חזרה מהסכמה לקבלת מגרש במקום חוב

בית הדין הרבני האזורי ירושלים פד"רים כרך ו' עמ' 249-253 תיק מס׳ 747/תשכ״ז

בפני כבוד הדיינים: הרבנים, אליעזר י. ולדנברג — אב׳׳ד, יוסף קאפח, יוסף כהן

בענין:

התובעת : חברה לבנין א. (באמצעות מנהלה מר ב.)

נגד:

הנתבעת : הנהלת ישיבת ג. (באמצעות ב״כ הר״ר ד.)

הנדון : חזרה מהסכמה לקניית מגרש עקב הפרת תנאי מכירה

תביעה מצד חברה קבלנית שהקימה בנין לישיבה מסוימת כנגד הנהלת הישיבה, בטענה שהמגרש שהם באו לידי הסכם שהחברה תקבל אותו מהישיבה תמורת החוב שהיא חייבת לה, ירד בנתיים מחירו. ומכיון שהנהלת הישיבה לא ביצעה את התנאים הדרושים לשם העברת המגרש, היא חוזרת מההסכם ודורשת את חובה. — טענות הנתבעים שהמגרש כבר עבר לרשות הקבלנים בתור פרעון החוב מטעם קנין כסף ואינם יכולים לחזור. — דיני קנינים בנכסי דל א ניידי.

מסקנות

א.  1) לפי דעת רוב הפוסקים אין קונים קרקע במלוה.

2)  ויש סוברים שאם החוב בא מדמי מכר חל הקנין לכל הדעות.

3) מי שהסכים להעביר לבעל חובו קרקע בתור פרעון החוב, אין צורך בקנין והקרקע עוברת מיד עם ההסכמה לרשות בעה״ח. והוא הדין במטלטלין.

ב. 1) במקומנו שנוהגים לרשום העברת קרקעות בטאבו, דינו כבמקום שכותבים שטר שלא מועיל קנין כסף. ויתכן שחל ע״ז ״דינא דמלכותא דינא״, ולא קונים אף בתור פרעון חוב.

2) התנו ביניהם שעל החוזר לשלם קנס, הרי זו הוכחה שלא הסכימו לקנות אלא בהעברה בטאבו.

ג. אף במקום שלא קונים קרקע בכסף בלבד, עובר החוזר על ״מי שפרע׳׳, ואין הבדל בזה בין קרקע למטלטלין.

ד. קיבל עליו המוכר לטפל בסידורי ההעברה והתרשל בזה ובגלל התרשלות זו הפסיד הקונה, אין זו אלא גרמא בנזיקין ופטור.

פסק־דין

מר ב. תיאר את העובדות וביסס את טענותיו לתביעת החברה כדלקמן: ״בנינו לישיבה בנין, ההנהלה נשארה חייבת לנו חוב גדול והציעה לנו מגרש בחולון לתשלום החובות. לאחר השפעה מצד גורמים שונים הסכמתי לקבלו. פניתי למתווך מר ה. שימכרנו לאחר שלנו לא בא בחשבון שנבנה עליו בפני ששטחו קטן מדי, ואמרתי לו שהוא עולה סך ארבעים ואחד אלף ל״י. הענין נמשך כמה שבועות והציע לי קונה, אמרתי לו שיסדר חוזה־בלנק ואח״כ נגמור את הענין. סידרנו החוזה, החתמתי עליו את הרבנים ו. וז., והודעתי להם שיש עליהם לשלם מס שבח וגם חוב מסי העיריה, הצעתי להם שימסרו הטיפול בזה לעו״ד מסויים, וענו לי שיש להם עו״ד. וקבלתי ממר ה. סך חמשת אלפים ל״י דמי קדימה. עברו כמה חדשים והנהלת הישיבה לא עשתה דבר ולא פנתה לעו״ד והענין נשתתק. בינתיים חל משבר במחיר הקרקעות והמחיר של המגרש ירד עד למחצית (היינו לסך עשרים ואחד אלף ל״י בערך). הקונה חזר בו מהקניה ומר ה. דרש ממני שאחזיר לו דמי הקדימה, בהיות והעיכוב לביצוע המכירה בא מצידנו. ובהיות והאשמה בכך היא הנתבעת, במה שלא פעלה לתשלום מס שבח ומסי עיריה, כדי שיהא אפשר להעברת הבעלות, של המגרש, כפי שהחוזה מחייב אותה, לכן נבקש שתחליטו שהמכר לא חל ונסתחפה שדהו של המוכר, היא הנהלת הישיבה. עובדה היא שעד היום לא סודרה עדיין ענין מס השבח ובגלל כך הקניה לא יכלה לצאת לפועל. אנו לא יכולנו לטפל במס שבח אף אם היינו מסכימים לכך״.

