פיצוי על עיכוב במסירת דירה

תיק מספר 002

בעניין שבין: 

התובע: 

לבין הנתבעת:

א. הרקע העובדתי

הנתבע הוא הבעלים של חברה שעיסוקה ביזמות בנייה. בתאריך 4/3/2019 רכש התובע דירה בת חמישה חדרים בפרויקט בנייה ב.... על פי חוזה המכר, היה על הנתבע להעמיד את הדירה לרשות התובע בתאריך 1.6.20. בפועל הדירה הייתה מוכנה למסירה רק ב-1.6.21. במשך כחודשיים נוהל דין ודברים בין התובע לנתבע, כאשר בזמן זה טרם שולם התשלום האחרון וטרם נמסרה הדירה, ובסופו של דבר התבצעה מסירת הדירה רק ב-4.8.21.

ב. טענות התובע ותביעותיו

התובע תובע את התביעות שלהלן:

1. על פי התיקון לחוק המכר (תשע״א) סעיף 5א, אם המוכר לא מסר את הדירה עד שעברו 60 יום מהמועד שהוסכם עליו בחוזה, הוא ישלם למפרע החל מהחודש הראשון לעיכוב ולמשך שמונה חודשים סכום ששווה פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ולאחר מכן סכום ששווה פי 1.25 עבור כל חודש נוסף. לטענתו, דמי השכירות הממוצעים באותו מקום ובאותה תקופה היו כ-8,000 ₪ לדירה כזאת, ולכן יש לשלם 8*8,000*1.5 +6.3*8,000*1.25, סה״כ: 159,300 ₪.

התובע הביא ראיות לסכומי השכירות המדוברים מכך שהוא עצמו משכיר את הדירה ב-7,200 ₪ לקרובי משפחתו, וזו השכרה בהנחה. בנוסף, בסיכומים הציג התובע פרסומים מאתרי אינטרנט של מודעות השכרה, שאלו הם הסכומים המבוקשים במקומות כאלו.

התובע אמנם מודה שהדירה הייתה מוכנה קצת למעלה מחודשיים מהתאריך שבו היא נמסרה בפועל, אך טוען שהעיכוב הנוסף במסירה אירע אף הוא באשמת התובע משתי סיבות:

א. המזגן שהותקן על ידי הקבלן של התובע היה לא תקין, ולקח זמן לפתור את התקלה.

ב. התובע דרש לקזז מהתשלום האחרון שמהווה תנאי למסירת הדירה את סכומי השכירות אותם חייב הנתבע לשלם כפיצוי על האיחור (על פי החוק יש לשלם את הסכום מידי חודש בחודשו ולא להמתין לאחרי מסירת הדירה), ואילו הנתבע סרב למסור את הדירה ללא מתן התשלום הסופי המלא. בסופו של דבר התובע נאלץ להיכנע ולתת את התשלום המלא, אולם אין זה גורע לטענתו מחובתו של התובע למתן פיצוי גם על עיכוב זה.

2. בנוסף, התובע דורש פיצוי של 5,000 ₪ על עוגמת נפש.

3. תשלום הוצאות משפט כפי ראות עיני בית הדין.

סך סכום התביעה עומד על: 164,300 ₪ בתוספת הוצאות משפט. התובע נשאל במהלך הדיון האם הוא היה מוכן להתפשר עם הנתבע וסרב.

ג. טענות הנתבע ותביעת נגד

1. על פי חוזה המכירה סעיפים 5.3-5.4, עיכובים בבנייה שאינם תלויים בחברה המוכרת, ובכלל זה עיכובים בחיבור הדירה לרשת החשמל שתלויים בחברת החשמל וברשויות אחרות, ואינם תלויים בחברה המוכרת, לא יקנו עילה לפיצוי על פי חוק המכר הנ״ל. הדבר מתיישב עם נוסח התיקון לחוק המכר הנ״ל, סעיף קטן 5א (ג), ולפיו:

הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 לדברי הנתבע, במהלך בניית הדירה חלו עיכובים שונים שאינם תלויים בו. במהלך הדיון האריך הנתבע בטענות שונות, אולם בסופו של דבר טענתו העיקרית הייתה לעיכוב של למעלה משישה חודשים מהרגע שהדירה הייתה מוכנה עד שהתאפשר למסור אותה (מתן טופס 4), שנבע מכך שתנאי לאכלוס הדירה מצד הכבאות וההצלה היה הסרת עמוד חשמל שעמד בפתח הבניין, פעולה שחברת החשמל התמהמהה זמן ממושך בביצועה. הנתבע הציג בפני בית הדין תכתובת דואר אלקטרוני בת כשנתיים (החל מ-25.11.18 ועד 22.9.20), שבה הוא מבקש מחברת החשמל להתקדם בנושא זה. בנוסף בתכתובת מצוין שכבר ב-16.6.17 שולמו האגרות המתאימות לשם כך.

3. מעבר לכך, הנתבע טען שבעקבות העיכוב וכדי לצמצם את נזקי התובע, הוא אפשר לו במהלך חודשי ההמתנה להכניס אנשי מקצוע משלו לצורך שיפוצים בדירה. שיפוצים אלו נמשכו לדבריו כשלושה חודשים. על פי החוזה בין הצדדים, סעיף 4.7.3, נקבע ששינויים שיבוצעו מטעם התובע בדירה יגרמו לדחייה במסירת הדירה, אלא אם כן המהנדס או האדריכל יכריעו שלא היה בהם כדי לעכב את העמידה בלוח הזמנים. למעשה בדיון, טען הנתבע שכיוון שמדובר בשיפוצים פרטיים של התובע, הוא כלל לא היה אמור לאפשר לו לערוך אותם לפני המסירה, ולפנים משורת הדין הוא הסכים לכך. לדבריו, הוא היה יכול לדרוש מהתובע להמתין עם השיפוצים, מה שהיה מעכב אותו בכניסה לדירה בעוד שלושה חודשים.

