עיכוב תשלום בקניית דירה

 פסק דין ביניים

בענין שבין התובע: י'

לבין הנתבעים: משפחת א. ה.

עובדות מוסכמות:

בין הצדדים נעשתה עסקת מכירת בית. התובע ורעייתו הם מוכרי הבית והנתבעים הם הקונים. נחתם חוזה המחייב את שני הצדדים. תצלום החוזה המקורי הובא לפני בה"ד.

כמו כן בכפוף לחוזה המכירה נעשתה גם עסקת שכירות של הבית לתקופת הביניים עד למעבר הבעלות לחזקת הקונה הנתבע. התובע ורעייתו הם משכירי הבית והנתבעים הם שוכרי הבית. נחתם חוזה שכירות המחייב את שני הצדדים. תצלום החוזה המקורי הובא לפני בה"ד.

לפי המפורט בחוזה בסעיף 5, מחיר הבית הוא 2,800,000 ש"ח, מועדי התשלום כפי המפורט בחוזה הם:

1. 280,000 ש"ח בזמן חתימת החוזה.

2. 1,270,000 ש"ח ישולמו עד ליום 25.12.2020

3. 1,250,000 ש"ח ישולמו עד ליום 1.2.2021. ומפורט בחוזה בהמשך סעיף 5 פרטים נוספים בענין תשלום זה.

למעשה בענין התשלומים בפועל:

1. תשלום ראשון בסך 280,000 ש"ח ניתן בזמן חתימת החוזה.

2. התשלום השני בסך 1,270,000 ש"ח ניתן בחודש מאי 2021.

3. התשלום השלישי בסך 1,250,000 ש"ח עדיין לא שולם.

בסעיף 9 בחוזה מובא: "הוראות סעיפים 2,3,4,5 ו-6 והצהרות הצדדים במבוא להסכם הינן מעיקרו של הסכם זה, והפרתן תחשב להפרה יסודית כמשמעה בחוק החוזים. (תרופות בל הפרת חוזה) התשל"א 1970".

בסעיף 5.2 בחוזה מובא: "איחר הקונה בתשלום מחמתו, ישלם הקונה למוכר החל מהיום השלושים (30) שלאחר המועד הנקוב בהסכם, פיצוי מוסכם בסך של 250 ש"ח לכל יום פיגור החל מהיום השלושים ממועד התשלום ועד התשלום בפועל. זאת בנוסף לכל זכות ו/או תרופה ו/או סעד להם זכאי המוכר ע"פ הוראות הסכם זה ו/או ע"פ דין בגין האיחור בתשלום כאמור."

טענות התובע:

לפני ט' באב תש"פ א' הגיע לראות את הבית וסגרנו על מחיר של 2,800,000 ₪. הבהרתי לו שאני צריך את הכסף בדחיפות ולכן אני מוכר את הבית במחיר כזה למרות שאני יכול למכור את הבית במחיר גבוה יותר. א' אמר שלא יהיו עיכובים יש לו הון עצמי של 1,700,000 ₪. לחצנו ידים והיינו אמורים לחתום חוזה. הליך זה התעכב ובסופו של דבר בנובמבר 2020 חתמנו חוזה.

א' העביר לי במעמד החוזה מקדמה של 10% ממחיר הדירה בסך של 280,000 ₪ שאר הכסף היה אמור להגיע בשני תשלומים. אני הייתי אמור להוציא טופס 4 על הבית. לאחר מכן נתגלעו מחלוקות בינינו בעניינים שונים אני דרשתי שהקונים לא יעשו שום שינוי בבית עד להוצאת טופס 4.

דבר נוסף השארתי בדירה קמין ומחסן ודרשתי שהם ישלמו לי עליהם. ענין זה הובא בפני רב הישוב הרב א'.

משפחת ה' אחרו בתשלומים ולפי החוזה מגיע לי פיצוי בסך 250 ₪ על כל יום שהם מאחרים. בשלב מסוים פניתי לעורך הדין שלי והלה הוציא התראה שאני מעוניין לבטל את החוזה כיוון שהם פיגרו בתשלום. כשהם ראו שכך הדברים הם העבירו לחשבון שלי כ1,000,000 ₪.

אני תובע לבטל את החוזה ולקבל פיצוי בסך 280,000 ש"ח בגין הפרה יסודית.

לחילופין אני מוכן לקיים את החוזה בתנאי שהנתבעים ישלמו את הקנס על הפיגור בסך של כ- 30,000 ש"ח.

