השבחת נכס שכור

5784/3

תיאור המקרה בקצרה

התובע חיפש לשכור דירה לזמן ארוך, גם הנתבע חיפש להשכיר את דירתו לטווח ארוך. כשדנו ביניהם בשאלה מה נחשב זמן ארוך, הנתבע אמר לדוגמא ששוכרים שהיו לו בעבר שכרו למשך 8-7 שנים.

למרות ההסכמה בעל פה שהשכירות תהיה לטווח ארוך, בחוזה השכירות עצמו הוסכם לכתוב חוזה לשנה אחת בלבד בכוונה לחדש את החוזה מידי שנה. התובע שסבר שיזכה לגור בדירה שנים רבות, החליט לערוך שיפוץ בדירה בהשקעה של עשרות אלפי שקלים. הנתבע היה מודע לשיפוץ הנרחב אותו מבצע התובע. לאחר כ- 9 חודשים הודיע הנתבע לתובע כי הוא בוחן אפשרות למכור את הדירה. לטענת התובע הבית הוצע למכירה בסכום של כ 2.3 מיליון ש"ח. 

בעקבות המכירה הודיע הנתבע לתובע כי אין בכוונתו להאריך את החוזה בשנה נוספת מעבר לשנה השניה של השכירות אשר כבר החלה, וכבר נחתם עבורה חוזה חדש.

טענות התובע

התובע דורש פיצוי מהנתבע מהטעמים הבאים:

1. עיכוב בכניסה לדירה מחמת היותה לא ראויה למגורים.

2. הוצאות השיפוץ - התובע הוציא הוצאות כספיות גדולות על סמך ההבטחה של הנתבע כי מדובר בשכירות לטווח ארוך. הוצאות אילו כוללות בין השאר את הוצאות המעבר, הוצאות הפסד ימי העבודה של המעבר, והשיפוץ עצמו.

3. השבחת הנכס – התובע טוען כי להערכתו השיפוץ שעשה השביח את שווי הנכס בכ- 400 אלף ש"ח, ולדבריו, קודם שיפוץ הנכס, הוא היה שווה כ- 1.9 מיליון ש"ח.

4. עוגמת נפש - התובע דורש שיפוי עבור עוגמת הנפש הגדולה שהוא ואשתו עוברים מחמת הוצאתם מהדירה אחרי תקופת זמן קצרה למרות המאמץ הרב שהושקע לצורך המעבר אל הדירה.

סה"כ סכום התביעה של התובע כ- 140 אלף ש"ח

הדיון

1. העיכוב בכניסה לדירה

התובע טען שעקב ליקויים בדירה היא לא היתה ראויה לשימוש בשבועיים הראשונים כאשר דמי השכירות עבור כל שבוע 1,190 ש"ח. 

עוד טען התובע כי הנתבע אמר לו שלא יגבה תשלום עבור השבוע הראשון, אך לבסוף חזר בו מהסכמה זו. לגבי השבוע השני לא היתה הסכמה.

• האם הנתבע יכול לחזור בו מהמחילה של השבוע הראשון?

התוספות (סנהדרין ו, א ד"ה צריכא) כתב שרק במחילה הנעשית בדרך פשרה, צריך לעשות קניין, אבל במחילה סתמית, אין צורך בקניין. וכך פסק השולחן ערוך (חושן משפט סי' יב, ח): "מחילה אין צריך קנין". הסמ"ע (חושן משפט סי' יב ס"ק כא) הסביר את טעם הדבר: מחילה אינה צריכה קניין, שכן מיד ברגע שמחל - הסתלק ממנו המוחל. (כך מבואר בדברי הרשב"א תשובה אלף לג). הרב אפרים נבון (מחנה אפרים, הלכות זכיה מהפקר, סי' יא) כתב: "נראה, דהמוחל לחברו מה שחייב לו, ובתוך כדי דיבור חזר בו - לא מהני, דמעת שיצא מפיו המחילה זכה בה חבירו". 

אולם יש עדיין להתלבט כיון שמדובר על חוב שנוצר מחמת חוזה, האם גם שם מספיק מחילה בלבד או לא?  בירושלמי (גיטין פרק א הלכה ה) מובא:

"דין דמחל שטר לחבריה – ר' חנינא ור' מנא. חד אמר מחל. וחרנה אמר לא מחל. עד דמסר ליה שטרא". [תרגום: הדין בנוגע למי שמחל שטר לחברו – חלקו בדבר ר' חנינא ור' אמי. האחד אמר מחל, והאחר אמר לא מחל עד שיחזיר את השטר].

