השקעה ברכישת מבנה והשכרתו בגוש קטיף

שם התובעים:

תובע  1- מ

תובע 2- פ

הנתבע- מזכירות 
המקרה-

לקראת ההתנתקות מגוש קטיף, הישוב ... יצא במבצע "מאמין וזורע" בו אנשים מחוץ לישוב יכולים לחזק את הישוב על ידי קניית אשקובית בישוב, האשקובית תעבור לידי הקונים, הישוב ישכיר את המבנה למשפחות וכסף השכירות יגיע לקונה. שני התובעים קנו מבנה, חתמו חוזה ובמשך מספר חודשים קיבלו את השכירות של המבנה.

לאחר כמה חודשים עלה הכורת על כל הישובים והישוב נהרס, המבנים היבילים יצאו מהישוב ולאחר מספר חודשים הגיעו לישוב .. ששם התגוררה קהילת ... ומשם המבנים עברו עם הישוב ל..., בו הם נמצאים עד היום. במשך כל השנים התובעים שאלו מה עם השכירות המגיעה להם, ונענו שהיו הוצאות רבות על המעברים והשכירות עדיין לא כיסתה על ההוצאות.

בשנת 2018 מזכיר הישוב עשה סדר ולאחר תחשיב מסויים אמר שהשכירות כבר כיסתה את ההוצאות וצריך להעביר את השכירות לבעלים. המזכיר שלח מייל לקונים ומייל לשוכרים בו הוא הודיע להם על השינוי. שני השוכרים שהיו רגילים לא לשלם לישוב על השימוש במבנה המשיכו לא לשלם והבעלים לא תבעו אותם בשום שלב. 

באותו שלב הישוב שלח דרישה לשלם 250 שקל כל חודש על שימוש במגרש בישוב. לבית הדין הגיע תובע אחד -מ', התובע השני פ' מחל על התביעות כלפי הישוב. בית הדין צירף אותו לתביעה באישור הנתבע כדי לזכות אותו בדברים המגיעים לו למרות התביעה.

התביעה של מ' מחולקת לארבעה חלקים:

א. לקבל את השכירות על כל השנים עד עכשיו.

ב. להביא את הקראוון למצב הגון.

ג. להימנע מגביית 250 שקלים על הקרקע בחודש.

ד. להתחייב להשאיר את הקראוון בשטח היישוב או לפצות במקרה של בנייה.

שני הצדדים הינם יראי שמים, אוהבי תורה ואוהבי הארץ, הם מבקשים מבית הדין להגיע להסדר קבוע ביחס למבנים והם מוכנים לפשרה כדי להגיע לשלום ואמת.

בית הדין ניסה להבין את המציאות לברר את החובות המדוייקים ועם זה הוא השתמש בכח הפשרה כדי להגיע לפסק דין הגון שיפתור את הבעיה משורשה.

פסק הדין:

א. 1. התובע מ' יקבל מהישוב 55,000 שקל שזהו דמי השכירות של כל השנים עד 2018 בניכוי ההוצאות של המעבר, השיפוצים הקלים שכן נעשו ושימוש בקרקע הישוב במשך השנים.

א.2. היישוב לא ישלם את מחיר השכירות החל מ2018. תביעת השכירות מן הדיירים החל מתאריך זה היא באחריות התובעים.

ב. הישוב יחזיר את שני המבנים למצב הגון וראוי למגורים. הישוב ישתדל לעשות זאת עד סוף חודש 8/23 כדי שיהיה אפשר למצוא שוכרים. האחריות של היישוב תהיה על קלקולים מכח השימוש ולא נזקי שלד.

ג. שני התובעים, יעבירו מהתאריך 1/09 במשך כל חודש 250 שקל כל חודש לישוב על השימוש בקרקע. הם יהיו אחראים על מציאת שוכרים ועל גביית הכסף, לישוב לא תהיה שום אחריות על המבנים משלב זה.

