איחור במסירת בית
הרב שטרנברג שי
הרב סט ארי
צד אחד קבלן שבנה דירה ותובע את התשלום האחרון תוספת תשלום על תוספות בנייה. מנגד הלקוח תובע לקויים שהיו בבנייה.
הקונים יעבירו למזכיר בית הדין, צ'ק ע"ס 24,637 ₪ לפקודת הקבלן.
התובעים ונתבעים: משפחת ב', להלן הקונים.
הנתבעים ותובעים: משפחת כ, להלן הקבלן.
הקדמה:
ביישוב נבנו 10 בתים במסגרת פרוייקט משפחתי. היישוב ניהל את הבנייה אך ההתקשרות החוזית היתה בין הקבלן לקונים.
במסגרת זו בנה הקבלן למשפחת ב' בית מדגם דגן קטן. כאשר הקבלן תבע תשלומים על תוספות בנייה נתגלעו חילוקי דעות בין הצדדים ביחס לחישוב הנכון. משכך, הקונים נמנעו מלשלם תשלום אחרון, והקבלן נמנע מלחתום על טופס 4. כמו כן הגישו הקונים רשימת ליקויים במסגרת חוברת בדק של חברה חיצונית, ועוד רשימה משלהם.
נציין ששני הצדדים אנשים הגונים וישרים, המשתדלים לקיים מצוות, ליישב את הארץ ולהיות נעימים עם סביבתם. הקבלן עשה מצידו מאמץ אדיר להכניס את הקונים לבית לפני חג הפסח במסגרת שאר מאמציו לפרגן ללקוחות. והקונים, חוזרים בתשובה המתאמצים לדבוק במידת האמת, עשו מאמץ לשלם בזמן את הנדרש. דרכו של עולם שסביב מחלוקות כאלו נוצרות מתיחויות רבות, ואנו תקווה שפסק דין זה והתהליכים הנלווים אליו, ישיבו את השלום על כנו.
הטענות:
היות ותיק זה מכיל טענות מרובות משני הצדדים נציין רק את עיקרי הדברים.
הקבלן:
במסמך תביעת תשלום תוספות דרש כ52,000 ש"ח. התשלום מורכב מאלומיניום, שבילים, חנייה, ריצוף, התקנת שעוני שבת, ובנייה במקלחת ילדים. במסגרת הדיון הקבלן הודה בכך, שבמהלך מפגש שנערך עם הקונים תוך כדי הבנייה, עם הוא וויתר על 5 אל"ש בעקבות עקימות בבניה בנקודה מסוימת בבית. לדבריו הוא מוכן לסיכום הנ"ל, וזאת בתנאי שהקונים ישלמו את התוספות.
הקונים:
קיים פער בחשבון האלומיניום. במפרט הקנייה יש שבילים באורך 70 מטר, חנייה וכן ריצוף לשבילים הנ"ל. לגבי החשמל - שעוני השבת נשברו באופן מיידי ואין עלינו לשלמם. עלינו לשלם רק 18,667 אל"ש. על הקבלן לתקן את כל הנדרש בחוברת הבדק ואת שאר רשימת הליקויים שאנו מגישים לבית הדין.
בנוסף היה סיכום ביננו בתקיעת כף שהמנהל יהיה בורר. המנהל הכריע שנשלם 17,000 אל"ש.
הקבלן:
הפרוייקט לא נוהל מול המשפחות באופן ישיר, וזו הסיבה למחיר הקנייה הנמוך. למרות זאת היינו גמישים לשינויים מול המשפחות. הנהלת הפרוייקט הגיע להסכמה מול הקבלן ביחס לאורכי השבילים. גם החנייה איננה רלוונטית לפי התוכניות האדריכליות שעל פיהם הוגשה הצעת המחיר. החנייה הוכנסה בחוברת דגמים שהניהול הפיץ ואיננה מחייבת. בגלל העיקוב בתשלום כבר אין אחריות על שעון השבת. לגבי אלומיניום שיטת המדידה היא לפי החלון שבבטון, ובנוסף לכך איש האלומיניום מחייב אותי לפי התוכנית כל עוד אין שינוי משמעותי.
לגבי הבוררות המנהל אכן אמר את הסכום הנקוב, אך אני הסכמתי רק בתנאי שלא אבצע תיקונים במסגרת האחריות.
ההתייחסות לתיקונים נעשתה בהתכתבות מול בית הדין.
עדויות ובירורים:
בית הדין פגש את מנהל הפרוייקט.
בית הדין שוחח עם חברת הפיקוח של הפרוייקט.