הר״ר ד. ב"כ ההנהלה הכחיש שהיה עיכוב מצד המוכרים, היא הנהלת הישיבה, וטען שאמנם מר ב. קיבל את המגרש עבור חובו וההנהלה היתה מוכנה תמיד לביצוע המכירה, ולזה אין צורך לעו״ד, ומס השבח יכולים לסדר ביום ההעברה, ואין דבר זה מהוה מניעה לביצוע המכירה. היה גם קנין בכסף כי זקפו את החוב שחייבים להם במחיר המגרש.

הרב ז. שהופיע בישיבה אחת טען ג״כ שההסכם היה שמר ב. יקבל את המגרש עבור החיוב, וכך הוא הסכים, וסוכם שמקבל אותו בסך ארבעים אלף ל״י, ולא התנה קבלתו אם ישיג קונה, לאחר מיכן עברו שבועות וחדשים ולא הזכיר לנו מזה כלל. אנו העברנו אליו והיה מובן שהסמכנו את ידיו שיטפל בשמנו גם בדבר תשלומי המסים ומס שבח, ועל כן לא חשבנו שאנו צריכים לעו״ד, ולא אמרנו לו שיש לנו עו״ד שיטפל בדבר, עד שלבסוף בא אלינו בטענה שמחיר המגרש ירד. אנו טוענים שאין הדבר נוגע לנו, המגרש כבר לא שייך לנו כלל, מצדנו לא היה שום עיכוב להעברת המגרש לחברת א. ההקדש זכה בארבעים ואחד אלף ל״י ואין לבטל את העיסקא, ולשם המקדישה זקפנו שהכניסה להקדש הסך הנז'.

מר ב. השיב לעומתם: ״אמרתי להם שאנו מקבלים את המגרש עבור החוב, וכן שיש להסדיר מס שבח והמסים, וללא כן א״א לסדר העברה, זה לא היה מתפקידי לסדר וגם לא יכולתי כי איני מורשה לכך. לו ייפו את כוחי הייתי עושה זאת. כשראיתי שאינם ממהרים לסדר את הדבר חשבתי שחזרו בהם, לכן לא לחצתי עליהם משך שנה. על כן תביעתי לקבוע שהמגרש שייך להם ולא לי״.

המתווך מר ה. סיפר לביה״ד על תיווכו במכירת המגרש, ואמר שרץ אחרי מר ב. חדשים שיפתחו תיק בטאבו, לשם כך יש צורך בחתימת טופס בקשה לטאבו מהקונה והמוכר, ויש גם להביא אישורים לסילוק מסים, האישור לתשלום מס שבח יש להביא לפני ההעברה. המוכר משלם מס שבח והמסים הקודמים להעברה. החוזה בלנק שחתמו עליו הרבנים ו. וז. היה משמש לחוזה המכר, הסכם בלנק לא מחייב בבית משפט.

