תשלום אחרון לקבלן שעוכב בגלל שהפיתוח לא הסתיים
הרב יעקובזון יחיאל
הרב שנקולבסקי אליעזר
בס"ד
כ'
אדר תשנ"ח
פסק דין
בענין
: עמותת ישוב קהילתי
(להלן : התובעים)
נגד
: מר והגברת
(להלן
: הנתבעים)
הצדדים
קבלו את הח"מ כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.
הוגשו
לביה"ד כתב תביעה, כתב הגנה ועשרות רבות של מסמכים ומכתבים כפי שהצדדים מצאו
לנכון. התקיימו מספר דיונים בהם טענו הצדדים בע"פ בפני ביה"ד.
במסגרת
בוררות זו נטענו טענות רבות ע"י הצדדים. בבואנו להחליט בבוררות זו התייחסנו
לכל טענה ותשובה שהעלתה בפנינו. להלן התייחסותנו לטענות המרכזיות.
א. התביעה נסבה סביב תשלום שהנתבעים סרבו לשלמו,
משום שלטענתם לא נסתיימו עבודות הפיתוח, דבר המהווה תנאי לתשלום הנ"ל,
ע"פ החוזה שבין הצדדים.
למעשה
בזמן כתיבת שורות אלו התקדם מאוד פיתוח האזור עליו נסוב הדיון. כיום הסתיים
הפיתוח לכל הדעות. וממילא אין צורך להכנס לשאלה העקרונית בפרשנות המילה פיתוח
בהסכם שבין הצדדים. (מה עוד שהנתבעים הגדירו בעצמם מהו הפיתוח לדעתם.)
אין גם צורך להכריע בשאלת "מגורים באזור בניה". אף שסעיף א'31 להסכם עמותה - משתכן מראה שהיתה נכונות לגור ב"אזור בניה" (40 משפחות מתוך 200!).
ב. ביחס לעמוד החשמל הנושא שנאי. הנתבעים הודו
בפנינו שזוהי אחת מטענותיהם המרכזיות, אם לא המרכזית שבהן. כלשונם: ידענו שנעכב
סכום מסוים עד שיזיזו את עמוד החשמל.
אף שאנו מבינים לליבם של הנתבעים, המרגישים שנפגעה איכות חייהם. אנו קובעים כי אין במיקומו הנוכחי של עמוד זה , עילה לעיכוב כספים. למעשה אף לא הוכח הנזק הנגרם מעמוד זה. קביעת מקומו נעשתה בזכות המעוגנת בהסכם בין הצדדים (ולדברי חברת החשמל: אף "במקום המתאים ביותר מבחינה תיכנונית").
ג. ביחס לטענות הנתבעים כלפי הקבלן. טענו התובעים
כי אינם צד להסכם קבלן - משתכן, ואין להם כל אחריות בהקשר זה. להוכחת טענתם הפנו
התובעים לסעיף טו' 5 בהסכם משתכן - עמותה וכן לסעיפים נוספים להסכם זה.
אולם
לדעתנו לא יהיה זה נכון לקבוע באופן גורף כי אין לתובעים כל מחויבות לדאוג לכך
שהצדדים להסכם משתכן - קבלן יקיימו את התחייבויותיהם.
דבר זה נובע ממכלול היחסים שבין המשתכנים, הקבלנים והעמותות השונות. למשל: בסעיף יד' 5 להסכם משתכן - קבלן נקבע כי המשתכן חייב "להתקשר בהתאם להוראות העמותה עם הקבלן בחוזה בניה שתנאיו והמפרט שלו יהיו מקובלים על דעת העמותה.
ד. גם באותו סעיף שאליו הפנו התובעים, מצוין
בראשיתו כי המשתכן מתחייב: "לעמוד בכל תנאי הסכם הבניה בינו לבין
הקבלן". והרי לא יעלה על הדעת שהעמותה תתבע רק מהמשתכן לעמוד בתנאי ההסכם ולא
תתבע כך גם מהקבלן.