בנוסף אני דורש שהם יוציאו בעצמם טופס 4 על הבית, אני מוכן להעביר להם את כל האישורים הנדרשים.

דבר נוסף אני תובע שהם ישלמו על הקמין והמחסן 14,000 ₪.

שישלמו לי הוצאות בדין טרחת עורך הדין בסך 10,000 ₪.

ושיכתבו מכתב התנצלות על כך שעורך הדין שלהם אמר שהתנהגתי בצורה לא הוגנת.

טענות הנתבעים:

כשסגרנו עם י' את הרכישה של הבית ידענו שאין טופס 4 ואישור טאבו. לכן התשלומים היו אמורים להשאר בנאמנות אצל עורך הדין עד להנפקת אישור טאבו וחלק מהתשלום השלישי היה אמור להשאר בנאמנות עד להנפקת טופס 4.

בפועל השתמשנו בחלק מהכסף - כמה מאות אלפי שקלים לצורך שיפוץ של הבית ולכן נוצר איחור בתשלום כיוון שרצינו לשלם את כל התשלום השני בפעם אחת.

יש להדגיש שעל פי החוזה לאחר שנשלם את התשלום השלישי י' אמור לשלם לנו 2,000 ₪ עבור כל חודש שאין טופס 4 בבית.

בפועל האישור של הטאבו התעכב עד חודש אפריל כך שגם אם היינו מעבירים את הכסף בזמן הרי שיהושע לא היה מרויח מזה כיוון שהכסף היה נשאר בנאמנות.

רצינו להגיע עם י' לפשרה אבל ראינו שאנחנו לא מסתדרים. אנחנו סבורים שלא היתה הפרה יסודית של החוזה בינינו כיוון שהכסף לא היה אמור להגיע אליו ישירות אלא להשאר בנאמנות.

ביחס לתביעת י' לתשלום על הקמין והמחסן מבחינתנו הוא יכול לקחת אותם.

את התשלום השלישי נדאג להעביר בהקדם אנחנו בהליכים עם המשכנתא.

לגבי הקנס וטופס 4 אנחנו מוכנים לטרוח להוציא טופס 4 אבל לא לשלם על כך.

בירור הדין:

אם כי שני הצדדים הגיעו לפשרה בקנין בפני בה"ד וכפי שיפורט להלן, בירור הדין מהוה רקע להבנת היסוד לפשרה כפי שהוצעה ע"י בית הדין.

ע"פ האמור בחוזה בסעיף 9 הנ"ל (עובדות מוסכמות) נראה פשוט שאיחור של יותר מ4 חודשים בתשלום השני מהוה הפרה יסודית של ההסכם ע"י הקונים. יצויין שבה"ד נועץ עם עו"ד מומחה בתחום המקרקעין והלה השיב שאכן זוהי הפרה יסודית.

לפי המבואר בחוזה בסעיף 10.1 "צד אשר יפר הוראה יסודית של הסכם זה, יהיה חייב לשלם לצד השני פיצויים קבועים מוערכים ומוסכמים מראש בסך של 10% משווי התמורה", הוה אומר סך של 280,000 ש"ח.

כמו כן מלבד ענין קנס זה בגין הפרת חוזה, מבואר בסעיף 5.2 בחוזה שעל איחור התשלום מצד הקונה יקבל המוכר פיצוי בסך 250 ש"ח לכל יום פיגור החל מהיום השלושים למועד הנקוב עד לזמן התשלום בפועל (עיין במש"כ לעיל בעניינים המוסכמים). ולפ"ז בנדון שלפנינו שישנו איחור של כ4 חודשים מהיום השלושים, המדובר הוא בסכום של כ30,000 ש"ח.

אמנם יש לדון האם בהתחייבות לקנסות אלו קיימת בעיית אסמכתא כפי המבואר בשו"ע (חו"מ רז יג- טו), וא"כ לכאורה אין תוקף להתחייבות זו.

אך כבר מצאנו בדברי התוס' (ב"מ סו. ד"ה ומניומי) שכתבו לענין קנס בשדוכין שאין לחוש בו לאסמכתא:

"ומיהו קנס שעושין בשעת שידוכין מהני אפילו לא קנו בב"ד חשוב כיון שנוהגין בו כל העולם מידי דהוי אסיטומתא דלקמן (דף עד)",

וכוונתם שכיון שכך הוא מנהג העולם יש לכך תוקף מחמת קנין סיטומתא, שהוא מנהג הסוחרים לקנות באופן מסויים, והובאו דבריהם להלכה גם בשו"ת חתם סופר (חו"מ סו).

