סירוב המשכיר לתקן את המושכר בטענה שהשכיר בזול
תיאור המקרה
הנתבע הוא בעל מתחם (להלן "המשכיר") שיש בו קרוואנים למגורים, מטבח, חדר אוכל, ובית מדרש. התובע הוא ראש ישיבה ששוכר את המתחם עבור הישיבה שלו (להלן "השוכר"). בשנה האחרונה שכר השוכר את המתחם לשתי תקופות שונות (זמן אלול, וזמן חורף) וכעת שוכר שוב את המתחם מהמשכיר לזמן קיץ. הטענות של השוכר הן על העבר וגם תביעה מכאן והלאה. שכר הדירה בשתי התקופות הקודמות עמד על סך 15,000 ₪, וכעת עומד על סך 17,000 ₪, סכום זה הוא פשרה משום שתחילה דרש המשכיר 20,000 ש"ח. לא נחתם חוזה בין הצדדים.
טענת התובע
השוכר טען שבעבר המשכיר ניתק מים וחשמל ללא הודעה, ושאינו מוכן לבצע תיקונים ואחזקה כדי שיהיו תנאים נאותים של דיור. כמו כן ביקש החזר כספי עבור שבת שלא היה ניתן לדור מחמת שהחשמל קרס, ועבור מניעת שימוש בחדר שננעל ע"י המשכיר, ועבור חדרים שהובטח שיבנו ולא נבנו. כמו כן, התברר להם שהמאבטח גר במקום באופן קבוע וצורך מים וחשמל, והשוכרים שילמו עבורו את החשבון כל תקופות השכירות. השוכר מבקש שהמשכיר יבצע תיקונים ואחזקה הנדרשים, וכן שיפצה במקרה ששוב יהיו תקלות שימנעו שימוש במושכר, או במקרה שמשכיר את המתחם בשבתות למשפחות.
טענת הנתבע
המשכיר טען שנאלץ לנתק מים וחשמל משום שהשוכר עיכב את תשלומי המים וחשמל או השכ"ד, וכן נעילת החדרים הייתה אמצעי הלחץ כדי שיעמדו בתשלומים או שיספקו אסמכתא לתשלום. הוא נאלץ לעשות זאת רק לאחר בקשות חוזרות ונשנות שלא נענו. השכירות היא על דעת זה שהמקום מושכר בשבתות. הוא לא מוכן לבצע תיקונים ואחזקה, אלא אם כן המחיר יהיה 20,000 ₪ כפי שדרש בתחילה משום שאינו מסוגל לעמוד בהוצאות. מבחינתו עדיף לבטל את השכירות. לא נחתם חוזה משום שמלכתחילה לא הגיעו להסכמות.
פסק דין
במהלך הדיון הובהר והוסכם בין הצדדים שמגיע לשוכר זיכוי משכ"ד על השבת שהמתחם לא היה ראוי למגורים, וכן על השימוש של המאבטח במים וחשמל. הוצע ע"י השוכר לקבוע זאת לפי מדדי צריכה באינטרנט.
עם זאת, טענת השוכר להחזר כספי על אי שימוש בחדרים שלא נבנו נדחית, משום שבחוזה נכתב שהמשכיר יהיה פטור אם תהיה מניעה מחמת "כח עליון", ולטענתו נמנעה העבודה מחמת הקורונה. השוכר ויתר על הבאת ראיות והוכחות בעניין זה.
טענת השוכר להחזר כספי עבור נעילת חדר בשבת נדחית, הן מחמת שהמקום היה ראוי לשימוש ואכן השתמשו בכל המתחם למעט אותו חדר, והן מחמת שהוא גרם לכך ע"י העיכוב בתשלום.
נשאר לברר כיצד יש לנהוג כעת, כאשר השכירות חודשה בזמן קיץ אך ללא חוזה כתוב בין הצדדים. השוכר דורש תיקונים ואחזקה והמשכיר מסרב וטוען שהוריד את השכ"ד מהדרישה המקורית על דעת זה שלא יבצע תיקונים. גם יש לדון האם הוא רשאי לבטל את ההסכם בעל פה, לאחר שכבר השכירות החלה ואף הועבר כבר תשלום ראשון?
ישנה משנה במס' בבא מציעא (קא ע"ב) שדנה, מתי יכול המשכיר להוציא את השוכר מהבית:
"המשכיר בית לחבירו בימות הגשמים - אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח. בימות החמה - שלשים יום. ובכרכים, אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים - שנים עשר חדש".
המאירי שם כתב כך:
"וכן השוכר אינו רשאי לצאת ולהניח לו ביתו תוך זמן, ואם עשה פורע שכרו משלם. ואם הגיע זמנו יוצא לו ומניחו, ואין צריך לו להודיעו, הן כרכים הן עיירות הן חנויות הן צבעים ונחתומים הן שאר בני אדם. וכן אם התנו בסך השכירות כמה יתן לו אין יכול להוסיף לו בשכירות כל אותו הזמן אפילו נתיקרו בתים. וכן אין השוכר יכול לנכות לו אפילו הוזלו בתים".
