שינוי יעוד מגרש לשטח ציבורי

בס"ד

011

יג' תמוז תשנ"ח

 פסק דין

לפסק דין 2

 בענין : משפחות

(להלן : התובעים)

 נגד : עמותת הבנייה

         החברה לפיתוח הישוב

         הישוב – אגודה שיתופית

(להלן : הנתבעים)

הצדדים קבלו את הח"מ כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש. להסכם הבוררות צורף תקנון בית הדין.

לביה"ד הוגשו מסמכים שונים ע"י הצדדים, הכוללים מסמכים שהוגשו ע"י הצדדים בהקשרים שונים לבית המשפט המחוזי בת"א, צילומים ומפות להבהרת טענות הצדדים ומסמכים נוספים.

הוסכם בין הצדדים לבטל את התביעה שהוגשה בנידון לבית המשפט המחוזי בת"א ולהעביר את הנושא בכללותו לבוררות זו.

א.    לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו, ופורטו במסמכים שהוגשו לנו ע"י הצדדים אלא רק את עיקרי הדברים.

ב.     טענות התובעים מחולקות לטענות במישור העקרוני ולטענות במישור הספציפי.

ג.       במישור העקרוני טענו התובעים לאי תקפות היתר הבניה שניתן למבנה עליו נסב הסכסוך. היתר הבניה מתבסס על שנוי תוכנית המתאר, ולטענת התובעים שנוי התוכנית נעשה שלא כדין, באשר לא נעשה ע"פ תוכנית מפורטת, המאפשרת הליך של התנגדויות וכד'. השנוי מתכנית גז\במ\28\14\1 לתכנית גז\במ\28\14\1א אושר בשנת 93. התובעים טוענים עוד בהקשר זה כי לא התקיימו הוראות החוק בדבר פרסום התכנית, וע"כ לא ידעו על שנוי התוכנית עד לאחרונה. 

ד.     לטענת חלק מהתובעים, בזמן בחירת המגרש שעליו בנו את ביתם, נאמר להם במפורש (ע"י מר ו') כי השטח שליד ביתם הוא שטח ירוק (כפי שאכן היה ע"פ התוכנית שבתוקף באותו הזמן). ואילו היו יודעים על הבניה המתוכננת היו בוחרים מגרש אחר.

ה.    לטענת התובעים, החלטות המזכירות (הקודמת והנוכחית) וכן החלטת התושבים פגומות מיסודן באשר לא נשקלו ברצינות הדרושה חלופות אחרות למיקום המבנה וכן הנזקים העתידיים לשכנים. לטענתם, המזכירות הקודמת אף קיבלה החלטה ללא בדיקה עם התושבים והשכנים, דבר שהפך את הנסיון לשנות החלטה זו לחסר סיכוי. כן טענו לפגמים נוספים בדרך קבלת ההחלטות ע"י התושבים והמזכירות.

ו.       כן טענו התובעים שאין לראות במנהלת שליחה של המשתכנים, משום שלטענתם המנהלת פועלת ע"פ אינטרסים כלכליים ולא רק לרווחת התושבים, ולחלק מהתושבים אף אין אמון בפעולותיה. לדברי התובעים, אף חסרים בישוב שטחים ירוקים פתוחים שע"פ התוכנית מצויים בקיבוץ.

ז.      מלכתחילה תבעו התובעים לא לאפשר כלל בניה באתר אף לא לגני ילדים. אולם כיום תביעתם היא לא לבנות קומה שניה בגלל היזק שמיעה וראיה. וכן לא להשתמש במבנה לצורך אולם שמחות ו/או מועדון נוער דבר שיפריע מאוד לשכנים.

ח.    ביחס לשנוי תוכנית המתאר, טוענים הנתבעים שאי אפשר להחזיר את הגלגל לאחור אחרי שיהוי כה רב (דבר שאף מונע לדעתם זכות טענה בנידון). לטענתם השנוי לא נעשה בחדרי חדרים אלא פורסם כחוק. עוד הוסיפו הנתבעים שאם אין תוקף לשנוי התוכנית הרי שגם התרי הבניה לבתי המשתכנים שניתנו על סמך שנוי זה אינם תקפים. ואף יש בהגשת תביעה במועד זה משום חוסר הגינות מסוים.

ט.    לדעת הנתבעים ההליך הוא חוקי לחלוטין. לדבריהם הליך זה קיצר את משך הזמן עד לקבלת התרי בניה, ונעשה לרווחת התושבים ובידיעת נציגם. הסכמת הרשויות למהלך זה נבעה מתוך הבנה שכל הנוגעים בענין יוכלו לפתור בעצמם חלוקי דעות צפויים בנושאים אלו.

