נתגלו ליקויים במרצפות הבית שקנה לאחר תום תקופת האחריות

 כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד עב

המקורות להלכה

בחוזה של הקבלן עם הקונה מפורש שכל הקלקולים והפגמים הקבלן אחראי רק אם יתגלו בתוך שנה של החזקה בדירה, אבל כעבור תקופה זו אין הקבלן אחראי. וטוען הקבלן שכיון שהקונה לא הודיע לו בכתב בתוך שנה שהמרצפות מקולקלות הרי לא קבל עליו אחריות על מה שיתגלה אח״כ, והקונה טוען שאמנם לא כתב תלונה זו לקבלן בתוך שנה אבל הודיע זאת למנהל העבודה בעל פה כמה ימים אחרי שנכנס לדירה כששטף את הריצפה ומצא שהמרצפות מתפוררות, ומנהל העבודה ניחם אותו שהכל יהי׳ בסדר, וע״ז סמך שלא כתב במכתב.

ונראה שגם לפי החוזה אין הפירוש שהקונה מוחל על זכויותיו כעבור שנה, שהלא אדרבא, אם לא יתגלו הפגמים אלא כעבור זמן, הקונה אינו יודע למחול, וכ״כ הרי״ף והרא״ש בפרק הזהב, הובא בב״י חו״מ סי׳ רלב, וז״ל: 

"והיכי דזבין אינש מידי לחברי׳ ולאחר זמן איתגלי דאית בי׳ מומא דהוה בי׳ מעיקרא מקמי דליזבני׳ אית לי׳ לאהדורי למרי׳, ולא אמרי׳ בכה״ג שהה לי׳ בכדי שיראה לתגר או לקרובי׳, דלא אמור רבנן הכי אלא גבי אונאה, אבל גבי מומין מקח טעות הוא, וכל אימת דמגלי לי׳ אהדר לי׳ למרי׳, והכי כתב רב האי גאון ז״ל" עכ״ל.

ונראה דסעיף זה בחוזה אמור רק בקלקולים ובפגמים שאין בהם מקח טעות, ורק חיוב תשלומים יש על הקבלן לתקן את הפגמים והקלקולים, לזה בא הסעיף לפטור את הקבלן אחר תקופה של שנה מהחזקה בדירה, דהקבלן לא קבל עליו אחריות על טיב החומרים והעבודות רק עד שנה, אבל אם לא נתגלו בתוך שנה לא קבל עליו אחריות, אבל במום שהוא מקח טעות, כל אימת דמגלי לי׳ למרי׳ מהדר לי׳, כיון דלא חל המקח כלל.

דהנה בב״ק צו ב: 

"אמר רב פפא האי מאן דגזל עפרא מחברי׳ ועבדי׳ לבינתא לא קני מ״ט דהדר משוי לי׳ עפרא, לבינתא ועבדי׳ עפרא קני, מאי אמרת דלמא הדר ועבדי׳ לי׳ לבינתא, האי לבינתא אחריתי הוא ופנים חדשות באו לכאן". 

פירוש כשעשה הגזלן מעפר שגזל לבינתא, הרי זה שינוי החוזר לברייתו, אבל מלבינה כשעשה עפר אין זה שינוי החוזר לברייתו, דעפר לאו לבינה היא, וכ״פ בחו״מ סי׳ שס. ונראה דמרצפות המתישנות בכמה שנים מתפוררות, ובתהליך הזה נקרא עפר, ועפר ומרצפות הם שני שמות עד כדי כך שגזלן קונה בשינוי (ולפי״ז גזל  מרצפות ונמצא שהן מתפוררות, ה״ז שינוי ואינו יכול לומר עליהם הרי שלך לפניך. ואולי יתכן שגזל כאלה המתפוררות ומה שגזל מחזיר ואומר לו הש״ל). לכן נראה אף אם לא פירט בחוזה שצריך גם לרצף את הדירה במרצפות, ואפילו אם היה כתוב בחוזה מרצפות לפי התקן, זה דוקא אם ריצף במרצפות, אבל כשמתפוררות תיכף איגלאי מילתא שאין זה אלא עפר בעלמא, ויתכן מחמת ההתישנות שלא בא במגע עם המים מזה עשרות בשנים , ויתכן שגם הקבלן לא יכל לעמוד על זה, וזה מתברר תיכף בתחילת השימוש. ואכן התברר שבמקום מרצפות נתן לו הקבלן עפר, ולא שייך זה לסעיף של קלקולים ופגמים שצריך להתגלות תוך שנה מיום החזקה בדירה, כיון שלא נתן לו בכלל מרצפות אלא עפר, ומה גם שהקונה לפי דבריו אמר למנהל העבודה בתוך כמה ימים שנכנס לדירה, וגם לבנו של הקבלן, ודאי לא שייך שלא קבל אחריות אלא על הפגמים שבתוך שנה, ופורמאלית של חוזה לא עומד בכגון דא.

