תביעת דמי נהנה מהרחבת דירה על ביתו

לאחר שחתמו הצדדים על שטר בוררות, התקיים דיון בפנינו והשמיעו הצדדים את טענותיהם, ממכלול הדברים עולה כי לצדדים דירות בבניין משותף בירושלים, כאשר דירת התובע נמצאת בקומת הקרקע, מעליה דירה נוספת ומעליה נמצאת דירת הנתבע. התובע רכש את ביתו כולל הרחבה של חדר בגודל 24 מ"ר ומתחתיו מחסן על חלק מהשטח, שמחמת העירייה לא נבנה על כולו אלא מולא בעפר בחלק שלא הותר לשימוש. בניה זו נעשתה על ידי מי שמכר למי שמכר לתובע לפני כעשר שנים. הנתבע רכש גם הוא את הדירה כאשר כבר היו היתרי בניה להרחבה של אותם 24 מ"ר מעל הרחבת התובע, והמוכר שמכר לו דרש תשלום נוסף על מחיר הדירה בגלל אפשרות ההרחבה. כעת משבנה הנתבע מעל דירת התובע, מבקש התובע לחייבו לשלם על השימוש ביסודות והחפירות, כפי חלקו בעלותם לו היו נבנים כיום בין 60,000 ₪ ל80,000 ₪ ולדבריו חלקו של הנתבע בתשלום זה כ15,000 ₪. בנוסף דורש התובע לחייב את הנתבע לסדר את צינורות דוד השמש שהיה לו על גג ההרחבה שלו, ודוד זה העלו הנתבע ושכנו שבנה יחד איתו לא בצורה הראויה, ויש להסדיר את הדוד והצינורות באופן ראוי. עוד מבקש התובע לחייב את הנתבע בנזקים שנגרמו לו בעקבות הבניה בכך שהפסיד דמי שכירות מחמתה.

לדברי הנתבע אינו מחוייב כלל לתובע על היסודות, אלא למי שבנה אותם על דעת שאר השכנים שישתמשו בהם בהמשך. בנוסף, מי שמחוייב בתשלום זה הוא מי שמכר לו את הדירה שנהנה מהרחבה זו וגילה דעתו דניחא ליה בכך שלקח על הדירה תשלום גבוה יותר בגלל ההרחבה. גם החיוב צריך להיות על פי מה שהיתה העלות בזמן בניית ההרחבה, וללא התחשבות בחפירה והיסודות שנדרשו לצורך המחסן שנבנה בקומה התחתונה.

בעניין הדוד שמש טען הנתבע כי גג המבנה של התובע היה מיועד מלכתחילה להרחבה של הדיירים שמעליו, ועל כן לא היה התובע זכאי להניח שם דוד שמש, ומשכך עליו היה מוטל להזיזו מהגג, ועל כן דורש הנתבע לחייב את התובע להשיב לו סך 750 ₪ שזה חלקו בעלות הזזת הדוד שמש.

בנוסף מבקש הנתבע לחייב את התובע להשיב לו סך 350 ₪ ששילם בעבר עבור חלקו בצביעת חדר המדרגות, מאחר שטען שהשוכרים שלו נכנסים לדירה שלא דרך הדלת הרגילה, אף שאין בזה נפק"מ לחיובו להשתתף בעלויות אחזקת הבית המשותף וכן שבפועל השוכרים עוברים גם דרך הדלת הראשית.

בדבר תביעת הנזק שנגרם לתובע, טען הנתבע כי לוח הזמנים של הבניה היה קצר ביותר תוך דאגה לצמצום הנזק ככל האפשר, וכי עיקר העבודה מעל דירת התובע בהעמדת הפיגומים וכו' נעשתה על ידי השכן שמתחתיו. 

הנתבע מבקש לחייב את התובע לפרק גדר שבנה בקומת הקרקע של הבניין באופן שיכול למנוע ממנו בעתיד לבנות או לעבור במקום אף ששטח זה הוא שטח משותף.

לאחר הדיון ביקש ביה"ד את הסכמת הצדדים לדבר עם מי שבנה את ההרחבה של דירת התובע בעבר ולקבל פרטים בנוגע לתיק זה, הצדדים נתנו את הסכמתם לכך וביה"ד שוחח עמו, מדבריו עלה כי הוא מכר את זכותו לגבות תשלום על יסודות אלו לקונה של הדירה וכי אין לו דרך כיום לשחזר את עלויות הבניה של ההרחבה באותו הזמן.