המרדכי (סנהדרין סי' תרפא), מובא בדרכי משה (טור חושן משפט סי' רמא ס"ק ב) כתב בשם מהר"ם שהמוחל לחברו על החוב, אך המלווה המוחל מחזיק בידו את שטר החוב (או החוזה) - המחילה מועילה גם ללא קניין, למרות ששטר נמצא תחת ידו. וכך פסק ערוך השולחן (חושן משפט סי' יב, ח):

מה שאמרנו דמחילה אין צריך קניין יתבאר בסי' רמ"א דאפילו יש בידו שטר או משכון גם כן  מהני מחילה דכיון דמוחל לו החוב ונסתלק מהלוה שיעבוד הגוף ממילא דבטל השטר והמשכון שזהו ערבות לשיעבוד הגוף ואפילו היתה המחילה להפצרת הנתבע שהפצירו למחול לו החוב או השבועה, הוה מחילה. 

ואע"פ שהסמ"ע (חושן משפט סי' יב ס"ק כא; סי' רמא ס"ק ז) כתב שבמלוה בשטר צריך קנין או השבת השטר, נראה שזה דוקא במלוה בשטר כשמצופה מהמלוה להחזיר את השטר לאחר שנמחל החוב, מה שאין כן בחוב מחמת חוזה שכירות. עוד י"ל כי בנידוננו אין מדובר במחילה על חוב שכירות. אלא שהמשכיר מסכים שתקופת השכירות עוד לא מתחילה בשבוע זה, ואין כאן מה להשיב.

• האם תשלום שכר הדירה מהווה ראיה שהתובע מחל על תביעתו?

למרות שהנתבע לכאורה לא היה רשאי לחזור בו ממחילת דמי השבוע הראשון, עדיין יש לדון האם בכך שהתובע הסכים לשלם בכל זאת הרי שבכך מחל על טענתיו.

במהלך הדיון התובע אמר שלמרות שכעס על כך שהתובע חזר בו מהסכמתו לא תכנן לתבוע אותו, אולם עכשיו שהתובע הפר את הסיכום ביניהם ומוציא אותו מהדירה אחרי זמן קצר הוא מבקש לחזור ולתבוע אותו.

לגבי השאלה האם התובע יכול לחזור בו ממחילה שנעשה בטעות, הפתחי תשובה (חושן משפט סי' רמא ס"ק ג) מבחין בין מחילה בטעות שנעשתה בגלל אי ידיעת המציאות העכשווית לבין טעות של אי ידיעת העתיד:

דמחילה בטעות לא שייך אלא בשנתגלה להמוחל או לשניהם עכשיו דבר שהיה בשעת המחילה נעלם מהם, (אנו אומרים שהמחילה מתבטלת), משא"כ ע"י דבר הנולד אחר המחילה (שהמחילה תקפה), דאטו המוחל לחבירו בחזקת שהוא עני, ואח"כ נפלה לו ירושה ונתעשר - תהיה המחילה בטילה למפרע?! זהו ודאי דבר שאין לו שחר כלל, ומוכח בכמה דוכתי בפוסקים, רק אזכיר אחת מהנה מה שכתב הרמ"א סוף סימן רמ"ו, וע"ש דלא אמרינן מחילה בטעות למפרע.

על סמך דברים אלו נראה להבחין בין דמי השבוע הראשון לבין השבוע השני. בעוד שלגבי השבוע השני ניתן לומר שאף אם נאמר שהדירה לא היתה ראויה למגורים, והיה בידו לתובעו, הרי שמחל על תביעתו. ומשכך שוב אינו יכול לחזור ולתבוע אותו. רק בגלל שלאחר זמן נוצרה תביעה שאם היה יודע  לא היה מוחל. אולם לגבי השבוע הראשון אין מדובר בסתם מחילה, אלא בכעין מתנה. התובע טען כי הבית אינו מוכן למגורים, לכן אינו צריך לשלם על השבוע הראשון דמי שכירות, והמשכיר הסכים, וכאמור אינו יכול לחזור בו. התובע בכל זאת שילם כי חשב שבמסגרת שכירות ארוכת טווח אינו מקפיד על תשלום של שבוע בגלל שהבית לא היה מוכן, אבל אם היה יודע שהמשכיר יחזור בו לשכירות קצרה, היה מקפיד על כל תשלום. כלומר כאן, הטעות עוקרת את ההסכמה למפרע. הוא אינו חוזר בו בשל ארוע עתידי אלא בגלל שהוברר לו שהשכירות היא רק לזמן קצר, וקצת דומה [בדוגמה של הפתחי תשובה] למצב שבעתיד מתברר לו שהעני היה עשיר כבר בזמן החוזה. 