4. למעשה, אם נכמת את הדברים, הנתבע טוען שמתוך 12 החודשים של העיכוב, הוא פטור מתשלומי השכירות על למעלה מתשעה חודשים מתוכם (יותר משישה על העיכוב בהסרת עמוד החשמל שאינו תלוי בו, ועוד שלושה חודשים שבהם בכל מקרה עבדו אנשי התובע בדירה בשיפוצים). לפנים משורת הדין הוא מוכן לשלם פיצוי על חמישה חודשים.

5. באשר לסכום השכירות לתשלום, לדברי הנתבע עלות שכירות דירה כזאת נמוכה בהרבה מעלות השכירות הנדרשת על ידי התובע. להוכחת טענה זו, הציג הנתבע נתונים לכאורה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם עלות שכירות חודשית של דירת חמישה חדרים ב... בשנת 2021 הייתה 5,600 ₪. בדיון הוא אמר שלפנים משורת הדין הוא מוכן לחשב את עלות השכירות בסך 6,000 ₪, ובסה״כ: 6,000*5*1.5 שווה 45,000 ₪.

6. תביעה נגדית: 

לדברי הנתבע, כחלק מההסכם, בעת מסירת הדירה היה צריך התובע להחזיר את הערבות הבנקאית שהופקה לטובתו. אולם בפועל הערבויות הוחזרו רק בחודש 10.21 על אף בקשותיו של הנתבע. מכיוון שהדירה הייתה מוכנה למסירה כבר ב-6.21, יש לחייב את התובע בתשלום העמלות שנאלץ הנתבע לשלם על המשך הערבויות בסך 5,734 ₪ (על פי פירוט שהגיש הנתבע כולל דפי חשבון מפורטים). בנוסף לכך, כל עוד הערבות קיימת, הכספים המשמשים לצורך הערבות נמצאים בחשבון נאמנות ואי אפשר להשתמש בהם, לכן יש להוסיף ריבית בסך 4% לשנה, ובשקלול סכום הערבות והתקופה: 29,133 ₪. סך הכל תביעה נגדית: 34,687 ₪.

7. בדיון ובכתב הסיכום הביע הנתבע נכונות להתפשר על 50% מסכום התביעה הנגדית, כך שסך הכל לטענתו עליו לשלם 45,000 ₪, ובניכוי תביעתו המעודכנת סך הכל (כנראה לאחר עיגול של הסכומים) 28,000 ₪ אותם הוא מוכן לשלם.

8. הנתבע העלה במהלך הדיון וגם בכתב הסיכום טענות נוספות על התנהלותם של קרובי משפחתו של התובע שהיו מעורבים בעסקה, אולם מכיוון שלהתנהלות זו אין השלכה ישירה על התביעה (אלא לכל היותר היא מבהירה לנו את הרקע לכך שהנתבע מרגיש פגוע מהתובע ומשפחתו), בית הדין אינו רואה טעם להרחיב בעניין זה.

ד. השאלות לדיון

1. האם אין בהתחייבות לתשלום שכירות מוגדלת במקרה של עיכוב התשלומים משום אסמכתא?

2. האם הנתבע פטור מתשלומים על העיכוב שקרה לטענתו שלא באשמתו?

3. האם העובדה שהתובע ערך שיפוצים במשך זמן העיכוב בהסכמת הנתבע, מאפשרת לנתבע להיפטר מתשלום בזמן זה?

4. מה דין החודשיים הנוספים של העיכוב לאחר שהדירה כבר הייתה מוכנה?

5. כיצד יש לאמוד את עלות השכירות שעל פיה מחושב הפיצוי?

6. האם יש לפצות את הנתבע על העיכוב בהחזרת הערבויות, ומהו סכום הפיצוי?

7. מה דין תביעת הפיצויים על עוגמת נפש, תשלום הוצאות משפט ואגרת הדיון? 

ה. האם יש אסמכתא בהתחייבות לתשלום שכירות?

אחד הדיינים העלה את השאלה מדוע לא נאמר שיש דין ״אסמכתא״ בהתחייבות לתשלום שכירות מוגדלת.

כלל בידינו הוא שכל התחייבות שמוגדרת ״אסמכתא״ אינה חלה, אלא אם כן בוצעה ההתחייבות בבית דין חשוב (ויש עוד תנאים נוספים, ראה שולחן ערוך חושן משפט סימן רז סעיף טו). בשאלת הגדר המדויק של אסמכתא שלא חלה, ומה ההבדל בינה לבין תנאי רגיל שחל, נחלקו ראשונים, וכמה דעות בעניין. אחת השיטות המרכזיות, שנקטו בה רבים מראשוני ספרד, היא שאסמכתא היא כאשר אדם מתנה תנאי לקנוס את עצמו אם יקרה משהו, כשמטרתו לרצות את חברו, והוא אינו רוצה שיקרה דבר זה והקנס יחול. כך לדוגמא, כתב הרשב״א בחידושיו לבבא בתרא (קסח ע״א):

שאף על פי שאמר רבא כל דאי לא קני, לאו כללא רבתי הוא לכל דאי... אלא כל דאי שהוא נאמר דרך קנס קאמר, כלומר, מי שמתנה ואומר אם אעשה ואם לא אעשה, או אם יעשה פלוני או לא יעשה, שאין מי שמתנה רוצה בקיומו, כגון אם אני חוזר בי אכפול לך ערבונך או ערבוני מחול לך, שאינן רוצין בקיום אותו התנאי אלא בביטול, שהכוונה להם שיתקיים ביניהם המקח ולא שיחזור אחד מהם, ועל כן התנו לכפול או למחול דרך קנס אם יחזור אחד מהם.

לפי זה, התנאי שהתנו ביניהם התובע והנתבע הוא בדיוק אסמכתא כזאת: בעת החתימה על חוזה המכירה, שניהם רצו שהדירה תהיה מוכנה בזמן והנתבע לא ייאלץ לשלם דמי שכירות מוגדלת לתובע, ותשלום השכירות הוא דרך קנס לנתבע אם לא יעמוד בהתחייבותו להעמיד את הדירה בזמן לרשות התובע.

