מי חייב בתשלומי פיצויי עובדת הבניין – המוכר או הקונה

המקרה:

דייר בבניין משותף מכר דירתו, ושבועיים לאחר כניסת הקונה לבניין החליטה עובדת הניקיון בבניין לפרוש מעבודתה לאחר 10 שנים ששירתה את יושבי הבניין בנאמנות (הדירה עברה לרשות הקונה חודש קודם, אך המוכר דר בשכירות חודש נוסף, ולאחר שבועיים משיצא, הודיעה העובדת על פרישתה בסוף החודש). מבירור אצל מומחים בתחום העבודה עלה שיש לשלם לעובדת פיצויי פיטורין, והגיעו להסכמה לסכום המקובל על שני הצדדים, 6,000 ₪. מנהל וועד-הבית חילק את סכום הפיצויים לשבעת דיירי הבניין, כך שכל דייר ישלם 860 ₪. מנהל הוועד ערך מגבית למטרה זו, והעדיף לא לרוקן את היתרה שבקופת הוועד, ויצר קשר עם מוכר הדירה בדרישת תשלום למגבית זאת.

טענת מנהל וועד-הבניין: כל הדיירים שדרו בעת עבודת המנקה מחוייבים בתשלום הפיצויים, ומוטל על המוכר שהיה גר בעת עבודת המנקה להשתתף בגבייה עבור פיצויי העובדת, אף שעזב מכבר את הבניין.

טענת המוכר: אומנם נכון לשלם לעובדת את הפיצויים, אך זהו קנס, או היטל ממוני שחל ונוצר משכבר יצא מהבניין, ולא חל עליו חוב זה אף שהיה שותף בבניין בעת שעבדה העובדת. 'מזלייהו דהקונה גרם, ועל התובע לפנות לקונה'. והקשה על מנהל הוועד: 'מדוע אינך פונה ליתר מוכרי הדירות שמכרו ועזבו את הבניין בעשור האחרון'.

הנתבע הוסיף לטעון, שגם לו יימצא שהוא חייב בתשלומים אלו, יש לקזז את חובו, מהיתרה המצוייה בקופת הוועד. לטענתו, יש לו זכות על חלקו היחסי בקופת הבניין בשעה שיצא ועזב את הבניין.

נימוקי הדין

א.   מי חייב בתשלומי הוועד, המוכר או הקונה

הספק שמוטל לפנינו הינו, האם ההיטל הממוני שמציג הוועד מושת על המוכר, או לא (הקונה לא הוזמן לתביעה. לדברי הוועד, היה מודע לדיון, והביע בפניו הסכמה לנהוג עפ"י מה שיפסוק בית הדין. אך לא הוצג בפנינו. כך שהדיון בפנינו האם המוכר מחוייב בתביעה זו).

בדין זה עלינו לברר כמה נקודות:

מי חייב בדמי הפיצויים לעובדת: מוכר הדירה, או הדייר הנוכח בעת תביעת הפיצויים(הקונה).

האם זכאי מוכר הדירה ליטול עימו את הסכום היחסי הנותר בקופת הוועד. או לפחות לקזז מולו חיובי ממון אם יתברר שישנם כאלה.

האם יש משקל לזמן שהמוכר יצא מהדירה, והאם יש משמעות להפרשי זמן בין עזיבת דייר לתביעת פיצויים של העובדת, או כל גביות ממוניות של הוועד.

ב.   חובת תשלום פיצויי פיטורין

החוק והמנהג הרווח לשלם פיצויי פיטורין לעובד. בתי הדין ראו בכך חלק משכר העובד, כפי שפסקו בבי"ד הגדול בכסלו תש"ט הגרי"א הרצוג, הגרב"צ עוזיאל והגר"י עדס. וכן בבי"ד בחיפה באלול תשט"ו הגר"ע רודנר, הגרי"נ רוזנטל והגר"מ חמווי. הם ביססו פסקם על הנאמר בהלכות פועלים 'הכל כמנהג המדינה', ונקטו שמדינא יש לחייב בכך. כך סברו גם בבי"ד בת"א הגר"ש ורנר, הגר"י אפשטיין והגר"ש טנא בפד"ר ג עמ' 272. וכן הובא בתחומין חלק יב עמ' 368 ואילך פסקו של הגר"א שרמן.

