השקיע כסף בדירה ולבסוף ביטל אירוסין, והישוב מסרב שהוא יתגורר שם
הרב גנץ משה
הרב שנקולבסקי אליעזר
בס"ד
026
כה' תמוז תשס"א
פסק
דין
בענין
: מר נ
(להלן
: התובע)
נגד
: מושב
(להלן : הנתבעים)
ומר מ
(להלן: נתבע ב')
הצדדים קבלו את הח"מ כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש. להסכם הבוררות צורף תקנון בית הדין.
ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים בו פרטו הצדדים את טענותיהם. לביה"ד הוגשו מסמכים שונים ע"י שני הצדדים.
לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו אלא רק את עיקרי הדברים.
תחילה נקדים התנצלות ביה"ד בפני הצדדים על העיכוב במתן פסק הדין. עיכוב זה נגרם בעיקר עקב היות הנושא מורכב יותר מכפי הנראה לעין בהסתכלות ראשונה. ביה"ד אף נסע והתייעץ בנדון עם מספר ת"ח. ועם הצדדים הסליחה.
א. הנתבעים החליטו להרחיב את ישובם ע"י הקמת שכונה קהילתית צמודה לישוב. לצורך זה הקימו אגודה קהילתית שתפקידה יהיה להקים את השכונה, לעמוד בקשר עם רוכשים פוטנציאלים, לסנן את המעונינים ע"י ועדת קבלה ולשווק את הדירות.
ב. התובע בהיותו מאורס פנה לנתבעים בבקשה לרכוש בית בשכונה. ועדת הקבלה אישרה את מועמדותו, ובתאריך כב' טבת תש"ס (31.12.99) נחתם הסכם לרכישת דירה בין הנתבעים לתובע. כן שילם התובע סכומים שונים ע"ח הרכישה.
ג. עם ביצוע הרכישה שיפץ התובע את ביתו החדש כדלהלן: צביעה כללית של הבית, התקנת חלונות ומשקופים, פריצת קיר ותיקון מרצפות, הזזת נקודות חשמל, החלפת קרמיקה במטבח, פתיחת סתימות בביוב, נקוי החצר וסילוק עצים, תוספת קרמיקה בשרותים.
ד. כשלושה שבועות לפני תאריך החתונה ביטל התובע את אירוסיו. הנתבעים הסבירו לתובע כי ע"פ התקנון אינם מוכרים בתים לבודדים אלא רק למשפחות, וע"כ העסקה בטלה. הנתבע פנה לתובעים בבקשה לדון מחדש בנושא ולאפשר לו כבן משק לרכוש את הבית. הנתבעים דנו בבקשתו והשיבו בשלילה במכתב מתאריך יג' אדר ב' תש"ס. במכתב זה מתבקש התובע ע"י הנתבעים "להכנס למשרד לסידור תהליך ביטול ההסכם בתאריך טז' אדר ב' (או במועד קרוב אחר)". הנתבעים החזירו לתובע את הכסף שקיבלו ע"ח הרכישה.
ה.
ביחס
לכסף שהשקיע התובע בבית בעת שחשב שיגור בו, כותבים הנתבעים במכתב דלעיל:
"הריני מודיע לך בזאת באופן רישמי כי בית מספר 5 יוצע למכירה, תוך מאמץ של
הבהרה לרוכשים הפוטנציאלים כי הגון וישר להחזיר לך את הוצאות השיפוצים על בית
זה". זוהי גם עמדת הנתבעים כפי שטענו בפני ביה"ד, כי אינם חייבים לשלם
עבור השיפוצים. תשלום זה מן הראוי שישלם רוכש הדירה.
ו.
הנתבעים
מכרו את הבית לנתבע ב'. הבהירו לו כי לדעתם הגון וישר שישלם לתובע את הוצאותיו,
אולם נאמנים לדרכם לא התנו דבר בנידון בהסכם שחתמו עם נתבע ב'.
ז.
נתבע
ב' לא היה מעונין בחלק מהשיפוצים שנעשו ע"י התובע, עקר את המשקופים והחלונות,
התקין אחרים תחתיהם, וצבע מחדש חלק מהבית לפי טעמו האישי (וטעם זוגתו שתחי').