הסמ״ע (סימן רז ס״ק כח) תפס, שזוהי גם כוונתו של השולחן ערוך (חושן משפט סימן רז סעיף יג) שכתב:

וכן תנאים שמתנים בני אדם ביניהם, אף על פי שהם בעדים ובשטר: אם יהיה כך או אם תעשה כך אתן לך מנה או אקנה לך בית זה ואם לא יהיה או לא תעשה לא אקנה ולא אתן לך, אף על פי שעשה או שהיה הדבר, לא קנה, שכל האומר: אם יהיה אם לא יהיה, לא גמר והקנה, שהרי דעתו עדיין סומכת שמא יהיה או שמא לא יהיה.

ייתכן שגם לדעת הרמ״א (שם) שהביא את דעתם של בעלי התוספות והרא״ש בעניין אסמכתא, יש להחשיב את ההתחייבות שלנו כאסמכתא, שכן הרמ״א חילק בין דבר שתלוי במתנה בלבד לבין דבר שאינו תלוי רק בו אלא גם באחרים:

ויש אומרים דג׳ חלוקין בדיני אסמכתא, דכל מה שאין בידו ותלוי ביד אחרים, כגון שא״ל: קנה לי יין ממקום פלוני ואם לא תקנה תחייב לי בכך וכך, דזה אינו תלוי בו דדילמא לא ירצו למכור לו, הוי אסמכתא בכל ענין ולא קני; ומה שיש בידו לעשות אם לא גזים, כגון שאמר: אם אוביר ולא אעבוד אשלם במיטב, לא הוי אסמכתא, וקניא; אבל אי גזים ואמר: אם לא אעבוד אשלם אלפא זוזי, הוה אסמכתא ולא קניא...

השלמת הבנייה אינה תלויה רק בידי הנתבע אלא גם בגורמים שונים שעלולים לעכב אותה (כפי שהוא אכן טען שאירע), ולכן יש להחשיב את ההתחייבות כ״אסמכתא״ גם לדעה זו.

לדעת אחד הדיינים האחרים, נראה שאין לחשוש כאן לאסמכתא. הרמ״א שהובא כאן הזכיר את סוגיית הגמרא בבבא מציעא (עג ע״ב וקד ע״ב), שחילקה בין שלושה מקרים: אדם שהתחייב לקנות לחברו יין בזמן שהוא בזול ולא עשה כן, שפטור מלשלם לו על הפסדו, שכן הדבר לא תלוי בידו אם ימכרו לו; אדם שהתחייב לעבד את קרקע חברו תמורת אחוזים מהתבואה, ואם לא יעשה כן ישלם את אחוזי החוב כאילו עיבדה וצמחה התבואה ב״מיטב״, שחייב לשלם, כיוון שהדבר בידו ואין כאן הגזמה; אדם שהתחייב כנ״ל, ואם לא יעשה כן ישלם אלף זוז, שפטור, כיוון שיש כאן הגזמה.

הרשב״א (בבא מציעא סו ע״ב) ועוד רבים מראשוני ספרד הסבירו, שיש תקנה מיוחדת שכאשר אדם התחייב לבצע משהו וחברו סמך עליו, עליו לשלם את הפסד הרווחים שגרם אם לא עשה כן, על אף שבהתחייבות כזאת יש אסמכתא.

לדעת התוספות (סנהדרין כד ע״ב ד״ה כל) ועוד, במצב כזה אין אסמכתא כלל, שכן כשיש בידו ואין הגזמה אין זו אסמכתא.

בין כך ובין כך, במקרה שלנו הנידון הוא על עיכובים שהגיעו גם באשמתו של הנתבע (שהרי על מה שאינו אשמתו גם אין חיוב כדלהלן). אמנם מדובר בשכירות מוגדלת של 150%, אולם לכאורה אין מדובר בקנס אלא בלקיחה בחשבון שכיוון שמדובר בשכירות לטווח קצר, עלותה גבוהה יותר מהעלות הסטנדרטית של שכירות שנסגרת בדרך כלל לשנה. בנוסף, כיוון שיש צפי למסירת הדירה בזמן, נלקחת בחשבון העובדה שהקונה לא צפה שיזדקק לשכור דירה עקב העיכוב, ומכיוון שהוא לא נערך לכך מראש, הוא נאלץ להתפשר ולשלם מחיר גבוה יותר ממחיר השוק הרגיל. ניתן לראות שזה ההיגיון שעומד מאחורי החוק על הפיצויים הללו, מכך שאחרי תקופה של שמונה חודשים, עלות תשלום הפיצוי יורדת ל125%. אם היה מדובר בקנס ולא בפיצוי שמטרתו לתת אפשרות לשכור דירה לתקופת הביניים, ההיגיון היה מחייב להעלות את סכום הפיצוי באיחור גדול ולא להפחיתו. אלא שאכן נראה שלא מדובר בקנס אלא בפיצוי הגיוני שנועד לכסות על הנזקים שנגרמים כתוצאה מהעיכוב במסירת הדירה, וממילא אין בכך אסמכתא.

כך גם נראה מדברי השולחן ערוך (סימן רז סעיף טז), שפסק:

ויש אומרים שקנס שעושים בשידוכים לקנוס החוזר בו לא הוי אסמכתא, כי כדאי הוא שיתחייב החוזר בו בקנס לדמי הבושה שבייש את חבירו.

והרמ״א (שם) כתב שהמנהג כדעת יש אומרים אלו. המקור לפסיקה זו הם דברי התוספות בבבא מציעא (סו ע״א ד״ה ומניומי), שהסביר שמקרה כזה דומה בדיוק למי שהתחייב: ״אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא״. דהיינו, כשאדם מתחייב לפיצוי על נזק שייגרם מחמת הפרת התחייבויותיו, אין בכך משום אסמכתא, כל עוד הפיצוי ראוי והגון.