וכתב הציץ אליעזר ח"ז סי' מח פ"י, וז"ל:

"ונבוא כעת לתביעת הפצויים. והנה דבר פשוט הוא ומקובל בהלכה, שכל דיני פועלים עובדים ומעבידים על כל פרטיהם תלוים ביותר במנהג המדינה. דבר זה יוצא לנו בבירור מסוגיות הגמ' בב"מ פרק השוכר את הפועלים ד' פ"ג וד' פ"ו, ואפילו אם השכירות נעשית בסתם - ג"כ הולכים בזה אחר המנהג. ומנהג בזה נקרא, כל שהונהג כן אצל בני המדינה בכמה וכמה מקרים, ומספיק אפילו בידוע שהונהג כן בקביעות יותר מפעמיים, וכדמצינו בשו"ת ריב"ש (סימן תעה)... ומה שהזכרנו מקביעות מנהג ליותר מפעמיים, יוצא כן מדברי הרמ"א בחו"מ סי' של"א סעי' א' שפוסק להלכה כדברי הריב"ש הנ"ל וכותב: 'ואינו קרוי מנהג אלא דבר השכיח ונעשה הרבה פעמים, אבל דבר שאינה נעשה רק פעם אחת או שני פעמים אינו קרוי מנהג'. דון מינה הא כל שנעשה יותר מפעם אחת או פעמיים, ועל אחת כמה כשידענו שנעשה כבר הרבה פעמים, דשפיר קרוי מנהג והולכין אחריו אפילו כשהשכירות נעשה בסתם. ועיין עוד גם ברמ"א בחו"מ סי' קס"ג סעי' ג' דמבואר דמנהג עיר נקבע כל שעשו כן ג' פעמים. וא"כ נלמד מזה לנידוננו, אשר הדבר הזה של קיום מנהג כללי בארץ, לשלם פצויים לפועלים ופקידים לסוגים השונים, ע"ח חדש לשנה, לפי המשכורת החדשית האחרונה, הוא בבחינת של זיל קרי בי רב, הוא ומושרש כן בארץ זה עשרות שנים, באין חילוק אם הוא עובד במשרה שלימה לבין אם הוא עובד חלקי, לכן בודאי אדעתא דהכי קיבל המוסד את התובע לעבודה, ואינו יכול להישמט ממילוי אחרי נוהל זה'.

וכ"כ בשו"ת מנחת יצחק ח"ו סי' קסז:

'והנה בנוגע לא"י, נהגו הבתי דינים לפסוק הענקה, זה בודאי מטעם שכבר נתקבל כן בין הסוחרים, וכעין המבואר בחו"מ (סי' שנ"ו סעי' ז'), דעל מש"כ הרמ"א שם דהכי נהיגי עכשיו וכו' מכח דינא דמלכותא, כתב הש"ך סק"י וז"ל: ואף על גב שהוכחתי לעיל (סי' ע"ג סי"ד) באריכות, דל"א דינא דמלכותא מה שהוי נגד דין תורתינו, מ"מ דיינינן הכי שפיר בלישנא דהכי נהיגי עכשיו, כלומר דגם בישראל נהיגי כן וכו', ופשיטא דיש ביד הדור לתקן תקנות, ועוד דגם בדינא דמלכותא הוא כן'.

לדברים אלו, יהיה נכון לשלם כספים אלו במועדם. אלא, שחישוב דמי הפיצוי בדר"כ אורך זמן, ותלוי בפרטים רבים שיש לקבץ ולחשב, ולא נעשה באופן מיידי עם הפסקת העבודה. וכאילו הסכימו מראש ששכר זה לא ישולם בעונה הסמוכה לסיום העבודה, ולא יעבור על העיכוב במתן הפיצוי בבל תלין, אך בעיכוב מיותר עשוי לעבור על בל תשהה.

לא התבקשנו לדון אם היתה זכאית העובדת לפיצויים, בנסיבות התפטרותה. הצדדים היו תמימי דיעים שהיה נכון לשלם לה, אם כי לא התברר להם עד כמה זו חובה אישית, או רק משום חשש מתביעה משפטית.

לא נמסרו לנו נתוני העסקתה ופרישתה של העובדת. אך נאמר, שאפשר שהפיצויים אלו מוגדרים כחלק מתשלום עבודה ושכר פעולתה, שהיא זכאית להן עם סיום העסקתה.

ג.    חיוב מס על דייר שיצא

נבחן זאת עפ"י היטל חיוב מס במציאות שהתחלפו הדיירים.