ביה״ד הטיל לאחר מכן על המזכירות לפנות אל מר ה. בכתב לבירור כימה פרטים נוספים בתור מומחה לעסקי קרקעות, מר ה. הופיע לפני ביה״ד אישית, ובתשובתו לשאלות השיב: "אני לקחתי את המגרש בסך ארבעים ואחד אלף ל״י ומכרתיו בסך ארבעים ושנים אלף ל״י. עשיתי אז חישוב שמס שבח יעלה בערך משמונת אלפים עד עשרת אלפים ל״י. מחיר המגרש כיום קשה לקבוע היות ואין קונה, אבל לדעתי אפשר לקבל עבורו חמש עשרה אלף ל״י, ואם כך יהא המס שבח כאלפיים ל״י, ואם יוכלו למוכרו בעשרים ואחד אלף ל״י יהא המס בערך ארבעת אלפים ל״י״.

ועתה נבוא לבירור ההלכה.

א.האם קרקע נקנית מכח החוב

בתחילת העיון נראה לכאורה דהדין עם התובע, דאעפ״י שמשנה מפורשת היא בקידושין דף כ״ו ע״א דקרקע נקנית בכסף, ונפסק כן להלכה ברמב״ם בפ״א ממכירה ה״ג ובחו״מ סי׳ ק״צ סעי׳ א׳, אבל הרי אמרינן בגמ׳ שם דלא שנו אלא במקום שאין כותבין את השטר אבל במקום שכותבין את השטר לא קנה וכו', וכך נפסק להלכה ברמב״ם שם הלכה ד׳ וחו״מ שם סעי׳ ד, ובזה״ז הרי ידוע שכאן הוא מקום שדרך לכתוב שטר, ולא מסתפקים אפילו בשטר חוזה, כי אם בסידור העברה כתוב וחתום להעברת הרכוש במשרד ספרי האחוזה.

ואפילו על מי שפרע יש מחלוקת הפוסקים אם ישנו בקרקעות כמובא בב״י בטור חו״מ סי׳ ר״ד ובפ״ת בחו״מ שם סק׳׳ד כיעו״ש.

ועוד זאת, דבנידוננו גם נתינת כסף לא היתה בעצם כי אם מלוה בלבד, והגם דדעת הרמב״ם בפ״ז ממכירה ה״ד דמלוה קונה במכר אבל בשו״ע בחו״מ סי׳ ר״ד סעי׳ י׳ מובאות ב׳ דעות: דעת הרמב״ם מובאה בראשונה בשם ״יש אומרים״, והדעה החולקת על הרמב״ם מובאת לאחרונה בשם ״ויש חולקים״. וגם הרמ״א הכריע לפסוק כדעת החולקים יעו״ש, וכן בסי׳ קצ״ט סעי׳ ב׳.

אמנם בנידוננו שונה הדין מבמלוה רגיל, שהרי החוב בא מחמת המכר, מתוך זה שהתובע הקים לנתבע את הבנין, ויש מפרשים דבדמי מכר קונים לכל הדעות. עי״ש בסמ״ע ובערוה״ש ובמ״מ הל׳ מכירה פ״ה ה״ד, ועוד, אבל רבים חולקים על כך.

ב. קניין קרקע מכח פרעון חוב

אולם לאחר העיון בנידוננו בצורה שהתובע קיבל את הקרקע בחובו, נראה דהענין משתנה מן הקצה אל הקצה, דלשאלה ששאל ביה״ד את התובע באיזה צורה הסכים לקבל את הקרקע מהנהלת הישיבה בתורת מכר או בתורת פרעון, השיב, והדגיש שאמר לחברי ההנהלה מפורש שנאות לקבלת הקרקע עבור פרעון החוב, ואם כך הרי מצינו לנתיבות המשפט בחו״מ סי׳ שמ״ד סק״א שכתב לבאר בהרחבה, דאם בעה״ח נותן זה לפרעון נעשה הדבר תיכף של המלוה, דלא בעי קנין לפרעון, רק מיד כשנתרצה המלוה במה שייחד הלוה לפרעון א״צ קנין חדש בשעת גוביינא וכו׳, והא דאמר בש״ס ושווין במכר שאינה קונה, היינו שאינו קונה מדין מעות, דבמעות בעין כשנותן לו פרוטה קונה כל המקח מדין מעות, משא״כ מלוה לא דמיא למעות ואינו קונה, אבל כשמייחד לו הלוה קרקע או מטלטלים ידועים לפרעון ונתנו לו בחובו נקנה לו כנגד גביית החוב עיי״ש, וביאר נה״מ דבר זה בקיצור גם בסי׳ קע״ו סעי׳ א׳ בחידושין סק״ה ע״ש. ויעוין עוד בחו׳׳מ סי׳ ק״כ סעי׳ א׳ וקצוה״ח סק״ב עיי״ש.