ד. המבנים יישארו בקרקע עד השלב שבו המגרש עליו מונח המבנה היום יידרש לבניית בתי קבע. כאשר יבנו מבני הקבע יעבירו הבעלים על חשבונם את המבנים מהמקום. במידה ולא יחפצו להעבירם היישוב ישלם את הרס המבנים והעברתם לאשפה. כל מבנה ישוייך לבעלים מסויימים והבעלים יהיה אחראי אל גביית השכירות מכאן והלאה.

נימוקי הפסק:

בירור נושא א

א. יש הסכמה שעד העשירי 2018 למניינם היישוב צריך לשלם בניכוי הוצאות. סכום של62144 ₪ למ. (התובע השני מחל על הכסף.)

השנים שמהקמת היישוב עד 2018 מחולקות ל2. החלק הראשון שבו היישוב גבה או היה אמור לגבות השכירות כנגד התיקונים וההובלה, והחלק שבו כבר כוסו הנ״ל.

אין ספק שבחלק הראשון היישוב מוגדר כשוכר, ואנו מתייחסים אליו כמי שאומר: אני אשקיע כסף לתקן ואגבה ואטפל בכל העניין. בעלי האשקוביות סלקו את דעתם וסמכו לגמרי ובכלל לא התייחסו לקרוואנים כשלהם בשלב זה.

על חלק השנים הראשון היישוב חייב, אף אם היה גר שם אדם שלא שילם.

ב. אך ביחס לחלק השני לאחר כיסוי ההוצאות יש לדון האם הישוב הוא שליח לגבות או שהוא המשכיר?

אם הוא השוכר ברור שהוא חייב לשלם את כל הסכום, אך אם הוא רק שליח ולא עמד בשליחותו הוא יהיה פטור.

בפשטות הישוב שכר את המבנה, בחלק מהזמן הוא שימש למועדון נוער או לסניף הוא גם תחזק אותו מעט וממילא ברור שהוא השוכר והוא צריך לשלם למשכיר. זה נכון שהוא יכול לתבוע מהשוכר השתתפות בשכירות מדין נהנה. אך האחריות על העברת הכסף היא על הישוב.

כך נראה מההתנהלות של הישוב ומן הסתם זה מה שהיה כתוב בחוזה הראשוני. 

בסימן שטז מופיע ששוכר יכול להשכיר לאחרים, והפוסקים דנים במקרה שיש נזק לדירה, אך ברור שאם המשכיר מסכים השכירות חלה, אך העברת התשלום היא על ידי השוכר הראשון.

גם על הצד שהוא שליח נראה שהוא חייב לשלם כיוון שהיישוב פשע בכך שהתיר לדייר שלא יכול לשלם לגור. שכן אנו אומרים "אם אוביר ולא אעביד חייב לשלם במיטבא" וחייב זאת אף שלא כתב, מדין שכך נהגו, ופה הוא השכיר דירה ו"אוביר" אותה אמנם כתב הנתיבות סימן קפ"ג ס"ק א' שהני מילי בשליח בשכר, אך
לא בשליח חינם שיכול לחזור בו כל רגע מהשליחות. אך פה זה סוג של שליח בשכר, כי חלק מחוזה הקנייה היה שהם יהיו אחראים על הגביה והם בעצם קיבלו כסף על זה לכן נראה שהם חייבים על השכירות עד 2018 ואכן תוך כדי הדיונים בבית הדין היה נשמע שהנתבע מבין שהוא חייב על שנים אלו.