כלומר, אם הוסכם מראש על זמן השכירות ועל שכר השכירות, שני הצדדים מחוייבים לכך, ואינם יכולים להפר את החוזה באופן חד צדדי.
מה הדין אם הסתיימה תקופת השכירות, והמשיך השוכר לדור ללא חוזה שכירות?
ממשיך המאירי וכותב:
"ואם הגיע הזמן ולא היה המשכיר חושש להוציאו, ולא השוכר חושש לצאת, והאריך דירתו לשם יותר מזמנו, הרי הוא דר על תנאי סך השכירות שקדם, ומוציאו הלה כשירצה ואף הוא יוצא כשירצה".
כלומר, אם לא עשו חוזה שכירות חדש והשוכר המשיך לדור בהסכמת המשכיר, הרי שתנאי השכירות הקודמת ממשיכים. אולם, מוסיף המאירי, שמכיון שאין חוזה ביניהם כל אחד מהצדדים יכול להפסיק את השכירות באופן מיידי.
בניד"ד תקופת השכירות הקודמת עמדה ע"ס 15,000 ₪ לחודש, וכשביקש השוכר לשכור שוב את המתחם הודיע המשכיר ששכ"ד הוא 20,000, ולאחר התמקחות הוסכם על סך 17,000 ₪. הוסכם ביניהם בעל פה שבשכירות היא לזמן קיץ בלבד דהיינו עד ט' באב, אך לא נחתם חוזה.
כעת, לאחר תחילת השכירות מבקש המשכיר להעלות את שכ"ד או לבטל את כל השכירות בטענה שהמחיר נמוך מדי ואינו יכול לכסות את כל דרישות התיקונים והאחזקה מצד השוכרים. האם הוא יכול להעלות את שכ"ד באמצע התקופה?
ישנה התייחסות בגמרא (שם) למקרה של "אייקור בתי" (התייקרו הבתים) כאשר שכר הדירה עלה, ויש זכות למשכיר להעלות אותו.
השולחן ערוך (חו"מ שיב,ט-י) פסק כך:
"מה שאמרנו שאין המשכיר יכול להוציאו ולא השוכר יכול לצאת עד שיודיענו מקודם, אם הוקרו הבתים יש למשכיר להוסיף עליו ולומר לשוכר: או שכור בשוויה או תצא...מיהו דוקא דהתנו הכי מקודם הזמן, ואף על פי שעבר זמן הודעה; אבל אם עמדו בסתם, מסתמא דעתם היה על השכר הראשון. במה דברים אמורים, שהשכירו סתם. אבל אם השכירו לזמן ידוע, אף על פי שנתייקרו הבתים או הוזלו, אינם יכולים לא להוסיף ולא לגרוע".
מפסק השו"ע עולה כך:
אם שכ"ד של הבתים עלה, רשאי המשכיר להודיע לשוכר שמעתה והלאה הוא מעלה את השכ"ד, אך אינו רשאי לגבות ממנו למפרע על החודשים הקודמים (ש"ך ס"ק י), אלא רק מרגע שהודיע לו והלאה. כל זה נכון רק אם לא קבעו ביניהם מראש את משך תקופת השכירות, אולם אם קבעו מראש את משך זמן השכירות, אין המשכיר רשאי להעלות את השכירות אפילו אם התייקרו הבתים.
ובכלל לא ברור שהמקרה דידן דומה להתייקרו הבתים, משום שהמשכיר החליט שיש לו הוצאות רבות, אך שכ"ד של שאר הבתים לא עלה.
בניד"ד לא נחתם חוזה בין הצדדים, אך הוסכם בעל פה על משך תקופת השכירות ועל גובה השכ"ד. הויכוח שיש בין הצדדים הוא על שאר תנאי השכירות. השוכר טוען שתנאי השכירות הקודמת ממשיכים ולכן המשכיר חייב לתת שירות אחזקה ותיקונים של דיור ראוי (כמו ראש טוש במקלחת), אולם המשכיר טוען שהסיבה שהסכים להוריד מ-20 אלף ל-17 אלף זה משום שהשכירות אינה כוללת את האחזקה והתיקונים. ואם השוכר דורש במחיר הזה אחזקה ותיקונים, הרי שהמשכיר רוצה לבטל את החוזה כי אינו יכול לעמוד בו.
השאלה המונחת לפנינו כעת:
הואיל ולא נחתם חוזה בין הצדדים אך הוסכם על מחיר ותקופת זמן השכירות: האם לראות את השכירות החדשה כהמשך מדוייק של השכירות הקודמת על כל תנאיה, או שמא יש לראותה כשכירות חדשה?
