זיכוי מהקבלן בגין חומה קיימת

תיק מספר: 128

על פסק זה ניתן ערעור

בענין שבין התובע: ראובן 

לבין הנתבע: שמעון

העובדות המוסכמות:

בתאריך 28 באוקטובר 2019 נחתם הסכם התקשרות בין הצדדים בענין בנית בית בשטח מסויים כפי שהוגדר בהסכם. הסכם זה והנספחים אליו הובאו בפני בית הדין. תוכנו הכללי של ההסכם הוא מחוייבות קבלנית מצד שמעון לבניית הבית כפי שמפורט בהסכם, כמו כן מחוייבות לתשלום מצד ראובן מזמין העובדה. כמו כן הובא לבית הדין ע"י הנתבע צילום של החומה מתאריך ה4 לנובמבר 2019.

בהסכם מופיעים הפרטים הבאים:

-          העלות הכוללת של הפרויקט הוא 1,365,000 ש"ח כולל מע"מ.

-          בעבודות הגמר בסעיף 11 בפתוח חוץ מובא: "כולל חומות גובה 1.2 מטר ממצב קיים."

-          מצורף להסכם זה תרשים אדריכלי של מבנה הבית והחצר.

-          בסעיף 2 מובא בהסכם שבמקרה של ספק או אי בהירות ביחס לתוכניות העבודה האדריכל/מהנדס של המזמין יכריעו בדבר וקביעתם מחייבת את שני הצדדים.

טענות התובע: 

חתמנו אני ושמעון על הסכם בניית בית ב28 באוק' 2019 בסך כולל של 1,365,000 ש"ח. שמעון הוא קבלן מפתח והמחוייבות שלו כוללת את בניית הבית והחומות של החצר.

אחת מהחומות נבנתה כבר ע"י השכן, נדרשתי על ידו לשלם סך של 13,750 ש"ח לפני מע"מ. כיון ששמעון התחייב לבנות לי גם את חומה זו, אני מבקש לנכות סכום זה מהסכום הכולל.

סיוע לדברי ישנו מהתוכנית המצורפת לחוזה ששם משורטט בבירור ארבעת החומות שעל הקבלן לבנות וזה כולל את החומה הזו.

כמו כן באחד מסעיפי החוזה מובא שאם יש חילוקי דעות בין הצדדים, הכרעת הענין תהיה ע"י האדריכל שלי. לשאלתי את האדריכלית האם החומה כלולה בהתחייבות של הקבלן היא ענתה שפשוט שאתה צריך ארבעה קירות וברור שזה כלול במחיר. 

טענות הנתבע:

על החומה שעשה השכן איני נדרש כקבלן לשלם, זה לא מקובל כלל, אלא זה ענין שמוסדר בין השכנים.

לפני העבודה אני רואה את השטח וכמו כן שאלתי את ראובן ועל פי דבריו הבנתי שיש חומה שהשכן עשה, לכן פשוט שבמחיר שנקבע לא כלולה מחוייבות שלי לחומה זו.

גם ביחס לחומה שנעשתה היא גבוהה יותר מהנדרש וכמו כן כוללת שיש. אילו הייתי בונה את החומה העלות הכוללת היתה 17,500 ש"ח באופן שכל אחד מהשכנים היה צריך לשלם 8,750 ש"ח בלבד. 

תגובת התובע:

שמעון לא ראה את השטח לפני חתימת החוזה, ועל כל פנים אני ודאי לא אמרתי לא על ענין החומה קודם חתימת החוזה. תוספת השיש שעל החומה היא בעלות של 3000 ש"ח.

לשאלת בית הדין את הצדדים אודות הבוררות המוזכרת בהסכם ע"י האדריכל, האם בהגיעם לבית הדין הם מסכימים שהבורר מכאן ואילך בענין זה הוא בית הדין, שני הצדדים השיבו בחיוב.

בירור הדין:

א. לאחר הסכמת הצדדים לראות את בית הדין כבורר ביניהם, אין משמעות לכתוב בחוזה בכל הנוגע לבוררות אחרת לענין חילוקי הדברים ביחס לחומות, ובית הדין הוא המוסמך היחיד להיות בורר בענין זה.

ב. מצילום החומה שהובא בפני בה"ד ע"י הקבלן הנתבע אכן נראה שהחומה היתה קיימת עוד קודם לתחילת הבניה בשטח, ומתאריך הצילום מחודש נובמבר 2019 מס' ימים לאחר חתימת החוזה, מסתבר שהיא היתה קיימת כבר קודם שנחתם החוזה, אך מהצילום אין להוכיח שהקבלן הנתבע ידע על קיום החומה עוד קודם חתימת החוזה, שהרי הצילום נעשה על ידו מס' ימים לאחר שהחוזה נחתם.

ג. כיון שהחומה נבנתה עוד קודם לחתימת החוזה, אע"פ שחומה זו יצרה שעבוד של התובע כלפי השכן (שכך מסתבר מחמת הסכם או תביעת שכנות או יורד לשדה חבירו), פשוט ששעבוד זה מוטל על התובע בלבד, שכן תביעת השכן היא כלפיו בלבד, ואין התובע יכול להפנות את הקבלן לשלם את החוב לשכן, שבודאי לא כלול ענין זה במחוייבות הקבלן כלפי התובע. אמנם אעפ"כ יש לדון בענין התמחור הכללי של הבית, שכן אם הוא כלל עשיית ארבע חומות נמצא שכיון שלמעשה אין צורך בחומה זו, יש לנכות את ערך החומה מהמחיר הכללי. 