ג. לאחר התאריך הנקוב, אין ספק שאין חובה ליישוב לגבות השכירות, למרות שהיה דין ודברים, דמה בכך שיש דין ודברים. כל הצדדים מודים שהתובע קיבל את שמות השוכרים ויכל להתחיל תהליך גבייה מולם, גם השוכרים קיבלו מייל שבו מודיעים להם שיש בעלים לאשקובית והם צריכים לעבוד מולם. שנים אלו לא
שייכים לתביעה זו בין הישוב לבעלים, המבנים חזרו לרשות המשכיר והוא היה צריך לקחת עליהם אחריות, אין ביכולתו לגלגל את האחריות על הישוב לאחר שכולם מודים שהוא ידע מי השוכרים ואיך לפנות אליהם.

גם טענתו שהם הכניסו שוכרים לא ראויים נדחית, כי המשכיר יכול להוציא את השוכרים בכל רגע אם הם לא מתאימים לו ואין לו לבוא בטענות על הישוב שעשה את תפקידו כראוי. כל שוכר שלא משלם אפשר לבטל המקח ולהוציאו כמו שכותב הנתיבות כדברים פשוטים: 

"אם הלוקח טוען שעדיין אין לו מעות ורוצה ליתן מעות כשיזדמן לו, יכול המוכר לבטל המקח לגמרי, כי לא מכר לו רק אדעתא ליתן דמים" (קצי ז)

לכן כל התביעה של הבעלים לגבי שנים אלו היא רק מול השוכרים שלא שילמו שכירות ואין לו שום טענה על מזכירות הישוב.

בירור נושא ב

היישוב הסכים לתקן. כמו שנאמר בבית הדין, וכן מופיע במייל סיכום הישיבה המשותפת, התיקון יהיה לרמה של מגורים סבירים במקום, כמנהג המדינה שהשוכר אחראי על התיקונים השוטפים ואילו תיקוני שלד שנוצרו מבלאי טבעי ולא משימוש הם לא באחריות הישוב. כמו שכותב כסף הקדשים לגבי ריבוי בדיורים:

כסף הקדשים חושן משפט סימן שטז סעיף א

מה שאין כן כעת שפשט המנהג במדינות אלו שעל השוכר מוטל להחזיר כל הבנינים בסוף השכירות כמו שהיה בתחלת השכירות וכותבין כן ברוב שטרות והרבה פשוט כן בענינים עד שאין צריך להזכיר כי ד"ה מנהג קבוע עי"ז שבחדר בפני עצמו בשכירות ואין להמשכיר שום שייכות שם לא בבית ולא בהחצר. הו"ל כזה נהנה וזה לא חסר. ומה לו להקפיד אם יהיו שם דיורים כמה נפשות יותר ובמה שאינו יכול לעשות לו הנאה מביתו שייך מדת סדום כשמוחה. אך צריכים להבחין אם אין חשש רעוע או רפיון באיזה פרט מהבנינים על ידי תוספות שיהיו בדיורים. ובמה שאינו ניכר ומסוים כל כך אין מנהג להטיל על השוכר שום תיקון.

בירור בנושא ג

התובע מבקש שהמבנה יישאר על הקרקע של הישוב ומבקש שלא ייגבו ממנו 250 שקל שהמזכירות החליטה לגבות על השימוש בקרקע ובתשתיות הישוב, לכאורה יש סמכות לישוב לגבות דמי שימוש בקרקע "בני העיר מסיעין על קיצתן" והחלטת מזכירות מחייבת את כל המשתמשים בקרקע.

אמנם פה צריך לחקור האם החוזה בין הישוב לתובע ממשיך בדיוק כמו שהיה ב...? ברור לנו שב... הישוב לא יכל להחליט לאחר תקופה מסויימת שהוא מתחיל לגבות שכירות על הקרקע, כי ברור שחוזה הקניה היה שהישוב ייתן קרקע והבעלים ישכיר את האשקובית. ובעצם נוצר שעבוד של הקרקע למבנה והישוב לא יכול לגבות כסף על הקרקע כמו אדם שהרשה לחברו לטעת אילן בשדהו ולא יכול לגבות שכירות על האילן כי הקרקע משועבדת. [אמנם גם שם צ״ע מה היה קורה אם הישוב היה הולך ומתארגן ועושה סדר במגרשים]

אך פה המבנה הגיע לישוב חדש, ושם הקרקע כבר לא משועבדת למבנה ולא נחתם חוזה חדש בין הצדדים להגדיר את השעבוד, בפשטות אנו נדרשים לסוגיה של חוזה שממשיך ללא חתימה על חוזה חדש האם התנאים משתנים או שנשארים כמו שהיו בהתחלה?

