מקח טעות בבית שעלה בו עובש
הלוקח טוען טענת מקח טעות והקלן אומר שיתקן.
כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד צה
קנה דירה מקבלן ואחר זמן עלה בה עובש ושחרות בחדר שבצד צפון שנבנה ללא קיר בידוד, וטוען הלוקח שהמקח טעות, והקבלן מוכן לתקן.
המקורות להלכה
חו״מ סי׳ רלב סעי׳ ה:
"היכא שהמוכר רוצה לקיים המקח מחמת שעישון הכתלים ועקירת הדלתות והחלונות ה״ז מום עובר כיון שע״י התיקון יחזור הבית לקדמותו, והקונה טוען ביטול מקח, הדין עם המוכר שינכה לו מן הדמים, שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית, וכן מום שאינו בגוף הבית כגון שיש לאחר דרך עליו וכו׳, מסלק המום והמקח קיים, אבל אם המום בגוף הבית כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם ונמצא רעוע וכל כיו״ב".
ובביאור הגר״א ס״ק ט שכיון שהוא מום עובר, מציין להא דכתובות עה א גבי אשה כאן בזיעה עוברת וכו׳, ושם תנא הוסיפו עליהן זיעה וכו׳, פי׳ דהוי מום באשה ולא בכהנים, ופריך והתנן והמזוהם ותנן מומין אלו בין קבועין בין עוברין פסולים באדם, אריב״ח כאן בזיעה עוברת כאן בזיעה שאינה עוברת. ובתוס׳:
"כאן בזיעה עוברת שיכול להעבירה ע״י רחיצת מים לפיכך לא פסלה בכהנים שהעבודה לפי שעה היא אפשר שמרחיצה ועוברת, אבל באשה לא אפשר".
ולכאורה כיון שבאשה הוי מום, דרק בעבודה דהיא לפי שעה היא אפשר שמרחיצה ועוברת בשעת העבודה, וא״כ גם בבתים כה״ג הוי כמו באשה שזיעה הוי מום כיון שצריכים להיות תמיד בבית. וכוונת הגר״א לחדש דמום עובר היינו שאפשר לסלק המום לגמרי שיחזור הבית לקדמותו, אבל בזיעה כיון שהתיקון הוא רק לפי שעה, הבית הוי כמו באשה דמה שאפשר לנגב במטפחת או להעבירה ע״י רחיצה אין זה מום עובר, כיון שחוזרת והתיקון הוא רק לפי שעה, ולא שייך בזה טעם הרא״ש דבית מכר לו ועדיין נקרא בית, והוי מקח טעות. ושם מה שמסיק הרמ״א אבל אם המום בגוף הבית כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם ונמצא רעוע אינו יכול לבנות לו כותל שלם וכל כיו״ב, ובהגהות מרדכי בכתובות סי׳ רצב מדמה לסנדל טמא שנפסקה לו שתי חרסות ותקנה הסנדל טהור דפנים חדשות באו לכאן, וה״ה כשיבנה לו כותל שלם פנים חדשות באו לכאן, לפיכך הוי מקח טעות, ועוד כתב שם בהגהות מרדכי לדמות מהא דתניא שם בכתובות עד ב:
"הלכה אצל חכם והתירה מקודשת, אצל רופא וריפא אותה אינה מקודשת, מה בין חכם לרופא, חכם עוקר את הנדר מעיקרו ורופא אינו מרפא אלא מכאן ולהבא".
ומפרש רש״י:
"אבל עד עכשיו היו עליה נמצא שבשעת תנאי הקדושין הטעתו".
פירוש הגם שעכשיו אין לה מומים ע״י שהרופא ריפא אותה, מ״מ בשעת הקדושין שהיו לה מומין הוי מקח טעות. לכן כשיבנה כותל חדש מכאן ולהבא אין כאן מום אבל בשעת המקח הוי טעות ולא חל המקח. והגר״א נקט לעיקר טעם השני של המרדכי עיי״ש בס״ק י כמ״ש עד ב אצל רופא ע״כ, ולא משום פנים חדשות כמו בסנדל, אלא משום דהתיקון הוא מכאן ולהבא, אבל בשעת המקח הי׳ בטעות.
והנה לפי מה שפרש״י ברופא וריפא שבשעת תנאי הקדושין הטעתו, משמע דמקח טעות היא מחמת שהטעתו, כמו רוצה לקנות יין ונתן לו חומץ דמכר לו מה שלא רצה לקנות, אבל אם המוכר לא ידע שיש בזה מום, כיון שהוא בנה לפי הסטנדרט המקובל, ולא התכוון המוכר להטעות את הקונה אלא הקונה הטעה את עצמו, מהיכי תיתי יהי׳ בזה ביטול מקח.
