אחריות תיקון תקלות של משכיר לאחר שחתמו על הסכם מכר שיחול בעתיד
הרב בר אילן טוביה שלמה
קודם חלות המכר, נתגלתה תקלה והמשכיר נאלץ לשלם לשרברב שתיקן, התובע טוען שהשוכרים אמרו לו שלא ידרשו ממנו תשלום על כך, וכן אם ירדו עימו לשורת הדין הוא יתבע אותם את שכר הדירה שלא גבה מאז זכרון הדברים.
בס"ד
פסק דין
בעניין שבין .. להלן ״התובע״
לבין ... להלן ״הנתבעים״
א. עובדות מוסכמות
במשך כשנתיים החל מקיץ תשפ״א (אוגוסט 21 למניינם) מתגוררים הנתבעים בשכירות בנכס של התובע בג', בשלב מסוים חתמו הצדדים על זיכרון דברים בהם מתחייב התובע למכור לנתבעים את הנכס בו הם מתגוררים בתמורה להתחייבויות שונות של הנתבעים. בהמשך הדברים, לבקשה התובע, סוכם בין הצדדים לדחות את מועד המכירה בתקופה של כשנה. בתאריך ז׳ תמוז שנה זו (26 ליוני) חתמו הצדדים על הסכם מכר.
הסכם המכר כולל (סעיף 6.1) הודאה של הנתבעים שהם בדקו את הנכס ומצאו אותו תואם לצפייה שלהם, הם מוותרים על כל טענות של פגם או מום בנכס והם רוכשים אותו במצבו כפי שהוא ביום חתימת ההסכם. בהסכם מפורט שוויתור זה כולל גם טענות אודות פגם או מום נסתר.
בהסכם נזכר שעד למסירת הפירעון המלא של דמי הקנייה הנתבעים יוגדרו כשוכרים בנכס (סעיף 7.1). והם יהיו מחויבים לשלם על פי חוזה השכירות עד לעת בו הם ימסרו את מלוא דמי הקנייה ורק אז הנכס יעבור לרשותם (סעיף 8.1.5).
במשך תקופת השכירות החל מחתימת הצדדים על זיכרון הדברים, הודיע התובע לנתבעים שהוא לא מתכנן לגבות מהם דמי שכירות. הנתבעים בקשו ממנו לגבות את הודעתו במסמך כתוב, והתובע הסכים ואישר להם את הדברים בכתב. במשך תקופה זו התובע לקח אחריות לתיקון תקלה שארעה בדוד המים. השוכרים מספרים כי במשך התקופה הנזכרת היתה תקלה חוזרת ונשנית של סתימה בביוב, הם שלמו על שחרור הסתימות מכספם ולא שתפו את התובע אודות כך מתוך חשבון שיש אפשרות שמקור הסתימה בהשלכת חפצים על ידי ילדיהם, וכיון שהם לא משלמים לתובע שכירות הם לא מעוניינים להעמיס עליו טיפול זה לשחרור הסתימות.
לאחר חתימת הצדדים על הסכם המכר, ארעה סתימה רצינית נוספת בדירה, סתימה שחזרה על עצמה למחרת שִחרורה. סתימה חוזרת זו גרמה לשרברב שהזעיקו הנתבעים להסיק שיש לעשות בדיקה מקיפה ולאתר את הגורם לסתימות החוזרות ונשנות. הוא ערך בדיקה בעזרת מצלמה ואיתר גוש בטון שחוסם את הצנרת.