עוד יש לומר בנוגע לשבוע הראשון שהתובע אומר סמכתי עליך שהשכירות היא לזמן ארוך, ולכן הואלתי לשלם הכל מראש, אך לו ידעתי שהשכירות תהא קצרה, לא הייתי מוציא סכום זה של 1,190 ש"ח. 

סכום לחיוב על חלק זה: 1,190 ש"ח. 

2. דמי השיפוץ

התובע טוען כי הוציא 27,280 ש"ח על שיפוץ הבית במחשבה שהוא יגור בה שנים רבות, לדבריו לפחות 7 שנים. הנתבע מודה שאכן הוא נתן לתובע את הרושם שהשכירות היא ארוכת טווח, אולם החוזה היה לשנה אחת בלבד, כדי לתת לו נקודת יציאה למקרה שירצה למכור את הדירה כדי לעזור לילדים שלו וכו'.

הנקודות לבירור:

1. האם התובע צריך לשלם עבור השבח שנעשה בדירה שלו?

2. איזה מרכיבי התביעה מוגדרים כ"שבח הדירה"?

3. כיצד יש לחשב את השבח מול ההוצאה?

• שוכר שהשביח את נכס המשכיר

הגמרא (בבא מציעא קא ע"א-ע"ב) דנה במי שמשביח שדה או בית של חבירו. מסקנת הגמרא היא לחלק בין מי "שיורד ברשות" כלומר מי שפעל בהסכמתו של בעל הבית שידו על העליונה, ומבין ההוצאות או השבח נוטל את הגבוה מביניהם, לבין מי שיורד שלא ברשות, דהיינו שפעל ללא הסכמתו של בעל הבית שאז ידו על התחתונה ונוטל את הנמוך מבין השניים. 

לגבי אדם שהשביח בית פוסק השולחן ערוך (חושן משפט סי' שעה, ו):

היורד לתוך חורבתו של חבירו ובנאה שלא ברשות, שמין לו וידו על התחתונה. ואם אמר בעל הבנין: עצי ואבני אני נוטל, שומעין לו. אמר לו בעל הקרקע: טול מה שבנית שומעין לו. 

ומוסיף שם השולחן ערוך בסעיף שאחר כך:

החצרות הרי הם ראוי' לבנין ולהוסיף בהם בתים ועליות ולפיכך הבונה בחצר חבירו ה"ז כנוטע שדה העשויה ליטע ושמין לו כמה אדם רוצה ליתן בנין זה לבנותו והוא שיבנה בנין המועיל הראוי לאותה חצר כמנהג אותו מקום 

במקרה שלנו נראה שיש לדון את התובע כמי שירד ברשות מהטעמים הבאים:

1. בית או דירה הוא דבר שרגילים לשפץ אותו.

2. התובע ערך את השפוצים תוך הסתמכות על הודעת התובע כי החוזה יהא לטווח ארוך. 

3. הנתבע היה מודע להיקף השיפוצים הנרחב שערך התובע, ואף הסכים להם בשתיקה, אם כי לא גילה דעתו ביחס לכל הפריטים.  

4. הנתבע מודה שהשיפוץ השביח במידה מסוימת את ערך הנכס.

אולם דין זה נכון רק לגבי רכיבי התביעה שאכן השביחו את הנכס. נבחן עתה את רכיבי התביעה השונים של התובע האם הם עונים על הקריטריון הזה:

1. צביעה וליטוש הקירות והדלתות (16 אלף ש"ח) -  דבר ברור הוא שהמראה החיצוני משביח את הנכס. [ראה, למשל, משנה ערכין פ"ו מ"ה] אך יש להעיר לגבי המחיר הגבוה אותו דורש התובע (16 אלף ש"ח) מבלי להביא ראיה לדבריו. הנתבע בדיון הסכים שמדובר בעלות של כ- 10 אלף ש"ח.