הדיין שסובר שיש מקום לחשוש ל״אסמכתא״ דחה טענות אלו:

1. על הטענה שתשלום מוגדל של דמי שכירות נועד לפצות על הפסד ואינו קנס, טען אותו דיין שבמקרה שלפנינו לא נראה שהתובע ניזק, שכן הוא לא רכש את הדירה לשימושו האישי, לפחות לא בשלב הנוכחי, ולא היה צריך לשכור דירה לזמן קצר.

2. על דברי הרמ״א לגבי קנס לשידוכים, יש לטעון שהשולחן ערוך חולק, והמידיינים שניהם אינם אשכנזים שקיבלו עליהם את פסקי הרמ״א.

3. על ההשוואה לבושה בביטול שידוך יש לטעון, שאין להשוות בין בושה שהיא לעתים מרה ממוות לבין שאר נזקים.

בכל אופן, למעשה, מוסכם על כל הדיינים שאין להתחשב בטענת האסמכתא, שכן אף אם אכן מדובר באסמכתא, מנהג המדינה והחוק הוא לגבות קנסות גם אם יש בהם משום אסמכתא. להלן ציטוט מתוך שו״ת שאגת כהן (חלק ב סימן מט):

יש שיטות, על פיהן, מנהג להתחייב באסמכתא מועיל על פי ההלכה (ראו שו״ת חתם סופר חושן משפט סימן סו אות ב, אוסף פסקי דין של הרבנות הראשית לישראל עמוד פט, פסקי דין רבניים חלק ב עמוד 112 ועוד). המציאות כיום היא, שעל פי חוקי המדינה וגם על פי מנהג המדינה, יש תוקף לתנאי התחייבות של קנסות.

אמנם יש שחלקו על דברי החתם סופר, ואם כן לכאורה הנתבע יכול לומר ״קים לי״ כחולקים, אולם מלבד העובדה שהנתבע לא העלה טענת ״אסמכתא״ כדי להיפטר, ואדרבה הודה בחלק מהחיוב, הרי שכללי הדיון של בית הדין לכתחילה מאפשרים שלא להתחשב בטענת ״קים לי״.

 בנוסף לכך, עיון מדוקדק בחוזה מראה שאין בחוזה כלל התחייבות לתשלום שכירות מוגדלת במקרה של עיכובים. בחוזה רק נאמר שתשלום פיצוי כזה בהתאם לחוק המכר לא יחול כאשר העיכוב אינו באשמתו של המוכר. דהיינו, חיוב הפיצוי אינו נובע מכוח התחייבות המוכר אלא מכוח החוק שמחייב לשלם פיצוי כזה. דהיינו, אפילו אם התחייבות כזאת היא אסמכתא, החיוב לשלם אינו נובע מכוח התחייבות המוכר אלא מכוח החוק. אין טעם להאריך כאן בשאלה מתי אומרים ״דינא דמלכותא דינא״, אולם מוסכם על ידי פוסקים רבים (וכך היא מדיניות בית הדין), שכאשר ברור שהחוק תוקן לתקנת בני המדינה, יש להתחשב בו. כאמור לעיל, בתקנת הפיצויים על עיכוב במסירת הדירה יש היגיון רב, שכן כאשר אדם משלם סכומי כסף נכבדים ביותר, ומסכם על תאריך מסוים שבו הוא יקבל את התמורה, הוא מצפה אכן לקבל את התמורה בתאריך זה. אם הוא אינו מקבל את התמורה בזמן, הוא סופג הפסדים שיש לפצותו עליהם.

ה. האם העיכובים קרו באשמתו של הנתבע?

כאמור לעיל, טענתו העיקרית של הנתבע היא שהעיכובים קרו שלא באשמתו. העיכוב המרכזי שלדבריו אירע שלא באשמתו הוא אי הסרת עמוד החשמל מכניסת הבניין, מה שעיכב את מתן האישור של כיבוי האש, ומנע את האפשרות לאכלוס הבניין במשך למעלה משישה חודשים מזמן סיום הבנייה. הנתבע הביא להוכחת טענתו זאת תכתובות ממושכות בדואר האלקטרוני בינו לבין חברת החשמל.

התובע טען שעל פי חוק המכר עליו לקבל פיצוי ללא תלות בשאלת האשמה. אולם בעניין זה הצדק עם הנתבע, שכן כאמור לעיל, נוסח חוק המכר מאפשר במפורש למוכר להחריג עיכובים שאירעו שלא באשמתו מחובת הפיצוי, וכך אכן עשה הנתבע בחוזה המכר שערך עם התובע.

נותר לנו לברר האם אכן הצדק עם הנתבע בטענתו שהעיכובים הללו אירעו שלא באשמתו. בעניין זה נחלקו הדיינים:

לדעת אחד הדיינים, התכתובות שהציג הנתבע מוכיחות שאכן הוא עשה את מה שביכולתו כדי לזרז את הסרת עמוד החשמל. הנתבע לא ציפה, ולא יכל לצפות, שהדברים יתעכבו במשך כל כך הרבה שנים, במיוחד שהוא הזדרז ושילם את האגרות הנדרשות לחברת החשמל זמן מה מראש, ועל כן הדברים לא היו תלויים בו. לדבריו, פשוט שיש לסמוך על התכתובות שמהוות ראיה קבילה להשתדלותו של הנתבע. משכך, לפחות שישה חודשים מהעיכוב אכן אינם באשמתו של הנתבע.

בנוסף, התובע ראה תכתובות אלו ולא טען שהנתבע לא התאמץ כדי שלא יהיו עיכובים. טענתו הייתה שהדבר אינו מעניין אותו, כיוון שהחוק לטובתו. אבל לעיל הראינו בפירוש, שהחוק מאפשר להכניס סעיף בחוזה שפוטר עיכובים שלא באשמת הקבלן, וסעיף כזה אכן הוכנס לחוזה. כך שאין כאן הכחשה מצד התובע.