בשלב זה פנתה הנתבעת לתובע בהקלטת ווטסאפ והקליטה לו כך:
"..במהלך השנתיים היו הרבה פעמים עניינים של סתימות בשרותים, בגלל שלא שלמנו שכירות הבאנו איש מקצוע ושלמנו. אך חשבנו שאולי זה קשור לזה שילדים שמים דברים בשרותים ולא ספרנו. בשבוע האחרון היתה סתימה מאוד רצינית שעברה גם למקלחת עם הצפות בכל הבית, החלטנו להביא מישהו מקצועי והוא גילה שיש גוש בטון בתוך הצינור של הבטון שזה מה שגורם כל פעם את הסתימות. הוא אמר שזה סיפור של שש אלף שקל אנו לא מבקשים ממך כסף אלא רק מבקשים שתשלח איש מקצוע שיטפל בזה כדי שכשנקנה את הבית יהיה לנו משהו תקין הבטון הזה זה משהו שכל הזמן היה".
התובע הבין מהקלטת הנתבעת שהיא מבקשת שהוא ימצא איש מקצוע שיבצע את התיקון כאשר היא לוקחת על עצמה את התשלום לתיקון, הוא פנה לשרברב שאיתר את גוש הבטון (מבלי שידע שהוא זה שאיתר את הגוש) וסיכם עימו שהוא יבצע את התיקון הנדרש בעלות מוזלת של חמשת אלפים ₪ לאחר ביצוע התיקון הנתבעים סרבו לשלם עבור התיקון, והתובע שהזמין בעצמו את תיקון השרברב נאלץ לשלם לו את השכר שלו.
ב. טענות הצדדים.
טענת התובע
התובע דורש שהנתבעים ישלמו את השכר שהוא נאלץ לשלם לשרברב. לטענתו הוא אינו צריך לשאת בעול התשלום משני סיבות: סיבה אחת: מחילת הנתבעים. הם אמרו בפירוש שהם אינם מבקשים ממנו כסף כאשר הדבר מתועד ומוקלט בווטסאפ. סיבה נוספת: בחוזה מפורש שהם בדקו את הנכס ומצאו אותו תואם לצרכיהם. וכיון שכך טוען התובע שאף אלו לא היו הנתבעים מוחלים על שכר השרברב בשיחת הווטסאפ, הנתבעים היו צריכים לשאת בעול התשלום כיון שהם קבלו זאת על עצמם בחוזה. ביחס לטיעון זו של התובע, לכאורה יש לחזק את טענתו שהרי בחוזה מפורט שהם מוחלים אף על מומים נסתרים (סעיף 6.1).
התובע מוסיף ומצהיר שאם הנתבעים מעוניינים לרדת לשורת הדין על סך פעוט זה של חמשת אלפים ₪, הוא ינהג עימם כמנהגם וגם הוא ירד לשורת הדין ויגבה מהם את סך השכירות עבור כל התקופה מתחילת חתימת הזיכרון דברים, שהרי בחוזה מפורש שהם חייבים לשלם את דמי השכירות עד להעברת מלוא תשלום עבור קניית הבית. הוא מדגיש שהוא אינו תובע זאת. אלא מצהיר שיתבע זאת אם הם ירדו עימו לשורת הדין ויתבעו ממנו לשאת בתשלום של דמי השרברב.
התובע מפרט שמבחינה כלכלית הוא אינו זקוק לסכום התביעה אלא הוא תובע את הנתבעים עקב הבנתו שהם נהגו כלפיו בצורה שאינה ישרה, בכך שתחילה אמרו לו שאינם מבקשים ממנו כסף ולבסוף סובבו הדברים כך שהוא נאלץ לשלם עבור התיקון.
