טענת פיגור בתשלום מכירת דירה

מס' תיק 137

בענין שבין התובעת : נ' 

לבין הנתבע:  ד' 

העובדות המוסכמות:  

ביום י' כסלו התשפ"א (26/11/2020) נחתם הסכם מכר בין המוכרים נ' ובין הקונים ד'. מחיר הדירה שסוכם הוא 680,000 ש"ח. החוזה הובא בפני בית הדין. בזמן הדיון המכר כבר הגיע לסיומו כולל כל התשלומים מצד הקונה והמסמכים מצד המוכר, והחזקה בדירה הועברה לקונה. התשלום האחרון של הקונה למוכר היה ביום כד אייר התשפ"א (6/5/2021)

טענות התובעת:  

בחוזה מפורטים ארבעה זמני תשלום. הקונה עמד בזמני התשלום הראשון והשני בסך 68,000 ש"ח כ"א מהם, אך בתשלום השלישי בסך 346000  ש"ח שהיה צריך לשלמו ביום ג' אדר  התשפ"א (21/2/15) הקונה התעכב ושילם  רק ביום טז ניסן התשפ"א (21/3/29). כמו כן התשלום האחרון בסך 197,000 ש"ח היה צריך להיות משולם חודש לאחר התשלום השלישי כלומר ביום ב ניסן תשפ"א (21/3/15 ) ש"ח ממנו שולמו מוקדם מהזמן שנקבע ביום ז אדר התשפ"א (21/2/19) אך היתרה שולמה מאוחר מהזמן שנקבע רק ביו ם כד אייר התשפ" א (21/5/6 ). 

אנחנו הפצרנו בקונים לשלם בזמן, לשם כך דאגנו למכתב כוונות בזמן כדי שהקונה יוכל לשלם בזמן, ואעפ"כ הוא אחר בתשלום. דבר שגרם לנו עוגמת נפש רבה, וגם קושי בהחזרת הלואה שנטלנו על עצמינו. במהלך כל הזמן הזכרנו לקונים על האיחור והצורך בפיצוי. על פי החוזה (סעיף 11 ב) איחור בתשלום הוא הפרה יסודית, וכמו כן נקבע בחוזה (סעיף 10 א( תשלום של 350 ש"ח ליום של איחור, לכן אני תובעת בסך הכל דמי הפרה יסודית שהם  %10 מהסך הכולל דהיינו  68000  ש"ח, וכמו כן איחור בתשלום  15,750 ש"ח מחמת האיחור האחרון. סך כל התביעה  83,750 ש"ח. הצענו לקונים להגיע לפשרה בסך 50000 ש"ח אך הם סירבו. לכן התביעה נשארת בעינה.  

טענות הנתבע:  

האיחור בתשלום השלישי היה כתוצאה מעיכוב שלא תלוי בי אלא בבנק. יועצת המשכנתאות אמרה שהצ'ק אבד להם ולכן זה התעכב. פעלתי בתום לב על פי הוראות עורך הדין והבנק. אם הייתי יודע שכלולה כאן הפרה יסודית הייתי משלם את הסכום איני רוצה לגזול.  

בירור הדין:  

1. אם כי שני הצדדים הגיעו לפשרה בקנין בפני בה"ד וכפי שיפורט להלן, בירור הדין מהוה רקע להבנת היסוד לפשרה כפי שיבואר להלן.  

2. אכן לפי העולה מהחוזה (סעיף 11 ב) איחור בעכוב התשלום הוא הפרה יסודית, אמנם נראה שישנה סתירה פנימית בין תביעת הפרה יסודית שמשמעותה לכאורה ביטול החוזה להמשך קיום החוזה עד להגעה למכירה כפי שאירע בנדון שלפנינו. ואע"פ שמלשון החוזה הנ"ל אין הכרח לסתירה זו אך כך נראה על פי שקול הדעת. גם לאחר התייעצות עם עורך דין שעוסק בדיני חוזים נראה שאכן כך הם פני הדברים.  

יתירה מזאת. תביעת הפרה יסודית מצריכה על פי החוזה פניה בכתב לצד השני וכפי האמור בסעיף 11 ג': "הפר צד להסכם הפרה יסודית וכו' ולא תקן את ההפרה בתוך 14 ימים מיום שהודיע לו הצד השני על כך בכתב, רק אז יהיה הצד השני רשאי וכו' לבטל את ההסכם". בנדון שלפנינו אם כי נאמרו דברים בעל פה על חומרת הענין אך יש צורך בדרישה בכתב וזו לא נעשתה. ופשוט שלאחר דרישה כזו בידו של הצד שכנגד גם הוא שלא להמשיך בהסכם. אך בנדון שלפנינו לא נעשה כך, כנראה מתוך רצון לקיים את ההסכם. לכן יש לדחות את תביעת ההפרה היסודית.  

