סכסוך שכנים בבית משותף

להלן חלק א' מפסק דין בתביעה זו.

נקדים את יסודות ההלכה עליהם מושתת פסק הדין.

בשולחן ערוך חושן משפט סי' קסא סעיף א' פסק:

"בני העיר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר. וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם. אבל שאר הדברים, כגון ציור וכיור, אינו כופהו".

מש"כ בשו"ע "בני העיר", לאו דוקא, אלא ה"ה אף "בני חצר" המשותפת לכמה בעלי בתים, וכפי שמוכח ממקור הדין במשנה במסכת בבא בתרא דף ז ע"ב.

בביאור הגר"א חושן משפט סי' קסג ס"ק ט' כתב:

"ב"ק קטז ב' ורשאין החמרין להתנות כו', ש"מ שכל השותפין בענייני שותפותן הן כב"ד הגדול, כמ"ש הר"ח שם דאפילו בלא קנין איירי".

וכתב החזו"א ב"ב סי' ד' סק"ח:

"ואפשר שזו תקנת חכמים ליתן לבני העיר כח בית דין, וליתן לכל האנשים בעלי אומנות אחת כח בית דין".

ובסק"י כתב:

"ואם כל בעלי אומנויות הסכימו, חשיב כתקנת בני העיר כולם, וזה יש בו כח כתקנת חכמי הדור לכל ישראל".

ועיין ברמ"א סי' ב' ס"א שטובי העיר בעירם הם כבית דין הגדול ומועיל לכל מה שקבלו אותם, ועיין בסמ"ע סק"י.

על כן דיירי בית משותף שבו כמה דירות השייכות לבעלי בתים שונים, נחשבים כבני חצר, המוסמכים לכפות זה על זה את ההחלטות שהתקבלו ביחס לדרך ניהול השותפות, ובהתאם להלכה הפסוקה בשו"ע, הנזכרת לעיל.

וכתב הרמ"א סי' קסג סעיף א':

"כל צרכי צבור שאינן יכולין להשוות עצמן, יש להושיב כל בעלי בתים הנותנים מס ויקבלו עליהם שכל אחד יאמר דעתו לשם שמים, וילכו אחר הרוב. ואם המיעוט ימאנו, הרוב יכולין לכוף אותן אפילו בדיני גוים".

אמנם אין כח לרוב, אלא אם כן נועדו כולם ומתוכם התקבלה ההחלטה ברוב דיעות, כמבואר במהרשד"ם חיו"ד סי' פב הובא בגיליון הגרע"א לשו"ע חו"מ סי' רלא סעיף כח. אך כבר כתב החתם סופר בתשובה חו"מ סי' קיט שאם הכריזו בפרהסיא שיבואו כולם, הרי מי שלא בא, נחשב כמוסר כוחו לאותם שבאו.

ונוסיף בזאת מה שכתב הגרח"פ שיינברג זצ"ל בקובץ מוריה (שבט תשמ"ח, עמ' ע'):

"גם בהני דהלכות שכנים דאזלינן בתר רוב דעות מטעם אחרי רבים להטות, הוי המיעוט בטל לגמרי אצל הרוב, ואין לו שום זכות להתנגד לרוב, ונכסיו משועבדים מעיקרא להכרעות הרוב. וא"כ אי אפשר להתנגד לרוב בטענת קים לי. דטענה זו שייכת דוקא כשיש כנגדו תביעת ממון והמוציא מחבירו עליו הראיה, וספק אם נתחייב, דאין הולכים בממון אחר הרוב, ולכן יש לו לומר קים לי כהמיעוט. משא"כ בהלכות שכנים שכבר התחייב והשתעבד להתבטל לגמרי לרוב, כשמעמידים את הנהגת הציבור על הדין המבואר מהכרעת הפוסקים בחו"מ, או על הכרעת רוב דעות המשתתפים".

ובמסקנת דבריו כתב:

"המנהג כהיום בהרבה בניינים לתת את ההכרעות של צורכי הבנין לוועד הבית, והם נתמנו לכך על ידי הצבור, ודינם כדלעיל מהמרדכי והרמ"א שכל מה שעשו עשוי, ונכסי הדיירים משועבדים להכרעותיהם מעיקר תנאי ההשתתפות, ודעת כל יחיד בטלה אליהם".

אמנם קיים סייג ברור להיקף סמכות "בני העיר" או "בני החצר", וכדלהלן.

כתב הריב"ש סי תעז:

"כל קהל וקהל עושין תקנות וחוקים, לעצמן, בענייני המסים והחובות. וכל שהסכימו בהן הקהל, הולכין אחר הסכמתן. שהרי התנו, ותנאי שבממון הוא. אמנם, אין הקהל יכולין לעשות חוק או תקנה, שלא כדין כנגד שום יחיד מן הקהל, אא"כ הסכים הוא עמהם. לפי שאין הקהל יכולין להתנות לגזול אחרים. אבל אם הסכימו כל הקהל, בתקנה או בחוק ההוא, אז מועיל לכולם. ואם לא הסכימו כל הקהל, מועיל למסכימים, ולבאים אחריהם, אבל לא לאותן שלא הסכימו. וכן השיב הרשב"א ז"ל, בכיוצא בזה. שנשאל על קהל, שרצו לעשות תקנה וחוק, שכל הדרים בעיר, יפרעו מס בעיר, מכל נכסים שיש להם, בין בעיר, בין בשאר מקומות. והיו עושים זה, כדי לחייב יחיד אחד, שהיה דר ביניהם, שהיו לו נכסים מחוץ לעיר. והשיב הרב ז"ל, וז"ל הבא בתוך תשובתו - והטענה שאמרת שיש לקהל לעשות דינין וחוקים. בדבר זה, נראה לי שאין זה, אלא גזל. ואינן יכולין להתנות על הגזלנות. ומ"מ, אם התנו כל בני העיר בכך, וקבלו עליהם כל הקהל, תנאם מועיל, לאותם שבאו באותו תנאי, ולבאים אחריהם. אבל אם היה אחד בעיר, שלא רצה באותו תנאי, אינו בכלל תנאם שלא כל הימנו של קהל, לגזול ממונו של זה, ולקחת אותו לעצמם".