טענות הנתבעים:
הנתבעים טוענים שבמעמדם כשוכרים דמי התיקון מוטלים על המשכיר. שהרי מדובר בתיקון שדורש איש מקצוע והוא נדרש עבור המגורים הבסיסיים בדירה. ביחס לטענת המחילה בהקלטת הווטסאפ, טוענים הם שכלל לא התכוונו למחול, אלא כוונתם היתה שהם מבקשים שהתובע ימצא איש מקצוע מקצועי שידע לטפל בתקלה כראוי כדי שהם יקבלו נכס תקין. לדבריהם הם סמכו על התובע שעוסק בתחום ענף הבניה שיידע למצוא להם איש מקצוע מתאים. הם מסבירים את סגנון השיחה שלהם על פי מקרה שארע בעבר, הם הזמינו איש מקצוע לתיקון הדוד, והתובע דחה את הזמנתו באומרו שיש לו איש מקצוע אחר שיעשה זאת ביעילות טובה יותר ובמחיר פחות גבוה. הנתבעים תומכים הסבר זה בכוונתם בכך שהם הוסיפו בסוף הקלטת דבריהם שהמטרה היא שיקבלו נכס תקין. עוד תומכים הנתבעים הסבר זה בעובדה שהם לא היו צריכים המלצה על איש מקצוע, שהרי הם יכלו בעצמם לבקש את העבודה מהשרברב שאיתר את גוש הבטון.
ג. הכרעת הדין
בהסכם המכירה מפורש שעד לסיום העברת מלוא התמורה עבור המכירה מעמד הנתבעים הוא כשוכרים (סעיף 7.1). בהתאם לכך ההסכם כולל את חיוב הנתבעים לשלם דמי שכירות מדי חודש עד להעברת מלוא סכום המימון לקניית הנכס (סעיף 8.1.5). היה מקום לדון האם אכן מעמד זה מוסכם על הצדדים, שהרי בפועל התובע לא גבה מהם דמי שכירות, ואף התחייב בכך בכתב, אלא שמהדיון בבית הדין עלה בבירור, שהצדדים התיחסו למצב הנוכחי כאל שכירות, אף לאחר חתימת הסכם המכר. כך עולה מטענת התובע שאם הוא ירצה הוא יתחיל לגבות מהנתבעים את דמי השכירות.
התובע הסביר בבית הדין שהסיבה שהוא אינו גובה את דמי השכירות היא מהיותו אדם נדיב ומהוקרתו את זקני משפחתם של הנתבעים, במילים אחרות, הוא מתייחס לנתבעים כשוכרים, גם ביחס לחיוב תשלום דמי השכירות לאחר הסכם המכירה והוא אינו גובה מהם דמי שכירות מסיבות חיצוניות.
כיון שמוסכם על הצדדים שמעמד הנתבעים ביחס לנכס הוא כשוכרים, מצד עיקר הדין מוטל על התובע לשאת בנטל התשלום על תיקון הוצאת גוש הבטון. שהרי מדובר בתיקון שמוטל על משכיר הנכס הן מבחינת ההלכה, וגם לפי המנהג המקובל בימינו.
כפי שציין התובע, בחוזה המכר מפורש שהנתבעים מחלו על מומים נסתרים שעלולים להתגלות בנכס. אך נהיר ובהיר שמחילה זו רלוונטית רק לאחר העברת הבעלות. לעומת זאת כל עוד הנכס בבעלות התובע, והנתבעים מוגדרים כ׳שוכרים׳, אין חוזה המכר רלוונטי כלל וכלל. כיון שהסכם המכר עצמו מצביע על כך שהשוכרים מוגדרים כשוכרים, ושני הצדדים גם הם מחזיקים בכך בטענותיהם ובהתנהלותם, אין במחילה זו של הנתבעים בכדי לפטור את התובע מלמלא את חובתו כמשכיר כלפי השוכרים.
כעת ניגש לברר האם הנתבעים בהקלטת הווטסאפ מחלו על תשלום התובע לתיקון הסתימה. בית הדין שמע את הקלטת הנתבעים אל התובע, והאזין בקשב רב להסבר התובע לדברים, ולעומת זה להסבר הנתבעים למה הם כוונו. נראה שפירוש הנתבעים בהחלט ראוי להתקבל למרות שהוא אינו ההסבר המובן מאליו בשמיעה ראשונית. במצב זה, כיון שהתובע בודאי חייב לשלם, ואילו אנו מסופקים בכוונתם של הנתבעים, ממילא הדין הוא ש׳אין ספק מוציא מידי ודאי׳ ולכן התובע היה חייב לאפשר לשוכרים לדור בנכס מתוקן.