ואם כן הרי יוצא לנו דהגם דבנידוננו חסרה היתה עדיין עשיית הקנין הנהוג, דהיינו סידור שטר ההעברה במשרד ספרי האחוזה, אבל הרי לפרעון לא בעי קנין ותיכף כשנתרצה התובע בקרקע שייחדה לו הנהלת הישיבה לפרעון, זכה בה מבלי שיצטרך כל קנין חדש בשעת גוביינא, ושוב אינו יכול התובע לחזור בו מכך וירידת מחיר הקרקע נזקפת על חשבונו או על חשבון החברה אם נתרצתה מתחילה למעשהו לקבל הקרקע עבור חשבון החוב.

ג. האם הצורך כיום לרשום את הקרקע בטאבו מעכב בקניין

אבל יש עוד מקום לדון בהאמור, ראשית יש לומר דמכיון דחוק המדינה הוא שהעברת קרקע מבעלות אחת לבעלות שניה טעונה תמיד [גם לרבות אפילו כשהשני מקבלה בתורת פרעון] העברה בכתב במשרד ספרי האחוזה ואחרת נחשבת הקרקע בבעלות הקודמת, א״כ יתכן דחל ע״ז הדין של דינא דמלכותא דינא (עיין ש״ך סי׳ ע״ג ס״ק ל״ט עיי״ש והדברים ארוכים בדברי הפוסקים), וגם כשקיבלם בתורת פרעון לא קנה עדנה את הקרקע וממילא יכול לחזור בו.

ד. הסכם לקנסות כהוכחה שלא נגמר הקנין

ושנית, והוא העיקר, דיש בנידוננו כמעט אומדנא מוכחת שלא היה בדעת הצדדים שמיד עם ההסכמה יקנה התובע את הקרקע, והוא, במה שסידרו מיד לאחר מכן שטר־התקשרות על הסכמת ההעברה של הקרקע ע״ש התובע במשרד האחוזה, ולא עוד אלא שהכניסו בו סעיף על קנס בסך חמשת אלפים ל״י על צד שלא יקיים אחת מהתחייבויותיו שבסעיפים 3 או 7, וא״כ הרי זו הוכחה שעוד לא גמרו בדעתם על העברה החלטית של הקרקע כל עוד שלא תבוצע ההעברה הדרושה במשרד האחוזה, ועוד השאירו להם זכות חזרה, ורק בתנאי שישלמו הקנס שקבעו על כך בשטר־ההתקשרות.

ובדומה לזה מצינו בספר שו״ת תועפת ראם (טויבש) חחו״מ סי׳ י״ג, דכותב שם בתוך דבריו וז״ל: ״אבל ממה שנאמר במכתבו שבעת שנתן הסך חמשים ר״כ הושלש טראטע ע״ס שבעים וחמשה ר״כ באופן שבאם לא יתן לו טאבעלע במשך שנה וחצי יוחזר לו הטראטע, א״כ חזינן בנ״ד ובאומדנא דמוכח שעיקר סמיכתו על הקנין מהטאבעלע ואדרבא בשביל שלא יתן לו טאבעלע שם לו נוספת תמשה ועשרים ר״כ ולא היה זה ריבית אלא בתורת חזרה וביטול המקח, וא״כ פשיטא דכל שלא נגמר הטאבעלע ביד המוכר לחזור נותן לו כפי הטראטע ויותר אין לו כלום״.