י.       הנתבעים סבורים שהיות והתובעים היו חברי העמותה, הרי שהנתבעים והתובעים הם למעשה שליח ומשלח שאינם יכולים לתבוע זה את זה במקרה זה. כן טוענים הנתבעים ע"פ סעיפים שונים להסכם עמותה – משתכן כי הוסמכו ע"י המשתכנים לפעול בשמם בכל נושאי תוכניות מתאר, הקצאת שטחים, מבני ציבור וכד'.

יא. ביחס לחלק מהתובעים (משפ' י') טענו התובעים כי אף שינו את יעוד הקרקע לפי בקשתו (סעיף 5.4 בכתב ההגנה). א"צ לפרט בפס"ד פרטי המקרה (הובהר בדיונים בפנינו).

יב.      הנתבעים טוענים שכל פעולות המזכירות נעשו לרווחת התושבים, באופן תקין (אם כי לעיתים זריז) ומתוך אילוצי המציאות (אישורים, תקציבים ועוד). וכי החלטותיהם הוגנות ומייצגות נאמנה את התושבים.

יג.      הנתבעים תובעים החזר הוצאות הליך הבוררות וכן פיצוי על נזקים שונים שלטענתם נגרמו כתוצאה מסכסוך זה ומהפסקה זמנית של העבודות באתר.

יד.     הובא לידיעת בית הדין כי מתקיים דיון בבית המשפט המחוזי בת"א בנושאים דומים (ערעור על חוקיות שנוי התוכניות). בענין שבפנינו, אין אנו רואים עצמנו מחויבים לפסיקתו העתידית של בית המשפט המחוזי.

טו. אנו סבורים כי אין קשר הכרחי בין שאלת חוקיות שנויי  התוכניות לשאלת אפשרות הבניה במגרש הנדון. אף אילו היינו מקבלים את טענת התובעים וקובעים כי השנוי אינו חוקי באשר הוא שולל מהתובעים את זכות ההתנגדות, וזכותם כיום להתנגד לשנוי. הרי שדין התנגדות זו להידחות, משום שטובת הציבור דורשת בניה במקום, ומאפשרת שנוי יעוד הקרקע. קביעה זו (מהי טובת הציבור) נסמכת על עמדת המזכירות שהיא הגוף המייצג את המשתכנים (בהמשך נתייחס לטענות כלפי המזכירות).

טז. אולם אף כי דין התנגדות התובעים לעצם שנוי יעוד הקרקע ולבניה במקום להידחות. עדיין צריכה בניה זו להיות באופן שאינו פוגע באופן מהותי בחיי השכנים הן מדיני היזק ראיה והן מדיני נזקי שכנים (רעש וכיו"ב). אנו סבורים כי בניית קומה אחת המשמשת לגני ילדים אפשרית וסבירה. ואף התובעים הסכימו לה, בפרט שסוכם שלא יהיו חלונות בחלק המבנה הפונה לדירות משפ' י' וצ'.

יז.      ביחס לקומה השניה. אנו מאשרים לבנותה במגבלות הבאות: א. לא תהיה שום אפשרות הסתכלות מהקומה השניה ו/או המרפסת לכיוון משפ' י' וצ'. ב. אופן השימוש בקומה השניה כמועדון יוסכם בין הצדדים. סיכום הצדדים בנושא זה יוגש לנו ע"מ שיקבל תוקף של פס"ד ולא יהיה תלוי ברצון טוב של מי מהצדדים. במידה ותוך 30 יום מיום מתן פסק הדין לא יצליחו הצדדים לסכם ביניהם את הנידון, הרי שאנו נחליט בנושא זה (דרך הפעלת המועדון) ע"פ מיטב הבנתנו.

יח. אנו סבורים שהשנוי שנעשה בתוכניות – תקף. אף שהתובעים לא קיבלו מכתבים מהמנהלת על השינויים הצפויים בתוכניות, הרי שלמעשה אין חובה חוקית על המנהלת לטרוח בנידון. כל משתכן ידע שריחוקו מאתר הבניה וממשרדי המנהלת גורם לחוסר יכולת לעקוב אחר פעילות העמותה באופן צמוד ובזמן אמיתי, ועליו או לסמוך על העמותה והמנהלת או להשקיע מאמצים ולפקח מקרוב על הפעילות בשטח ובמשרדים. (אמנם כשליחי המשתכנים היה מקום ליידע את המשתכנים בנדון.)

יט. אף כי אנו מקבלים את טענות התובעים המפורטות לעיל בסעיף ד'. אולם כמוסבר לעיל אין בכך כדי למנוע לנצח שנוי יעוד הקרקע לטובת הציבור, ובלבד שהדבר יעשה בהתחשב גם בזכויות הפרט. וע"כ אנו סבורים כי האמור בסעיף יז' עונה גם על שני ערכים אלו.