ושם בטור חו״מ: 

"שאלה לא״א הרא״ש ז״ל ראובן ושמעון היו באשבליא, ויש לראובן בתים בקורדובה ושניהם מכירים הבתים והסכימו יחד שימכור ראובן לשמעון הבתים בסכום ממון, ועשו קנסות שלא יחזרו בהן, ולאחר ג׳ חדשים נעשה המכר, ובין ההסכמה והמכר באו עכו״ם אנסים לקורדובה וחנו בבתים ההם וקלקלו בהן מקצת מקומות ועישנו כותלי הבתים מחמת האש שהדליקו בבית, ועקרו מקצת דלתי הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו כי אומר שנתקלקלו קודם גמר המקח והוא לא ידע והוי מקח טעות, וראובן אומר שהקלקול הוא דבר מועט כנגד ערך הבתים שהוא ינכה מדמי המכר קלקול הבית עפ״י ערך שמאין. תשובה. רואה אני את דברי ראובן כי בית מכר לו ועדיין נקרא בית, אם אירע לו קלקול, מום עובר הוא ובדמים שהוא מנכה לו יחזיר הבית לקדמותו ואין זה מקח טעות". עכ״ל. 

שמעינן מהרא״ש שני ענינים: חדא מה שנוגע לבית, בעצם הבית אין שום מום כי בית מכר לו ועדיין נ[ק]רא בית. מאידך גיסא, על הטענה שהחלונות והדלתות השבורים יגרום מום בבית, אומר הרא״ש דאין זה אלא מום עובר, דזה ודאי על המוכר לעשות לו דלתות וחלונות חדשים שממילא יוחזר הבית לקדמותו, דמה שנוגע לחלונות והדלתות הרי זה מום ויתוקן ע״י ניכוי הדמים לעשות חדשים, אבל ברור אם לא יוחזר לקדמותו ע״י תיקון הדלתות והחלונות כגון שמטליא טלאים, הרי זה מום בעצם הבית מחמת החלונות השבורים והדלתות השבורים.

ועי׳ בב״י ה׳ כתב רבינו ירוחם בסוף ני״א: 

"נשאל רב אלפס ראובן מכר חצר לשמעון ודר בו שמעון זמן ארוך ואח״כ תבע שמעון את ראובן ואמר שמצא בחצר מומין שבסתר וכו׳, ומה ששאלת באיזה מום יבטל המקח, לא הזכירו רבותינו בחצירות מומין, הלכך כל מידי דקפדי עלי׳ הוי מום ובטל המקח ואין לדבר זמן קצוב אלא כל זמן שמתגלה המום יש לו לתבוע". עכ״ל.

ועיי״ש בדרכי משה אות א שהשלים את תשו׳ הר״י מיגש וז״ל: 

"ומה שאמר לתקן המומין, אם המומין אינם בגוף הבתים כגון אמת המים העוברת בהם או שיש לאחר תשמיש עליהן, החליפין קיימים, אבל אם הם בגוף הקרקע כגון כותל שלם ונמצא רעוע, או כותל הנראה שהיא של סיד ונמצא של טיט, שצריך לסתור ולחדש, פנים חדשות באו לכאן והחליפין בטלים, דחליפין הרי הם כמכר וכו׳". עכ״ל. 

