בס"ד

מס. סידורי:1643

עזיבת מושכר מחמת עובש

שם בית דין:מצפה יריחו - איגוד בתי הדין לממונות

דיינים:

הרב קרויזר יהודה
הרב פז ברוך
הרב רטבי ישועה

תקציר:

הנתבעים שכרו קראוון מהתובע. התובע, ישוב (באמצעות מזכיר היישוב), דורש דמי שכירות עבור 5 חודשים שלא שולמו. הנתבעים מודים בחוב עבור חודשיים וחצי וטוענים שלאחריהם עזבו את המושכר עקב עובש וריח של עובש במושכר, שלטענתם לא טופלו כראוי. השוכרים השאירו את חפציהם במושכר ופינו אותם כשהתבקשו לכך על ידי התובע. התובע טוען שעשה ככל יכולתו לטפל בבעיה וכי הבעיה החלה באשמת הנתבעים ששינו את כיוון זרימת מי המקלחת. עוד טוען התובע כי הנתבעים חתמו על חוזה כולל סעיף ויתור על ליקויים.

פסק הדין:

בית הדין פסק כי הנתבעים חייבים לשלם עבור כל חודשי השכירות הנתבעים הן מצד בירור אחריות הנתבעים לעובש, והן מצד הסעיף בחוזה בו מוותרים הנתבעים על ליקויים, ולשלם דמי ארנונה עבור הזמן בו שהו במושכר. עקב מצבם הכלכלי הקשה של הנתבעים פרש בית הדין את התשלום.

נושאים הנידונים בפסק:

תאריך: כ"ד סיון תשע"ח

תיק 0418

פסק דין בתביעה של מזכירות יישוב נגד משפחת א'

טענות התובע

מזכירות ישוב באמצעות המזכיר תובעת ממשפחת א' סך של 6815 ש"ח בעבור שכירות של 5 חודשים, משפחת א' שכרה קרוואן של היישוב מדצמבר 2017 עד סוף אפריל 2018, ועל אף שמשפחת א' עזבה הקרוואן באמצע חודש פברואר, זה לא פוטר אותם מתשלום בגלל שהתחייבו לשלם על שנה אפילו אם עוזבים. פירוט החוב: 1100 ש"ח שכירות לחודש, 103 ש"ח מיסי ישוב לחודש, 160 ש"ח ארנונה למועצה בחודש סה"כ 6815 ש"ח.

טענת הנתבע

הנתבע הודה בחיוב בדמי השכירות וכו' בתקופה שגרו בקרוואן בפועל היינו חודשיים וחצי עד אמצע פברואר שלא שלמו בגלל חוסר יכולת כלכלית אבל טוענים שפטורים מתשלום על שנים וחצי החודשים האחרונים בגלל שהיה עובש בדירה והדירה לא היתה ראויה למגורים. הם טוענים שמלוות ההריון של אשתו, שהיתה אז בתחילת ההריון, נכנסה לדירה וקבעה שהדירה אינה ראויה למגורים בגלל ריח העובש. העובש היה בקיר שבין המקלחת וחדר ההורים וכן בארון מתחת לכיור במטבח. העובש גרם להתפוררות הארון במטבח וכן להתפוררות הקיר באמבטיה, ועל אף שפנו הרבה פעמים לישוב ובאו לטפל לא הצליחו לפתור הבעיה. לפי החוזה רק אנשי תחזוקה של הישוב יכולים לטפל בתיקונים בקרוואנים ולכן הם היו מנועים מלהביא מישהוא מצדם לתקן אבל הביאו בעל מקצוע שאמר שהבידוד בקיר רטוב. אנשי התחזוקה של הישוב אמרו שצריך לאוורר הקרוואן ולנקות עם אקונומיקה. עשיתי כל זה וזה לא עזר. בשלב זה עזבו הקרוואן בלית ברירה אבל השאירו הריהוט. כאשר הישוב מצא דייר משפחת א' הוציאה הריהוט מיד. המשפחה טענה שבדקו ויש קרוואנים אחרים עם בעיות עובש וגם לזה שגר לפניהם היה עובש.

תגובת התובע לטענות הנ"ל

הישוב מטפל בעשרות קרוואנים ואין בהם בעיות של עובש. הסיבה לעובש בנידון זה היא טיפול לקוי בקרוואן. הבעיה במטבח היא בגלל שהיו ממלאים הכיור יותר מדאי והמים היו נשפכים מלמעלה לתוך הארון. אנשי התחזוקה של הישוב באו וסתמו עם סיליקון ועשו מה שיכלו. הבעיה של העובש בקיר היא בגלל שהזיזו כיוון הפיה של המקלחת וזה גרם לכך שהמים פוגעים בקיר וזה גרם לעובש. כל זה באחריות הדיירים. אנשי התחזוקה של הישוב באו הרבה פעמים לקרוואן ועשו מה שיכלו. אלו שגרו אחריהם לא התלוננו כלל ועיקר על עובש וכן אלו שגרו לפניהם, זו ראיה שהעובש נגרם על ידי המשפחה. חוץ מזה כל אחד יודע שקרוואן צריך טיפול מיוחד ואיוורור למנוע עובש והזוג ראו הדירה וחתמו שהיתה ראויה למגורים.