התרומת הדשן בסי' שמב באר את דברי המרדכי לגבי 'המנהג בכל גבולינו': 'כל היוצא מן העיר או מן המדינה לקבוע דירתו במדינה אחרת, אם יתחדש שום מס, תוך ל' יום לצאתו, על בני מקומו הראשון, צריך לתת עמהם באותו עול בשוה'. יש לחייב את הדייר היוצא במיסי העיר ל' יום לאחר שעזב את המקום. וכן פסק והביאו הסמ"ע בסי' קסג ס"ק יא. אלא שיש לדון בדיננו, שהרי המוכר יצא בפועל חודש וחצי לפני פרישת העובדת, ולא ל' יום בלבד. אומנם, המוכר היה גר שם עוד חודש כשוכר, ויש לדון אם ישיבתו כשוכר מכניסתו לכלל קטגוריה של חיוב היוצא במשך ל' יום אחרי יציאתו.

שני נימוקים באר שם התרוה"ד בהאי דינא:

'ונותנים טעם לדבר משום דלעולם רגילות הוא שממוני המושל נותנים עיניהם ומעריכים בני הקהל כמה ראוים לתבוע מהן, ועושים זה זמן מועט קודם התביעה. והואיל וזה נמצא שם כ"כ קרוב לתביעה מסתמא שמו עיניהם גם עליו, וקצבו העולם שיעור לדבר למ"ד יום, דזמן זה מצוי ורגיל לקובעו זמן בכמה מקומות בתלמוד. ולפ"ז ה"נ ה"ל למימר דמי שבא לעיר תוך ל' יום קודם התביעה שיפטור מאותו /מאותה/ תביעה משום דעין ממוני המושל לא הוי עליו. יש לומר דהאי טעמא דפרישנא לאו דבר ברור בכל פעם שנותנים הממונים עיניהם קודם התביעה, דכמה זימנים דתובעים בפתאום, וכיון דדינא הוא דרבים איקרי מוחזקים לגבי יחיד בכל ספק הנולד ביניהם בענייני מסים, א"כ לזכותם אמרי' מספק שמא הממונים נתנו עיניהם מקודם, אבל לגרוע כחם לא אמרינן מספק'.

טעם נוסף כתב:

'ותו נראה דאיכא נמי טעם אחר במה שנהגו לחייב היוצא מן העיר תוך ל' יום של התביעה, דמור"ם כתב בתשובה במרדכי פ' לא יחפור דחשו חכמים לפסידא דרבים לעניני מסים. וה"נ כיון דרגילות דלעולם זמן מועט קודם התביעה נשמעים רמזים קצת מן השררה שדעתם לתבוע המס, ולכך איכא למיחש אי נפטרינהו להני דנפקי ממתא קודם, הרבה יברחו כשישמעו רמזים וימתינו בחוץ כמו שנה ויחזרו שוב לעיר ונמצא פסידא לרבים, וקבעו זמן ל' יום לחששה זו כדפרישית לעיל. ומאידך טעמא ומהך טעמא אין לפטור הבא לעיר תוך ל' יום של התביעה וק"ל'.

הטעם הראשון שהמושל התארגן עפ"י הדרים במקום, ולקח אותם בחשבון בהוצאותיו, צ"ע אם שייך לחייב בדיננו, כיון שלא הימצאותו גרמה לחיוב הפיצויים על 10 שנים אחורה, ומאידך, בהכרח מכח היותו גר שם באותה תקופה הינו שותף לתשלומי המקום. ולכן, מס שהוטל פתאום לאחר שיצא מהמקום לא אמור לחייב אותו, שהרי אין לחיוב זה -החדש- זיקה לזמן מגוריו במקום. והטעם השני שיש כאן היטל וחיוב המחייב את הדיירים אף לאחר ל' יום, שמא יברחו הדיירים מהעיר. מיסי ועד הבית אינם עלולים לגרום לבריחה ויציאה של דיירים מהבניין. לפי זה לא נוכל לדמות חיובי וועד הבית לדינו של התרומת הדשן.

למרות זאת, אפשר אולי לשייך דיננו לדברי רעק"א בסי' קסג שהביא בשם תשו' הראנ"ח ח"ב סי' סג: 'כתב וכ"ש לפי המנהג שנוהגים עכשיו בין הקהלות שכל היוצא מהעיר אינו נפטר מחיוב המסים לעולם, אלא צריך להניח בשבילו ערב להיות פורע כל המסים שעתידים להתבקש עכ"ל'. שיש למי שעוזב את העיר, ובדיננו מוכר הדירה – להעמיד מקור תשלום לחיובי ממון שיתבררו לאחר זמן על התקופה בה היה דר במקום.