דיון:

לאחר העיון בטענות הצדדים ובספרי ההלכה, מחליט ביה"ד כי אדם שמרחיב במקום שיש תב"ע המאפשרת הרחבה עתידית לכלל השכנים, בונה מראש את היסודות עבור כלל השכנים שיהיו חייבים להשיב לו את הוצאותיו עבורם בשעה שמרחיבים ומתחילים להשתמש בבנייה שלו, ולכן חיוב התשלום הוא כפי ההוצאות שהיו בזמן הבניה, ולא כפי ערכם היום. בנידון דידן משמכר הבונה את זכות התביעה מהשכנים בעתיד למי שרכש ממנו את הדירה, הרי שהתובע זכאי לקבל החזר זה. העובדה שהמוכר לנתבע קיבל מחיר יקר עבור ההיתר, אין בה כדי לפטור את הנתבע, וכל זמן שהתובע לא מקבל תשלום עבור הבניה, אין לנתבע זכות שימוש ביסודות. ככל שיש סיכום אחר בין הנתבע לבין המוכר שלו באפשרותו לברר זאת עמו לאחר מכן בדין תורה.

מכיון שלא ניתן לשחזר כיום את עלויות ההרחבה כפי שהיתה בפועל בעת הבניה, קובע ביה"ד כי התשלום יהיה לפי העלות הממוצעת ליסודות למ"ר לפני כעשור, אף שבהתחשב בנתוני השטח ומיקום הבנין אפשר שהיתה העלות גבוהה יותר מהממוצע, אך מאחר שמנגד טען הנתבע שאפשר שאם לא היה התחתון בונה את המחסן מתחת להרחבה, היה ניתן לצקת את הרצפה ישר על הסלע, יש להיצמד למחיר הממוצע. מבירור שערך ביה"ד עולה כי עלות בניית יסודות ורצפה תחתונה למ"ר של הרחבה נכון לשנת תש"ע עולה לסביבות 1,000 ₪, ובס"ה ל24 מ"ר 24,000 ₪. סכום זה יש לחלק לארבעה כאשר התחתון משתמש בשני חלקים הדייר השני בחלק אחד והנתבע בחלק אחד (ואילו העליון שמשתמש כמרפסת בגג ההרחבה אינו חלק מבניה זו מאחר שאינה חוקית וההרחבה מלכתחילה לא היתה על דעת מרפסת שאינה מופיעה בתב"ע), ובסה"כ חלקו של הנתבע בהחזר הוצאות ההרחבה עולה לסך  6,000 ₪. 

בדבר הדוד שמש, מאחר שכאמור גג ההרחבה היה מיועד מתחילת בנייתו להרחבת שאר השכנים, לא היה מקום להניח עליו דוד שמש, ומשהונח שלא במקום המיועד לכך היה מוטל על התובע להזיזו עם תחילת הבניה. על כן יש להפחית מהסכום הנ"ל סך 750 ₪ ששילם הנתבע עבור הזזת דוד התובע.

כמו כן מסכום זה יש להפחית 350 ₪ בגין חלקו בעלות צביעת חדר המדרגות ששולם ע"י הנתבע אף שהתובע היה מחויב בו ככל ההוצאות המשותפות בבניין.

תביעת הנזק שנגרמה לתובע בעקבות הבניה לא הוכחה, כמו כן לא הוכח שהנזק משתייך לנתבע ולא לדייר שתחתיו, ואף אם כל הנ"ל היה מוכח, היו נזקים אלו בגדר גרמא שלא ניתן לחייבם בדין.

לאור האמור מחליט ביה"ד כדלהלן:

פסק דין 

1. על הנתבע לשלם לתובע סך 4,900 ₪ (ארבעת אלפים ותשע מאות שקלים) תוך 14 יום.

2. בדבר התביעה לפירוק הגדר שבנה התובע בחצר המשותפת, ינסו הצדדים להגיע לפתרון מוסכם למניעת חזקה של התובע בשטח, ככל שלא יגיעו להסכמות וכן במידה שיתעוררו נידונים נוספים בין הצדדים ישובו לביה"ד לקבלת הכרעתו.

3. שאר התביעות נדחות. 

בברכת "והאמת והשלום אהבו"

באעה"ח ביום ז' אייר תשפ"ב  (08-05-2022) 

( - ) הלל קצנלבוגן - דיין                     ( - ) צבי לנדמן - אב"ד            ( - ) שלמה אנגל - דיין