וכן כתב הרמ"א בתשובה סי' עג :

"דבר פשוט שאין כח לטובי העיר לתקן דבר כי אם על פי הדין והמשפט ולא לילך בחזקה עם היחידים, ואין לרבים כח לגזול היחיד, כמו שכתב מהרי"ק שורש א' על מעשה כזה. וכזה כתב הרשב"א בתשובה והביאו בר ששת בתשובה סי' תע"ז - ועל קהל אחד שרצו לעשות תקנה שיפרעו מס מכל נכסים שיש להם בעיר זו או בעיר אחרת, והיו עושין זה כדי לחייב יחיד אחד שדר ביניהם. והשיב, וז"ל מה שאמרת שיש לקהל לעשות דינים וחוקים בדבר זה, נ"ל שאין זה אלא גזל ואינן יכולין להתנות על הגזילות וכו', והאריך שם הרב בזה. ולכן פשוט הוא שאין כח ביד בני העיר לתקן תקנות רק מה שבידן מכח הדין ולא מה שתעלה על רוחם, וזה לא היה ולא יהיה. ולכן נצרך בזו לירד לעומקא דדינא".

והחזו"א במסכת ב"ב (שם) כתב:

"הא דבהתנו כל בני העיר או כל בעלי האומנין הוא דוקא בדליכא חבר עיר, אבל באיכא חבר אין להם כח בית דין בלא חבר עיר, וכתב הרמב"ן דהטעם דחיישינן דעושין שלא כהוגן להוקיר השער ... אם באמת תנאם שלא כהוגן אין הסכמתם כלום אף בליכא חבר עיר".

מסקנת הדברים:

א.   לאסיפת הדיירים הסמכות לקבוע את הסדרים להתנהלות כל ענייני השותפות בין הדיירים בבניין המשותף, וכן למנות "ועד בית" שינהל את העניינים השוטפים.

ב.   מן הראוי שכל נושא עקרוני יעבור להחלטות אסיפה כללית של כלל הדיירים, ובמסגרת זו ההחלטות יתקבלו ברוב דעות. לאחר שהתקבלה ההחלטה, אין המיעוט רשאי להתחמק מביצוע החלטות הרוב, בטענות ומענות, לרבות טענת קים לי כדעה אחרת הסוברת אחרת מהכרעת הרוב.

ג.   כל האמור בכפוף לכך שאין בהחלטות אלו גזל רכושו או זכות ממון או השתמשות המוקנית ליחיד על פי ההלכה.

כעת נעבור לבירור המחלוקות בין הצדדים שבפנינו.

תשלום מס - לפי האמור אין ספק שהנתבע מחויב במלוא תשלום המס עבור דירה אחת, ועליו לשלם את המס שלא שולם עד כה, ללא עיכוב. על ועד הבית להציג בפני הנתבע את הסכום שעליו לשלם, ולפרט עבור על איזו תקופה הוא נדרש לשלם. ואם לא ישלם תוך שלושים יום מיום הצגת הדרישה הנ"ל, ניתן לתובעו בכל דרך לרבות בערכאות, וזאת בהתאם לפסיקת הרמ"א הנזכרת.

גובה התשלום המוטל על כל דייר כבר נקבע בזמנו בעת שתשלום זה הוטל על שאר הדיירים. מאחר שבזמנו היה על הנתבע לשלם סכום זה, אין יסוד לטענה המערערת כעת על גובה הסכום שנקבע לתשלום בזמנו. כל טענה על גובה הסכום המוטל על כל דייר, מכאן ולהבא יש להגיש ל"ועד הבית" או לאסיפה אם יתעורר הצורך בכך, והם מוסמכים להכריע. אך ביחס לתקופת העבר, עליו לשלם כפי שכל אחד משאר הדיירים חויב בזמנו. כל טענה שעלתה כעת ביחס לגובה הסכום, דינה להידחות. כמו כן כעת אין מקום לטעון לקיזוז, עקב השקעה כזו או אחרת בבניין. ביחס לכל סכום שהנתבע סבור שמוטל על הדיירים לשלם לו, עליו להציגו בתביעה מפורטת בפניהם, ואם לא יוסכם בין הצדדים על התשלום, הנושא יועבר לבית הדין, אך אין זו עילה לקיזוז כעת. אם הנתבע יזכה בתביעתו, יוכל להיפטר מתשלום באמצעות קיזוז מכאן ולהבא, בהתאם.

ביחס לשאלה אם על הנתבע לשלם מס עבור דירה אחת בלבד או עבור שתי דירות, שאלה זו אכן טעונה עיון ובירור הלכתי.

אין חולק כי הנתבע רכש שתי דירות וחיבר אותם לדירה אחת. שאלת תשלום המס אינה נובעת מדרך רישום הדירה בחברת החשמל גז וכיוצ"ב, אלא עלינו להכריע בשאלה העקרונית, האם חיבור שתי דירות כפי שבמקרה דנן, מחייב תשלום מס כפול.

אם על פי ההלכה הנתבע מחויב בתשלום מס עבור דירה אחת, אין סמכות ל"ועד הבית" או לאסיפת הדיירים לחייבו בתשלום כפול, וכפי המבואר לעיל.

והנה הלכה זו כפי הנסיבות שבפנינו אם לחייב תשלום מס כשתי דירות כבר נידונה אצל פוסקי ההלכה בימינו, וכדלהלן.

