תנאים בחוזה שכירות דירה - ערעור

ב' בסיון תשפ"א

מס' תיק: 00/02/21 

פסק דין שכירות דירה - ערעור

לפני כב' הדיינים: 

הרב ציון כהן, אב"ד 

הרב איתמר ורהפטיג, דיין

הרב ברוך פז, דיין

לפס"ד זה מצורף נספח ובו נמוקים בהרחבה לפסק הדין

פסק דין בערעור של גברת צ' (להלן: "השוכרת") על פסק הדין של ביה"ד עלי, הניתן בי"ב טבת תשפ"א 27/10/2020,

בעניין שבינה לבין מש' פ' (להלן: "המשכירים"). 

סיכום טענות הערעור:

א. הדירה התקבלה כשהיא מלוכלכת והדברים הצריכים תיקון תוקנו באופן חלקי. לקח חודש ושבוע עד שהמשכירים ניקו את העשביה והצמחיה העבותה ותיקנו בדירה דברים הצריכים תיקון: תריס שבור, רטיבויות, קצר חשמלי כיור סדוק ועוד.

ב. רטיבות בתיקרה מחדר השינה: השוכרת העלתה בכתב הערעור דרישה לתקן ליקוי זה. ולאחר מכן במייל נוסף שנשלח לאחר בקשת הערעור, צרפה השוכרת סרטון של מצב הנזילה. לבסוף, שלחה השוכרת תביעה מפורטת בנידון זה.

ג. בנסיבות המיוחדות של השוכרת שהיא אישה שאינה צעירה וגרה לבדה, ועקב כך, שדרך הרבים עוברת בסמיכות לחלונה היא אינה יכולה לפתוח את התריסים והחלונות במשך שעות היממה, יש הכרח בהצבת גדר.

ד. לאחר חדירה של בן של השכן לביתה, חוויה מטלטלת וטראומטית, השוכרת מפחדת לפתוח התריסים בבית ועקב כך דורשת להתקין סורגים על חלון חדר השינה שלה וגם בחלון הסלון דרכו היתה החדירה.

ה. בגלל סעיפים א-ד השוכרת הפסיקה לשלם את דמי שכירות הדירה. לדעתה, אין תוקף לחוזה מאחר והמשכירים הפרו אותו בכך שהם לא מתקנים ליקויים חמורים בדירה המונעים מהמערערת להשתמש בה.

ו. השוכרת תובעת לחילופין: או לבטל את החוזה ולהשיב לה את כספה ואף לשלם לה על כך ששמרה על הדירה במקום שתישאר בשממונה. או להכין חוזה חדש המותנה בהתקנת גדר היקפית עם שער שהיא הביאה וכן התקנת סורגים בחלון חדר השינה ובויטרינה ביציאה לחצר הקדמית.

ז. תנאי נוסף להקמת חוזה חדש הוא הורדת שכר הדירה ל-2000 ₪ לחודש, וקיזוז על פי תנאי זה כספים ששולמו בעבר מעבר לסכום זה.

תשלום חשבונות החשמל והמים יהיו רק לאחר שהמערערת תראה את המונים של הדירה העליונה והתשלום יחושב על פי ההנחה המגיעה לה בחברת חשמל.

ח. אפשרות נוספת שמעלה המערערת לקיים את החוזה בסכום של 3000 ₪ בחודש, זאת בתנאי שהמשכירים יתקינו דק ביציאה לחצר, יישרו את האדמה ויסקלו אבנים ויניחו דשא סינטטי. ובתוך הדירה יחליפו דלתות ומשקופים מתפוררים, איטום של כיור סדוק.

ט. דרישה לראות את מוני החשמל והמים כדי לוודא שהחישוב נעשה כראוי. ודרישה להעביר חשבון החשמל על שמה כדי לזכות בהנחה.

י. המשכירים החתימו אותה על סעיף בחוזה שחישוב חשבון החשמל ייערך על ידם. אך היא לא הייתה מודעת לכך ולא נאמר לה על כך דבר.

יא. יש בחוזה מספר הטעיות והיא לא יכלה לעמוד על כך משום שהחוזה נכתב בכתב קטן ואינו קריא.

יב. באחרונה השוכרת שלחה לבית הדין אזהרה של המשכירים שדורשים פנוי הדירה עד סוף אפריל. השוכרת ביקשה שבית הדין יתייחס לדרישה זו.

מסגרת הדיון בערעור

קודם שנגיב לגוף הערעור עלינו להבהיר את מהות תפקידה של ערכאת הערעור:

סמכות ערכאת הערעור לבטל או לשנות את פסקו של בית הדין קמא, היא רק בנוגע לטעות בפסיקת ההלכה או טעות חמורה בשיקול הדעת. אין בסמכותה של ערכאת הערעור להתערב בשיקול דעתו של ביה"ד כאשר אין טעות הלכתית בפסיקה.