הצדדים הגישו לבית הדין את כלל המסמכים הרלוונטיים.
הנמוקים לפסק:
בעניין מנהל הפרוייקט. נתברר לבית הדין שהמנהל התייחס לבוררות זו כסוג של גישור. גישור זה מבחינתו לא הגיע לסיומו, ולכן אין תוקף לסכום שנקב לקונים.
ביחס לחישוב המחודש ששלח הקבלן עבור אי אלו פרטים. בית הדין לא מקבל מושג של 'חישוב מחודש', שכן הגשת חשבונית תשלום לקונים היא מחילה על כל חישוב אחר. זאת ועוד שהקבלן איננו טוען טעיתי, אלא "חישוב מחודש לצורך הדיון ההלכתי".
בעניין האלומיניום אנו מחלקים את הדיון לשני סעיפים: סעיף התוספות וסעיף הבנייה הבסיסית. נציין שסעיף זה הינו המורכב ביותר בתיק זה. בית הדין שמע את חוות דעתם של מס' קבלנים ואף התייעץ עם בעל חברת הפיקוח הכללי בפרוייקט.
בית הדין הגיע למסקנה כי כאשר משורטטת בתוכנית חלון במידות מסוימות, מידות אלו אמורות להיות המדידות במדידה חיצונית מקיר לקיר לאחר גמר הבנייה!
לאור זאת אין על הקבלן לחייב את הקונים בתשלום התוספות על אלומיניום שאיננו לפי מידה זו. טענת הקבלן שאיש האלומיניום מחייב לפי התוכנית והמחיר איננו משתנה אם אין שינוי רדיקאלי בשטח, איננה מתקבלת, שכן אין עניינם של הקונים צורת העבודה והחישובים שבין הקבלן לאיש האלומיניום.
גם הטענה שמפקח הבנייה חתם על חשבון התוספות לא מתקבלת, היות וסוג הפיקוח היה פיקוח כללי ולא פיקוח שעסק במדידות של כל פרט.
עם זאת בית הדין מקבל שיש לכלול בחשבון האלומיניום את המסילות שבקיר ובכך להוסיף 10 ס"מ רוחב לכל חלון. (5 ס"מ מכל צד)
היוצא מדברים אלו שביחס לדרישת התשלום עבור תוספת הבנייה, החיוב יהיה לפי המפורט בטבלה הבאה:
יוצא שהקבלן הוסיף 5 מ"ר שעלותו לפי 2000 ₪ בתוספת מע"מ (לפי התמחור במפרט) למ"ר היא 11,700. היות והתשלום הראשוני שנתבע בדף חשבון התוספות ההוא 10,000, וכבר כתבנו שאין מושג של חשבון מחודש הקונים ישלמו 10,000.
ביחס לחריגות האלומיניום בתכנית הבסיסית: מצד אחד, לכאורה, אין לחייב את הקבלן, שכן אין לקונים עניין בכמה עולה כל חלון ביחס למחיר הכולל של הבית, והם לא טענו שיש להם נזק בהקטנת החלונות.
אולם מצד שני בענף הבנייה מקובל שאם יש סטייה משמעותית מהתכנית, אף שאין נזק, על הקבלן לפצות את הקונים.
מכיוון שכך בית הדין מכריע בדרך פשרה הקרובה לדין שהפיצוי יהיה מחיר אלומיניום בכל צד שהסטייה גדולה מכעשר ס"מ.
החשבון יהיה כמפורט בטבלה הבאה:
הקבלן ישלם 3214 ₪.
בעניין מנגנוני החלונות, טענת הקונים נדחית היות בחלון א7 המקורי יש מנגנון אחד בשרטוט.
בעניין השבילים הכרעת בית הדין היא שטענת הקבלן מתקבלת. היה ידוע ומפורסם שיש נציגות תושבים. נציגות זו, כפי שהתברר לבית הדין, נבחרה ע"י התושבים, ועמדה מול הקבלן בכל נושא שהתעורר בו ויכוח. לכן ברור שהכרעתם ופשרתם מקובלת על כלל משתתפי הפרוייקט (בדומה לדין בני העיר.) המנהל הציג בפני בית הדין את השתלשלות עניין השבילים, ועל פי בירור זה אנו פוסקים.
למרות שסכום התוספת של השבילים לא סוכם בין הקונים לקבלן, הרי שיש לחייבם משום שהסיכום המפורש של הנציגות דינה כסיכום מפורש מול הקונה, ואין להלין על הקבלן בכך שהקונים לא ידעו את החלטת הנציגות. זאת ועוד שעל פי הנאמר בסוף הסעיף הבא יש עוד צדדים לחייב מדיון יורד לשדה חבירו. הקונים ישלמו סכום 8516 ₪.