בספר שבט הלוי חלק ט' סי' שו  כתב:

"בנדון ועד הבית, כמדומני שאם יש לו שתי דירות נפרדות ממש משלם כשתי דירות. אבל אם יש לו רק שטח של ב' דירות, והוא רק משפחה אחת כשאר דיירים משלם כמשפחה אחת. - מובן שאם נהוג לשלם לפי החדרים או השטח נשתנה הדין אם לא שמנהג אצלם לשלם ע"פ ממון של כאו"א כדעת מקצת ראשונים בטור חו"מ סי' קס"א, אבל באמת טעם של שם לא שייך כאן, וגם קשה לעמוד ע"ז, וגם אין בודקין לגבות כפי גולגולת. ותלמידי הגאון ר' משה שאול העירני דדרכי מאז להורות לחלק בין ניקיון וכדומה דודאי אין לחייבו אלא כבעל משפחה אחת, לבין שאר תיקוני הבית דודאי חייב לפי גודל חלקו בבית".

ועיין בספר מנחת צבי (להג"ר צבי שפיץ שליט"א) ח"א סי' יב (עמ' צח) שגם הוא הסכים עם העיקרון הנ"ל כמסקנת שבט הלוי בסוף דבריו, אך הוסיף שאם מלכתחילה הבניין נמכר לדיירים כבניין שיש בו עשר דירות, ואחר כך אחד רכש דירה נוספת וצירף אותה לדירתו, חייב לשלם עבור שתי דירות מכיון שמעיקרא השתתפו על דעת כן שיש יותר דירות ושכל אחד יחויב בהתאם.

וכן בספר עמק המשפט (להג"ר יעקב כהן שליט"א) חלק ג' סי' מא (עמ' שמט) פסק שאם הדיירים משלמים מיסי ועד בית שלא בהתאם לשטח הדירה אלא כל דירה משלמת בשווה לאחרת, ה"ה כשהדירה גדולה לאחר שצירפו לדירה אחת דירה נוספת. אך הוסיף שם:

"וכל דברינו אלה, היינו דוקא שכך קנה הדירות מהקבלן, והיינו שהשכנים קוני הדירות ידעו שהולכים להשתתף בבנין רק 11 שותפים ולא 12. אולם אם מתחילה קנו 12 אנשים דירות בבנין הזה, ולאחר שנכנסו לגור קנה אחד את  דירת שכינו, יש מקום גדול לחייבו בתשלום כפול. דהרי יכולים שכניו לטעון כלפיו - קנינו הדירה על דעת ששנים עשר איש משתתפים בתשלום ההוצאות, ושוב אין אתה יכול להפסידנו ולחלק ההוצאות לאחד עשר, דסוף כל סוף הרי  יש עדיין 12 דירות, כן היה נראה מסברא, וכדאי להתפשר במקרה כזה ולכנס כל הדיירים עד שיגיעו להסדר".

בהתאם לאמור בית הדין פוסק: חיוב הנתבע בתשלום מיסי ועד בית כפולים, יוכל להתבצע בצירוף שני הכוחות, החלטת אסיפה הדיירים שיתכנסו לדיון בנושא, ודעת הפוסקים הנזכרים. דהיינו מאחר ויש טעם רב בסברת הפוסקים הנזכרים, שאם מלכתחילה הבניין נמכר כבניין עם מספר מסוים של דירות, ועל דעת כן נכנסו הדיירים, ומלכתחילה לא הותנה עמם ולא נאמר להם שההוצאות יחולקו כך שלנתבע יהיו שתי דירות שיחשבו כדירה אחת, גם אם עדיין היה מקום לשיקול דעת נוסף אם לפסוק כך בלא החלטה מוסמכת של אסיפת הדיירים. אך ודאי שבצירוף החלטת אסיפת הדיירים, אין להתייחס להחלטה כזו כגזל היחיד שאינה בסמכות הדיירים כמבואר לעיל, אלא החלטה כזו היא לגיטימית על פי ההלכה.

הנתבע בסיכומיו טען שאם הקבלן לא הודיע מראש לדיירים על צירוף הדירות, יש לתבוע את הקבלן, וכי עובדה זו אינה יכולה לפגוע בנתבע.

טענה זו אינה מתקבלת. אלא אדרבה, המצב הבסיסי הוא שהחלוקה בתכניות הבניין כפי שהוגשו לאישור הרשויות הן המחייבות, והן הקובעות, ועל דעת כן נכנסו לגור. אם היתה כוונה לחלוקה אחרת, היה מוטל על הנתבע באמצעות הקבלן להודיע על כך לכל הדיירים מבעוד מועד טרם החתימה על החוזה. משהדבר לא נעשה כן, אין לנתבע אלא להלין על עצמו שלא עלה על דעתו להסדיר עניין זה במועד המתאים.

בהתאם לאמור - הדיירים רשאים להתכנס לאסיפת דיירים שתדון בשאלה העקרונית של גובה תשלום מיסי ועד בית שיוטלו על דייר שברשותו שתי דירות שחוברו יחדיו כדירה אחת, (בהנחה שעד היום נושא זה לא עלה לדיון). אין להצביע ללא דיון מקדים במעמד כל המשתתפים האסיפה, וכן ירשם פרוטוקול. האסיפה תתכנס לאחר פרסום מראש בלוח מודעות של הבניין אודות הישיבה והנושא הנידון, והחלטת הרוב תחייב כולם לרבות את הנתבע. הדיירים רשאים להחליט על הצבעה חשאית.