ד.   הגדרת חיוב התשלום לוועד

ישנם שני אופני התייחסות לחיובי התשלום לוועד הבית על מגוון השירותים שהוא מספק, והן לכסף שנמצא בקופת הוועד, כפי שהאריך בספר דיני הבית המשותף (עמ' 59-63) לבאר, וכדלהלן:

1.     וועד הבית הוא 'ישות עצמאית' שיש לה בעלות על הכספים שמגיעים אליה, והיא מטילה חיובים כ'היטל' ו'מס' בשל צרכי הבניין, ואף בידה להוסיף ולגבות סכום שיהיה רזרבה עפ"י סמכות מדיירי הבניין.

לדרך זו, הכסף בקופה שייך לוועד, ואין לדיירים בעלות אישית עליו. פועל יוצא מהאמור שדרישת תשלום של הוועד מוטלת על בעלי הדירות בעת פירסומה. שכן הוועד לא גובה על שימושים, אלא היטלי תשלום עפ"י סמכות מדיירי הבניין.

2.     קופת הוועד היא קופת שותפים. וועד הבית גובה מכל הדיירים את חלקם היחסי עפ"י הקריטריונים שנקבעו, עבור תחזוקת הבניין השוטפת ועבור תיקונים, שיפוצי בלאי ומפגעים שמתרחשים בבניין. מנהל הוועד נוטל עפ"י סמכות בנוסף לדמי שימוש סבירים סכום שיהיה רזרבה למקרי צורך חריגים (אף שישנו תנאי מוסכם, ששוכר דירה אינו משלם גביית תשלום עבור תשתיות הבניין, מ"מ הסכום היתר על התחזוקה שנגבה לשם תיקונים ותחלופת בלאי, כלולים בדמי וועד בית השוטפים שהשוכר חייב בהם. אא"כ היתה התנייה אחרת). כך שהקופה שייכת לכל הדיירים בשותפות.

פיצויי המנקה הינם רצף זכויות לה היא זכאית עם פרישתה. ממילא, זה לא נכון שהוועד 'פתאום' 'הנחית' איזה מס והיטל ממוני על הדיירים. יש שמפרישים למנקה של הבניין מידי חודש, ויש שרק בעת תביעת פיצויים, בעת פרישה, גובים כסף, אבל הצד השווה, שאלו חיובי הדיירים הנוכחים בתקופת העבודה של המנקה, ולא של הדייר/הקונה שנכנס כעת.

כל בעל דירה אמור לשלם עפ"י התקופה היחסית שהיה גר בבניין. לדברינו, אכן יש לפנות לכל דיירי הבניין שהיו במשך שנות עבודתו של העובד הפורש ולגבות מהם. אומנם זה לא נהוג, כיון שכולנו מוחלים על חיובי בעלי הבתים הקודמים. המחילה היא מסיבות שונות – כי זה יותר נוח. לא רוצים להתחשבן. מוותרים. בנידון שלנו השאלה צפה ועלתה, מפני שהקונה לא הספיק לשלם תשלומי ניקיון שוטפים אפילו חודש אחד, כיון ששבועיים לאחר כניסתו לגור תבעה העובדת פיצויים. במצב זה קמה וגם נצבה שאלת התובע (וועד הבית), 'וכי אפנה בדרישת תשלום לקונה, הלא המוכר בלבד נהנה מעבודת המנקה והיה שותף בתשלומי שכרה השוטף, ואת דמי הפיצוי ישלם הקונה'?

יתכן שאם העובדת היתה מפסיקה חצי שנה אחרי, לא היה הוועד פונה למוכר.

יש מי שיאמר שדרישת התשלום של הפיצויים כמוה כ"פיצוץ צינור" שצנח לו פתאום. קשה לי להבין התייחסות זו. חיוב הפיצויים הוא מובנה, בין אם חישבו אותו מתחילה בין אם התעלמו ממנו במהלך השנים, וכעת מגיע החשבון.

זה מסובך. מסרבל. קשה למעקב. מסובך בחישוב התשלום הייחסי – אבל זו האמת. משום כך, הרוב מוחלים ומוותרים ומשלמים רטרואקטיבית על משך השנים שלא היו גרים בבניין. בנידון שלנו מכירת הדירה ועזיבת העובדת שבועיים לאחר מכן החריפו את השאלה, ממילא קמו ונצבו הצדדים ושאלו, האם נכון לתבוע את המוכר בחיוב זה. ולא נכון לנפנף ולומר 'מנהג המדינה' שהקונה/ הדייר הנוכחי משלם זאת.