דיון בגוף הערעור

א. הטענות בדבר עיכוב בתיקונים וכן אי תיקון של חלק מהתיקונים הנדרשים המהווים לטענת השוכרת עילה לביטול החוזה:

1. יש להבחין בין תיקונים שנדרשו קודם חתימת החוזה בין הצדדים, לתוספות ושינויים שנדרשו לאחר חתימת החוזה. לגבי תיקונים שהוסכמו קודם חתימת החוזה, יש מחוייבות למשכירים לעמוד בהתחייבותם ולתקנם. לגבי תיקונים ותוספות שלא הוסכמו תבוא התייחסות בהמשך.

2. רשימת התיקונים שנכתבו בכתב הערעור אשר לטענת השוכרת, הוסכמו בין הצדדים קודם החוזה, היא: ניקוי החצר מעשביה, ניקוי צמחיה עבותה שהשתרעה על כל קדמת החצר. תיקונים בדירה: תריס שבור, רטיבויות, קצר חשמלי וכיור סדוק.

3. יש לדון האם אי תיקון של רשימה זו של ליקויים, יש בה עילה מספקת לביטולו של החוזה בין הצדדים.

4. אף שבחלק מרשימת התיקונים המוזכרים בסעיף 2 יש הכבדה מסויימת בשימוש בדירה, אין בהם מניעה או הגבלה משימוש בדירה בדרך המקובלת. בפרט שהשוכרת מודה שכעבור חודש ושבוע הדברים תוקנו. כלומר, מדובר בהכבדה זמנית בשימוש בדירה.

5. על פי ההלכה (יעויין שו"ע חו"מ סימן שי, א ופתחי חושן שכירות פ"ו, ט), באופן שהקלקול אינו מונע את השימוש בבית, אין באפשרותו של השוכר לבטל את החוזה באופן חד צדדי.

6. נוסף על האמור, לגבי התיקונים שסוכמו בין הצדדים נקבע בחוזה סעיף יד,ד, שאם המשכירים לא עומדים בהתחייבותם לתקן את המוטל עליהם לתקן בפרק זמן סביר, יש באפשרותה של השוכרת לתקן את הצריך תיקון על חשבונה ולגבות תשלום זה מהמשכירים. כלומר, החוזה אינו קובע שבמקרה זה יש זכות לשוכרת לבטל את החוזה.

7. לאור כל זאת, יש להכריע שהעיכוב בתיקונים אלו אין בהם עילה לביטול החוזה. והיה מקום לדון לגבי פיצוי כספי, אחר שגם המשכירים מודים שחלק מהתיקונים התעכבו. אלא שהסכמתם של המשכירים להפחית 1000 ₪, בגין עיכוב זה, נראית לבית הדין סבירה בהחלט. וביה"ד מעניק להסכמתם תוקף מחייב.

8. לגבי טענת השוכרת שהיו תיקונים נוספים שהמשכירים התחייבו לבצע שלא טופלו ועקב כך וסיבות נוספות, השוכרת הפסיקה לשלם את דמי השכירות. אכן יש מקרים שהשוכר יכול להפחית מהשכירות בגלל תיקונים שלא תוקנו, אולם בנידון דידן המשכירים מכחישים את דברי השוכרת וטוענים שהם תיקנו כל שהסכימו לתקן. סעיפים ב-ג בחוזה לא יכולים להכריע בויכוח זה כמו שהמערערת טענה. במצב של ספק מסוג זה, כאשר יש ויכוח בין השוכר והמשכיר, לפי ההלכה, יד המשכיר על העליונה בגלל ש"קרקע בחזקת בעליה עומדת".

כך קבע רב נחמן (בבא מציעא דף קי, א ובדף קב,ב) ונפסק בשו"ע (חו"מ שיב, טו-טז), ושם ברמ"א סעיף טז: "וכן בכל ספק שנופל בין הדר בבית חבירו ובין חבירו", הרי כל ספק שנופל בתנאי השכירות, יד בעל הקרקע על העליונה והשוכר צריך לשלם אע"פ שהוא מוחזק בכספו.

מסקנה: בית הדין דוחה את טענות השוכרת בנידון התיקונים.

ב. לגבי התביעה לתקן את הנזילה מהתקרה:

1. לתביעה זו אין התייחסות בפסק הדין של ביה"ד קמא. אשר על כן, לא היתה בסמכות ערכאת הערעור לדון בכך. לפיכך, בית דין זה החתים את הצדדים על שטר בוררות חדש שמסמיך בית דין זה לדון בתביעות חדשות שהתעוררו ביחס לשכירות.