בעניין החנייה: בתכנית האדריכלית לא משורטטת חנייה לדגם דגן קטן. אומנם בסעיף פיתוח חצר במפרט מוזכרת החנייה בדרך אגב "משטחי בטון יבוצעו תחת הפרגולות והחניות על פי המופיע בתכנון". אך אין זו סיבה לחיוב היות שבהגדרות כלליות כתוב "המפרט משלים את תוכניות העבודה והביצוע בהתאם לתוכניות האדריכלות, ותוכניות הקונסטרוקציה וכן תוכניות היועצים השונים החתומות לביצוע וחתומות ע"י הקבלן". כלומר המפרט הוא על גבי התוכנית ומשלים אותה, וממילא לא הגיוני לחייב את הקבלן בשטח שלם נוסף שאיננו משורטט בתכנית. כמו כן בציטוט שלעיל כתוב "משטחי בטון יבוצעו תחת הפרגולות והחניות על פי המופיע בתכנון". כלומר החנייה היא בהתאם לתכנית.
נציין שבחוברת הדגמים משורטטת לחלק מהדגמים חנייה ולחלק לא, ולדגן קטן לא משורטטת חנייה.
למרות שלא משורטטת חניה, מוציא החוברת כותב בכותרת של כל דגם נוסח דומה "משטח בטון לחנייה..." – ללמדך שמשפט זה הוא כללי ולא מחייב.
היוצא מכל האמור שהקבלן לא היה חייב לבנות את החנייה מצד החוזה.
ביחס לתשלום בפועל, הקונים תכנננו יחד עם הקבלן חנייה, ודינו בפשטות כיורד לשדה העשויה ליטע שידו על העליונה. אף אם נתייחס כשדה שאינה עשויה ליטע, גילוי דעתם לאחר מכן בשימוש בחנייה מראה שנח להם, וממילא מקבל דין עשויה ליטע כמבואר בפוסקים. אלא שבנושא השינויים כתוב במפרט "כל שינוי המבוצע בבית אך הוא כרוך בתשלום יש חובה ליידע את המזמין או המפקח בכתב. שינוי שלא הודיע הקבלן עליו ונרשם ביומן, יחשב כאילו הוא כלול במחיר היחידה ולא ישולמו כל תוספות ללא אישור בכתב מהמזמין". מצד אחד הקבלן הודיע על הבנייה, אך מן הצד השני הוא לא יידע את המזמינים במחיר, וניתן לומר שכוונת סעיף זה שעל הקבלן לידע בעבודה ובמחיר, ואי הודעה על שניהם פוטרת את הקונים. זאת ועוד שבנספח לחוזה כתוב שבכל שינוי על הקבלן להודיע ולקבל הסכמה על ההוספה והמחיר.
לכן בית הדין החליט לחייב בפשרה הקרובה לדין את הקונים על 2/3 מהחנייה.
הקונים ישלמו 5265 ₪.
בעניין הריצוף נוכחנו לדעת על פי המסמכים ששלחו הצדדים שאין ויכוח, והקונים מודים לקבלן. הקבלן דרש 12,480.5 על השטח המרוצף. ועוד 2587.5 על ריצוף הגדלים שונים. הקונים ישלמו 15,008 ₪.
בעניין שעוני השבת: ישנה הסכמה של הצדדים שהשעונים לא היו תקינים מתחילה. הקבלן טוען שהיות והמשפחה לא שילמה את חשבון התוספות, הוא נמנע מלתקן, שכן פג זמן האחריות וכעת אין ביכולתו להחליף את המוצר ולהזמין את קבלן המשנה של החשמל.
אין על הקונים לשלם סכום זה, היות ודינו כמוצר שהוא מקח טעות. העיכוב בתשלום עקב הוויכוח, לא יכול לגרום לחובת תשלום על מוצר שאיננו טוב ועל עבודה שאין בה תועלת. הקונים פטורים.
בעניין בניה במקלחת ילדים שנדרשה בחשבון תוספות. הקונים לא התנגדו לתביעה זו. הקונים ישלמו 1500 ₪.
בעניין חיפוי החומות, אין בית דין רואה לנכון להתערב, היות וחיפוי החומות רלוונטי לכלל התושבים שהתנהלו על פי נציגות התושבים. שביעות רצון הנציגות בעניין זה, מחייב את כלל התושבים על פי הנאמר בסעיף 4.