לדעת דיין אחר, קשה לראות בתכתובות הדוא״ל משום הוכחה שאכן הנתבע עשה כל שביכולתו בכדי לדאוג שעמוד החשמל יוסר בזמן. לדבריו, פשוט שעל הנתבע להביא ראיה שהוא אנוס, וכל זמן שלא הוכיח את האונס, אז המוחזקות היא שהעיכוב הוא מצידו. כך עולה מדברי איסי בן יהודה (בבא מציעא פג ע״א): 

״אין רואה, הא יש רואה יביא ראיה וייפטר״. 

והלכה כמותו (ראה שולחן ערוך חושן משפט סימן שה סעיף א). חשוב לשים לב - על פי החוק נקודת המוצא היא חיוב של הקבלן, אלא שיש לו אפשרות להיפטר מחיוב זה ככל שהעיכוב יהיה שלא באשמתו והוא יתנה על כך מראש עם הקונה. לכן פשוט שחובת ההוכחה מוטלת עליו.

על פי התכתובות, הנתבע ידע על העיכוב כבר כמה שנים לפני שנחתם החוזה בינו ובין התובע, ועוד שנראה שהעיכוב נבע גם מאי תשלום שלו את כל חיוביו וגם ממחויבות שלו לעבודות הכנה, כך שלא ברור שאכן כל העיכוב היה שלא בשליטתו.

בנוסף לכך, גם אם אכן התובע דרש בלי הרף את הסרת העמוד, מניין לנו שאכן חברת החשמל נהגה שלא כדין, וכי הם הודו בפנינו? האם העובדה שזו חברה ממשלתית מייד מייחסת להם אשמה בעיכוב החיבור או בעיכוב סילוק העמוד? מניין לנו שזו לא הפרוצדורה הרגילה? וכי העובדה שיש סרבול במערכות ציבוריות גורמת באופן מידי להטלת את האשמה באופן מובהק על חברת החשמל? אם זה כך, נתת פתח לרמאים, שכל אחד יכול לטעון על חברה ציבורית שהיא אשמה והיא פושעת בהתנהלותה, וממילא הוא אנוס. אדרבא, יש כאן ראיה לסתור, שאם הנחת היסוד היא שחברה ציבורית יותר מסורבלת בנהלי הפעולה שלה - הרי שזה בוודאי צריך להילקח בחשבון של כל קבלן ויזם, ואין כאן אונס כלל. ועוד ייתכן שמערכת היחסים שבין הנתבע לחברת החשמל הייתה עכורה, וזוהי הסיבה לעיכוב, ועל כן ייתכן שיש בכך אשמה של הנתבע.

לכן בסופו של דבר עקב הספק, אותו דיין מציע לפשר ולחלק את העיכוב הנ״ל של השישה חודשים שווה בשווה בין הצדדים, דהיינו לקבל את טענתו של הנתבע לפטור רק על שלושה חודשים.

לדעת הדיין השלישי, מתכתובות הדואר האלקטרוני נראה יותר שאכן הנתבע התאמץ לפתור את הבעיה ללא הצלחה. אלא שעדיין שני דברים עומדים לרעתו: האחד, ייתכן ואם היה מתאמץ יותר היה בכל זאת מצליח לפתור את הבעיה קודם. השני, בעת החתימה על החוזה העיכוב כבר היה ידוע לנתבע, ואף על פי כן הוא לא לקח אותו בחשבון בחתימה, וייתכן שיש בכך משום רשלנות של הנתבע על כך שלא הודיע לתובע בפירוש על עיכובים ספציפיים (ולא רק כלליים לצורך החוזה) שעלולים להיגרם עקב כך. לכן נראה בדרך פשרה הנוטה לדין לקבל את טענתו של הנתבע לפטור על ארבעה חודשים מתוך השישה.

לסיכום:

לדעת דיין א, יש לפטור את הנתבע מתשלום על שישה חודשי עיכוב. 

לדעת דיין ב, יש לפטור את הנתבע מתשלום על שלושה חודשי עיכוב. 

לדעת דיין ג, יש לפטור את הנתבע מתשלום על ארבעה חודשי עיכוב.

בהמשך, ועל פי ההכרעות בסעיפים אלו, נפרוט את הדברים לסכום לתשלום בפועל על פי הדעות השונות, ונסביר כיצד יוכרע הדין.

ו. האם השיפוצים שביצע התובע בדירה בזמן העיכוב מהווים עילה לפטור?

כאמור לעיל, הנתבע טען, שבחלק מהזמן שבו התעכבה המסירה, בוצעו שיפוצים בדירה מטעמו של התובע, כשלטענתו יש לקזז את זמן השיפוצים מזמן העיכוב.

בית הדין אינו מקבל את טענתו זו של הנתבע:

אמנם צודק הנתבע, שאם הקונה מבקש לבצע שינויים בדירה (באמצעות הקבלן המבצע או באמצעות עובדים מטעמו), אי אפשר לחייב את המוכר בזמן העיכוב כתוצאה משיפוצים אלו, וכפי שמפורש בחוזה שבין הצדדים (וכך גם מחייב ההיגיון). אולם במה דברים אמורים? כאשר הקונה מבצע שיפוצים שגורמים לעיכוב במוכנות של הדירה בזמן. גם חוזה המכר עצמו (סעיף 4.7.3) מציין בפירוש, שאם העבודות מטעם הקונה אינן מעכבות את המסירה, לא יחול הסעיף על אי חיוב תשלומים כתוצאה מעיכוב כשבוצעו עבודות כאלו. אמנם הסעיף מתנה זאת בחוות דעת מטעם האדריכל/ המהנדס, אולם עניין זה אינו רלוונטי כאן מהטעם הבא: השיפוצים בוצעו בזמן שהכניסה לדירה התעכבה עקב אי מתן אישור כבאות אש וכתוצאה מהסיבה שתוארה בסעיף הקודם. בזמן זה הדירה ממילא עמדה ללא עבודות מטעם הנתבע, וברור לכל שהעבודות לא היה בהם בכדי לעכב את המסירה. הסעיף (הנ״ל) שפוטר את התובע מתשלום על העיכוב קובע בפירוש שפטור כזה יהיה במצב הבא:

בוצעו שינויים לבקשת הקונה, יידחה מועד מסירת הדירה, כאשר האיחור נובע במישרין (ההדגשה של בית הדין) משינויים שהתבקשו על ידי הקונה בכתב...