הוא הדין בציור דומה. תביעת נזיקין כנגד הבניין. התביעה נדונה במשך עשר שנים. במהלך התקופה דיירים התחלפו בינתיים עד שהתקבלה החלטה – הדיירים בתקופת הנזק חייבים בה (למעט החלטות שהתקבלו ע"י גורם שלא מוסמך לפסוק, או שסיימו בפשרה – שיש לדון אם יש כאן חיוב על הדייר הקודם, או שהוי היטל ממוני שהגיע פתאום). וכן בציור הפוך. זיכויים שיקבל הבניין ממי שהזיק לרכוש הבניין – יזכו אלה שהיו גרים באותה תקופה. למעט מציאויות בהן נכתב בחוזה בפירוש שהחובות והזכויות עוברות לבעל הדירה הנוכחי.

כך עולה מדברי מו"ר הגרז"ן גולדברג זצ"ל בתחומין טז עמוד 369.

נמצא שיש לחלק בין החיובים לפי האופן הבא: חיובי ממון שהתחדשו לאחר יציאת המוכר – מחוייב הקונה, הבעלים בעת דרישת התשלום. ע"כ אם העיריה תטיל קנס על ליקוי בבניין ופגיעה במדרכה, הגם שהתופעה התרחשה במשך שנים, זמן היטל הקנס מחייב, ומזלייהו דהקונה גרם. ואם באפריל נדרשו לשפץ הגג או להחליף צנרת בשל בלאי, מחוייב הקונה.

מנגד, דרישת תשלום שריחפה ועמדה, אך נדחקה והודחקה כדרכם של רוב דיירי בניינים משותפים, הינה חובה נושנה של המוכר על התקופה בה היה בעל דירה בבניין. ממילא, גם לאחר מספר שנים, ניתן ליצור קשר עם הדייר הקודם בבניין ולדרוש תשלום יחסי לתקופה בה גר ונהנה משירותי הניקיון.

הוצגה טענה, ש'מנהג המדינה' שלא מפרישים פיצויים, ורק בעת עזיבת עובד מנסים להתנער מחיובים כלפיו, ובלית ברירה מגיעים איתו להסכמה על פיצויים הולמים. לפי זה התשלום אינו חיוב, אלא כ'מבריח ארי'. היטל ממוני שנפל משמיא, ודינו להיות מושת על הדייר הנוכחי בעת דרישת התשלום לפיצויים, קרי, הקונה.

לדעתנו זו גישה מוטעית. גישה זו הרואה בפיצויי הפרישה/ פיטורין 'עונש' על המעסיק, או באופן עדין יותר 'חיוב' ממוני כלפיו בלא זיקה לעבודתו – מתעלמת ממהות קביעת תשלום זה, ושומטת את שמה 'פיצויים'. אנו סבורים שיש לראות בתשלום זה כשמו 'הטבה' נוספת לעובד בזיקה ישירה לעמלו ולעבודתו. ביחוד הדברים אמורים בנידון דידן שהפיצויים משולמים לעובדת שפרשה מרצונה.

אומנם על התקופה שהקונה היה בעל הנכס (לדעת הרוב חודשיים, שכן סברו דעת הרוב שבהרכב, שכל גבייה חד פעמית נגבית מבעל הדירה ולא מהשוכר, אא"כ החוזה ביניהם הגדיר אחרת. וכיון שהדירה עברה לרשות הקונה חודשיים לפני הפסקת העבודת, מחוייב הקונה להשתתף בשל חודשיים אלו. ודעת המיעוט הינה, שגבייה חד פעמית בגין צורכי השוטף מוטלת על השוכר, ואז על הקונה לשלם על חלקו הייחסי למנקה, כלומר חודש אחד בלבד), לא ישלם המוכר.

ה.   האם יכול המוכר לתבוע את חלקו הנותר בקופת הוועד

הנתבע הביע בדיון טענה, שיש בקופת הוועד כסף שנגבה ע"י כל הדיירים עבור שימושיהם, ומשעזבו את הדירה, היו צריכים להחזיר להם חלק יחסי מהיתרה המצויה בקופה.

אחד הדיינים הקשה לו, שגם משנכנס לבניין היתה יתרה והוא נהנה ממנה, ולא החזירה לבעלים הקודמים. כלומר, האם הנחת היסוד שיש להחזיר את הכסף הינה מוצדקת. הנתבע הפטיר, 'אולי אה"נ'.

יש לבחון שאלה זו על פי הבנתנו את מעמדו של וועד הבניין, כדלעיל.