למעשה המשתכנים ידעו כי הקבלנים נבחרו ע"י העמותה לאחר שהוכיחו יכולת סבירה לעמוד במשימה, וסמכו בכך על העמותה. ובצדק. והרי כל מהותו של הסכם קבלן - עמותה נועדה להבטיח ענין זה. ולפיכך אף הוזכרו במפורט ערבויות הביצוע גם בהסכם משתכן - עמותה (סעיף 21).
ה. סעיף 13 קובע במפורש כי כל התשלומים המגיעים
לקבלן ישולמו במרוכז ע"י העמותה, ואוסר על המשתכן לשלם לקבלן שלא
באמצעות או באישור העמותה. דבר זה מוכיח על מעורבות בהסכם משתכן - קבלן גם ביחס
למחויבותו של הקבלן להסכם זה. לא יעלה על הדעת שלעמותה תהיה שליטה מלאה על
התשלומים ללא יצירת מחויבות מצידה בענין.
גם המשך סעיף זה המסמיך את העמותה להתפשר עם הקבלן בכל סכסוך שיתגלע "בינם לבין העמותה ו/או בינם לבין המשתכן" מדבר בשפה זהה.
ו. סעיף 9 להסכם עמותה -
קבלן אף הוא מכריז ואומר : "מוסכם על הצדדים כי העמותה חותמת על הסכם זה בשמה
היא וכנציגת המשתכנים... לעמותה סמכות לפעול ולקבל החלטות בשם המשתכנים...
במקרה של סתירה בין הוראות העמותה להוראות משתכן כלשהו יפעל הקבלן בהתאם להוראות
העמותה"
וכן
בהמשך להסכם הנ"ל בסעיף 13 מפורשת התחייבות העמותה לדאוג שהמשתכנים יעמדו
בהתחייבותם, ושהקבלן אף הוא ימלא את חלקו בהסכמים. (שם בסעיף ג' 13 מוזכרת
הסתייגות לענין תביעות הקבלן והמשתכנים את העמותה בגין הפרות הסכם שביניהם.)
לשם
השגת מטרות אלו אף ניתנו ערבויות הביצוע והבדק המפורטות בסעיפים 16,25 להסכם עמותה
- קבלן.
[ניתן להביא עוד ועוד ציטוטים המוכיחים ברוח סעיפים אלו, אולם : אטו תנא כי רוכלא ליזיל וליחשיב?]
ז. לפיכך אנו קובעים כי מערכת היחסים עמותה - קבלן - משתכנים היא : העמותה מחויבת לדאוג בכל יכולתה כי הקבלן והמשתכנים יעמדו בהתחייבויותיהם הן כלפי העמותה והן זה לזה. אולם במידה ונכשלה העמותה במאמציה הכנים לכפות בצוע התחייבות הקבלן ו/או המשתכן, אינה חייבת לפצות מי מהם או לשאת בנזקיהם.
ח. לפיכך צודקים הנתבעים כי על התובעים לפנות לקבלן ולדרוש שיעמוד בהתחייבויותיו. במידה ולא יעמוד הקבלן בהתחייבויותיו, על התובעים לממש את ערבויות הביצוע והבדק למטרה זו.
ט. השוואת דוחות המפקח מר ל', מראה כי הקבלן תיקן למעשה את רוב הליקויים. אלו שנשארו אינם דחופים ביותר, אע"פ שבהחלט היו יכולים להסתיים זה מכבר.
י. אנו דוחים את תביעת הנתבעים ביחס לחיבור זמני לחשמל. תביעה זו יש להפנות לקבלן שאינו צד לבוררות זו.
יא. ביחס לטענות הנתבעים (סעיף 28 לכתב ההגנה) כי ישנם תיקונים נוספים שהמפקח לא מצא לנכון לחייב את הקבלן לתקנם. טענה זו נדחית. במידה וחברת פיקוח מוסמכת תקבע דברים אחרים, הרי שערי בתי דין ובתי משפט לא ננעלו, וזכותם של הנבעים, אם ימצאו לנכון, להגיש תביעה בנדון.