2. השוכרת שלחה תמונות של רטיבות בחדר שינה. לטענת המשכירים הם ביצעו את התיקון בתחילת החורף אלא שהוא לא צלח.

3. השוכרת הוסיפה טענות שלא נטענו בעבר לגבי השלכותיה של הנזילה.

4. גם לגבי סעיף זה, אף שיש הכבדה בשימוש בדירה נראה שאין בו עילה לביטול החוזה, שכן, דירה שיש בה נזילה במקום מסויים ראויה למגורים, כפי שקורה פעמים רבות. בפרט שהמשכירים ניסו לתקן ואכן במקרים רבים תיקון נזילות אינו עולה יפה. וכן, לא תמיד ניתן לתקן פעם נוספת במהלך עונת הגשמים.

5. לכן, נראה שיש מקום לפצות את השוכרת על סבלה בחודשים אלו. הסכמת השוכרים להפחית מחצית מדמי השכירות לשלושה חודשים (חודשים 2-4) שבהם היה רטיבות בבית, נראית סבירה בהחלט. ביה"ד מקבל הצעה זו של המשכירים ומעניק לה תוקף מחייב.

ג. התקנת גדר וסורגים:

1. אכן ניכר מטענותיה של השוכרת שהיא עברה חוויה טראומתית ונראה שהעדר גדר וסורגים היו הגורמים העיקריים לטענותיה הקשות של השוכרת בנוגע לדירה. באופן מובן, היותה גרה בדירה חשופה ובלתי מוגנת גרמה לה לפחד להמשיך ולגור בדירה.

2. להלן הכרעת בית הדין בנוגע לכך: מבחינה משפטית, יתכן וטענה זו היא עילה מספקת לדרוש להפסיק את החוזה לאלתר, אך לא לבטלו מעיקרו. כמו כן, אין אפשרות לחייב את המשכירים להתקין גדר וסורגים.

3. הסבר לכך: על פי פסיקת הרמ"א (שו"ע חושן משפט סימן שיד, א), בהשכרת "בית זה" כבנדוננו, אין חיוב למשכיר לתקן כלל. החיוב לתקן קלקולים בדירה, נובע מהחוזה שבין הצדדים. מאחר, ולא סוכם בין הצדדים בחוזה שעל המשכירים להתקין סורגים וגדר, אין אפשרות לחייבם להתקינם.

4. על כך יש להוסיף, שמקובל בישובים שלא לגדר את הבתים ולא להתקין סורגים על חלונות הבתים. לאור זאת, הדרישה להתקנת גדר וסורגים הייתה צריכה לעלות קודם חתימת החוזה. ומאחר והמערערת לא עשתה כן, אי אפשר לחייב את המשכירים לשאת בעלות זו לאחר שהחוזה נחתם.

5. לגבי זכותה של השוכרת להפסיק את החוזה, ביה"ד לא ירחיב בכך מאחר ואין לדיון זה השלכות מעשיות, אחר שהשוכרת נשארה לגור בדירה.

6. יש להעיר על פסקו של בי"ד קמא, שכתב שהמשכירים הבטיחו לבנות גדר חלקית. מכתב התביעה סעיף 4ג, עולה שהם הסכימו לבנות גדר מלאה. אולם מתכתובת מאוחרת בין הצדדים עולה שהמשכירים טוענים שהם התחייבו לגידור חלקי כנגד חלון חדר השינה, כפי שהכריע ביה"ד קמא. לעומת זאת, השוכרת טוענת שהתחייבו לגידור מלא. התייחסות לכך בהמשך.

7. מסקנה מהאמור: עצירת תשלום השכירות מצד המערערת בעוד שהיא ממשיכה לגור בדירה, מבלי שקיבלה על כך אישור מבית דין, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. ועל פי סעיף טו בהסכם השכירות, עליו חתמה המערערת, זכאים היו בעלי הדירה לדרוש את פינוי המושכר לאלתר. וודאי שאין לבוא אליהם בתביעות למלא את חלקם בהסכם שהמערערת עצמה הפרה אותו.

8. כמו כן, לאור מסקנתנו שאין עילה לביטול החוזה, התביעה לשנות את תנאי החוזה שעלתה על ידי המערערת, בהפחתת סכום השכירות או דרישות לשדרוג הדירה על מנת שישולם הסכום השכירות המקורי, נדחית.

ד. הטענה בדבר מונה החשמל

הטענה קיבלה מענה בפסק הדין - טענתה התקבלה.

ה. הטענה שהיא הוחתמה מבלי ידיעתה על הסעיף בחוזה שחשבון החשמל ייערך על ידי המשכירים.