יש לדון כיצד לשער את סכום ההוצאה בסעיף זה. מצד אחד יש כאן הודאה במקצת של הנתבע שעלות הצביעה היא לפחות 10 אלף ש"ח, כמו כן התובע טוען את הסכום הגבוה בברי ואילו הנתבע טוען כנגדו רק בשמא. 

במקרים מעין אלו פסק הרמ"א (חושן משפט סי' צא, ג):

 מי שהוציא הוצאות על נכסי חבירו ברשות חבירו ותובע ההוצאות והנתבע אינו יודע (כמה) נשבע התובע ונוטל וה"ה בכל מידי דהאי ידע והאי לא ידע נשבע האי דידע (מהרי"ק שורש י' ותשובת מיימוני ספר קנין סי' ז'). 

מכיוון שכפי שיתברר דין התובע במקרה שלנו כיורד ברשות הרי שדינו היה להישבע וליטול. [ועין עוד  שולחן ערוך חושן משפט סי' שעה, ח] אך למנוע שבועה מקובל לפשר בשליש. ולכן כל עוד לא יביא ראיה לדבריו בית הדין יתייחס לעלות הצביעה בסכום של 14,000 ש"ח.

2. גופי תאורה, קו אינטרנט (3,350 ש"ח) - דברים קבועים בבית. 

3. תנורי חימום - יש הבדל בין גופי תאורה וקו אינטרנט שמשביחים את הנכס עצמו, לתנורי אמבטיה שאינם בהכרח משביחים שכן לגבי תנורי האמבטיה, הנתבע רשאי לומר לתובע ליטול אותם מהבית מבלי לשלם עבורם כיון שהם לא חלק מהותי מהדירה (שולחן ערוך חושן משפט סי' שעה, ו). ומכיון שהנתבע הודיע שאינו מעונין בהם הרי שאין לחייבו עבור התקנתם.

על הבחנה בין דברים שהנתבע יכול לדרוש מהתובע לסלק בלי לשלם ראה בערוך השולחן חושן משפט סי' שעה, יא:

ורבינו הרמ"א מיירי במקום שבית דין רואים שהכרח לבעל הבית לבנות במקום זה לפי מצבו ומצב העיר ובעצמו היה בונה כן וזה שבנה בנה כהוגן באופן אשר הבעלים בעצמם לא היו בונים טוב מזה בזה שפיר פסק דהבעלים אין יכולים לומר טול עציך ואבניך וגם הבונה אינו יכול לומר אטול עצי ואבני דחצירו קונה לו כיון שעשויה לבנות וכעין סברא זו כתב הרא"ש והביאו הטור בסעיף ז'. 

במקרה שלנו לפי התיאור של התובע הדירה היתה צריכה שיפוץ רציני שכולל תאורה חדשה "לפי מצבו ומצב העיר" וממילא אין הנתבע יכול לומר לו טול עציך ואבניך. ולא דומה לוילנות לתנורים שיש אנשים שבכלל לא חפצים בהם. [על ההבחנה בין דברים קבועים לבין אלו שאינם קבועים וניתנים בקלות לנטילה, ראה עוד נתיבות המשפט בסי' שעה, ב]

4. וילונות - וילונות אינם בכלל השבחת הנכס מכיון שמדובר בדברים של טעם וריח. כל דייר אוהב לעצב את דירתו בצורה אחרת, וילונות שנראים יפים לדייר אחד אינם בהכרח יפים לדייר אחר. ולכן הנתבע יהיה רשאי לומר לתובע ליטול את הוילונות מבלי לשלם עליהם. הנתבע הודיע לבית הדין שאינו מעונין בהם.

5. מנעולים וידיות (420 ש"ח) - דברים קבועים שמשבחים את הנכס.

6. קוצים מרחיקי יונים (1,150 ש"ח) - דבר קבוע שמשביח את הנכס.

7. ברז מים במסדרון (260 ש"ח) - דבר קבוע שמשביח את הנכס.

8. פירזולים לדירה, מעצורי דלתות ותריסים, פעמון בכניסה, סופגי לחות בארונות מטבח (350 ש"ח)- דברים קבועים שמשביחים את הנכס. 

9. רכישת מזוזות למחסן (300 ש"ח) – דבר קבוע שמשביח הנכס. 