יב. דליפה מהגג הינה תקלה שכיחה, ולעיתים א"א לגלותה מראש. אולם תקלה זו הינה דחופה יותר ויש צורך לתקנה במהירות (במידה ומדובר על דליפה משמעותית). התובעים הצהירו כי פתחו בהליכים נמרצים על מנת לכפות על הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו, וכי להערכתם תוך חדש וחצי (מר"ח אדר) יסיים הנ"ל את התיקונים. לדעתנו, זהו פרק זמן סביר לביצוע הנ"ל.
יג. אנו סבורים כי בהגבלה המיוחדת שהגבילו הנתבעים
את התובעים ביחס ל"כניסה לחצר", אין בכדי לחייב את התובעים להעתיק את
בור הביוב הציבורי למקום אחר.
הגבלה
יחודית זו מתייחסת לסעיף 14 הסטנדרטי, העוסק באפשרות הקצאת שטחים לתחנות אוטובוס,
מעברים, חניות ומתקנים משותפים. נראה לנו ברור שהגבלה זו בחוזה, אינה כוללת בור
ביוב משותף שיש כדוגמתו בבתים רבים.
תיקון
תא הביוב מופיע בדו"ח המפקח, ודינו כדין שאר התיקונים.
יד. ביחס לכביש האחורי. לא הוכח כי התובעים התחייבו
אי פעם לסלול כביש זה.
טו. ביחס למפעל. לדברי התובעים, מדובר על מחסן
בלבד. אמנם במקום מתבצעות עבודות הגורמות רעש לשכנים, ועל כן יש צורך בהעברת המפעל
למקום אחר. התובעים הצהירו כי מחסן זה יעבור בקרוב (תוך חדשיים מר"ח אדר)
למקום אחר. לדעתנו זהו פרק זמן סביר לפתרון הבעיה.
טז. אנו דוחים את התביעה לחייב את הנתבעים בהוצאות
הליך הבוררות.
מסקנות:
1.
על הנתבעים לשלם לתובעים תוך 30 יום מיום מתן
פסק הדין את סכום התביעה 49,069 ש"ח לפי מדד דצמבר 97 (זמן הגשת התביעה),
צמוד למדד עד יום התשלום בפועל.
2. על התובעים לפעול
בנחישות ובמרץ על מנת שהקבלן יעמוד בכל התחייבויותיו, ולהודיע לקבלן כי אי עמידה
בהתחייבויותיו תגרור מימוש ערבויות הביצוע והבדק. על התובעים לדאוג שתיקון כל
הליקויים יעשה בהקדם האפשרי, ולכל המאוחר תוך 60 יום מיום מתן פסק הדין.
3. תיקון הליקויים יעשה ע"פ דו"ח המפקח.
4. במידה והקבלן לא יבצע התיקונים תוך 60 יום מיום
מתן פסק הדין, על התובעים לממש את ערבויות הביצוע והבדק למטרה זו.
5. האמור בסעיפים 2-4 מתייחס גם לתיקון הדליפה
בגג.
6. על התובעים לדרוש באופן ברור מהקבלן לפנות
בהקדם את המפעל מהמקום בו הוא נמצא, ולכל המאוחר תוך 60 יום מיום מתן פסק הדין.
7. שאר התביעות ההדדיות נדחות.
בשולי
פסק הדין ברצוננו להוסיף. צר לנו על בטויים חריפים ולא מכובדים שהופיעו בכתבי שני
הצדדים. ואנו מקווים שעם התפתחות השכונה וישובה, תסלל גם הדרך להערכה הדדית מחודשת
בין התובעים לנתבעים. ויתקיים בהם : הנה מה טוב ומה נעים שבת אחים גם יחד.
הרב
משה גנץ הרב יחזקאל
יעקבזון הרב אליעזר
שנקולבסקי
_____________