לטענה זו יש התייחסות בפסק הדין בסעיף ה. יצויין כי השו"ע (חו"מ סי' מה, סעיף ג) פוסק שלאחר שאדם חתם על חוזה הוא אינו יכול לטעון שלא קרא אותו או לא הבין אותו. מוטל על אדם קודם חתימה על הסכם לקרוא אותו ולהבינו. ולאחר שחתם ההנחה היא שהוא יודע היטב על מה הוא חתם.

ו. דרישת המשכירים להורות על פינויו של המושכר:

1. היות והשוכרת לא הביעה את רצונה לחדש את החוזה בינה למשכירים, הרי שהמשך ישיבתה בדירה מנוגדת להלכה ולחוק. ולכן מעיקר הדין עליה לפנות את המושכר לאלתר. על מנת לאפשר לה להתארגן לפינוי, ביה"ד מאפשר לה לפנות את המושכר עד סוף חודש מאי.

2. על השוכרת לשלם דמי שכירות גם על חודש מאי, גם באופן שהיא תעזוב את הדירה לפני סוף החודש. זאת משום שבהישארותה היא נהנית מהדירה ומונעת מהמשכירים להשכירה לאחרים. במידה והמשכירים ימצאו שוכרים שייכנסו במקום השוכרת עם עזיבתה, תהיה השוכרת פטורה מתשלום מיום כניסת השוכרים החדשים.

פסק הדין

א. התביעה לביטול החוזה או שינויו - נדחית. על המערערת לשלם בתוך שלושים יום מהתאריך הנקוב על פסק דין זה את כל כספי השכירות שהוחסרו על ידה על פי החוזה עליו חתמה, וכפי שיפורט בסמוך.

ב. הדרישה להתקנת גדר: לאחר שהמערערת תשלם את כל כספי השכירות החסרים, במידה וחוזה השכירות יחודש, היינו ממליצים לבנות גדר סביב כל הבית. אך, יודגש שבית הדין אינו מחייב את המשכירים לבצע את הגידור.

ג. הדרישה להתקנת סורגים נדחית.

ד. באשר לרטיבות אנו מקבלים את הצעת המשכירים להוריד חצי משכר הדירה של שלשת חדשי הרטיבות.

ה. התביעות בנוגע לחשבון החשמל: בית דין קמא בסעיף ב כבר פסק שהמשכירים צריכים "להמשיך בהצגה גלויה של חשבונות החשמל ומים, לשביעות רצונה של השוכרת", בית הדין מחזיר סעיף זה לבית דין קמא לעמוד על מלוי התנאי.

ו. דרישת המשכירים לפינוי המושכר מתקבלת. על השוכרת לפנות הדירה עד סוף חודש מאי. על השוכרת לשלם דמי שכירות על תקופה זו בסך: 2800 שח לחודש. במידה והשוכרת לא תפנה הדירה עד סוף מאי אנו מאשרים למשכירים לפנות לבית משפט להוציא צו פנוי.

ז. כעת נפרט את סכום החיוב:

לאחר שהמשכירים הורידו 1000 ש"ח בגלל עיכוב בביצוע התיקונים, ועוד הסכימו להוריד 200 ש"ח על כל חדשי השכירות על פי המלצת בית דין קמא. וכן הורידו מחצית שכר הדירה לחודשים 2-4, בגין הרטיבות.

ח. נותר לתשלום:

1. שכירות: 2800*12=33600 ש"ח.

שכירות ששולמה: 11000 ש"ח.

החוב הנותר: 22600 ש"ח.

2. פיצוי על עיכוב תיקונים בתחילת השכירות: 1000 ש"ח.

פיצוי על רטיבות על 3 חודשי שכירות: 4200 ש"ח.

סה"כ לתשלום 17400 ש"ח.

יש להוסיף לכך השכירות של חודש מאי על סך 2800 שח לחודש.

סה"כ: 20200 ש"ח.

3. חיובי חשמל ומים:

לפי טענת המשכירים חוב החשמל הוא 2933 ש"ח עד תאריך 24.3.

בית הדין מחזיר חישוב החשמל והמים לבית דין קמא.

ט. מסקנה:

1. על השוכרת לשלם 20,200 ש"ח למשכירים בתוך 30 יום מתאריך פסק זה.

2. חישוב חשמל ומים חוזר לבית דין קמא.

ניתן היום: ב' בסיון תשפ"א.      13/5/21.

בזאת באנו על החתום:

הרב איתמר ורהפטיג, דיין.                הרב ציון כהן, אב"ד.               הרב ברוך פז, דיין.

            ­­­­­­­­­­­­­­­­­

הערה: לפסק הדין מצורף נספח שכתב אחד הדיינים, הנספח אינו משנה את תוכן הפסק.