ד. התובע טען שהעובדה שבתוכנית האדריכל ישנו רישום של החומה המדוברת מהוה הוכחה לכך שהקבלן צריך היה לבצע חומה זו והיא כלולה במחיר שנקבע. נראה לדחות טענה זו, שכן התוכנית אינה מפרטת מה כלול בחובות הקבלן, שאלו נקבעות ע"פ מה שסוכם בין שני הצדדים בכתב או בעל פה, משמעות התוכנית היא תרשים שמגדיר כיצד יש לבצע מבחינת המידות והמיקום בשטח. 

ה.  בענין מה שכלול בתמחור, נראה שהענין תלוי בידיעה שקדמה לחתימת החוזה, שאם ידוע לצדדים שישנה כבר חומה קיימת, פשוט שהקבלן לא חייב לבנותה ונמצא שהמחיר אינו כולל ערך חומה זו,  אך אם בזמן חתימת החוזה לא היה ידוע לצדדים אודות החומה, ולפי התוכנית המוסכמת הקבלן חייב לבנותה, נמצא שהמחיר כולל את ערך החומה. אמנם בענין זה של הידיעה שקודם חתימת החוזה נחלקו הצדדים, התובע טוען שלא דובר על כך וממילא התמחור כלל מחוייבות לחומה הרביעית, ולכן יש לנכות ערך חומה זו מהסכום הכולל, אך הנתבע טוען שעוד קודם לחתימת החוזה הוא ידע ע"פ דברי התובע שיש כאן חומה קיימת, ולכן המחיר שנקבע לא כלל חומה זו.

ו. גם אם נניח שחיוב החומה כלול במחיר שנקבע, פשוט שמחירה אינו ע"פ מה שנקבע ע"י השכן אלא ע"פ מה שהקבלן הנתבע היה מתמחר חומה כזו. לטענת הקבלן אילו היה נדרש לבנות חומה כזו היה דורש בתמורתה מהתובע סך של 8,750 ש"ח. 

לפי דרישת התשלום של השכן עלות החומה לתובע היא 13,750, לאחר ניכוי ערך השיש בסך 3000 ש"ח, נמצא שעלות החומה היא בסך כולל של 10,750. למעשה נראה שיש לחשב את ערך החומה כממוצע של שתי ההצעות, הוי אומר סך של 9,750 ₪.

ז. נראה שיש לקחת בחשבון ענין נוסף שלא הוזכר ע"י הצדדים. בסעיף 11 שמבאר את המחוייבות לחומות מובא: "כולל חומות גובה 1.2 מטר ממצב קיים." בתוכנית האדריכל הנספחת לחוזה ישנה התייחסות לגובה החומות ואכן שאר שלושת החומות הם בגובה 1.2 מהקרקע אך החומה המדוברת היא בגובה 1.90 מטר, וא"כ הסעיף בחוזה אינו מתייחס לחומה זו,  שדוחק הוא לפרש שמשום מה הקבלן התחייב רק ל1.20 מתוך 1.90 שמובא בחוזה. ולפ"ז כיון שהכתוב בחוזה מחייב את שני הצדדים נמצא שהקבלן לא התחייב לבנות את החומה המדוברת, שכבר כתב השו"ע (חו"מ סא טו): "מדקדקין לשון השטר ודנין על פי אותו דקדוק." ואין לומר שמסתבר שיש כאן טעות בניסוח החוזה ופשוט שהקבלן התחייב בכך, וכמו שמצאנו בשו"ע (סא טז) שיש לפרש את משמעות השטר לא רק לפי מה שכתוב אלא לפי מה שמורגל בלשון בני אדם במשמעות הכתוב בשטר, אך כאן הרי בענין זה עצמו נחלקו הצדדים מה היתה כוונתם, ואין לנו פרשנות פשוטה שונה מהכתוב. ויתירה מזאת, גם אם שני הצדדים היו מודים שלא התייחסו במפורש קודם החתימה לענין בניית החומה המדוברת, נראה שמה שמחייבם זהו מה שכתוב בחוזה, שכך קבלו על עצמם שהחוזה הוא המסמך שמחייבם, וכיון שזו הפרשנות של הכתוב בחוזה נמצא שחומה זו אינה כלולה בהתחייבות הקבלן.

אמנם עדיין יש לומר שאם השמטת החומה המדוברת מהחוזה נעשתה מתוך כוונה תחילה, היה צריך להתייחס לכך במפורש ולציין שהמחוייבות אינה כוללת חומה זו או לכל הפחות לציין שהמחוייבות לשלוש חומות, ולא להסתפק שנלמד זאת מדיוק הדברים שבחוזה בצירוף התוכנית. ולסיכומו של ענין נמצא שפרשנות הכתוב בחוזה אינה חד משמעית בענין זה.

ח. בנדון שלפנינו כ"א מהצדדים טוען טענת ברי והתובע הוא מוחזק, וא"כ לכאורה יש לנו לפסוק כאן הממעה"ר ולנכות את ערך החומה מהסכום הכללי. אך לפי מה שנתבאר בסעיף ז בפס"ד זה שמהכתוב בחוזה יש לפטור את הקבלן, וכך הדברים מטים, לכן נראה למעשה שיש לחייבו בסך שליש מערך החומה שהיא בסך 9,750 ש"ח לפני מע"מ. נמצא שיש לנכות סכום של 3,802 ש"ח (כולל מע"מ) מהסך הכולל של העבודה, ועל התובע לשלם על כל העבודה סך של 1,361,198 ש"ח (כולל מע"מ).

פסק הדין 

האמת והשלום אהבו

__________ __________ __________

הרב דרור טויל הרב דוד פנדל, אב"ד הרב שלמה בן יאיר