הרמב״ם בהלכות שכירות (ו, ט) כותב: 

"אף על פי שאין המשכיר יכול להוציאו ולא השוכר יכול לצאת עד שיודיעו מקודם, אם הוקרו הבתים יש למשכיר להוסיף עליו ולומר לשוכר או השכר בשוה עד שתמצא או תצא, וכן אם הוזלו הבתים יש לשוכר לפחות השכר ולומר למשכיר או השכר לי כשער של עתה או הרי ביתך לפניך", 

הרמב״ם מבוסס על גמרא "אם בא לרבות בדמיה מרבה" ומשמע מהסוגיא ומההלכה שמותר למשכיר להעלות את השכירות במידה שכל הדירות עולות, ממילא גם אם היה זמן שהקרקע בחינם, מותר לשנות את השכירות אם כל המחירים באזור עלו. ופה שהישוב עשה סדר, דאג להעביר את שמות השוכרים לבעלים והגדיר שאין מגרשים חינם בישוב זה דומה "לאייקור בתי" וזה לא חורג מהחוזה הראשון לכן נראה שאפשר לגבות שכירות על קרקע שבתחילה היה בחינם.

אמנם בנידון דידן -מתוך הבנת הסיפור והאירוע- שכאשר היישוב... פרסם אשקוביות למכירה הוא לא פרסם אשקובית שמישהו ייקח ויעביר למקום אחר, אדרבה רצה שאנשים יגורו ב..., אלא חיפש משקיעים באשקוביות בכדי שיכנס כסף לקופה הציבורית. ממילא ברור לחלוטין שהעניין דומה למוכר אילן בקרקעו שלא יכול לדרוש מבעל האילן תשלום, וכמו כן היישוב לא יכול באופן זה של מכר לדרוש תשלום.

העובדה שהיישוב איננו בעלים על הקרקע איננה משנה את הדין היות והיישוב הוא בעל הזכות לנהל את העניינים המתרחשים בשטח קרקעו על פי מנהג המדינה אלא שהגירוש מגוש קטיף סיים את העיסקה הראשונה שהרי אין קרקע, וממילא אין שיעבוד. גם מבחינת הבטחת הקהל הראשונה נגמר העניין.

העניין החדש היה נדבת לב היישוב לתת הזדמנות למשקעים למצות את הפוטנציאל. ממילא ברור שההסתכלות על המקרה היא שהיישוב השאיל קרקע.

ביחס להלכות שאלה אנו יודעים שבאופן עקרוני כל משאיל יכול לעצור את השאלה בכל זמן נתון, אא"כ נאמר בהשאלה לשון של "השאלני בטובך". אדרבה מצינו שבקרקע יתכן שאפילו בלשון זה של שאלה העניין מוגבל, שכך כתב שיטה מקובצת מסכת בבא מציעא דף קג עמוד א: 

כתב הרמ"ך וזה לשונו: שואל אדם בטובו לעולם וכוי. וצריך עיון בקרקע היכא דאושליה ביתיה בהאי לישנא ואחזיק ביה כי היכי דליקום ביה אי אמרינן דקנייה לגמרי ולא מצי אפוקי מיניה לעולם כל ימי חייה כיון דקנו מיניה דמשאיל ליה בטובו וכן נראה, או דילמא סתם שכירות בית או קרקע שנים עשר חדש וחנות של נחתומין או של צבעים שלש שנים וכי שלים האי זימנא מצי לאפוקיה או דילמא לא שנא קרקע ממטלטלי.