אם הוועד הינו ישות עצמית הקובעת היטלי תשלום, אומנם היטלים אלו נועדו לטובתם ולהנאתם של דיירי הבניין, אך משנגבה הסכום, אינו שייך לשכנים, ואינם זכאים להחזר משעוזבים את הבניין.

לגישה השנייה, י"ל שעקרונית, לכל דייר יש כסף שנותר כרזרבה בקופת הבניין ובעת שיוצא מהבניין, הוא אמור ליטול עימו את חלקו הייחסי הנותר בקופה כפי טענת הנתבע בדיון.

מה מנהג המדינה בשאלה זו? מצאנו שלוש התייחסויות לכך בקרב משפטנים (באתר האגודה לתרבות הדיור). יש שטענו שהדייר לא יכול כלל ליטול כסף מקופת הוועד. יש שצידדו שבעל הדירה המוכר את דירתו ועוזב את הבניין זכאי ליטול חלקו. המלצת האגודה לתרבות הדיור לאפשר למוכר ליטול 80% מחלקו היחסי. נימוקים מובהקים לא שמענו, אך מעצם העובדה שיש שלוש דרכים שונות, ברור שאין מנהג מדינה ידוע וברור, וכיון שכך, נחזור לעיקר הדין הפסוק עימנו בתורתינו הק'.

נשווה את הנידון למיסי העיר המוטלים על התושבים. איתא בחו"מ בסי' קסג שלא מחזירים מיסי העיר למי שיצא מהעיר, ואף לא מחזירים לעשיר שגבו ממנו לפי ממון והעני במהלך השנה, כפי שפסק הרמ"א שם בסעי' ג בשם הרשב"א. אפשר לדמות עיקרון זה גם לגבי ממון הנגבה ע"י וועד הבית, בודאי לגישה הראשונה בהבנת גדר וועד הבית ותשלומיו.

יש להכריע בדיננו עפ"י כללי פירוק השותפות. האם יכול שותף לכוף על פירוק השותפות. המשנה בריש ב"ב הורתה יסוד לדיני פירוק השותפות. כל הניתן לחלוקה רשאי שותף לכוף לחלק והיכא שלא ניתן לחלק אין שותף יכול לכוף ולפרק השותפות, אך הוא יכול להעמיד אחר בחלקו בשותפות. לפיכך בבניין משותף שנקבעו בו נורמות וכללים שונים, כולם מחוייבים להחלטות הוועד שבסמכות (יש לדון במקור סמכותו לחייב את כולם ואכמ"ל). כיון שכך, דייר היוצא לא יכול לפרק השותפות על דעת עצמו ולדרוש את חלקו, אם כי, הוא יכול למכור חלקו הכולל זכויות וחובות לאחר הבא במקומו. מהאי טעמא איתא בשו"ע חו"מ סי' קעו סעיף טו:

 'השותפין שהתנו ביניהם שיעמדו בשותפות זמן קצוב, כל אחד מהם מעכב על חבירו, ואינו יכול לחלוק עד שיגיע הזמן'.

וראה שפסק השו"ע באו"ח סוף סי' קנד:

'בני כרך שקנו ספר תורה והתנו שאם יצא אחד מהכרך שהנשארים יתנו לו חלקו, והוקרו הספרים, אם יצא אחד מהם אין נותנין לו אלא מה שנתן בלבד'.

ובמשנה ברורה ס"ק נז כתב בשם הט"ז: 'ובלא התנו אין צריך ליתן לזה שהולך, כלום דהא קנו אותה אדעתא שתשאר פה'. ואף בענייננו, בלא שהתנו, יש להותיר הכסף ביד וועד הבית.

