שוכרת דירה שעזבה בתוך הזמן
כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד קכג
הנידון
גב׳ א׳ שכרה דירה מהגב׳ ב׳ בבית וגן לתקופה של שנה לפי 260$ לחודש בשער יציג בשני תשלומים למפרע. אחרי השנה הראשונה שילם למפרע לעוד ארבעה חדשים לפי המחיר של השנה הראשונה. לאחר ארבעת החדשים הוסכם בין הצדדים להאריך את השכירות בששה חדשים נוספים באותו מחיר בתשלום מראש, ובאם לא תפנה השוכרת את הדירה בתום ששה חדשים אלה, תצטרך לשלם 30$ ליום. כעבור שלושה חדשים פינתה השוכרת את הדירה באמצע הלילה בלי שום הודעה מוקדמת, והמשכירה תובעת שכר דירה עבור החדשים שנותרו עד תום תקופת השכירות.
בחוזה נכתבו הסעיפים דלהלן: בסעיף 13 של החוזה ביניהם כתוב:
"השוכרת תשלם דמי שכירות בין אם תשתמש בפועל במושכר ובין אם לא תשתמש בו".
ובסעיף 14 (ג) כתוב:
"למרות האמור בכל מקום אחר תהא המשכירה זכאית לפיצוי בשיעור של 30$ לכל יום שהשוכרת תחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות".
ובסעיף 16 (א) כתוב:
"אם השוכרת לא תשלם דמי שכירות במועדם תשלם תוספת הפרשי הצמדה למדד בין יום החיוב ליום התשלום בפועל".
(יש לציין כי אין סתירה כלל וכלל בין סעיף 14 (ג) ובין סעיף 16 (א), כי סעיף 14 אומר באם השוכרת תחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות ואז זכאית המשכירה לפיצוי של 30$ לכל יום, אבל סעיף 16 אומר שבתוך תקופת השכירות אם יש פיגור בתשלום דמי השכירות תשלם השוכרת רק הפרשי הצמדה למדד בין אם החיוב ובין יום התשלום לבין יום התשלום בפועל. ומה שנשתרבב בהסכם שעד יום התשלום בפועל צריכה השוכרת לשלם 15$ ליום מלבד דמי השכירות החדשיים, אין זה אלא סתירה לחוזה בסעיף 16, וכיון שזה סותר את החוזה, המוציא מחבירו עליו הראיה).
בסעיף 11 כתוב:
"השוכרת מתחייבת להחזיר את המושכר למשכיר בתום תקופת השכירות כשהיא במצב תקין וללא כל נזק כפי שקבל אותו".
ובסעיף 19(ב) כתוב:
"כמו כן תתקן השוכרת כל קלקול הדרוש לשמוש שוטף, למעט קלקול שנבע מבלאי טבעי והדורש תקון יסודי".
המקורות להלכה
בשו״ע חו״מ סי׳ שיב סעי׳ ז:
"כשם שהמשכיר חייב להודיעו כך השוכר חייב להודיעו וכו׳ כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי, ואם לא הודיעו אינו יכול לצאת אלא יתן השכר", עכ״ל.
ולכאורה למה צריך טעמים כדי שיבקש שכר ולא ישאר ביתו פנוי דאין זה אלא גרמא ומבטל כיסו של חבירו, הלא אם שכירות קניא הרי זה כמי שקנה את דירת הבית שצריך לשלם לפי הפסיקה. ובע״כ דסובר השו״ע דשכירות לא קניא ורק אם דר צריך לשלם שכר השימוש מה שנהנה מחסרונו של המשכיר, אבל כשיצא באמצע הזמן אין זה אלא גרמא ומבטל כיסו של חבירו שאין מי שישכור, למה יצטרך השוכר לשלם. וזה באמת הקשה בשער המשפט שם, ויותר מזה קשה דהלא בהודעה מספיק שלושים יום בעיירות ולמה כשיצא אחרי חודש של תחילת השנה יצטרך לשלם בשביל כל השנה, יטרח בעה״ב למצוא שכן בתוך חודש ימים, ואם בעה״ב אינו טורח מי צריך לחוש לו. ונראה בפשיטות דאפילו אם נאמר דזוהי תקנת חכמים, מספיק שישלם השוכר רק בשביל חודש אחד בעיירות, וכן הבנתי מהגהת עמודי אש מהגאון מה׳ אברהם שמואל מראסיין שבשער המשפט שלו. ובנחלת צבי כתב בדין זה דהנכון עם הרב שער המשפט דאין מוציאין ממנו בב״ד דלא ברי כ״כ שהי׳ משכירו לאחר, ומ״מ הכל לפי ראות ב״ד אם הדבר ברור שהי׳ מוצא להשכיר הרי זה גרמי דברי היזקא, ולבסוף מסיק דיותר נראה דמחוייב מצד הדין לשלם ומוציאין ממנו בב״ד משום דירד מתחילה בתורת שכירות, וכמ״ש בנובי״ת סי׳ נו. ובאמת כבר דייקנו דמדברי השו״ע מוכח להדיא דמדין שכירות אין לחייבו, דאל״כ למה צריך לטעם הפסד שישאר ביתו פנוי, ואם מטעם הפסד צריכים לברר כמה מפסיד כדי שיהי׳ ברי היזקא שיתחייב מדין גרמי. בכל אופן איני רואה שום טעם לפי השו״ע כשעזב השוכר את הבית ומסר את המפתח למשכיר אם ישלם לו בשביל חודש אחד יצא ידי ב״ד ואין ב״ד יכולים להוציא מהשוכר יותר מצד הדין.
אמנם בנידון דידן שהשוכרת התחייבה בחוזה בסעיף 13 שתשלם דמי שכירות בין אם תשתמש בפועל ובין אם לא תשתמש בו, הרי זו התחייבות מפורשת שאפילו אם לא תשתמש במושכר תצטרך לשלם דמי שכירות. אמנם נראה שכוונת הסעיף שהשוכרת מחזיקה עדיין במושכר ואין רשות לבעה״ב להשכירה לאחר, אלא דאינה משתמשת בו, ע״ז התחייבה שאין חוב השכירות משום השימוש בפועל אלא מחמת הזכות להשתמשות בכל עת שתרצה, משא״כ כשסילקה עצמה מהמושכר ומסרה מפתחות לבעה״ב הרי אין לה לשוכרת שום זכויות במושכר, ולמה תשלם שכר דירה, אלא בע״כ דגרמה הפסד לבעה״ב שלא הודיעה מקודם שעומדת לפנות את הדירה אחר חודש. בכל אופן, הואיל והדירה המושכרת נמצאת בבית וגן ישנם בודאי הרבה קופצים לשכור אותה, ואם הוזלו הדירות ואין מי שמוכן לשלם את המחיר שמבקשת המשכירה, הלא אם אין משלמים יותר, זה המחיר, ולא יכול לבוא בטענות על השוכר. ונראה עוד שבשביל החודש שלא הודיעה לא תשלם השוכרת אלא לפי המחיר של השוק.
ומה שנוגע לתיקונים, הלא השוכרת התחייבה לתקן כל התיקונים.
