ביטול מקח שנעשה עם אחד השותפים לאחר חתימה על חוזה
הרב אנגל שלמה
הרב מנדלסון חנוך העניך
הופיעו הצדדים והציגו את טענותיהם בפנינו לאחר שחתמו על שטר בוררות כדין, להלן עיקרי הדברים:
לנתבעים זכות ב100 מטר בקרקע של קבוצת רכישה בירושלים, אשר בפועל חולקו ברישום בטאבו ונרשמו 50 מטר עבור הנתבע ו50 מטר עבור הנתבעת. התובע רכש בעבר שטח דומה בקבוצה זו, והיה מעוניין ברכישת שטח נוסף. בעבר פנה מספר פעמים לנתבע בשאלה אם הוא מעוניין למכור. לאחר כחצי שנה החליט הנתבע למכור, וקיבל הצעה ממתווך אחר לרכוש את חלקו בתמורה ל450,000 ₪. מכיון שהתובע פנה ראשון לנתבע בבקשה לרכוש את הקרקע, פנה הנתבע לתובע לשאול אותו אם יהיה מעוניין לרכוש בסכום זה, והוא השיב שיהיה מעוניין. למחרת בבוקר ביום כ"ח אדר ב' תשפ"ב הגיע התובע למקום עבודתו של הנתבע וביקש לחתום על זכרון דברים ולשלם מקדמה, התובע כתב על פתק נוסח זה: "הרי אני פלוני מודה שקיבלתי 10,000 ₪ מקדמה על היחידת קרקע בפרוייקט פלוני, על החתום" בתחתית מסמך זה חתמו התובע והנתבע לאחר ששילם לו התובע 10,000 ₪ במזומן. מיד לאחר מכן הוסיף התובע בצד מסמך זה "מוסכם המחיר 450,000 מס שבח על המוכר" גם על תוספת זו חתמו שני הצדדים. בהמשך הוסיף התובע שלא בנוכחות הנתבעים כותרת למסמך זה וכתב "זכרון דברים".
לאחר שובו של הנתבע לביתו, סיפר לנתבעת על ההסכם אליו הגיע עם התובע, הנתבעת התנגדה לכך באופן מיידי, לדבריה, בעקבות תשובה שקיבלה במהלך הבוקר מהרב שאיתו הם מתייעצים, למכור רק למי שיתן 500,000 ₪. מיד באותו ערב התקשרה הנתבעת לתובע, והודיעה שהיא לא מסכימה למכירה זו, והוא מתבקש לבוא לקחת את כספו חזרה.
כיום התובע מבקש לקיים את המקח כפי שנקבע ביניהם, ולהשלים את הרכישה בסך 450,000 ₪ על כל הקרקע של הנתבעים, כאשר לדבריו גם מחיר זה גבוה ממחיר השוק. ואילו הנתבעים מבקשים לבטל את הזכרון דברים מחמת כמה טענות, א' הוא לא נחתם ע"י הנתבעת שיש לה גם כן 50 אחוז מהשטח, והנתבע לא חתם בשמה. ב' החתימה היתה תחת לחץ במקום העבודה מבלי שיקול דעת מספיק. ג' לא הושלם הקניין, וכיום הוא לא מעוניין למכור במחיר זה.
התובע השיב כי נעשה קניין גמור של כסף ושטר, והיתה גמירות דעת שלימה למקח, ולהבנתו הנתבע פעל כשליח של הנתבעת, שהפנתה אותו בעבר אליו (עובדה שהוכחשה ע"י הנתבעת), וכי גם אם המקח מולה לא חל מסיבה כל שהיא, הוא יהיה מעוניין לרכוש רק את מחצית מהשטח הרשום על שם הבעל בטאבו בנפרד, בתמורה למחצית מהסכום.
לאחר העיון בכל טענות הצדדים הננו להחליט כדלהלן:
בזכרון דברים יש תוקף חוקי והלכתי, מדין סיטומתא, גם בלי חוזה מפורט, אך בתנאי שיש בו את כל הפרטים הבסיסיים הנדרשים לעשיית חוזה. בזכרון דברים זה חסרים פרטים רבים, לא נרשמו פרטי הרוכש והמוכרים, לא נרשם בצורה ברורה כמקובל על איזו קרקע בדיוק מדובר, מה יהיו מועדי התשלום ועוד, ואף אין כל התיחסות לכך שמדובר בשתי יחידות ברישום בטאבו, שאחת מהם רשומה רק על שם האשה, שאינה חתומה על מסמך זה. במצב שכזה לא ניתן לקבל את המסמך הזה כזכרון דברים תקף, בפרט כאשר הכותרת זכרון דברים לא היתה כתובה בשעת החתימה.
זאת מלבד העובדה שנוסח המסמך הוא הודאה בקבלת כסף עבור מקדמה לדירה, ולא נוסח כהסכם מכירה כלל, כך שלמרות שיש בו הוכחה לכך שנמסר כסף, אין בו תוקף של הסכם מכירה שיכול לשמש בעצמו כקנין.
גם הכסף שניתן כמקדמה אינו יכול להוות קניין בקרקע, מאחר שאין הכסף קונה קרקע במקום שרגילים לכתוב שטר בר תוקף שניתן לכוף את המכירה על ידו, כמבואר בחו"מ סי' ק"צ ס"ז ובסמ"ע שם.
ואף שלדעת רוב הפוסקים (בסי' ר"ד, עי' פת"ש סק"ב) יש דין "מי שפרע" לחוזר בו גם בקרקע במקום שרגילים לכתוב שטר ושילם רק כסף, אך מלבד מה שיש הסוברים שהוא ספיקא דדינא וקולא לנתבע (יעוי' משפט שלום סימן ק"צ סעיף ו', ערך ש"י שם ס"ז וספר ארחות המשפטים עמ' רל"א), בזמנינו כוונת כל רוכש קרקע לקנותה בפועל רק בשעת העברת החזקה המשפטית בקרקע, ואת תשלום המקדמה ניתן לפרש לכל היותר כתמורה להתחייבות המוכר למכור, ונחלקו הפוסקים (קצוה"ח ונתיה"מ בסי' ר"ג ועוד) אם התחייבות למכור מועילה בפני עצמה, או שהיא מועילה רק מדין סיטומתא, וכיון שכאמור לעיל בנידון דידן לא היה קניין סיטומתא, לא יכול הכסף להחיל התחייבות למכור לדעות אלו אף לעניין "מי שפרע".
זאת בנוסף לכך שאפשר שבנידון דידן שחסרה התחייבות הנתבעת למכירה, כאשר התובע ביצע את התשלום וההחתמה במקום העבודה של הנתבע ללא ידיעת רעייתו, ומיד כשנודע לה על כך היא הודיעה לתובע שאינה מסכימה לכך, אין לראותו שליח שלה ולא חל כל קניין.
לאור הנ"ל הננו להחליט כדלהלן:
פסק דין
אין תוקף למסמך שנחתם בין התובע לנתבע ועל כן הנתבעים לא מחויבים למכור את השטח שלהם לתובע.
המזכירות תתאם עם התובע מועד להשבת הסכום שהופקד בידי ביה"ד במהלך הדיון.
"והאמת והשלום אהבו"
באעה"ח ביום ט"ו באייר תשפ"ב (16-05-2022)