בעניין ההסכמה לוותר על 5000 ש"ח בעקבות עקימות הקיר, מחילה אינה צריכה קניין. הטענה שהמחילה הייתה מתוך הנחה שלא יגיעו לעימות ודין תורה, היא בגדר דברים שבלב שאינם דברים. הקבלן יוריד 5000 ₪ מהחיוב.
בעניין מסמך הבדק ושאר התיקונים הנדרשים. התובעים דרשו 12,753 ₪. (בהעדר התייחסות לאלומיניום, שאליו התייחסנו לעיל.) הקבלן מוכן לשלם 7000 ₪. בית הדין הטיל פשרה בין סכום הקבלן לסכום, בסכום של עוד 1/3 בכדי להימנע מהוצאות של בודק חיצוני נוסף, ושל עוד סחבת בתיק. הקבלן ישלם 8917 ₪.
בעניין המשרביות: הקבלן אמור לשלם זיכוי מסויים, אך לא ברור באיזה סכום, היות ולא נזכר בתכנית איזה משרביות. סוכם בין הצדדים בבית הדין שהקבלן ישלם את הזיכוי. לבית הדין לא הומצאה אסמכתא שבה יש הודאה על סכום הזיכוי. משכך, בית הדין חישב משרביות בגודל 25/25 כאשר כל אחד עולה 40 ₪. בקיר שהוא 60/400 העלות היא כ- 1500 ₪. הקבלן ישלם 1500 ₪.
בעניין המשקוף: הקבלן הודה שטעות בבנייה הביאה לרכישת משקוף יקר יותר. (על אף שניתן לפתור את הנושא מבחינה קוסמטית באופן אחר...) ההלכה בעניין זה היא שאין לחייב את הקבלן היות שניתן היה להסתדר עם המשקוף המקורי, ולסדר באופן קוסמטי את העניין. הקונים מרצונם רצו שהמשקוף יחפה את כל הבלוק ואין ברצונם בכדי לחייב את הקבלן אף לא בגרמא. הקבלן פטור.
בעניין כבל רשת: סוכם בבית הדין שהקבלן ישלם לחשמלאי עבור מס' הנקודות שציונו בתכנית על פי הצעת מחיר. הקונים הביאו הצעה של 600 שקלים. הקבלן ישלם 600 ₪.
בעניין הרטיבות: הצדדים יממנו איש מקצוע שיכריע מהם הרטיבויות שעל הקבלן לתקן ויאמוד את עלות התיקון. מובהר שלא תהיה אחריות על הקבלן בגין רטיבות שמפאת מרזב מקוצר, וכן לא תהיה אחריות הנובעת מכשל באיטום של איש המיזוג. הקבלן ישא בעלות התיקון שיקבע איש המקצוע.
בעניין אי אלו דברים בדרישות התיקון שאינם מגיעים לסכומים משמעותיים לדעתנו, ולא התייחסנו אליהם, אנו כוללים אותם בפשרה שבסעיף 12 בכדי לא להגיע להוצאות נוספות על הצדדים.
פסק הדין:
הקונים יעבירו למזכיר בית הדין, צ'ק ע"ס 24,637 ₪ (על פי החשבון דלעייל + מע"מ) לפקודת הקבלן.
הקונים יעבירו לבית הדין 300 ₪ אגרה.
הקבלן יעביר למזכיר טופס 4 חתום, וכן את צ'ק הבטחון של הקונים.
הקבלן יעביר למזכיר צ'ק פתוח לפקודת הקונים האמור לכסות את הוצאת הרטיבות ואת חלקו באיש המקצוע עבור הערכת נזק הרטיבות.
הקבלן יעביר למזכיר 300 ₪ אגרה.
לאחר קבלת כל הנ"ל יעביר למזכיר את התשלום לקבלן, ואת טופס 4 חתום לקונים.
בית הדין באמצעות המזכיר יעביר לקונים את עלות תיקוני הרטיבות לאחר סיום עבודת חוות דעת בעניין הרטיבות, וכן את חלק הקבלן במימון חוות הדעת. הקונים יעבירו את התשלום לנותן חוות הדעת.
הזמנת חוות הדעת רק לאחר אישור כתוב מבית הדין.
לאחר זאת לא תהיה על הצדדים שום זכות לתביעה כספית או לתביעת תיקונים.
פסק זה לא יחול על תביעות שבין נציגות התושבים לקבלן, אם יהיו.
בתפילה לה' שהצדדים שקיבלו עליהם את דין התורה, יסיימו את הפרשייה לשלום וטוב.