10. הדברה כולל במחסן והגינה (500 ש"ח) - לא מדובר בהשבחת הנכס עצמו, אלא בדבר שקשור להוצאות ליקויים בדירה. ולהלן נתחשב בהם בנפרד.

11. הפסד ימי עבודה (25,000 ש"ח) - התובע תבע את ימי העבודה שהפסיד בכדי לערוך את השיפוצים כחלק מהנימוקים שלו לעוגמת נפש. אולם יש להתייחס לימי העבודה אותם השקיע בנסיעות, מפגש עם בעלי מקצוע וכו' כחלק מההוצאות של העבודה. 

יש להעיר לגבי המחיר הגבוה אותו מבקש התובע (25,000 ש"ח) עבור סעיף זה – התובע לא הביא  ראיה לדבריו. 

אולם גם אם יביא ראיה לדבריו אין בכך בכדי לחייב את הנתבע מעבר למעמדו של קבלן שהיה נשכר בשביל שיפוץ הדירה. כפי שיתבאר בהמשך כשנדון בשבח הדירה. כלומר שסעיף זה יחושב כחלק מהשבח שעשה התובע בנכס.

סכום ההוצאות שהתובע זכאי לשיפוי עבורם סעיפים 9-1 הוא: 

14,000+3,350+420+1,150+260+350+300=19,830 שקל.

• כיצד נחשב את השבח?

כפי שביררנו לעיל כשאדם פועל ברשות, ידו על העליונה. ואם שווי השבח גדול מההוצאה הוא זכאי לשבח. אך עדיין יש לדון כיצד יש לחשב את השבח? הרי השבח שנוצר הוא תמיד תוצאה של הדירה עצמה (השייכת לנתבע), לבין השיפוץ שנעשה (ע"י התובע). 

בפסק דין של 'ארץ חמדה - גזית' פתח תקוה (תיק 13006 באתר 'פסקים'), עניין זה נידון בהרחבה. נביא מדבריהם:

כיצד מעריכים את השבח? רש"י (בבא מציעא קא ע"א ד"ה גלית) כתב שיורד ברשות זכאי לתשלום: "כשאר שתלי העיר", ובמקום אחר ביאר רש"י (בבא מציעא צז, א ד"ה שתל) ששתל מקבל אחוזים: "נוטע כרמים למחצה". היורד זכאי ל"שבח" כשתל בלבד ולא ל100% העלייה במחיר הקרקע שהשביח, מכיוון שלא כל העלייה במחיר הנכס נזקפת לזכות היורד, שהרי גם השדה תורם לרווח.

במקרה שלפנינו, איך נעריך את השבח שהוסיף הקבלן, הרי אין הסכם "אריסות" מקובל לחלוקת הרווחים בין קבלן לבין בעל הקרקע? על כך כתב הרב יעקב בלויא (ספר פתחי חושן - גניבה ואונאה, פרק ח, הערה לח בתחילתה, ראו עוד שם הערה לז, ד"ה וכמה, בסופה): "ובבנין נראה... שנותן לו כקבלן המרוויח גם רווח קבלני". ...זאת, כיון שכלשון הסמ"ע "אילו לא נטעה היה הוא בעצמו נטעה והוציא עליה הוצאה כזו". 

על פי דברים אלו במקרה שלפנינו, אין להתחשב בכך שלטענת התובע הנכס הושבח ב 400 אלף ש"ח בעקבות השיפוץ אלא יש לבחון שאלה אחרת: כמה היה התובע יכול לבקש עבור אותו שיפוץ אם נתבקש לעשות כן ע"י הנתבע. מחיר זה יכלול בתוכו את "הרווח הקבלני" שנגזר מכמות הזמן, ההשקעה והמאמץ אותו השקיע התובע בעריכת השיפוץ. בכדי להגיע לחישוב זה יש להביא מומחה לשיפוצים אשר יתן הערכת מחיר עבור השיפוצים עליהם קבענו לגביהם בסעיפים הקודמים שאכן הם משביחים את הנכס. מה גם, שלא בטוח כלל שמחיר הנכס נהיה יקר יותר רק בגלל שהנכס הושבח. יש לקחת בחשבון גם את העליה במחיר הדירות שהיו בשנתיים אלו. 