3. ביחס לעכוב בתשלום, יש כאן שני עכובים מצד הקונה, אך בגין העכוב הראשון לא נתבע בפני בית הדין לשלם על כך דמי איחור אלא דמי הפרה יסודית, ותביעת דמי האיחור היא רק בסיבת העכוב השני. 

וביחס לכך יש לומר, שאכן בחוזה בסעיף 6 א חלק 3 מובא ביחס לתשלום האחרון שיש לחלקו לשניים. החלק הא' מתייחס לסילוק המשכנתא ובו אכן נקוב תאריך 21/2/15, אך ביחס להמשך התשלום שהוא האיחור שנתבע לא מובא זמן מוגדר, אך בסעיף 5 א אכן מובא: "כנגד תשלום פירעון מלוא התמורה וכו' ימסור המוכר לקונה את החזקה המשפטית בדירה עד ליום 21/3/15." אם כי ענין זה מותנה בקבלת אישורי זכויות וכד' מהמוכרים לקונים כמפורט בסעיף  6  א חלק  3, אך כפי הנראה בדיון גם הנתבע מסכים שהמוכרים קיימו חובתם בענין זה.  

לפי זה נראה שיש לחייב את הקונה על איחור התשלום האחרון, שכך מובא בחוזה בסעיף 10 א: "פיגור בביצוע תשלום וכו' שיעלה על 10 ימים, יישא החל מהיום השלישי לפיגור בפיצוי יומי בסך של  350 ש"ח לכל יום איחור בתשלום." לאחר ניכוי שלושה ימים כפי המבואר בסעיף זה נמצא שהאחור הוא של 51 יום, והסכום הכולל ע" פ חשבון זה הוא 48*350=16,800 

ואמנם יש לדון האם בהתחייבות לקנסות אלו קיימת בעיית אסמכתא כפי המבואר בשו"ע (חו"מ רז י ג -טו), ואם כן לכאורה אין תוקף להתחייבות זו.  

אך כבר מצאנו בדברי התוס' (ב"מ סו. ד"ה ומניומי) שכתבו לענין קנס בשדוכין שאין לחוש בו לאסמכתא: 

"ומיהו קנס שעושין בשעת שידוכין מהני אפילו לא קנו בב"ד חשוב כיון שנוהגין בו כל העולם מידי דהוי אסיטומתא דלקמן (דף עד)",

וכוונתם שכיון שכך הוא מנהג העולם יש לכך תוקף מחמת קנין סיטומתא, שהוא מנהג הסוחרים לקנות באופן מסויים, והובאו דבריהם להלכה גם בשו"ת חתם סופר (חו"מ סו).  

כמו כן ייתכן שאין כאן בעית אסמכתא מחמת דינא דמלכותא כעין מש"כ הרמ"א (רז טו(, וכ"כ בספר פסקים וכתבים לגרי"א הרצוג (חו"מ נט), וכ"כ בפסקי דין רבניים (ח"ה עמ' ער) עיי"ש בדברי הרבנים הדאיה ואלישיב.  

וכ"נ מדברי ערוך השולחן (רא ג) שכתב:

"י"א דקניין שנהגו התגרים אינו מועיל רק בקניין המועיל ע"פ הדין, אבל מה שע"פ הדין אינו מועיל כגון בדבר שלא בא לעולם וכו', ויש חולקים בזה דאם מנהג קבוע הוא מהני בכל מה שנהגו וכו', וכן עיקר לדינא ואפילו באסמכתות יש קניין אם נהגו כן וכ"ש אם המנהג הוא מצד דינא דמלכותא דפשיטא דמועיל בכל ע ניין דדינא דמלכותא דינא [הגרע"א]".

הרי שמועיל אפילו באסמכתא כל שיש בכך סיטומתא או דינא דמלכותא.  

לכן נראה שמצד הדין יש תוקף להתחייבות זו של הקנס בסיבת האיחור.  

4. כיון ששני הצדדים קנו זה מזה על פשרה, כיון שכפי הנראה הקונה פעל בתום לב וסמך על עורך הדין והבנק וכנראה שאכן היה עכוב מצד הבנק, ולענין תום הלב מסכימה גם התובעת, לכן נראה שיש בהכרעת הדין להתחשב גם בענין זה ולחייב את הקונה בסך של שני שליש מהסכום הנ"ל הוה אומר 11,200ש"ח.  

 החלטה:  

על הנתבע לשלם לתובעת סך של11,200 ש"ח לא יאוחר משלושים יום ממתן פסק דין זה. 

'והאמת והשלום אהבו' 

--------------- --------------- ----------------

הרב דרור טויל הרב דוד פנדל אב"ד הרב שלמה בן- יאיר