מכיוון שהאיחור לא נבע (לא במישרין ואפילו לא בעקיפין) מאותן עבודות, הרי שאין זה המקום להפעיל סעיף זה.

אמנם יבוא הנתבע ויטען שכל עוד לא נמסרה הדירה, הוא לא היה מחויב לתת לתובע לבצע שיפוצים מטעמו בדירה. אולם גם אם טענה זאת נכונה, אין זה גורע מחיובו של התובע לשלם את הפיצוי על העיכוב שהתחייב בו בדין. למה טענתו דומה? לאדם שלווה כסף מחברו, ולאחר מכן החזיר לו את אבדתו במקום שבו החזרת האבדה היא רק לפנים משורת הדין (כגון שמצאה לאחר ייאוש). כשהגיע זמן פירעון ההלוואה הוא מבקש מהמלווה שיקזז לו מההלוואה את עלות האבדה שהחזיר, שכן הוא לא היה חייב להחזיר אותה. במצב כזה נאמר לו שהיה עליו להתנות שהחזרת האבדה היא חלק מתשלום ההלוואה, ומשהחזיר זאת ללא תנאי שכזה, הוא אינו יכול לבצע קיזוז שכזה.

כך גם בעניין שלנו: הנתבע היה הוגן עם התובע ואפשר לו לבצע את השיפוצים קודם לכן, כיוון שמבחינתו זה לא שינה. אולם אין הדבר פוטר אותו מחובותיו.

לסיכום סעיף זה: אין להביא בחשבון את זמן השיפוצים מטעם התובע בבואנו לחשב את זמן מתן הפיצוי על העיכוב במסירת הדירה.

ז. האם יש חיוב על עיכוב המסירה במשך חודשיים נוספים?

כנכתב בפרטי המעשה, עברו קצת למעלה מחודשיים מהזמן שבו הודיע הנתבע לתובע על כך שהדירה מוכנה למסירה ועד למסירתה בפועל. בסיבה לכך נחלקו התובע והנתבע:

הנתבע טען שנראה לו שלתובע לא היה סכום הכסף לתשלום הסופי לצורך המסירה, ולכן היא התעכבה. יש לציין שהוא לא הביא ראיות לטענתו זו.

התובע טען שסירובו לקבל את הדירה באותו זמן נבע משתי סיבות שהן באשמת הנתבע:

1. המזגן לא היה תקין, ולקח זמן לאתר את התקלה ולתקנה.

2. מכיוון שלטענתו הגיעו לו כספים מהנתבע על העיכוב במסירה, הוא דרש לקזז כספים אלו מהסכום הסופי לתשלום, ואילו הנתבע סרב לכך, ולא הסכים למסור את הדירה את לתשלום מלא.

על טענתו הראשונה של התובע השיב הנתבע, שהאחריות על המזגן אינה על המוכר אלא על הקונה, וכפי שנכתב בפירוש בסעיף 4.7.4 לחוזה. טענה זו מתקבלת.

באשר לטענתו השנייה של התובע - בהמשך פסק הדין נדון בשאלה האם הוא היה רשאי לעכב את החלק העולה לפיצוי שלטענתו מגיע לו מכלל התשלום האחרון מדין ״עביד איניש דינא לנפשיה״ (רשאי אדם לעשות דין לעצמו). אולם גם אם אכן זכותו לעשות כן, הוא אינו יכול לתבוע מהצד שכנגדו את נזקיו על כך שהוא עשה דין לעצמו. כך שאין לבוא בטענות כלפי הנתבע על כך שסרב להעביר את החזקה בדירה ללא מתן התשלום האחרון כפי שנכתב בחוזה, ובוודאי שאין לחייבו בפיצוי על כך.

יש לציין שבמהלך הדיון התברר שגם התובע אינו משוכנע בכך שקיים חיוב של פיצוי על החודשיים הללו של העיכוב הנוסף במסירה.

לסיכום סעיף זה: טענתו של התובע לחיוב פיצוי על העיכוב הנוסף במסירה מעבר לזמן שהדירה הייתה מוכנה - נדחית.

ח. סכום השכירות החודשית

כאמור לעיל, התובע והנתבע הציגו שניהם ראיות לכאורה לנכונות של טענותיהם. התובע הוסיף, שמכיוון שמדובר בדירה חדשה ומושקעת, באופן טבעי יש להעלות את הסכום לתשלום מהסכום הממוצע לדירה כזאת.

כדי להכריע מהו הסכום המדויק לתשלום יש לעיין קודם כל בלשון המדויקת של החוק. על פי לשון החוק, הפיצוי הוא על דירה ״דומה בגודלה ובמיקומה״. דהיינו, הקריטריונים היחידים הקובעים הם גודל הדירה ומיקום הדירה ולא איכות הדירה או ההשקעה בה. נראה שהסיבה לכך היא הקושי לקבוע מהו סכום השכירות הנדרש והרצון לפשט את הדברים ולמצוא מנגנון מוסכם וקל לקבוע את סכום השכירות.

המנגנון היחיד שניתן למצוא באופן כזה הוא הלוחות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על מחירי השכירות הממוצעים בכל עיר לפי גודל הדירה, שמתעדכנים פעם ברבעון. נפנה עם כך ללוח הרלוונטי שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים 2020-2021 (ירחון מחירים 10/21 לוח 4.9):

על פי לוח זה, בעיר... (מיקום), בדירה בגודל 4.5-6 חדרים (גודל), סכום השכירות החודשית הממוצעת ברבעונים הלרוונטיים היה כדלהלן:

רבעון שלישי (7-9) 6,482.4:2020 ₪, רבעון רביעי (10-12) 6,628.1:2020 ₪, רבעון ראשון (1-3) 2021: 6,761.3 ₪, רבעון שני (4-6) 2021: 6,873.6 ₪.