לצורך חישוב "הרווח הקבלני" של התובע שטרח לערוך את השיפוץ הנרחב בבית, בית הדין מתחשב בכך שמחיר הרווח הקבלני נע בין 15% לבין 25%, בהתחשב בהפסד ימי העבודה והטרחה, אנו קובעים שעור רווח של 25% מעבר להוצאות.

כלומר מכיוון שסכום ההוצאות עומד על 19,830 שקל הרי שהסכום הכולל בתוכו 25% רווח קבלני עולה לשיעור של 24,788 ש"ח.

• הנאת התובע מהנכס המשופץ

האם העובדה שהשיפוץ נעשה עבור התובע משנה את הדין? שכן סוף סוף הוא נהנה במשך שנתיים מהשיפוץ שערך. הטור כתב בשם אביו הרא"ש שהיורד שלא ברשות לא מקבל תשלום עבור הצביעה של בית מכיון שהצביעה נעשתה לצורך שימושו:

שאלה לאדוני אבי הרא"ש ז"ל ראובן היו לו בתים והלך מעירו ובא שמעון ודר בהם וראה שהיה הבית רעוע ונטוי ליפול ובנה בו והחזיקו והצילו מסכנת נפילה וסיידו וכיידו וכשבא ראובן הוציא לשמעון מביתו כי אמר שבתחלה נכנס שלא ברשות אם חייב ליתן לשמעון השבח כי אילו לא בנאו היה נופל או אם אין לו אלא הוצאה. תשובה כיון שהיה רעוע וקרוב ליפול אין ראובן יכול להוציאו עד שיתן לו כל יציאותיו שהוציא להחזיק הבית ולהצילו מנפילה. אבל מה שבנה שלא היה צורך לבנות כגון שבנה חדרים וסייד וכייד זה עשה להנאת עצמו ואין ראובן חייב לפרעם לו.

כך גם משמע מהש"ך (שולחן ערוך חושן משפט סי' שצא ס"ק ב) לגבי פטור שן ברה"ר שאם האכיל את הבהמה את האוכל שמונח ברה"ר צריך לשלם:

אבל אם תחב אוכלין שלו חייב לשלם לו דלא גרע מיורד שלא ברשות וטעמא ביורד שלא ברשות כיון שמתכוין להשביח חייב לשלם לו יציאותיו.

משמע שאם אין כוונתו להשביח אלא להנאת עצמו יהיה פטור. ועדיין יש להתלבט שכן המקרה שהש"ך עסק בו דינו כיורד שלא ברשות, ויש להסתפק אם הדין ישתנה כשיורד ברשות כמו במקרה שלפנינו.

מכל מקום נראה שבמקרה שלנו יש לכל היותר לקזז את שווי ההנאה שקיבל התובע מהנכס המשופץ, מדמי השבח שהנתבע צריך לשלם לו.

ועיין עוד רמ"א (חושן משפט סי' רסד, ד) שכתב:  

וכן שנים שנתפסו והוציא אחד הוצאות, אם השני יצא מן המאסר בלא השתדלות חבירו, אין חייב ליתן לחבירו כלום, הואיל ולא התנה עמו... . ואם נראה לב"ד שלא הוצרך להרבות בהוצאות בשבילו, דאפילו בשבילו לבדו היה צריך לכל הוצאות אלו, אינו חייב ליתן לו כלום, דזה נהנה וזה אינו חסר. לכן יש מי שפסק: מי שהציל ספריו וספרי חבירו, אם לא הוצרך להרבות הוצאות בשביל חבירו, אין חבירו חייב לשלם לו כלום (הגהות אלפסי פ' הגוזל). ונ"ל דווקא שירד תחלה להציל שלו, אלא שהציל גם כן של חבירו עמו. אבל אם ירד על דעת שניהן, חייב ליתן לו מה שנהנה, מאחר שהציל של חבירו...

כלומר, המוציא הוצאות לפדיון מהשבי, וגם חברו נהנה עבורו, אם התכוון עבור עצמו אינו יכול לחייב את חברו שנהנה, אלא שכאן עשה עבור עצמו רק לשנתיים. ולכן יש להפחית מסך החיוב את השבח עבור שנתיים, כפי שנחשב להלן.  

• כיצד נחשב את שווי ההנאה של התובע?

התובע אמר בזמן הדיון וחזר על דבריו בכתב התביעה, שאם השכירות היתה למשך 7 שנים או אף יותר לא היתה לו כל תביעה כנגד התובע.