כ.       ביחס לפעולת המזכירות. כל בחירת נציגי ציבור היא "עסקת חבילה". חסרונותיו ומעלותיו של הנבחר ידועים לבוחרים, ומשבחרו הללו את נציגיהם אין הם יכולים להלין יותר על חסרונותיו של הנבחר באשר על דעת כן או אף על פי כן בחרו בו. וע"כ אין מקום לטענות כלפי המזכירות על חוסר "יכולת עמידה מול המנהלת" וכד'.

כא.            כמו"כ אין על המזכירות חובה משפטית לקבל את הסכמת התושבים להחלטותיה, או להתייעץ עם תושב הרואה עצמו עלול להפגע מהחלטה מסוימת. חובה עליה לשקול היטב את הנושאים הנדונים ולקבל החלטות משיקולים עניניים  בלבד. במקרים של נזק משמעותי לפרט, ראוי לתת לפרט לשטוח את טענותיו בפני חברי המזכירות. בעניינים מהותיים ראוי שהמזכירות תקבל  את הסכמת התושבים לפעולותיה. במקרה זה בהחלט יש מקום לאפשר לכל בעל דעה לנסות לשכנע את הציבור.

כב. באופן ספציפי, לא מצאנו פגם מהותי בדרך עבודת המזכירות, שיצדיק ביטול החלטותיה או דיון מחודש בהחלטות. וע"כ החלטות המזכירויות תקפות ומייצגות את דעת רוב המשתכנים.

כג.      אנו סבורים שעל המנהלת להציג בפני המזכירות את תוכניות הבניה של מבני הציבור. באשר לטענות כלפי המנהלת (העמותה) בנושא חוסר שטחים פתוחים. נושא זה חורג מנושא הבוררות ולפיכך אינו בסמכותינו. אולם אנו ממליצים שנושא כמות, מגרשי המשחקים, מדשאות וכד' יוכרע ע"י אנשי מקצוע מוסכמים על הצדדים.

כד. ביחס לסעיף 11 בהסכם עמותה – משתכן. סעיף זה (ודומיו) אכן מעניקים לעמותה סמכות להחליט בנושאים המפורטים בו. סעיף זה מחייב את המשתכן כל עוד שהחלטות העמותה בנושאים הנ"ל אינן בלתי סבירות או נובעות משיקולים לא רלוונטים. במקרה דנן לא הוכח שההחלטות בדבר שנוי התוכניות הן בלתי סבירות. כאמור לעיל אין בסעיף זה בכדי לשנות את פסק בדין במקרה דנן.

כה.            תביעה זו אינה תביעה קנטרנית, ואין לראות בפניה לבית המשפט ובהוצאת צו הפסקת עבודות מעשה שכל תכליתו לגרום נזק והוצאות לצד השני, וע"כ אין מקום לחייב פצוי על הנזקים שנגרמו כתוצאה מהפסקת העבודות, או על הוצאות הליכים אלו.

מסקנות :

1.      אנו מאשרים את בניית הקומה הראשונה במבנה והשימוש בה לצורך גני ילדים.

2.  אנו מאשרים בניית הקומה  השניה במגבלות הבאות:

א.       לא תהיה שום אפשרות הסתכלות מהקומה השניה ו/או המרפסת לכיוון משפ' י' וצ'.

ב.        השימוש בקומה השניה כמועדון יוסכם ע"י הצדדים כך שילקחו בחשבון גם צרכי הקהילה וגם איכות החיים של התובעים. סיכום הצדדים יוגש לנו ע"מ שיקבל תוקף של פס"ד, ולא יהיה תלוי ברצון טוב של מי מהצדדים. במידה ותוך 30 יום מיום מתן פסק הדין לא יוכלו הצדדים לסכם ביניהם הנדון, אנו נחליט בנושא זה (דרך הפעלת המועדון) ע"פ הבנתנו.

ג.         אנו ממליצים שאם ימצא בעתיד מקום מתאים יותר למועדון, יועבר המועדון לשם והמבנה הנוכחי יוסב ליעוד שקט יותר.

3.      על המנהלת להציג בפני המזכירות את תוכניותיה בנושא שטחי ומבני ציבור.

4.      אנו דוחים את תביעת המנהלת לפצוי על הנזקים שנגרמו לדבריהם עקב עיכוב הבניה בימים אחדים, וכן את תביעתם להחזר הוצאות הליך הבוררות.

5.      הטענות בדבר חוסר שטחים למבני ציבור וחוסר שטחים ירוקים (מדשאות, גינות נוי, מגרשי משחקים וכד') חורגות מסמכותה של בוררות זו (אע"פ שהן קשורות אליה בעקיפין). אנו ממליצים לפתור נושאים אלו בהדברות וברצון טוב ובסיועם של אנשי מקצוע.

והאמת והשלום אהבו

הרב גדעון בנימין                      הרב משה גנץ                       הרב אליעזר שנקולבסקי

____________                      __________                      _________________