בית הדין קובע את הסכומים לתשלומים על פי הנתונים הללו.

ט. חישוב סכום הפיצוי לתשלום

כאמור לעיל, נחלקו הדיינים מהו משך הזמן מתוך 12 חודשי העיכוב, שיש לפטור את הנתבע מתשלום עקב עיכובים שהיו שלא באשמתו.

לפי דיין א, יש לפטור מתשלום על שישה חודשים, דהיינו לחייב תשלום על עיכוב של שישה חודשים:

ששת החודשים האחרונים של העיכוב היו 12.20-5.21. על פי התחשיב לעיל מדובר ב-6,628.1*1 + 6,761.3*3 +6,873.6*2 כל זה כפול 150% (הפיצוי הקבוע בחוק), סך הכל: 60,988.8 ₪.

לפי דיין ב, יש לפטור מתשלום על שלושה חודשי חיוב, דהיינו לחייב תשלום על עיכוב של תשעה חודשים:

לפי זה יש להוסיף על הסכום של דיין א עוד חודשיים של 10-11.20 בתעריף של 150%, דהיינו עוד 6,628.1*2*150%, שהם עוד 19,884.3 ₪ ועוד חודש של 9.20, דהיינו 6,482.4*1*150%, שהם 9,723.15 ₪ אך יש להפחית 25% מהחודש האחרון (שכן החל מהחודש התשיעי התעריף הוא רק 125% ולא 150%, כשכמובן מדובר בחודש האחרון לתשלום ולא בראשון לתשלום) דהיינו להפחית 6,873.6*25% שהם 1,718.4 ₪. סך הכל: 88,877.85 ₪.

לפי דיין ג יש לפטור מתשלום על ארבעה חודשי עיכוב, דהיינו לחייב תשלום על עיכוב של שמונה חודשים:

יש להוסיף על הסכום של דיין א רק את הסכום של החודשיים 10-11.20 בתעריף של 150% ובסך הכל: 80,873.1 ₪.

מכיוון שלדעת רוב הדיינים הסכום לתשלום אינו עולה על 80,873.1 ₪, ולאידך גיסא לדעת רוב הדיינים אין לחייב פחות מסכום זה, נפסק בדעת רוב שסכום התשלום של הפיצויים על העיכוב בתשלום הוא: 80,873.1 ₪.

י. דיון בתביעה הנגדית

כאמור לעיל, הנתבע דורש לקזז מחובו את ההפסדים שנגרמו לו כתוצאה מאי החזרת הערבויות בזמן על ידי התובע. לטענתו, על התובע היה להחזיר את הערבות מייד כשהנתבע פנה אליו לתאם את המסירה. אולם לא די בכך, שהתובע עיכב את המסירה, גם לאחר המסירה לא הוחזרה הערבות אלא לאחר כחודשיים.

כדי להכריע בתביעה הנגדית, יש לברר תחילה מהו המועד שבו התובע היה צריך להחזיר את הערבות לנתבע.

לשם כך עלינו לפנות לחוזה המכירה. 

בסעיף 13.10.8 לחוזה נאמר:

הקונה מתחייב, כי עם קבלת הודעה על העמדת הדירה לרשותו ורישום הערת אזהרה לזכותו או מתן כל בטוחה חלופית לפי חוק המכר ... יחזיר הקונה... וכן כל ערבות ו/או כל ערובה ו/או בטוחה אחרת שקיבל כאמור לבנק, ומוסכם כי החזרת הערבות כאמור מהווה תנאי למסירת החזקה בדירה לקונה.

וכן בסעיף הבא:

הקונה מסכים כי החברה תהיה רשאית בעת או לאחר מסירת הדירה לידי הקונה להחליף את הערבות הנ״ל בהערת אזהרה ו/או בכל בטוחה אחרת המותרת על פי הוראות החוק.

דהיינו, בניגוד לטענתו של הנתבע, אין הקונה צריך להחזיר את הערבות בעת מסירת הדירה, אלא אם כן נרשמה הערת אזהרה לטובתו.

יש לציין, שגם החוק מורה כך באופן ברור (ראו סעיפים 2, 2א, לחוק המכר המעודכן - הבטחת השקעה של רוכשי דירות, שלצורך הבטחת כספו של הקונה ניתן לבחור באחת החלופות - ערבות בנקאית; ביטוח; שעבוד הדירה לטובת הקונה; הערת אזהרה לטובת הקונה; העברת הבעלות על הדירה לקונה. כאשר אם נבחרה החלופה של ערבות או ביטוח, אפשר להחליף אותה בהערת אזהרה או העברת בעלות או שעבוד רק לאחר העברת החזקה בדירה לקונה. דהיינו - העברת החזקה אין בה כדי לחייב את החזרת הערבות, אלא דווקא רישום הערת אזהרה לאחר העברת חזקה, וכפי שגם הוסכם ביניהם בחוזה).

על פי המסמכים שהועברו לבית הדין, הערת אזהרה לטובת התובע נרשמה רק ב-2/9/21, כך שלא היה מוטל עליו להחזיר את הערבות קודם לכן.

אמנם ברגע שהערת האזהרה נרשמה היה על התובע להחזיר את הערבות מיידית, ומשלא עשה כן, הרי הוא מזיק את הנתבע, ועליו לשאת בתוצאות.

היה מקום לדון שמא זכותו של התובע לתפוס את הערבות בתור משכון לחוב שהנתבע חייב לו, אולם התובע לא טען טענה כזאת, וכשנשאל מדוע לא השיב את הערבות בזמן טען רק שמדובר בעיכוב סביר. לכן אין לפוטרו מטעם זה.

הנתבע טען לשני סוגי נזקים:

האחד, תשלום ישיר של הפרמיה שהוא שילם לחברת הביטוח מידי חודש על הערבות. תשלום זה הוא נזק ישיר, שעל פי דין תורה על המזיק לשלמו. התובע תבע על חלק זה 1,806 ₪, והציג אסמכתאות לתביעה זו. תביעה זו לקיזוז חובו מתקבלת.