לדעת בית הדין כדי ששכירות תחשב כארוכת טווח הכוונה היא 5 שנים. סמך לדבר אפשר למצוא בחוק המדינה אשר מחלק בין שכירות קצרת טווח, כשכירות שהיא פחות מ 5 שנים.

לכן נראה שיש לקזז מהתשלום 2/5 משווי ההשבחה של הנכס.

סך עלות לסעיף זה: 14,873 ש"ח  (3/5 משיעור הרווח הקבלני שנקבע 24,788 ש"ח)

3. קיזוז דמי שיפוץ לפי החוזה 

על סמך חוזה השכירות הוסכם בין הצדדים לקזז 3,000 ש"ח לשנה מדמי השכירות עבור תיקונים וליקויים בכדי להטיל את אחריות התיקון על התובע. בין הצדדים הוסכם שאם לא נערכו תיקונים עד מלוא הסכום ניתן להשתמש בשאר הכסף לצורך שיפוץ הדירה. כיון שכך יש לקזז מסכום התביעה את הכסף הנשאר שכן הנתבע כבר שילם אותם לתובע דרך דמי השכירות. התובע חישב סכום זה 2365 ש"ח אותם יש לקזז מדמי השיפוץ. אמנם יש להפחית מן הקיזוז  סך 500 שקל, אותם הוציא התובע להדברה. היינו, יש לקזז 1865 שקל.

כלומר 14873-1865= 13,008 ש"ח.

4. הוצאות מעבר דירה פעם נוספת לאחר שנתיים מגורים בדירה

הוצאות המעבר לדירה זו לפני שנתיים (7,350 ש"ח) - התובע טוען שהנתבע גרם לו נזק בכך שהוא גורם לו לשלם עבור מעבר דירה נוסף. עוד הוא טוען שעלות מעבר זה גבוהה מהעלות הראשונה בעקבות הרכישות הרבות אותם עשה עבור הדירה של הנתבע כך שעלות מעבר כעת שוב פעם תעלה לדעתו למעלה מ10 אלף ש"ח. גם לטענה זו לא הביא התובע ראיה שכך שילם עבור ההובלה לפני שנתיים, וכן לא הביא ראיה לטענתו שכך תעלה לו ההובלה כעת.  

הגאון רבי יעקב וויל (שו"ת מהר"י וויל, סי' פ) פסק באחד ששאל את חבירו, האם פלוני עשיר, ואפשר להלוות לו ולהיות בטוח שיפרע את החוב, ואמר שאפשר להלוות לו ולהיות בטוח במעותיו. והתברר שהטעהו, שחייב לשלם. והביאו הרמ"א להלכה (חושן משפט סי' קכט, ב): 

אמר להם בשעת מתן מעות: הלוהו ואני ערב, נשתעבד הערב ואינו צריך קנין. הגה: ואפילו לא נתערב בהדיא, רק שאומר למלוה להלוות ללוה כי בטוח הוא, ועשאו על פיו והיה שקר, חייב לשלם לו, דהוי כאילו נתערב לו. 

גם כאן למרות שבחוזה כתוב שנה אחת, הנתבע הודה שהדגיש מספר פעמים בפני התובע שכוונתו להשכיר רק לטווח ארוך, ואף נקט לדוגמא את השנים הרבות בהם השכיר את הדירה בעבר. הנתבע הודה בדיון לדברי התובע כי זה היה כוונתו, וכי כך הציג את הדברים בפני הנתבע.

אמנם הש"ך שם (סי' קכט ס"ק ז) הביא את דעת הרש"ל שכל עוד לא אמר לו 'חזי דעלך קא סמכינא' [=עליך אני סומך] יהיה פטור כדין מראה דינר לשולחני. 

במקרה שלנו העובדה שהתובע הדגיש בפני הנתבע כי הוא רק חותם איתו מכיוון שמדובר בשכירות לטווח ארוך, הרי שדינו כאומר 'חזי דעליך קא סמיכנא'. וכפי שכותב שם הש"ך:

וצריך לומר, דגם מור"ם איירי מזה, ומה שכתב ועשאו על פיו, היינו שיש הוכחה לזה שסמך עליו, ושחבירו יודע שהוא סומך עליו, וכמו שכתב הרי"ף והרמב"ם והמחבר לקמן סימן ש"ו, דהיכא דמוכח מילתא דעליה קסמיך, הוי כאומר ליה חזי דעלך קסמכינא 

מכאן שהנתבע צריך להשתתף בעלות מעבר הדירה שתיגרם לתובע כעת בעקבות עזיבתו את הדירה. אבל אין מכאן מקום לחייב אותו בשביל התוספת לדמי המעבר החדש שנוצר בעקבות הרהיטים החדשים אותם רכש התובע. שכן רכישות אלו לא נבעו בצורה ישירה מהמלצת הנתבע לשכור ממנו את הדירה. 