האסיפה רשאית לקבוע כי העיקרון המנחה לקביעת תשלומי המס יהיה על פי מדד של מספר הדירות כפי שהיתה התכנית המקורית של הבניין וכפי שהוצג בפני הדיירים בעת מכירת הדירות, וכי דייר שהוא בעל שתי דירות המצורפות כדירה אחת ישלם מס כפול, או להחליט להתפשר על תשלום חלקי ביחס לדירה השניה. כמובן שהחלטת האסיפה ביסודה תהיה החלטה עקרונית שתחייב גם את הנתבע, אך גם כל דייר אחר שבעתיד יצרף לעצמו דירה נוספת.

בהתאם לאמור - חיוב הנתבע במס עבור הדירה השניה, אם כך יוחלט, תהיה החל מיום קבלת החלטת אסיפת הדיירים אך לא למפרע.

ועד הבית רשאי להעלות לדיון באסיפה, גם נושאים נוספים שעלו בכתבי טענות הצדדים, ובכפוף לכך שנושאים אלו מתייחסים לסדרי אחזקת הבניין וההתנהלות של דייר או דיירים בשטח המשותף בתוך המתחם לרבות בקירות החיצוניים של הבניין שהם רכוש כלל השותפים וכיוצ"ב.

כאמור לעיל החלטות אלו מחייבות את כל השותפים והדיירים, בכפוף לכך שההחלטות התקבלו בהתאם לאמור לעיל.

אמנם ביחס לנושאים שכבר הוחלטו במסגרת ועד הבית או אסיפת דיירים, ובמתכונת האמורה לעיל, אין צורך להתכנס מחדש לדיון בנושאים אלו.

כמו כן כל התחייבות שהצדדים התחייבו בזמנו בחוזה הרכישה, כגון השתתפות בתחזוקת הרכוש המשותף לרבות מעלית, התחייבות זו מחייבת את הצדדים גם ללא החלטה נוספת של הדיירים.

אם לאחר קבלת ההחלטות, תעלה טענה שהחלטה כזו או אחרת אינה בסמכות ועד הבית או האסיפה, או שיש בה משום גזל היחיד וזכויותיו, הטענה תוגש לבית הדין ובית הדין ידון ויחליט.

פסק הדין הנוכחי אינו מתייחס לטענות המתייחסות לשטח הלובי. בנושא זה בית הדין יפסוק במועד אחר לאחר ביקור במקום, שיעשה במועד קרוב בתיאום עם מזכירות בית הדין, ובנוכחות נציג אחד בלבד, מכל צד.

חלק ב' מפסק הדין.

בפני בית הדין תביעה מטעם דיירי בנין מגורים, שהם בעלי דירות בבנין משותף המצוי בצפת, להלן "התובעים", כנגד אחד הדיירים, שהוא בעליה של אחת הדירות, להלן "הנתבע".

במסגרת פסק דין קודם, בית הדין התייחס לכמה תביעות שנידונו, למעט התביעה המתייחסת ללובי, ולהלן פסק הדין בנושא זה.

הנתבע רכש דירה בבנין משותף בקומת הקרקע במפלס שבו הכניסה הראשית לבנין. בכל אחת מהקומות מצוי לובי, שהוא חדר - מבואה, המקשרת את הכניסה מחדר המדרגות ופתחי הדירות.

נשוא הדיון הנוכחי הוא המבואה שבסמוך לכניסה הראשית לבנין, שמצידה האחד הכניסה לבנין ומצידה האחר הכניסה לחדר המדרגות והמעלית, ומצידה הנוסף כניסה לבית המגורים של הנתבע, וכן כניסה נוספת לשטח נוסף השייך לנתבע,  מבואה זו תיקרא להלן - "הלובי".

התקיימו שני דיונים. וכן הדיינים הגיעו למקום נשוא הסכסוך להתרשם מהמקום, על מנת להבין היטב את טענות הצדדים.

התברר כי הנתבע פיצל את הלובי לשני חלקים, ותפס חזקה בחלקו של הלובי הסמוך לדירתו ולשטח הנוסף הנ"ל, והתקין וילון - מחיצה של בד, להפריד בין חלק הלובי שנתפס על ידו והחלק האחר של הלובי, שכעת הוא בלבד משמש את שאר הדיירים.

התובעים טוענים שהלובי במלואו הינו שטח משותף וכי הנתבע לא היה רשאי לתפוס חזקה על חלק הלובי שנטל לעצמו. מאידך, הנתבע טוען שרכש את החלק הזה של הלובי מהקבלן תמורת 15,000 דולר, למרות שהליך רכישה זה לא בא לידי ביטוי בחוזה המכר שברשותו. לטענתו, הקבלן היה רשאי למכור לו חלק מהלובי, ולאחר שרכש חלק זה כדין, הוא רשאי לעשות בו כפי שיקול דעתו לרבות הקמת מחיצה המפרידה בין חלק זה של הלובי ליתרת הלובי.

כמו כן הנתבע טען, כי עקב ריבוי הנכנסים והיוצאים בבנין, היה חייב להקים מחיצה למנוע היזק ראיה.

ביחס לטענה המצדיקה את התקנת הוילון עקב היזק ראיה, יש לדחות טענה זו, וזאת מאחר שבדירת הנתבע קיימת דלת אטומה כמקובל, על כן אין היזק ראיה בעת שהדלת סגורה, והרי זהו המצב הקבוע בכל דירה שדלת הבית אמורה להיות סגורה. על כן אין יסוד בטענת היזק ראיה מהנכנסים והיוצאים בפתח הבניין שלכאורה רואים לתוך ביתו. ואילו ביחס להיזק ראיה ביחס לבני ביתו הנמצאים בחלק הלובי הסמוך לדירתו, אם חלק זה אינו של הנתבע כטענת התובעים, הרי שירדה מהפרק טענת זו להיזק ראיה. ולהלן נברר בעז"ה את המעמד של אותו חלק בלובי.