על פי הדברים הנזכרים, בית הדין פוטר את הנתבעים מלשלם לתובע את התשלום עבור תיקון הסתימה.
בית הדין מעוניין להוסיף עוד שתי נקודות:
האחת נוגעת ללב התביעה, בית הדין מבין את תחושת התובע שהנתבעים נהגו שלא כראוי. אולם יחד עם זה, נכון להבין שישנה משמעות נוספת לדברים, אף אם זו לא ההבנה הפשוטה ביותר.
הנקודה השנייה מתייחסת לדברי התובע שהוא יגבה למפרע את דמי השכירות - בית הדין קובע שאין ביכולתו של התובע לעשות זאת, כיון שהוא מחל על דמי השכירות שלא נגבו עד היום. ואין לאדם אפשרות לחזור בו ממחילתו בעקבות דברים שמתחדשים. אמנם אם הוא ירצה לעשות זאת ביחס לזמן שמקיום הדיון בבית הדין בתאריך יג׳ אב ועד למסירת מלוא התמורה - אין לכך מניעה.
ד. הוצאות משפט
הגישה הבסיסית בהלכה היא שלא לחייב בהוצאות משפט אפילו את המפסיד בדין. כך דייקו תוספות (סנהדרין ל״א ע״ב, ד״ה ויוציא) מסוגיית הגמרא הקובעת שכופין את המתדיינים לדון בעירם, וזאת על מנת שלא לגרום להוצאות דרך. לכן, כאשר מדובר בהוצאות שבעל דין הוציא (כגון, על עורך דין), בדרך כלל הוא איננו זכאי להחזר, כפי שנפסק בשולחן ערוך (חו״מ סימן י״ד סעיף ה׳):
המתחייב בדין אינו חייב לשלם לשכנגדו יציאותיו, אף על פי שהזקיקו לדון בעיר אחרת.
גישה בסיסית זו מניחה ששני הצדדים רוצים להגיע לאמת על מנת שאף אחד לא יחזיק ממון חברו שלא כדין, כל אחד סבור באמת ובתמים שהצדק עמו, כיוון שמדובר באינטרס משותף, הם הוציאו הוצאות למען עצמם ולכן כל אחד צריך לשלם את הוצאותיו שלו. לא ניתן להחשיב אחד מהצדדים כמזיק לחברו ולחייבו לשאת לבד את הוצאות חברו. לעומת זאת הוצאות בית דין הן מתחלקות שווה בשווה על שני הצדדים, כדברי המשנה במסכת בבא בתרא (דף קס״ח ע״א):
אין כותבין שטרי בירורין אלא מדעת שניהם, ושניהם נותנין שכר.
ועל פי הסבר הגמרא שם מדובר בשטרי טענות שכותבים סופרי הדיינים, אותם משלמים שני הצדדים בשווה, כך נפסק בשו״ע חו״מ סימן יג סעיף ג׳.
כך גם בנידון דידן באגרת בית הדין בסך 150 ש״ח ישאו הצדדים בשווה.
ה. פסק הדין
א. הנתבעים פטורים מלשלם לתובע את הוצאתו עבור תיקון השרברב.
ב. הנתבעים חייבים לשלם לתובע סך של 75 ש״ח עבור השתתפות באגרת בית הדין שהוא שילם.
ג. התובע אינו יכול לגבות את דמי השכירות עד מועד הדיון בבית הדין.
ד. בית הדין ממליץ לנתבעים לשקול לבוא לקראת התובע לפנים משורת הדין, זאת כיון שההקלטה הייתה דו משמעית, ויתכן והיא גרמה לו להוציא הוצאות על התיקון שיכל להימנע מהם אילו ההקלטה הייתה יותר בהירה.
הרב טוביה שלמה בר אילן הרב אסף מישור הרב מרדכי גרוס