לטענתו הוא מעונין רק בחלק קטן ממה שנעשה ע"י התובע בבית, בסכום 2000
ש"ח בלבד. ואכן נתבע ב' שילם לתובע סכום זה. ביחס ליתרת הסכום לטענתו כיון
שאינו מעונין בשיפוצים (ולא התחייב לשלמם) אין עליו שום חיוב בדבר.
ח. התובע חזר וביקש את יתרת הסכום מהנתבעים, הדיונים בבקשתו נמשכו זמן מה. בזמן זה נאמר לו לטענתו ע"י יו"ר ועדת קליטה שהמושב ידאג שיקבל את הכסף. לטענת הנתבעים: יו"ר ועדת הקליטה דיברה כאדם פרטי ולא כיו"ר הועדה, ובכל אופן אין לה סמכות בנידון, ואף דבריה נאמרו בסגנון "אני מקווה שיהיה טוב" ולא מעבר לכך.
ט. ולפיכך התובע דורש לקבל את יתרת הסכום עבור השיפוצים בסך 15,500 ש"ח או מהנתבעים או מנתבע ב' או משניהם יחד.
י. למעשה נראה שכל המו"מ בין הצדדים אין בו כדי לשנות את הדין היסודי. לא דברי יו"ר ועדת קליטה, ולא הבהרת הנתבעים כי הגון וישר שהרוכש ישלם לתובע. וע"כ עלינו לברר מהי ההלכה במקרה זה.
יא. במבוא להסכם לרכישת דירה שנחתם ע"י התובע והנתבעים בתאריך כב' טבת תש"ס נאמר במפורש כי: "תוקף הסכם זה מותנה בכך שאמנם המתיישב יתקבל כחבר בתאגיד הקהילתי". (ובסעיף 1 לחוזה: "המבוא להסכם הינו חלק בלתי נפרד ממנו"). וא"כ כיון שהתובע לא התקבל כחבר באגודה הקהילתית (חברי האגודה מצביעים באסיפה על קבלת חברים חדשים), ואין ספק שאף לא יתקבל כחבר באגודה, היות וועדת הקבלה לא תגיש את מועמדותו כלל להצבעה עקב היותו רווק (אף שאישרה תחילה את מועמדותו בזמן אירוסיו), ע"כ ההסכם הנ"ל בטל.
יב. נמצא שהתובע השקיע כסף והשביח את הבית שהיה שייך לנתבעים, ועלינו לדון בו כדין יורד לשדה חברו. מבואר בהלכה שבמקרה כזה צריך בעל הבית לשלם ליורד. אלא שיש בזה חלוקי דינים, בין יורד ברשות ליורד שלא ברשות, ועוד, הקובעים מה ישלם. עלינו לדון מה דין ההשקעות שהשקיע התובע בבית השייך לנתבעים, בזמן שניתן היה לחשוב שהמכירה תחול. והנה המהר"א ששון כתב (שו"ת תורת אמת סי' קיז' ורכד') שמה שבנה הלוקח בזמן שחשב שהמכר קיים דינו כיורד ברשות. אמנם אח"כ הסתפק בדבר משום שבדין שומא הדרה ישנה מחלוקת אם משלם הלוה למלוה אף אם אין שבח. ויש סברא לומר שאם בדין שומא מצאנו מח' בזה כ"ש בביטול מקח, משום שבשומא ס"ס קיבל השדה ע"פ ב"ד. אולם ישנה סברא הפוכה. דרק בשומא שידע המלוה שישנה אפשרות שיוציאו השדה מידו לא יטול אם אין שבח, משא"כ בביטול מקח לא ידע שעשוי המקח להתבטל. וסיים המהר"א ששון דדינם שווה. כלומר יש בזה מח' אם יטול גם כשהמוכר יטעון אין לי תועלת כלל במה שהשבחת.
יג. אמנם מאי דמיבעיא למהר"א ששון פשיטא
לנתה"מ בסי' רה' סק"ד שדינו כיורד ברשות. (משמע מדברי השו"ע בסיק
רלב' סעי' יד' שהם היסוד לדברי הנתיבות וכן מלשון הנתיבות בסי' רלב' סק"ג
דנוטל ההוצאה רק אם יש שבח.) וע"ע נתה"מ סי' רלה' סקט"ו.