בשולחן ערוך חו"מ סי' קנד סעיף א' פסק:

"אחד מהשותפין בחצר שלקח בית בחצר אחרת, אינו יכול לפתוח פתחו לחצר השותפים שלו, שכל אחד מבני החצר אין לו רשות לשנות כלל, אלא כמו שבנאו או קנאו או ירשוהו יש להם לנהוג בו".

ובספר ציץ אליעזר חלק טז סי' סט כתב על דברי השו"ע:

"למדנו מזה שבשותפין בחצר, כשאחד מהשותפין רצונו להכניס איזה שינוי שיפגע ע"י כך באיזה דרך שהיא את חלק שותפו ... יסוד האיסור בזה הוא מפני שע"י כך פוגע בבעלות המשותפת, וכפי שבאה ההדגשה בשו"ע "שכל אחד מבני החצר אין לו רשות לשנות כלל, אלא כמו שבנאו או קנאו" ... ומההלכה אל חוק בתים משותפים, ומנהג המדינה. לפי דעתי בכגון נידוננו יש שפיר להתייחס באופן חיובי אל החוק האמור. הן מפני שהוא איננו נוגד דין תורתנו הקדושה, ועכ"פ לא מפורש אצלנו דלא כן (יעוין במגיד משנה בפרק כ"ז מה' מלוה ולוה ה"א, וש"ך חו"מ סי' ע"ג ס"ק ל"ט ע"ש), והן מפני שזה מעין קבלו עלייהו ונהפך גם למנהג - המדינה (עיין עוד להלן).  ומה אומר בזה החוק של בתים משותפים? בחוק מקרקעין תשכ"ט "התוספת" סעי' 62 סק"א כתוב: "אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". ובסעיף 46 ס"ק 2 כתוב: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או שמסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו אלא אם כן קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת".

הרי לנו דברים ברורים ומפורשים בחוק "בתים משותפים" כי אין לקבוע הצמדה מהרכוש המשותף לדירה פלונית. וכן לא לעשות שום שינוים אפילו בדירתו הוא העלולים לפגוע ברכוש המשותף או לשנות את ערכו מבלי קבלת הסכמת בעל הדירה האחרת, ולפי הקביעה וההגדרה של סעיף 64 ס"ק 1 של החוק האמור, ושציטטנוהו לעיל בדברינו, ברור הדבר כי שטח המריבה של נידוננו הוא בנוגע להצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף לבעל דירה פלונית, והשינויים שרוצים להכניס עלולים לשנות גם את ערכו, ולכן ברור שהוא מנוע מכך מבחינת החוק. והרי אין חולק על כך כי הבנין שלפנינו רשום בפנקס הבתים המשותפים",

עכ"ל תשובת ציץ אליעזר, שנכתבה כפסק דין בבית הדין הגדול.

על כן גם ביחס ללובי נשוא הדיון, מלכתחילה הלובי היה חדר מבואה אחד המשמש את כלל הדיירים, וכך הוא עפ"י הרישום, אך הנתבע עשה מעשה ותפס חזקה על חלק מהלובי, עליו חובת הראיה להוכיח שחלק זה הוא רכושו הפרטי, וכל עוד אין בפנינו ראיה ברת תוקף אלא טענה בלבד, עלינו להורות לנתבע להחזיר את המצב לקדמותו ללא כל עיכוב.

מאחר שהנתבע אינו יכול להביא שני עדים, או ראיה אחרת המתקבלת, שחלק מהלובי שלו, אין מנוס מהמסקנה הנ"ל, שאין אחד מהשותפים רשאי לעשות שינוי כלשהוא בשטח המשותף השייך לכלל השותפים.

להלן נברר שגם אילו הנתבע היה מביא שני עדים כשרים, שהעידו שהוא רכש חלק מהלובי מהקבלן כנטען על ידו, אין בכך לאפשר לו להחזיק בחלק זה של הלובי כמבוקש על ידו, וכפי שיתבאר להלן. ראשית נקדים ונבאר את התוקף שיש לחוק המסדיר את כללי השיתוף בבית משותף. גם אם לא נקבל את קביעת הציץ אליעזר במלואה, שהחוק מצד עצמו מחייב, עכ"פ יש לחוק מעמד מחייב, וכפי שיבואר.

נקודת המוצא בהלכה זו היא שהבניין הינו בניין משותף המורכב מדירות השייכות לבעלי הדירות, אך כל בעלי הדירות שותפים בחלקים מסוימים בנכס, כגון חצר חדר מדרגות וכיוצ"ב.

כללי השיתוף יכולים להיקבע על ידי הסכם מפורש כתוב וחתום, וכן יכולים להיקבע על יסוד אומדן דעת שכוונת השותפים לנהוג כמנהג המדינה, הבא לידי ביטוי בחוק, וזאת גם בהעדר הסכם מפורש.

לכן בנסיבות אלו אין מוטל על בית הדין להכריע בשאלת התוקף ההלכתי של שיש לחוק המדינה. בלא להיזקק לשאלה זו, יש לקבוע כי בסתמא השיתוף בין הצדדים, נקבע על דעת כן שהשותפים ינהגו בנכס המשותף כפי הנהוג.

יצויין כי במקרה שבפנינו, בחוזים שהוצגו בפנינו בדף הנספח, נכתב בראש העמוד "לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973". תוספת המוסיפה חיזוק לאומדנא הנזכרת.