פסק דין

לא נדון כאן על שנים וחצי החודשים הראשונים בגלל שמשפחת א' הודו בחיוב דהיינו 3407.5 ש"ח. אמנם הודאה זו של משפחת א' יכולה להשפיע גם על הסכום שיש עליו ויכוח בגלל שנוצר מצב של "מודה מקצת הטענה" שיש לו השפעה גם על חלק התביעה שיש עליו ויכוח. יש גם לדון באיזה אמצעים הישוב יכול לנקוט נגד משפחת א' כאשר הם טוענים שאין להם אפשרות לשלם שהרי יש איסור "לא תהיה לו כנושה" שאוסר נקיטת אמצעי כפיה נגד מי שאין לו. יש גם "סידור לבעל חוב" שמבטיח לבעל חוב הצרכים המינימליים ומונע מהנושה להפשיטו מהצרכים הבסיסיים שלו. נדון בשאלות אלו בסוף הפסק לפי הצורך.

לגבי הסכום שיש עליו ויכוח יש לדון בכמה שאלות כדי לברר הדין בע"ה.

א. האם המצאות עובש בדירה מהווה מום שמאפשר לשוכר לצאת מן הדירה באופן חד צדדי?

ב. האם כל עובש שנמצא בדירה נחשב למום או רק עובש משמעותי דינו כמום במושכר? האם בנידון דידן היה עובש שמצדיק פינוי הדירה?

ג. האם עובש שנוצר על ידי התזת מים במקלחת נחשב למום?

ד. אם מתברר שלא היה אפשר להתקין וילון למקלחת האם זה מום שמצדיק פינוי המושכר?

ה. האם המשך שימוש בדירה לאיחסון מחייב תשלום? אם כן כמה?

ו. על הצד שיש חיוב על השוכרים לשלם שכירות בחודשים הנ"ל, האם חייבים גם מיסי ישוב וארנונה הואיל ולא גרו בדירה בפועל ולכן לא נהנו מהשירותים של פינוי אשפה וכו' שהם היסוד לחיובים הנ"ל או דילמא חייבים בכל אופן?

ז. מי המוחזק בכספי השכירות בנידון דידן?

ח. מי מוחזק בספק מום במכר?

נדון בשאלות אלו בע"ה.

א. האם המצאות עובש בדירה מהווה מום שמאפשר ביטול החוזה?

נראה על פי פסיקת הרמ"א חו"מ שלד,א ש"שנוי אויר הוי כשאר אונס" פירוש הדבר שאם יש שינוי באקלים שמסכן התושבים דינו כאונס, הוא הדין שינוי באקלים הבית שנוצר על ידי עובש שיכול לסכן הדיירים דינו כמום בשכירות. ואפילו אם השינוי אינו כזה שמפריע לכל אחד ואחד בכל זאת למי שזה מסכן אותו דינו כאונס וכמום כמו שכתוב שם בש"ך ג בשם מהרי"ל שהוא ז"ל מקור הדין, שאפילו אם רק מיעוט האנשים סובלים משינוי האויר בכל זאת הוא נחשב אונס ומום. וכך כתוב בפסקי דין ירושלים ו,מב.

מיהו בפסק דין של בית דין קרני שומרון (מובא באתר פסקים מספר סידורי 642) מובא שיש מחלוקת בין הפוסקים אם עובש נחשב מום שבגינו אפשר לבטל שכירות.

בשו"ת מכתם לדוד חו"מ סימן י (מובא בפתחי חושן שכירות ח,ד הערה י ובמשפט השכירות יא,טו) פסק שרטיבות בקירות שגורמת לקור גדול בבית תחשב למום ובכל זאת אי אפשר לבטל שכירות בגלל זה וזה על פי פסיקת הראש בשו"ת מובא בחו"מ סימן רלו,ה שאם קנה בית ומתברר שבאו וקלקלו הבית לפני הקנין שהשחירו הכותלים ועקרו דלתות וחלונות – אין זה מום לבטל המקח בגלל שמדובר במום עובר שאפשר לתקן ועדיין שם של "בית" עליו אלא יקזזו סכום התיקון והמקח קיים. על סמך זה פסק המכתם לדוד בנידון שלו שרטיבות בקירות הבית אינה נחשבת למום לבטל השכירות אלא יקזזו מחיר התיקון והשכירות קיימת. מכאן הקישו בפסק הדין הנ"ל לנידון של עובש שאינו מום קבוע ואינו מבטל השכירות אלא מאפשר לקזז סכום התיקון על פי המכתם לדוד. ועיין שם שיש חולקים על המכתם לדוד (נתיב השכירות יא,ט ובהערה שם) שאי אפשר להקיש ממכר לשכירות שהיא קניית שימוש במושכר ואם אי אפשר להשתמש במושכר אין זו שכירות משא"כ מכר שהוא לטווח ארוך ששם אפשר לתקן.