יד. המהר"א ששון דיבר על ביטול מקח. אמנם לא
כ' מדוע נתבטל המקח. ובשו"ע בסי' רלב' מדובר על ביטול מחמת מום. אמנם בנידון
שלפנינו ביטול המכירה הוא מחמת תנאי, וכה"ג יתכן שאין הדבר דומה לביטול מחמת
מום. שהרי ידע הקונה שיתכן שהתנאי לא יתקיים, וכפי שבאמת אירע. וא"כ הדבר
דומה יותר לשומא הדרה. וכן ע' בסמ"ע רלה' סק"ח שהסתפק בדין מכר קרקע
פחות מבן כ' אם דינו של הלוקח ביורד ברשות או לא. והוסיף הנתיבות שלא דמי לביטול
מקח, משום שהקונה ידע שיתכן שהמקח יתבטל. ודמי ממש לנידון דנן. במקרה זה צריך לשלם
את השבח, אבל לא הוצאה שהיא מעבר לשבח.
טו. וא"כ שאלת המפתח היא האם התובע
השביח את הנכס, ובכמה? את הסכום הזה ישלמו הנתבעים לתובע, בנכוי 2000 ש"ח
שכבר קיבל התובע מנתבע ב'.
טז. השבחה זו צריכה להבחן לא לפי רצונו של
נתבע ב' אלא באופן אובייקטיבי. המדד הקובע יהיה האם ניתן היה לדרוש עקב מעשי התובע
סכום גדול יותר עבור דירה זו מאשר שאר הדירות העומדות למכירה.
יז.
אנו
מציעים שהצדדים ישומו יחד או ע"י מעריך מומחה את שווי ההשבחה בנכס. במידה ולא
יוכלו להגיע להסכמה מהירה בנדון, יחליט ביה"ד בדבר כפי שיקול דעתו.
מסקנות:
1.
על
הנתבעים לשלם לתובע את השבח שהשביח התובע בנכס.
2.
הצדדים
יגישו לביה"ד תוך 14 יום מיום מתן פסק הדין את הערכתם המוסכמת בדבר השווי
המדויק של השבח, ע"מ שביה"ד יתן תוקף של פסק דין לסכום זה.
3.
השבח
ימדד ע"י הערכה מהו הסכום הנוסף שניתן לדרוש עבור הדירה לאחר שהושבחה
ע"י התובע. אין לכלול בחישוב השבח את ההוצאות שהיו לתובע או את טרחתו בנדון,
אלא כאמור רק את השבחת הנכס. (ביה"ד מציע לצדדים להעזר באיש מקצוע
להערכת השבח).
4.
במידה
והצדדים לא יגישו הערכה מוסכמת כנ"ל תוך 14 יום מיום מתן פסק הדין, יחליט
ביה"ד על גובה השבח לפי שיקול דעתו.
והאמת והשלום אהבו
הרב
משה גנץ הרב זכריה בן שלמה הרב אליעזר שנקולבסקי
_________ _______________ _________________
בס"ד
027
כח' אלול תשס"א
פסק
דין (2)
בענין
: מר נ
(להלן
: התובע)
נגד
: מושב
(ע"י
מר – מזכיר המושב)
(להלן
: הנתבעים)
ומר מ
(להלן: נתבע ב')
הצדדים קבלו את הח"מ כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש. להסכם הבוררות צורף תקנון בית הדין.
פסק דין זה הינו המשך לפסק הדין שניתן ע"י בית דין זה בתאריך כה' תמוז תשס"א. במסקנות שניתנו אז נקבע כי במידה והצדדים לא יגיעו להסכמה בדבר השבח שהושבח הבית ע"י התובע, יחליט בית הדין על גובה השבח לפי שיקול דעתו.
הצדדים לא הגיעו להסכמה כמפורט במסמכים שהגישו לנו. וע"כ בית הדין מכריע בנדון לפי שיקול דעתו. נזכיר כי התובע קיבל מנתבע ב' 2000 ש"ח כמוזכר בפסה"ד.
מסקנה:
1. על הנתבעים לשלם לתובע סך 4000 ש"ח.
כתיבה וחתימה טובה
והאמת והשלום אהבו
הרב
משה גנץ הרב זכריה בן
שלמה הרב אליעזר
שנקולבסקי
_________ _______________ _________________