ולהלן כמה דוגמאות לעיקרון זה שהאומדנא נקבעת על פי החוק -

א. בספר עטרת שלמה (להגרש"ש קרליץ זצ"ל) ח"א עמ' שפ שהביא בירור הלכה שברר עם דודו החזון איש, ובו פסק החזו"א ביחס לחוק הגנת הדייר, שאמנם אין לחוק תוקף על פי ההלכה, ואין לדון בזה מכח ההלכה של ,דינא דמלכותא דינא', אך היינו דוקא ביחס למקרה שהשכרת הדירה נעשתה בטרם יצא החוק הנ"ל. אך אם לאחר שנכנס לתקפו ,חוק הגנת הדייר', המשכיר השכיר בסתמא, ואם לא הזכירו דבר מהחוק, יש לקבוע שבסתמא דעתם היתה שינהגו על פי כללי החוק, כל עוד לא קבעו בפירוש להיפך. וז"ל שם:

"דעת הגאון חזון איש, מאחר ששכר הדירה כשיש חוק כזה, א"כ על דעת זה שכר, דמאחר שיכול להכריח לפי החוק היה המשכיר צריך לחשוש, וע"כ השכיר על דעת זה כפי החוק על כל זכויותיו ועל כל חובותיו, מדלא התנה שהשכירות תלוי בדעתו הבלעדית, אשר לפי זה אין יכול המשכיר להוציא את השוכר למרות שהשכיר לו לזמן מסויים, אך לא דיבר בשעת ההשכרה שזה בלי הגנת הדייר, ולפי זה לא יכול לדרוש ממנו דמי שכירות גבוהים לאחר זמן השכירות ... צריך לשלם לו כפי מה שנקבע בחוק, מאחר שעל דעת זה השכיר לו".

יסוד הלכה זו התבארה בחזו"א בספרו חלק חו"מ (ליקוטים סי' טז סק"א) שכתב על מה שכתב הרמ"א בחו"מ סי' עג סעיף יד שפסק את דברי המרדכי שכתב שגם בישראל שהלוה לישראל הלואה על המשכון, אם המנהג שלא יוכל למכרו תוך שנה אזלינן אחר המנהג, וכתב החזו"א:

"בדרכי משה סי' עג סק"ו פי' דברי המרדכי דדינא דמלכותא דינא חשיב כמנהג, והמלוה סתם ולא פירש זמן, דעתו כפי הנהוג עם העכו"ם".

ואח"כ הביא החזו"א מש"כ הש"ך בס"ק לט לחלק בדינא דמלכותא דינא בין דין המלכות הסותר דבר המפורש בתורתינו לבין כשאין מפורש בתורה, וכתב על זה החזו"א:

"ולשון הש"ך ז"ל קשה לכווין, שאין חילוק בין דין מפורש לאינו מפורש, ואין כלל דין שאינו מפורש, שהכל מפורש בתורה. אלא שכן הוא הדין, שאם משכנו סתם, צריך בית דין לשקול את האומד עד כמה מחל לו שלא יתבענו, ודינא דמלכותא מכרעת את האומד. וכיון דמורגל אצלינו דינא דמלכותא דינא, אף שזה רק בתנאים מיוחדים, מ"מ זה משפיע על בני אדם לסמוך בסתמא על שיעור שהם דנים בו, וזו כוונת הראב"ד בש"ך ס"ק לו, ונמצא שאנו דנין בדיננו, ולא בדיניהם".

ב. כעין סברת החזו"א כתב בשו"ת מנחת יצחק ביחס לחוק הגנת הדייר, עיי"ש בחלק ב' סי' פו שכתב: "כיון שעדיין החוק בתוקפו, וכבר קבלו עליהם החוק מרצונם, א"כ מי ששוכר דירה שוכר ע"ד החוק, וא"כ אם המשכיר לא היה מרוצה לזה, היה לו להתנות באופן היותר מועיל שלא יחול החוק על זה, וכה"ג איתא בתשובת מהר"ש ח"ו סי' י"ט עיי"ש".

ג. בפד"ר חלק טז עמ' 312 הובא פסק דין מבית הדין האזורי בירושלים בהרכב  הדיינים נ"ע הגר"י עדס הגר"ב ז'ולטי והגרי"ש אלישיב, שכתבו:

"אם השכירות היתה בזמן שהיה כבר קיים חוק הדייר, הרי ברור שאדעתא דהכי היתה השכירות, שהמשכיר לא יוכל להוציא את השוכר מהדירה גם לאחר תום תקופת השכירות שכתבו בחוזה השכירות, כיון שהמשכיר ידע שקיים חוק הדייר שאינו יכול להוציא את השוכר. ומה שהזכירו בחוזה זמן קצוב לשכירות היינו במקרה שיתבטל חוק הדירות, שהשכירות קיימת עד זמן הקצוב, אבל כל זמן שחוק הדירות קיים, אדעתא דהכי השכיר לו שלא יוכל להוציאו לעולם כפי מנהג המדינה, ובהלכות שכירות מבואר בהרבה מקומות שהכל כמנהג המדינה".

ד. באגרות משה חלק חו"מ ח"א סי' עב כתב:

"בעובדא זו, דעשו מדינא דמלכותא שהמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר אף אחר שכלתה זמנו, כל זמן שרוצה לדור שם. אין הנידון כאן מצד דינא דמלכותא אלא לאלו ששכרו קודם שנעשה הדין שאז היתה השכירות בסתם רק להזמן שהתנו, והיה רשאי המשכיר להוציאו והיינו צריכין לדון אם יש בזה דין דינא דמלכותא דינא. אבל לאלו ששכרו אחר שכבר נעשה הדין מהמלכות ולא התנו בפירוש שכשיבא הזמן יהיה מחוייב לצאת אלא סתם, הוי כהתנו שאדעתא דדין המלכות השכיר לו והשטר שעשו על שתי שנים הוא רק שלא יוכל השוכר לצאת קודם השתי שנים משום שעל השוכר לא עשו המלכות שום דין והוצרך המשכיר לעשות שטר שלא יוכל לצאת, וכן הוא שלא יוכל המשכיר לרבות בדמיה אף כשיתנו המלכות רשות להוסיף, וכן שלא יוכל המשכיר להוציאו קודם שתי שנים אף אם המלכות תבטל את דינה. אבל באם יהיה עוד קיים דין המלכות הוי השכירות כהתנו שיהיה הזמן כפי דין המלכות, שכל זמן שירצה השוכר לדור שם ידור. וא"כ הוא גם מדין התורה ממילא כבתוך הזמן. והגע עצמך, דהא ברור ופשוט שכל אלו הדינים התלויין במנהג המדינה, כגון בב"מ דף פ"ג מקום שנהגו שלא להשכים ושלא להעריב אינו רשאי לכופן, ומקום שנהגו לזון יזון לספק במתיקה יספק, וכגון בדף ק"ג במקבל שדה מחברו מקום שנהגו לקצור יקצור לעקור יעקור לחרוש אחריו יחרוש וכדומה, א"צ שיעשה המנהג ע"פ חכמי תורה וגם אף לא ע"פ יהודים דוקא. דאף שהנהיגו זה הנכרים, כגון שהם רוב תושבי העיר, נמי הוא מדין התורה בסתמא כפי המנהג, דאדעתא דמנהג העיר נחשב כהתנו בסתמא. וכן הוא בענייני מכירה, מה הוא בכלל המכר, שאף שאיכא דינים קבועים בפרקי המכירה בב"ב, מה הוא בכלל המכירה, מפורש ברמב"ם ס"פ כ"ו ממכירה ובש"ע חו"מ סי' רי"ח סעי' י"ט דהוא רק במקום שאין מנהג, אבל במקום שיש מנהג הולכין אחר המנהג. והטעם שבסתמא הוא כהתנו שהוא כהמנהג, ולכן אין חלוק מי הם שהנהיגו, דאף אם הנכרים שהם רוב תושבי העיר הנהיגו, נידון בדין התורה בסתמא כהמנהג ... ולכן ודאי לא גרע דין המלכות ממנהג, שבסתמא הוא כהתנו אדעתא דדין המלכות, וכ"ש שכן נוהגין כדין המדינה, ונמצא שגם המנהג כן ונחשב זה ממילא כבתוך הזמן. ובתוך הזמן, הא אין יכול המשכיר להוציאו, אף בנפל הבית של המשכיר שצריך לעצמו, כדאיפסק בסי' שי"ב סעי' י"א וכדעת רוב הפוסקים דלא כתוס' ב"מ דף ק"ב. אך שמעתי שמדין המלכות שאם צריך המשכיר לעצמו יכול להוציאו, וממילא יהיה זה גם מדין התורה דהוי כהתנו כן. וצריך לחקור אצל יודעי דיניהם שהוא אדם כשר. כי על השופט אין לסמוך שאין להם חזקת כשרות, ואפשר שיעוות בשוגג או במזיד".

בהתאם לאמור בנידון שבפנינו, יש לקבוע שהצדדים נכנסו לשותפות  הנוכחית על דעת כן שכללי השיתוף יהיו כפי הנהוג במנהג המדינה המיוסד בעקבות החוק.

בהתאם לאמור, קבלן המוכר דירות בבית משותף קבל על עצמו והתחייב לייסד את השותפות בין בעלי הדירה בהתאם לחוק, על דעת כן הקונים רכשו את חלקם בנכס המשותף, ואין הקבלן יכול להותיר בבעלותו שטח שלא הוצא, במפורש ובהסכמת כלל השותפים, מכלל הרכוש המשותף.

בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר, "הוצאת חלק מהרכוש המשותף" על ידי הקבלן חייב להיות מפורט ומפורש בחוזה שנערך עם כלל רוכשי הדירות. הדברים מסתברים מאד, שלא יתכן שרוכש דירה ירכוש את הנכס לרבות חלקו בבניין המשותף בהנחה שקבל נכס מסוים, ולבסוף יתברר שהקבלן גרע חלק כזה או אחר מהחלק המשותף לטובת דייר אחד.

במקרה שבפנינו לא נמצא סעיף מתאים המאשר גריעת חלק מהלובי לטובת הנתבע, ואף בחוזה שברשות הנתבע לא נכתב דבר מגריעת חלק מהלובי מכל בעלי הדירות לטובת הנתבע.

ה"רכוש המשותף" בבית מגורים משותף, מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, כך - "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".

אין ספק כי גם - מבואה / לובי, שהוא חדר המקשר בין הכניסה הראשית למדרגות ולמעלית, דינו כחדר מדרגות המיועד לשמש את כל הדיירים בבניין. גם במקרה הנוכחי, מתוך בחינת המקום בעת ביקור הדיינים בלובי נשוא הסכסוך, נראה ברור שכל הלובי נבנה מלכתחילה כיחידה אחת המיועד לשמש את כלל הדיירים, וכן עולה מציפוי השיש המיוחד שהותקן בכל הלובי, המותקן בחדר מדרגות המיועד לכלל הדירים, ולא לאדם פרטי, וכי אין הפרדה של התקנת חשמל נפרדת וכיוצ"ב. בנוסף, אילו אכן הלובי הכללי מלכתחילה היה מיועד להיות קטן ומצומצם כפי שנותר כעת לאחר תפיסת חלק ממנו על ידי הנתבע, מדוע מלכתחילה בתוכניות לא נבנתה מחיצה מתאימה באותו מקום שהנתבע כעת התקין וילון.

הנתבע טען שהוא רכש ראשון את הדירה שלו מהקבלן, וכי באותה עת הקבלן היה רשאי למכור לו חלק מהלובי, ורק השאר נותר כרכוש של כלל בעלי הדירות.

ביחס לטענה זו, בהתאם למסמכים המצורפים לתיק, המועד המופיע בחוזה של הנתבע הינו 5.4.05, ואילו בכתב התביעה מצוי חוזה שבו הקבלן חתם חוזה עם פלוני ופלוני עוד ביום 26.11.03.

