״ל לענין מקח טעות, והביא דין פרעון במטלטלין כשאין לו דמים רק לענין הלואה בשו״ע חו״מ סי׳ קא סעי׳ א:

 "בא לפרוע אם יש לו מעות צריך ליתנם לו ואינו יכול לדחותו אצל מקרקעי או מטלטלי. ואם אין ידוע לנו שיש לו מעות אין משביעין אותו, ואפי׳ חזינן שיש לו מעות והוא אומר אינם שלי אלא של פלוני לא משבעינן ליה, אבל מחרימים על כל מי שיודע שיש לו מעות. והיכא דאמר אין לי מעות ונמצא שקרן תו לא מהימן בזה החוב אם אומר אין לי מעות אלא צריך למטרח ולמזבן ולהביא מעות".

ולפי המחנ״א הנ״ל לענין מקח טעות הדבר תלוי במחלוקת הראשונים בקדושין לענין מכרם וקידש בדמיהם, שלדעת הטור אבהע״ז המעות גזילה בידו, וחייב להשיב דמים, אך לדעת הר״ן שהבבלי חולק על הירושלמי וסובר שהדבר ספק אם המעות גזילה או הלואה, גם לענין השבה הדבר ספק אם יכול להחזיר המטלטלין כבהלואה, או דוקא דמים כבגזילה. וכן הדין לשו״ע אבהע״ז שפסק כהר״ן.

לפיכך בנידון דידן אם אין למוכר דמים שקבל מהקונה, וגם לא דמים אחרים, כיון שההלכה לא הוכרעה, כיון שהוא המוחזק זכאי הוא לשלם לקונה ברהיטים עצמם בערך ששוים למוכרם מביתו של הקונה. אבל אם יש לו דמים, אלא שאין אלו הדמים עצמם שקבל מהקונה, הדבר תלוי במחלוקת הראשונים בגירסת הגמ׳, וכיון שר״ת ורי״ף ורא״ש הכריעו שחייב לפרוע לו בדמים, כ״ה להלכה.