ונראה דתשו׳ הרא״ש שהביאו המחבר להלכה מיירי שלא התכוין המוכר כלל להטעות את הקונה, דגם המוכר לא ידע כלל שגוים נכנסו בבתים וקלקלו קצת המקומות ועישנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, דהלא הבתים היו בעיר אחרת, אלא דזה התברר אח״כ שקודם גמר המקח קלקלו העכו״ם קצת המקומות לכן פסק הרא״ש כיון דבית מכר לו ועדיין נקרא בית ל״ה ביטול מקח כיון שאפשר לסלק את המום ולהחזיר את הבית לקדמותו, אבל אם אי אפשר להחזיר לקדמותו, וכמו שנראה מביאור הגר״א שהבאנו בזיעה עוברת דבבית כה״ג כמו באשה, הוי מום ומקח טעות כיון דגם עכשיו אי אפשר להחזיר את הבית לקדמותו, ואף אם לא הטעה המוכר בשעת חלות המקח את הלוקח, כיון דלא ידע, ואין זה מטעם דהטעות היתה בשעת חלות המקח במה שהטעהו, דגם במוכר יין ונמצא חומץ הגם שהמוכר לא ידע בשעת המכירה שנעשה כבר חומץ ולא התכוין להטעותו, מ״מ הקונה לא סמכה דעתו לקנות חומץ אלא יין, ואם לא הי׳ רצונו של הקונה לקנות חומץ אין כאן קנין, כיון דגם עכשיו הוא חומץ, ורק אם אפשר להחזיר לקדמותו כיון דלא הטעהו אין כאן סיבה לבטל את המקח. לכן בזיעה אף דאפשר שע״י הרחיצה ושפשוף ניתן להעביר את הזיעה, אבל זה יהי׳ רק לפי שעה ואח״כ תשוב ותזיע, ובאשה ובית הרי זה מום אף שיתכן דלא ידע המוכר, כיון שמ״מ ישאר המום, ואדעתא דהכי לא הי׳ רצונו של הקונה לקנות את הבית.
ועוד מביא הרמ״א ומקורו בהגהות מרדכי סי׳ רצב באמר לו שיש לו כותל שלם ונמצא רעוע, ומדמה דין זה במרדכי לפי הגר״א להלכה אצל רופא וריפא דאפשר להחזיר את הכותל להיות שלם ע״י ריפוי שיבנה לו כותל חדש, בכל זאת זה נקרא מקח טעות כיון שהטעהו בשעת תנאי המכירה וכמו בקדושין שהטעתו בשעת תנאי הקדושין וכמו שפרש״י.
ולפי״ז בנידון דידן בקבלן שמכר דירה ואחר זמן עלה עובש ושחרות בחדר שבצד צפון, שבצד זה לא בונים קיר בידוד, והגורם של העובש לא נקבע אם זה מחמת ספיגת רטיבות של מים (ועי׳ במכשירין פ״ב מ״א זיעה שבבתים, דאין הזיעה מחמת רטיבות), או מחמת התנגדות של קור וחום, ודאי דלא שייך ביטול מקח מחמת שהמוכר הטעה ללוקח בשעת המכירה, לכן אם אפשר לרפא מכאן ולהבא את הקיר, ע״י שיכסו בקיר דק של קלקל כעין קיר בידוד, חייב הקבלן לעשות את זה. דרק באמר לו שיש לו כותל שלם ונמצא רעוע דהטעהו בעצם המקח הוי מק״ט משא״כ כאן, יתכן שחייב לתקן.
אבל לפי טעם המרדכי דמדמה זה לסנדל שמא שניטל שני תרסיים דטהור אם חברו בתרסיים חדשים, דפנים חדשות באו לכאן, וכן נקט בנתה״מ טעם זה לעיקר, לכן אף אם ע״י בניית הכותל יחזור הדבר לקדמותו הוי זה פנים חדשות והוי מקח טעות. ובנידון דידן כיון דהקונה השתמש בבית אחרי שנודע לו על המום, ולא עוד אלא שהרס ובנה כאדם העושה בתוך שלו ונתפייס ומחל על מקח טעות, אין לחייב את המוכר בשום הוצאות כספיות ומה גם לפי טענת הקונה דמחמת העובש ירד ערך הדירה, ה״ז חוזר לדין הונאה ואין הונאה בקרקעות. [ועי׳ פס״ד ירושלים כרך ג עמ׳ קיא].