בנקודה זו נוסיף כי גם לולי העקרונות האמורים לעיל המייחסים את השיתוף בהתאם להוראות החוק, נציין לפסק דין של בית הדין לממונות ברבנות ירושלים כרך ה' עמ' ע"א, שכתבו כדלהלן:

"במשנה ב"ב סא. המוכר את הבית לא מכר יציע וכו', ושם עא. בד"א במוכר אבל בנותן מתנה נותן את כולה. ובגמ' שם, מ"ש מכר ומ"ש מתנה, פירש יהודה בן נקוסא לפני רבי וכו' זה היה לו לפרש וזה לא היה לו לפרש. וברשב"ם כתב שני פירושים, פירוש א' - מוכר זוזי אנסוהו ולא מכר אלא מה שפירש, ור"ח פירש הקונה היה לו לפרש דכיון שנותן דמים אינו מתבייש מן המוכר, ומדלא הזקיק למוכר לפרש לו הכל הפסיד. והסמ"ע חו"מ סי' רטו ס"ק לח הביא פי' הראשון להלכה.

וברמב"ם מכירה פכ"ו ה"ז וח': אין כל אלו הדברים וכיו"ב מעניינים אמורים אלא במקום שאין שם מנהג וכו', אבל במקום שנהגו שהמוכר כך וכך מכר, ה"ז מכור וסומכים על המנהג, וכן מקום שאין קורין בית אלא לבית לבדו או שקורין בית לבית ולכל שסביבותיו ולכל שעל גביו, הולכין אחר לשון המקום וכו', וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן הולכין אחר לשון בני אדם באותו המקום ואחר המנהג. ובסוף פרק כח שם: במקום שיש מנהג הלוך אחר מנהג המדינה ואחר לשון רוב אנשי המקום הידועה להן. ועיין מלבושי יום טוב חו"מ סי' ו', הובא באבן האזל מכירה שם, ונחל יצחק סי' סא ענף ד, שאע"פ שאין הולכין בממון אחר הרוב בענין זה סומכים אחר לשון רוב בני המקום הידועה להם, אף על פי שיתכן שיש מיעוט שאינם קורין לזה כך, ועיי"ש הטעם. והנה בזמננו שעפ"י החוק והמנהג, הקונה דירה כלול בה גם החלקים המשותפים של הבנין, כגון חדר מדרגות ומקלט וגג, נראה שזכות זו לא נפגעה גם במקרה שמכר דירה ולא פירש את החלקים המשותפים, לא מיבעיא לטעמו של הר"ח שהיה על הקונה לפרש, במקרה כזה שזכויותיו של הקונה מובטחות מצד החוק הוא לא דאג לפרש את הדברים, אלא גם לטעם הראשון של הרשב"ם שהמוכר לא התכוין למכור יותר ממה שהיה מוכרח, כיון שהחוק מכליל את החלקים המשותפים עם הדירה, מן הסתם זו גם דעת המוכר אף על פי שלא פירש, וכמש"כ הרמב"ם שהולכים אחר לשון רוב בני המקום ואחר המנהג, ואפילו תימצי לומר שהמוכר סבר לתומו שבשטח ירוק אין החלקים המשותפים כלולים בדירה, ואפשר שיש עוד מיעוט אנשים שסוברים כמותו, אין זה מגרע בזכותו של הקונה עפ"י מה שמקובל כמנהג המדינה ובלשון רוב אנשי המקום לכלול בלשון דירה".

בהתאם לקביעה זו, גם בטרם נקבע את כללי השותפות בין כלל בעלי הדירות, בסתמא המוכר מכר לכל הדיירים בהתאם להוראות החוק, ומאחר שהקבלן ביצע מכירה לקונה שקנה עוד קודם לנתבע, ואותו קונה רכש את הזכות בכל לובי הכניסה, כשאר השותפים, הרי שלאחר מכן הקבלן כבר לא היה יכול למכור לנתבע זכות בלעדית על חלק מהלובי, כנטען על ידו.

שנית, בנוסף ובהתאם לאמור לעיל בדברינו, גם אילו הנתבע היה רוכש ראשון את הדירה מהקבלן, אין בכך כל נ"מ מאחר שהבניין נועד להיות בית מגורים משותף, והקבלן התייחס כך לכלל הרוכשים, היה על הקבלן לנהוג בהתאם לכללים המחייבים את אותו ואת כלל השותפים, ולגרוע מהשטח המשותף רק על יסוד חוזה מפורט ומפורש עם כלל השותפים. בזמנו, גם הנתבע, כאחד מהשותפים היה מחוייב שלא לרכוש חלק מהשטח המשותף אלא בהתאם לכללי השותפות, ומשלא עשה כן, הפסיד לעצמו.

מסקנת הדברים:

אנו פוסקים כי הלובי בחדר הכניסה במלואו הוא רכוש משותף של כלל בעלי הדירות. הנתבע לא היה רשאי לתפוס חזקה על חלק מהלובי ולנהוג במקום זה כאילו הוא רכושו הפרטי. מוטל על הנתבע להחזיר את המצב בלובי לקדמותו לרבות הסרת הוילון והמתקן המחזיק את הוילון, וביטול החורים שהנתבע קדח בקיר הלובי, באמצעות סתימתם וצביעה מחדש של הקיר באותו מקום.

כל טענה המתייחסת לריבוי הנכנסים והיוצאים בבניין עקב השכרת דירות וכיוצ"ב, תוכל להיות מוגשת לוועד הבית או לאסיפת הדיירים, וההחלטות יתקבלו בהתאם לעקרונות שנקבעו בהחלטה קודמת. וכן ביחס לשאר הטענות שעלו בפנינו בעת ביקור בנכס נשוא הדיון.