לכן, באופן עקרוני יכול היישוב לדרוש בכל עת לפנות את הקראוון, וממילא גם לדרוש תשלום.

להלכה נראה שאפשר לחייב 250 שקל מהחלטת המזכירות אך לבית הדין נראה שהחיוב יתחיל רק ברגע שיש שוכרים וכיוון שמהחלטת המזכירות עד היום הבעלים לא קיבלו שכירות, לא שייך גם להכניס שוכרים שלא משלמים וגם לגבות דמי שימוש על הקרקע. לכן מהיום והלאה הבעלים ישלמו דמי שימוש בקרקע אך על השנים שעברו הם לא ישלמו ורק מכח הפשרה, כיוון שהישוב כן משלם לבעלים וכן לקח אחריות מסוימת על המבנים בית הדין יגבה שליש מדמי הקרקע בכל השנים הסכום הוא 14000 שקל ולכן נוריד 5000 שקל מהתשלום לתובע.

בירור בנושא ד

השארת המבנה במגרש

כמו שכבר נכתב בסעיף הקודם, הישוב לא משועבד לתובע, ומעיקר הדין יכול לדרוש לפנות את הקרקע בכל עת, היות שההסכם הראשוני ב... כן מחייב את המזכירות עליהם להשאיר את המבנה במגרש עד שהישוב יחליט שהמבנה מעכב את בניית הישוב ועליו לפנותו, וראוי מצד "למען תלך בדרך טובים" להתחשב במאמץ שהתובעים עשו בשנים הקשות שלפני הגירוש, לכן מטיל בית הדין כפשרה שהישוב ימשיך בחוזה הנ״ל בו התובע משלם 250 שקל לחודש על המגרש, ובמקביל הישוב מתחייב לא לפנות המבנה עד שבאמת תתחיל בניה באזור זה. כאשר תתחיל בניה באזור זה והבעלים ירצו להעביר את המבנה, יעשו זאת על חשבונם מדין "טול עציך ואבניך".

הכרעה נוספת-

בית הדין מבקש מהישוב ומהתובעים להחליט איזה מבנה שייך לכל תובע, ולאחר השיפוץ הישוב מסיר את כל האחריות מהמבנים, הם עוברים לרשות הבעלים וכל האחריות עליהם ככל דירה מושכרת בכל מקום שהוא. אמנם התובע השני מחל על תביעותיו אבל כבר כתבו הפוסקים שמחילה מועילה על תביעה ולא מועילה על נכס ממשי כמו שכותב הרמ"א (רמא, ב):

"ולשון מחילה אינו שייך אלא במעות שחייב לו, אבל אם היה לו חפץ ביד חבירו ואמר ליה: מחול לך, אינו כלום".

סיכום-

לאחר בירורים הלכתיים אלו ומכח פשרה הקרובה לדין, החשבון הסופי שיצא מתוך הטבלה ששלחה מזכירות הישוב הוא שמתוך ה״יתרה לדיון" שמופיעה בטבלה צריך להוריד עוד 68,688 על האשקובית השניה, וממילא כל תובע אמור לקבל כ62 אל"ש, התובע השני ר’ פ מחל על תביעותיו ולכן הוא רק מקבל את המבנה המשופץ. התובע הראשון ר’ מ'  קבל 55 אל"ש ואת המבנה שיעבור על שמו.

מכאן ולהבא אין שום תביעות בין הצדדים, והאמת והשלום אהבו.

יישר כח לשני הצדדים שעסוקים בבנין הארץ מתוך מסירות נפש ומתוך תורה.

נחתם בימים שבהם אנו עסוקים בבנין המקדש ויתקיים בנו " השיבה שופטינו כבראשונה ויועצינו כבתחילה"

הרב אריאל איגרא הרב חננאל פאטשינו הרב שי שטרנברג