וא״כ ה״ה בנידוננו, החוזה שחתמו עליו הנתבעים לאחר מכן מראה גילוי דעתא ואומדנא מוכחת שלא היה בדעת שום צד על העברה והקנאה מידית של הקרקע בתורת פרעון חוב לתובע, ושימש זה איפוא רק כגמירת דעת בלבד על הביצוע, וצריך להיות איפוא הדין שכן יכול התובע לחזור בו כעת מן ההסכמה, ומה גם שטוען ובא שגרמת אי ההעברה של הקרקע בזמנו תלוי בקולר הנתבעים בגלל התרשלות ואי סידור המסים השונים מצידם, והגם שהנתבעים הכחישו זאת, אבל בשטר ההתקשרות ישנו סעיף מפורש המחייב את הנתבעים לפעול בדבר באופן אקטיבי, שכך אומר סעי׳ 7 מההסכם: ״המוכרים מתחייבים לגרום לרשום הבעלות בחלקה בשם הקונים״, זאת אומרת שהנתבעים מחויבים היו לטפל באופן חיובי להעברת הבעלות בחלקה, כולל שיחרורה מכל חוב ומסים שעליה כמפורט בסעי׳ 6 מההסכם, והרי עובדה היא שעד כה לא סידרו תשלומי המסים שחייבים במשך שנים על הקרקע וגם לא התענינו כלל בתשלום מס השבח שקיבלו עליהם.

ה. הכרעת הדין

ולמעשה כמעט ושקולים הדברים ויש צדדים לכאן ולכאן. אנו מדגישים לכתוב בלשון ״כמעט״, כי יתכן והכף מכרעת יותר לזכות הנתבעים, בהיות דמעיקרא דדינא, כפי שנתבאר מנתיבות המשפט, הרי לא צריך קנין כשמקבלים בתורת פרעון, וגם מפאת זה דהחוזה ביניהם סידרו רק לאחד מכן ולא על המקום באותה ישיבה שהסכימו ביניהם לנתינת הקרקע בתורת פרעון, ואפשרי הדבר על כן, שזה שהזקיק את התובע להחתים את הנתבעים על שטר־התקשרות כזה, הוא לא מפני שעוד לא גמר בדעתו על כך, אלא כדי שכל הצורה תקבל תוקף חוקי בר־ביצוע, וההתרשלות אפילו אם היתה כזאת מצד הנתבעים, הרי אין בה לכל היותר כי אם גרמא בנזיקין, ועוד זאת, הרי לשיטת הרמב״ם מלוה קונה במכר, ולפי״ז אף במקום שכותבים את השטר, מכל מקום ישנו כאן ענין של מי שפרע, ובשו״ת רעק״א סי׳ קל״ד הכריע כסוברים דשייך מי שפרע בקרקעות היכא שלא נגמר המקח, כגון אם נתן הכסף במקום שכותבים השטר שלא קנה בכסף, וכך הכריע גם בשו״ת משכנות יעקב חחו״מ סי׳ נ׳׳ח, מובא בפ״ת בחו״מ שם סי׳ כ״ד סק״ב עיי״ש, והתובע שהוא דתי בודאי לא ירצה למיקם במי שפרע, ואליבא דכו״ע הרי צריך למיקם בדיבוריה (עיין חו״מ שם בסי׳ ר״ד סעי' ז׳).

לכן מחליטים לפשר בין הצדדים בפשרה הקרובה לדין, ופוסקים:

א. הקרקע תישאר בבעלות התובעת.

ב. על הנתבעת לשלם לתובעת פיצויי הפרשי מחירים סך חמש עשרה אלף ל״י.

ג. עם תשלום ההפרשים הנז׳ יחולו על התובעת כל תשלומי מס שבח, המסים ומסי העברה של המגרש לזכותם.

ד. על הנתבעת לחתום על כל המסמכים שיידרשו לשם העברת המגרש לזכות התובעת.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                         ניתן ביום ב׳ ניסן תשכ״ו.