בפסקי דין ירושלים (דיני ממונות ובירורי יוחסין י עמוד שעב) כתב כך:
"במה שדן האב"ד שליט"א אם אפשר לבטל שכירות בדבור לבד בלא קנין, עי' מש"כ בפס"ד ירושלים כרך ח עמ' קכז. אבל נראה דכל הנדון באחרונים הוא כשחזר בו מהשכירות בתוך הזמן ששכר, אבל ודאי השוכר לזמן קצוב כשהגיע הזמן, השכירות בטלה מאיליה. וא"כ בניד"ד אם הודיע על עזיבתו את המושכר בתום תקופת השכירות, בטלה השכירות מאיליה, דהרי בניד"ד מתחילה היה חוזה ביניהם ואח"כ המשיכו בלי חוזה, ובכה"ג היה צ"ל שמן הסתם על דעת הראשונה הוא עושה, אלא שבניד"ד נראה דהמשך השכירות לא היה על דעת הראשונה, דלפי רוח הדברים שנאמרו בבית הדין לכו"ע ההסכם הראשון בטל והוסכם שיש להפחית מדמי השכירות, ולא שייך לומר על דעת הראשונה הוא עושה, על כן נראה דהוה כלא כתבו כלל חוזה, וכל חודש וחודש הוה שכירות חדשה, וע"כ כשהודיע לו שמסיים השכירות כשהגיע סוף החודש בטלה השכירות מאיליה לכולי עלמא".
כלומר, מאחר שהמחיר של השכ"ד השתנה יש לראות זאת כשכירות חדשה, כאילו התחילו שכירות בפעם הראשונה ללא חוזה. כך הוא גם בניד"ד, שהרי המשכיר הודיע שמעלה את שכ"ד ונעשה על מו"מ על הסכום, והיה מו"מ על שאר התנאים שלא נגמר ולא הגיע לידי הסכם כתוב, ולכן הגיעו שני הצדדים לבית הדין. מכל זה נראה שהשכירות החדשה לא הייתה על דעת התנאים הקודמים ושברצונו של המשכיר היה לשנותם. גם טענתו מסתברת, שהרי לא לחינם דרש 20 אלף ₪ שהיה זה משום ההוצאות שטוען שיש לו, ואם הסכים להפחית ולדרוש 17 אלף, רגליים לדבר שהסכים להפחית על דעת זה שלא יצטרך לעשות תיקונים ואחזקה.
ועל כן נראה שרשאי המשכיר לומר שאינו מוכן לערוך תיקונים ואחזקה או שרוצה לבטל את כל השכירות, ומרגע הודעתו כשיגיע סוף החודש השכירות מסתיימת, ואז הוא רשאי להעלות את השכ"ד ולקבוע תנאים חדשים.
החלטה
א. על המשכיר לתת זיכוי לשוכר על העבר:
זיכוי על שכירות שבת אחת: 750 ₪ (הסבר: שישי – שבת מחושב כיום וחצי מתוך תשלום חודשי של 15,000 ש"ח).
זיכוי צריכת מים וחשמל של אדם אחד למשך התקופה של השכירות עד היום: 156 ₪ לחודש עבור חשמל, 26 ₪ עבור מים (חישוב צריכה ממוצע על פי ההערכה באינטרנט אתר הכנסת), סך הכל: 182 ₪ לחודש. צריך לחשב את מספר חודשי השכירות ולהכפיל בסכום זה.
ב. בנוגע לחישוב תשלומי מים וחשמל מעתה והלאה: המשכיר יבחר אחת משתי אפשרויות: 1. להתקין על חשבונו מוני מים וחשמל נפרדים. 2. לקזז על פי הערכה של שימוש ממוצע של אדם יחיד, וכנ"ל.
ג. לערוך חוזה מסודר ומפורט:
על תקופת השכירות המדויקת. החוזה יכלול אפשרויות יציאה וזמן אתראה מראש. ההסכם יכלול סעיפים שיכסו את כל המקרים הצפויים כגון האם לקזז מהשכירות שבתות אירוח, או הפסקות חשמל, וכדו'.
ינתנו צ'קים מראש על כל תקופת השכירות.
ינתן צ'ק ביטחון כדי להבטיח תשלומי מים וחשמל.
ד. במקרה של מחלוקת לפנות לבורר מוסכם, בטרם ינקטו צעדים של ענישה כגון הפקדת צ'ק ביטחון או ניתוק מים וחשמל או נעילת חדרים במקום. דבר זה יכתב במפורש בחוזה, ויכתבו את שם הבורר המוסכם על שני הצדדים.
ה. בנוגע לשכירות מעתה ואילך: המשכיר רשאי לומר שאינו מוכן לערוך תיקונים ואחזקה או שרוצה לבטל את כל השכירות, ומרגע הודעתו כשיגיע סוף החודש השכירות מסתיימת, ואז הוא רשאי להעלות את השכ"ד ולקבוע תנאים חדשים.
ו. הפס"ד יבוצע בתוך 30 יום ממסירתו לבעלי הדין.
פסק הדין ניתן ביום שני כ"א אייר התשפ"א (03.05.21)
______________
הרב ניר אביב, אב"ד