השני, תשלום על עיכוב הכספים בחשבון הבנק המלווה כל עוד פוליסת הערבות אינה מוחזרת. העובדה שהכסף אינו ברשותו והוא אינו יכול להשתמש בו נחשבת בהלכה כנזק עקיף, על פי דין תורה, אין חיוב בנזק עקיף, בין אם מדובר במניעת רווח ובין אם מדובר בנזק (הדבר מכונה בדין תורה ״גרמא״). אמנם על פי הסמכות המוקנית לבית הדין לדון גם לפשרה, בין הדין מוסמך ויכול לחייב גם על נזקים עקיפים. אולם במקרה שלפנינו בית הדין בוחר שלא לעשות כן, מהטעם שלהלן:

כפי שנגרם לנתבע נזק עקיף בעיכוב החזרת הערבות, כך ודאי שנגרם לתובע נזק עקיף בכך שבניגוד לחוק ולהסכם, שמחייב את הנתבע לפצות את התובע מידי חודש בחודשו בסכום השכירות, הוא לא עשה כן והעדיף להתחשבן עם התובע רק לאחר מסירת הדירה. גם לשיטתו היה מוטל עליו חוב כלשהו, שהוא לא שילמו בזמן. אמנם התובע לא תבע את נזקיו העקיפים (מלבד פיצויים על עוגמת נפש, על כך ראו להלן), ואילו הנתבע כן תבעם. לכן, אם היה מדובר בחיוב מעיקר הדין, בית הדין היה מחייב את מי שתבע את נזקיו ולא מתחשב בכך שגם הצד השני יכל לתבוע נזקים דומים ולא עשה כן. אולם מכיוון שמדובר בחיוב מכוח הפשרה, שבית הדין מוסמך להטילו, אך אינו חייב בכך, לעובדה שגם הנתבע התעכב מלשלם את חיוביו הוא, יש משמעות רבה.

לסיכום: התביעה הנגדית של הנתבע לקיזוז תשלומיו עקב הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהחזרת הערבות באיחור מתקבלת באופן חלקי. יש לקזז מהסכום שמגיע לתובע 1,806 ₪.

יא. תשלום עוגמת נפש והוצאות

ככלל, במשפט העברי אין חיוב על ״עוגמת נפש״. הרוצה להאריך בעניין זה יוכל לעיין בשו״ת שאגת כהן (חלק ב סימן סז סעיף ב). אמנם ספר חסידים (הוצאת מרגליות סימן תקסח) כתב שאדם שגרם צער לחברו (״עוגמת נפש״) צריך לפצותו כדי לצאת ידי שמיים, ויש מקומות שנהגו לפשר על כך (ראו הרב יועזר אריאל תחומין יד עמ׳ 152 והרב חיים שלמה שאנן שורת הדין ו עמ׳ קעד). אך במה דברים אמורים, כשאותו צער נגרם בזדון, או לכל הפחות בפשיעה. במקרה שלפנינו הדברים שונים - לנתבע היו טענות טובות לסירובו לשלם את הפיצוי (מעבר לסכומים שהסכים לשלם, חלקם על פי טענותיו לפנים משורת הדין), טענות שחלקן התקבלו, ועל אף שחלק מטענותיו נדחו, אין הדבר מצדיק את חיובו בפיצויים על עוגמת נפש.

לגבי הוצאות, ככלל, במשפט העברי אין חיוב מן הדין על תשלום הוצאות משפט, למעט מקרים חריגים. שטר הבוררות עליו חתומים הצדדים, נותן לבית הדין את האפשרות להפעיל שיקול דעת ולחייב בהוצאות משפט. אולם בית הדין עושה שימוש באפשרות זו במשורה, ולא מחייב כדבר שבשגרה את הצד המפסיד בהוצאות, אלא אם כן מדובר ברשלנות או בפשיעה שלו, או שמדובר בעניין שלא היה צריך להתברר כלל בבית הדין.

המקרה שלפנינו, בהחלט היה ראוי להתברר בפני בית הדין, ומעבר לכך ראינו שבחלק מהסעיפים מסקנתנו הייתה שהצדק עם התובע ובחלק הצדק עם הנתבע. הרוצה לעיין בשאלה מתי נראה שיש לחייב הוצאות, גם שלא מן הדין, יוכל לעיין בשו״ת (משפט) שאגת כהן (חלק ב סימן מח סעיף ח).

לכן תביעתו של התובע לחיוב הוצאות משפט נדחית, למעט סכום של 200 ₪, מחצית מהתשלומים ששילם התובע עבור פתיחת התיק וקיום הדיון, שעל פי מדיניות בית הדין מתחלקת בין הצדדים בכל מקום שבו מסקנת הדין היא שהייתה תביעה שראויה להתברר.

י. סיכום והוראות למעשה

1. תביעתו של התובע לפיצויים על העיכוב במסירת הדירה מתקבלת בחלקה. נפסק בדעת רוב שעל הנתבע לשלם על סעיף זה 80,873.1 ₪.

2. תביעתו הנגדית של הנתבע לתשלום עיכוב החזר הערבויות מתקבלת באופן חלקי, מהסכום לתשלום שעל הנתבע לשלם לתובע יופחת סך של 1,806 ₪.

3. תביעתו של התובע לתשלום עוגמת נפש הוצאות משפט (מעבר לביטול הדיון) נדחית, מלבד מחצית מהתשלומים ששילם התובע על פתיחת התיק והדיון בסך 200 ₪.

4. סך הכל לתשלום: 79,067.1 ₪ ועוד 200 ₪, מחצית מאגרת בית הדין, סך הכל: 79,267.1 ₪.

5. על הנתבע להעביר לתובע את התשלום תוך 30 יום מהחתימה על פסק דין זה. 

באנו על החתום היום י״ב בטבת תשפ״ד (23/12/23).

הרב שלמה בן רחמים הרב אריה כץ הרב יצחק פנירי

דיין       אב"ד   דיין