ונראה בנידון דידן, מנהג המדינה שריצפה מרצפים במרצפות, לא כמו שהיה נהוג בעיירות הקטנות שבפולניה שהריצפה היתה של עפר. ולכן אם נתגלה שהמוזאיקה מתקלפת מהמרצפות אין אלה מרצפות אלא רק חומר מגובש שממנו מיצרים מרצפות, ואין אלו ״מרצפות״ אלא עפרא בעלמא, וכעין שהביא הר״י מיגש כשהכותל נראה שהוא של סיד ונמצא של טיט שצריך לסתור ולחדש, ופנים חדשות באו לכאן, דהוי מקח טעות גם על עצם הבית. אמנם לפי מה שביארנו את דברי הרא״ש, יתכן שאין זה מום בעצם הבית כיון שאפשר להחזירו לקדמותו ע״י שיסתור ויחדש מרצפות, ודוקא כשחסר קיר אין זה בית, אבל כשחסר ריצוף אינו מום בעצם הבית כיון דאפשר להחזירו ולחדש את הריצוף, אבל מה שנוגע למרצפות בעצמן ודאי כיון שמנהג המדינה שריצפה מרצפים במרצפות, חייב הקבלן להרוס ולחדש את המרצפות לפי מנהג המדינה. ואע״פ שאין להאשים את הקבלן שבכוונה רצה להונות, כי גם הוא אינו יכול לדעת אם לא מן הנסיון. ואף שלפי החוזה הקבלן אחראי רק עד תקופת השנה מיום החזקה בדירה, אבל זה דוקא בפגמים וקלקולים, אבל במקום מקח טעות כגון בנידון זה במרצפות שרק נראה כמרצפות, חייב להחליפם גם אם נתגלה המום אחרי שנה.

לחילופין, אם יסכים הקונה במה שהקבלן יתקן את המרצפות, הגם שלפי דעת המומחים אם יתקן הקבלן את הכעין מרצפות הללו ולא יחליף אותם, הרי ברבות הימים שוב יתפוררו, ואין להם תיקון אלא הריסה, ודאי [על] הקבלן לפצות את הקונה בכסף המשוער בין מרצפות לבין כעין מרצפות. 

בנוגע לרשימת הקלקולים שהגיש הקונה בשנה הראשונה: הדלתות, שכפי הנראה הם חלולים בפנים, כיון שלפי החוזה הדלתות עשויים מלבידים, היינו מדיקטים, בסתמא אף אם אינם מלאים בין הדיקטים, ע״ז סבר וקבל, ואין הקונה יכול לטעון שלא מבין פירוש של הסעיף, דעי׳ בחו״מ סי׳ מה דבע״ד שחותם על השטר לחייב עצמו בשום דבר, או לפטור חבירו בשום דבר, אפילו חתם את עצמו כשלא קרא את השטר ואפילו ידענו שאינו יודע כלל מה שכתוב בשטר ואפילו נכתב השטר בלשון הגויים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות ואינו מבין הלשון כלל, מ״מ מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו, כיון שלא חשש לקרותו וסומך עצמו על נאמנות של אחרים הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שנכתב שם, והוא מתשובת הרמב״ן. עיי״ש.

בנוגע לטענה שפועל ערבי שבר מחמת קטטה עם מנהל העבודה את האמבטיה, אין הקבלן חייב לפצות את הקונה, כמבואר ב״ק ד א דאמר רב אשי ממשנה דידים פ״ד מ״ז: 

"אטו עבד ואמה לאו טעמא רבה אית בהו שמא יקניטנו רבו וילך וידליק גדישו של חבירו ונמצא זה מחייב את רבו מאה מנה בכל יום". 

בנוגע לטענת הרטיבות והעובש במרפסת, לא נזכר במיפרט שגם את המרפסת צריכים לבנות בחומר בידוד, ואין לחייב בזה את הקבלן, כי מרפסת אינה בית אלא חצר, כמו ששנינו במעשרות פ״ג מ״ו. 

בנוגע לתביעה של ברז בגינה, בחוזה כתוב בפירוש לסדר ברז בגינה בלי שום הסתייגות לבעלות של הגינה. ודאי צריך הקבלן לתקן את כל התיקונים והפגמים שהגיש הקונה בכתב בזמן סביר בתקופת השנה הראשונה.