בר מן דין, יש לעיין בבקשתו של הנתבע לקבל חלקו היחסי. בבניינים רבים נקבע גובה מיסי וועד גבוהים קמעה מהצורך השוטף בכדי לתת מענה מיידי לצרכי הבניין (מחמת כן נשמעת טענה מידי פעם מקרב שוכרי הדירות האם הם מחויבים בתשלומי הוועד המלאים, או שהמשכיר צריך להשתתף בחלק מתשלומי מיסי וועד הבניין. מסתבר שיש לתלות את המענה במוסכם ובנכתב בחוזה השכירות. והיכא שאין התייחסות לכך, המנהג שהשוכר משלם. אפשר להטעים זאת, אבל דומה שיהא נכון לומר שמוטב שנעמיד עצמינו על לפנים משורת הדין, שהרי לא חרבה ירושלים אלא שבדקו קוצו של חיוב עפ"י דין תורה ולא נהגו לפנים משורת הדין. שהרי מדובר בתוספת זעומה ביחס לגובה הכללי של הגבייה). החלטת הוועד שמצריכה שתהיה יתרה מסויימת הינה סבירה, והתקבלה ע"י הוועד, כך שדיירי הבניין מחייבים לכך. בקשה ליטול חלקו מהקופה, תפגע ביכולת הוועד לתת מענה כנדרש, כך שזה לא מוגדר 'אפשר להחלק'. שכן אם הוא נוטל חלקו, גם יתר הדיירים זכאים ליטול חלקם, ומנהל הוועד לא יוכל לתפעל את צורכי הבניין. כך שהוא לא יכול לכוף על פירוק השותפות. לו המוכר היה רוצה לעמוד על "קוצה של זכות", היה צריך לגבות מהדייר הנכנס את חלקו, שהוא כעת נהנה ממנו. אבל לתבוע את הבניין את הסכום היחסי ששילם ונותר בקופה, אינו יכול ללא הסכמת הדיירים השותפים שלו. כן יש להכריע בדין זה (היה מקום גם לומר שמחל על סכום זה בעת שיצא ולא דרש את כספו חזרה ורק בעת שנדרש לשלם את חובו, טוען לקיזוז חיובים. וממילא נזדקק לאמוד את דעתו. אבל כאמור דעתנו שאין לאפשר ואין צורך באומדנות).

אומנם, היה המוכר יכול לטעון, "תשלמו לעובדת מהכסף שמצוי בקופה כרזרבה, ותוסיפו עליו היטל לדיירים בכדי להגיע לסכום הפיצויי הנדרש. ואזי היה כל דייר מוציא כעת פחות". כלומר, לא היה נדרש מכל דייר להוציא 860 ₪, אלא כ500 ₪. טענה זו לא עלתה, מהסיבה הפשוטה שהדיירים מעוניינים שהקופה תהיה ביתרה, על מנת לאפשר למנהל הוועד לבצע מיידית וביעילות את שנדרש ללא המתנה לגבייה נוספת לכל תקלה שתהיה. זכותו של מנהל הוועד להחליט שלא נוגעים בכסף שבקופה למטרת הפיצויים, ועורכים לו מגבית נפרדת.

ו.    נטל התשלומים המוגדר בחוזה המכירה

כעין ראיה לדברינו, ניתן ללמוד מהנוסח של חוזה המכר בין מוכר הדירה לקונה. בחוזה נכתב כך:

8. מסים אגרות ותשלומי חובה

  8.1 המיסים שיחולו על הנכס בגין התקופה שעד למועד מסירת החזקה בפועל יחולו על המוכרים וישולמו על ידם וממעוד זה ואילך יחולו על הקונים וישולמו על ידם.

דומה שאין חולק שחוב בגין פיצויי העובדת נגרם בתקופה שלפני מועד מסירת החזקה של הדירה, אומנם המוכר טען שזהו לא חוב כלפיה, אלא 'חכם' לשלם לה – אבל ברור שזהו היטל ממוני עבור תקופה שהיה בעלי הדירה ודייר בבניין. לפיכך, ברור שיש להשית את החוב על המוכר.

חיובים עבור וועד הבית כלולים בכלל המושג 'מיסים' בחוזה זה, כפי שהוגדרו שם:

2. הגדרות ונספחים

2.1 "מיסים" - כל מס, אגרה, ארנונה... ועד בית...

לפיכך, יש לראות שהמוכר מחוייב לשלם 'מיסים' וחובות אלו לוועד הבית.

אני רואה בכך תרגום הלכה למעשה לדברי רעק"א בסי' קסג שהביא בשם תשו' הראנ"ח ח"ב סי' סג: 'כתב וכ"ש לפי המנהג שנוהגים עכשיו בין הקהלות שכל היוצא מהעיר אינו נפטר מחיוב המסים לעולם, אלא צריך להניח בשבילו ערב להיות פורע כל המסים שעתידים להתבקש עכ"ל'.

ז.    דעת המיעוט

בנוגע לשאלה הראשונה נראים הדברים כמו שהאריך בזה חברי שליט"א בדעת הרוב כיד ד' הטובה עליו שהמוכר חייב בתשלום החלק היחסי של הפיצויים. בין אם נאמר שהחיוב היה כל הזמן ורק "הודחק" ובין אם נאמר שזה חיוב חדש כעת אך עדיין זה חיוב בגין התקופה שהמוכר היה גר.