אמנם מכיוון שגם אם היה מדובר בשכירות לטווח ארוך, הרי שבסופו של דבר גם התובע הודה בדיון שיתכן והיה צריך לעבור שוב דירה כעבור מספר שנים. ולכן יש לחשב הוצאות מעבר אלו בצורה יחסית. של 3/5 מעלות המעבר. סכום שעולה לסך 4,410 ש"ח

סכום לתשלום עבור סעיף זה: 4,410 ש"ח.

5. נזק על עוגמת נפש

חוץ מתשלומי בושת שאינם רלוונטים בעניינינו, אין חובת תשלומים מדיני נזיקין על נזקי עוגמת נפש. אמנם, אדם צריך לפייס את חבירו בעקבות עוגמת נפש שגרם לו. כך כתב הרב ישראל מסלנט (אור לישראל, נתיבות אור, עמ' 210):

כי ענין התרעומת הוא קפידא וטינא בלב. והנה עבירות שבין אדם לחבירו, אם יחטא איש לאיש, אפילו לא הקניטו אלא בדברים, צריך לרצות אותו לפייסו, וכמבואר בגמ' ביומא (פז ע"א) וכל זמן שלא פייסו, הנה על פי הדין רשאי להיות עליו תרעומת וקפידא. רק אם חבירו פייסו, לא יהא המוחל אכזרי מלמחול. 

...אולם שיהיה לאדם על חבירו תרעומות וקפידא על חינם, הוא עוון גדול מאוד. ועל כל פנים כמו שתביעת ממון הוא דין, אם על פי משפטי התורה חייב לשלם, כמו כן תביעת תרעומות גם כן הוא דין, אם רשאי להיות לו עליו תרעומות על פי דין. וזה מה שאמרו חז"ל, אין לו עליו תביעת ממון, אבל רשאי להיות עליו תרעומות. 

הרב יועזר אריאל (דיני בוררות עמ' קעג) הוסיף כי בית דין רשאי לחייב ממון מדין פשרה כאשר יש תרעומת שכן מטרת הפשרה הוא לעשות שלום בין הצדדים.

במקרה שלנו גם אם היה לנתבע הזכות למכור את דירתו הרי שברור שיש לתובע תרעומת כלפיו מכך ששכנע אותו לשכור אצלו בטענה שהשכירות תהיה לטווח ארוך. התובע עצמו אף הודה בדיון שהוא לא היה רוצה להיות במקומו של התובע, ושהוא מבין את הכעס שיש לתובע כלפיו. עוד הוסיף התובע שרצונו לקיים ועשית הישר והטוב" דבר שכולל בתוכו את החובה לפייס את חבירו.

משכך יש להוסיף דמי פיוס שיקבע ע"י בית הדין. 

לאור עוגמת הנפש הגדולה שיש לתובע, כאשר חלק לא מבוטל מעוגמת נפש של התובע יגרם בחודשי המעבר הנוסף שנכפה עליו, חודשים בהם יצטרך שוב לארוז ארגזים ולסדר מחדש את מקום מגוריו החדש, אי לכך בית הדין קבע את שיעור הפיוס כדמי שכירות לחודשיים, היינו 10,600 ש"ח.

סך לתשלום לפי סעיף זה: 10,600 ש"ח 

רכיבי התשלום: 

בגין החזר דמי שכירות של השבוע הראשון: 1,190

בגין השבח: 13,008

בגין הוצאות מעבר: 4,410

בגין עוגמת נפש: 10,600 

סך הכל:1,190+13,008+4,410+10,600= 29,208 ש"ח.

פסק הדין:  על הנתבע לשלם לתובע סך 29,208 ש"ח.

סכום זה ישולם תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

הרב איתמר ורהפטיג                    הרב תנחום גולד                                   הרב יהודה זולדן

    אב בי"ד                                        דיין                                                    דיין