כמו כן ייתכן שאין כאן בעית אסמכתא מחמת דינא דמלכותא כעין מש"כ הרמ"א (רז טו), וכ"כ בספר פסקים וכתבים לגרי"א הרצוג (חו"מ נט), וכ"כ בפסקי דין רבניים (ח"ה עמ' ער) עיי"ש בדברי הרבנים הדאיה ואלישיב.

וכ"נ מדברי ערוך השולחן (רא ג) שכתב:

"י"א דקניין שנהגו התגרים אינו מועיל רק בקניין המועיל ע"פ הדין, אבל מה שע"פ הדין אינו מועיל כגון בדבר שלא בא לעולם וכו', ויש חולקים בזה דאם מנהג קבוע הוא מהני בכל מה שנהגו וכו', וכן עיקר לדינא ואפילו באסמכתות יש קניין אם נהגו כן וכ"ש אם המנהג הוא מצד דינא דמלכותא דפשיטא דמועיל בכל עניין דדינא דמלכותא דינא [הגרע"א]."

הרי שמועיל אפילו באסמכתא כל שיש בכך סיטומתא או דינא דמלכותא.

לכן נראה שבאופן עקרוני יש לקבל את תביעת המוכר לביטול החוזה ולתשלום הקנסות הנובעים מכך, ובפרט שכבר הוא מוחזק בסכום של 1,550,000 ש"ח.

הצעת פשרה:

בדיון נוסף שנערך בית הדין הציע פשרה בין הצדדים שעל פיה החוזה לא יתבטל אולם תהיה עדיפות לתביעותיו של התובע.

על כן הוסכם בין הצדדים על פשרה לפי הקוים הכלליים הבאים:

הקונים יוציאו טופס 4 על חשבונם.

בנוסף הם ישלמו קנס בסך של כ 30,000 ₪ ועוד 10,000 ₪ לעורך הדין ולא יצטרכו לשלם על הקמין והמחסן שישארו ברשותם.

בנוסף יכתבו הנתבעים מכתב התנצלות בו הם מצרים על העלבון שנגרם לי' מכל הענין ומדברי עורך הדין שלהם.

בית הדין יקצוב זמן לתשלום האחרון.

התובע ימציא לנתבעים את כל האישורים שנדרשים כדי לסיים את הנפקת טופס 4.

פשרה זו נעשתה בקנין המועיל בפני בית הדין.

פירוט הפשרה כפי שנקבעה ע"י בית הדין

הנתבעים יוציאו טופס 4 על חשבונם.

על הנתבעים לשלם לתובע סך של 40,000 ש"ח עד ליום כה באב תשפ"א, שלושים יום ממתן פסק דין זה.

על הנתבעים לכתוב לתובע מכתב התנצלות על הפגיעה בו בעיקר מדברי עורך הדין.

התשלום השלישי בסך 1,250,000 ש"ח ישולם עד ליום 5.8.2021, שלושים יום ממתן פסק דין זה.

התשלום הנ"ל הוא בכפוף לכל האמור בענין תשלום זה כפי שנתפרט בחוזה בסעיף 5 – התמורה, ובעיקר כלפי האמור שם מסעיפים 5.2.3 ואילך.

למעשה, כל הסעיפים בחוזה המכירה עדיין תקפים מלבד כל הנוגע למחוייבות טופס 4 שכבר אינה מוטלת על המוכר על כל המשתמע מכך, הוה אומר כל הקנסות והעכובים בתשלום שהם לחובת המוכר כתוצאה ממחוייבות זו הרי הם בטלים.

כמו כן הקנסות המוטלים על הלוקח בגין התשלום השני הריהם בטלים כיון שהם כבר כלולים בפשרה זו.

הסכם השכירות עומד במלוא תוקפו, וכפי מה שנתפרט בחוזה השכירות בסעיף 2 ואילך הרי שמוטל על הנתבעים לשלם דמי שכירות בשווי 5000 ₪ לחודש "עד למועד תשלום מלוא התמורה", וכפי שנתפרט בחוזה השכירות. תשלום זה לא יקוזז מדמי המכר, כיון שהעיכוב היה בעטים של השוכרים וכמבואר בחוזה השכירות.

גם ביחס להסכם השכירות כל ההשלכות הנובעות כתוצאה ממחוייבות המוכר לטופס 4 הרי הן בטלות.

החלטה

על שני הצדדים לקיים את סעיפי הפשרה הנ"ל כלשונם.

'והאמת והשלום אהבו'

הרב דוד פנדל     הרב דרור טויל, אב"ד         הרב אביעד תפוחי