אוסיף ואציין לס' ועד הבית בהלכה (שאלה ל"ד עמ' 447) שכתב הרה"ג אברהם יהושע העשיל דרברמדיקר בנידון שכנידון דידן שכיון שהחיוב הוא עפ"י מנהג המדינה (כוונתו לומר שהפיצויים היו אמורים להיות מופרשים בשעתו) 'הרי שיש לחשב החיוב לפי הזמן בהתאם גם למוכרים אולם אם לא ניתן להשיגם כל החיוב על הועד כיום'. ניסוח זה יתכן ומשליך גם על השאלה השניה.

לגבי השאלה השניה, כמו שהובא כבר בדעת הרוב ישנן דעות שונות אף בין המשפטנים האם דייר שיוצא (או אף כשלא יוצא) יכול לתבוע את חלקו בקופת ועד הבית.

הסברא נותנת שאם ועד הבית יכול לפנות אליו, למוכר, סימן שהמוכר עדיין "בתמונה". ואם אכן כך יכול המוכר לומר מצידו הבו את כספי. או בלשון אחרת: יכול המוכר לומר ועד הבית הוא גוף המאגד את דיירי /בעלי הדירות בבניין. הכסף בקופתו נועד לצורכיהם. אני -המוכר - סיימתי להיות בעל דירה בבניין. משכך לגביי אין מקום בקיומו של וועד הבית והכסף שבו ניתן לחלוקה. אין לטעון כלפיי שהכסף נועד להמשך צרכי הבניין –אני אינני שם. ולכן החלק היחסי שלי (בנידון דידן -שביעית) ראוי שיינתן לי.

אמנם כתב חברי שליט"א בדעת הרוב שיש מקום ללמוד מהלכות חלוקת שותפין שאין השותף יכול לתבוע מה שנתן למקווה או לספר תורה, אך לדידי ספק אם ההשוואה נכונה. אולי כסף הניתן לוועד הבית ניתן למטרה שונה - ודינו יהיה שונה.

ומצאתי בספר מהלכי משפט לרה"ג אברהם שיראזי (חלק א' מהלך ט"ז) שדן בעניין ורצה ללמוד מדין מותר כספים שיוחדו לשם מחצית השקל ולשם קרבן חטאת. במשנה בשקלים (ב,ג-ד) נאמר:

"המכנס מעות ואמר הרי אלו לשקלי בית שמאי אומרים מותרן נדבה ובית הלל אומרים מותרן חולין... אלו לחטאת שוין שהמותר נדבה... אמר רבי שמעון מה בין שקלים לחטאת שקלים יש להם קצבה וחטאת אין לה קצבה".

חזינן שהגם ששתי המטרות הינם של קודש, בכל זאת מכיון שלמחצית השקל יש קצבה הרי אין דעתו לייחד מעבר למה שנצרך למצווה. ומכאן רצה ללמוד שם שגם דעת הדיירים המשלמים לקופת ועד הבית שתשלומיהם יהיו בבחינת דבר שיש לו קצבה ואין דעתם לתת מעבר לנדרש. וממילא כאשר נשאר עודף דעתם שיוכלו לקבל אותו כשירצו.וכך כתב שם:

"דעת המשלם לקופת וועד הבית שונה מדעת המייחד מעותיו לקרבן חטאת. והוא משום שהמייחד מעותיו לקרבן חטאת דעתו להשתמש אפילו בכל המעות לצורך קניית הבהמה ואף שהוא קנה בהמה במעות מועטות דעתו היא שמותר המעות יהיה לנדבה. מה שאין כן בקופת ועד הבית אין דעת המשלמים שמעותיהם יתבזבזו לריק ורק צרכי הבניין בראש מעייניהם ומשכלו צרכים אלו הרי שבדעתם לתבוע את היתרה".

עיי"ש שהביא ראייה נוספת ואכמ"ל.

בנידון דידן, המוכר אמר בדיון, שלמיצער אם יוכרע שהוא חייב לשלם, מדוע לא יקוזז החלק היחסי שלו בקופת הוועד. ומכיוון שראינו שטענה זו יש לה על מי להיסמך דעתי שיש לקבלה. 

החלטה על פי דעת הרוב

הנתבע חייב במלוא הסכום שמחוייב כל דייר עבור תשלום הפיצויים לעובדת הפורשת, למעט 14 ₪ שעפ"י דעת הרוב אמורים לגבות מהקונה, על התקופה שהדירה היתה ברשותו. כלומר, הנתבע - המוכר ישלם 846 ₪.

הרב מאיר ברקוביץ' – דיין                 הרב אבישי נתן מייטליס – דיין            הרב ירון סולברג – דיין