ונראה להכריע ולומר שאי אפשר להשליך מדברי המכתם לדוד הנ"ל לעובש בכל מקרה. עיין שם במכתם לדוד שמדובר ברטיבות שאפשר לסלק על ידי הבערת אש בבית לכמה ימים כדי ליבש הכתלים ועיין שם שזו היתה בעיה נפוצה במבנים חדשים שהיתה רטיבות והיה צורך ליבש על ידי חימום המבנה לכמה ימים. נראה שבנידון של המכתם לדוד לית דפליג שזה לא נחשב עילה לביטול השכירות שזה אכן תיקון פשוט וברור מעשה הדיוט תחום בזמן שכל אחד יכול לבצע. דבר זה אינו נכון בבעיית עובש שהיא אכן בעיה סבוכה וקשה ואין הטיפול בה מעשה הדיוט שאפשר להטיל על השוכר אלא מעשה אומן שמוטל על המשכיר ואינו תחום בזמן, ולכן נראה שגם המכתם לדוד יודה שעובש הוא עילה לביטול השכירות.

זאת ועוד נראה שבמקרה שהתיקון של העובש הוא על המשכיר לפי החוזה וק"ו אם השוכר מנוע מלתקן לפי החוזה, הכל לפי עיני בית הדין. אם התברר שהמשכיר התחיל מהלך של תיקון העובש מיד כאשר נודע לו ופעל באופן רציני ואינטנסיבי והיה ניתן לצפות שהבעיה תתוקן בזמן סביר – לכו"ע אין עילה לבטל השכירות ומצב זה אכן דומה לפסק של המכתם לדוד אבל אם המשכיר גורר רגליו ואינו נכנס לעובי הקורה וק"ו אם הוא לא מכיר כלל באחריותו – באופן כזה עובש יחשב למום לכו"ע בגלל שבמקרה כזה הוא לא "מום עובר" אלא מום שמתארך ואי אפשר לדעת כלל מתי סיומו. באופן כזה אע"פ ששם "בית" על המבנה ברם שם "בית" הראוי לדירה אינו על המבנה ונראה שבזה המכתם לדוד יודה שאפשר לבטל השכירות.

ועיין בפס"ד הנ"ל שהביאו מפסקי דין ירושלים ו,מב שאכן פסקו שרטיבות בדירה היא עילה לביטול השכירות.

במקרה דנן אם אכן יתברר שהיה עובש בקרוואן וכו' העובש יחשב עילה לביטול השכירות בגלל שהתיקון מוטל על הישוב והשוכר מנוע מלתקן לפי החוזה, והישוב לא הצליח לתקן ולא מצא פתרון לבעיה. בעיה כזו היא בעיה כרונית ולא בעיה שהיא "מום עובר" אלא "מום קבוע". זה שאפשר לתקן הבעיה אינו מחשיב הבעיה כ"מום עובר" באופן אוטומטי אם זה שאחראי על התיקון אינו עושה הדרוש לתקן.

סיכום פרק זה

עובש בדירה שמסכן הדיירים דינו כמום והוא מהווה עילה לביטול השכירות כאשר המשכיר אינו מטפל בו כנדרש.

אמנם נשאלת השאלה אם זה נכון לכל עובש או רק בעובש משמעותי?

ב. האם כל עובש נחשב כמום או רק עובש משמעותי?

נראה שלא כל עובש יחשב כמום ורק עובש משמעותי שגורם נזק לאדם או לחפציו ייחשב מום. כך המשמעות של מקור הדין מן הרמ"א הנ"ל שצריך שינוי אקלים שמסכן הסביבה כדי להחשב אונס ומום. אמנם נראה שזה תלוי גם במנהג המקומות שלא ראי עובש בקרוואן לעובש במגורים יוקרתיים בעיר וכו'. בנידון דידן של שכירות קרוואן נראה שקצת עובש שאינו מזיק לא יחשב מום.

בנידון דידן לא ברור אם העובש היה ברמה שהיה יכול לגרום לנזק בגלל שהעובש היה במקלחת ובפס בגובה כעשרים ס"מ מעל הרצפה בקיר חדר ההורים.

אמנם יש קביעה של מלוות הלידה שהאויר בבית לא היה בריא. אמנם היא אינה מומחית בנידון ואולי האויר הלא טרי נגרם על ידי משהוא אחר. וצ"ע.

סיכום פרק זה

יש להסתפק אם רמת העובש בבית היתה כזו שמהווה עילה לביטול השכירות.

ג. האם עובש שנגרם על ידי מים של המקלחת מהווה עילה לביטול השכירות או דילמה ההפך הוא הנכון והדיירים חייבים לשלם על הנזק לקרוואן שהם עשו על ידי המים?

יש לעיין אם התזת מים על קיר חדר המקלחת על ידי מתרחץ נחשב כ"אדם המזיק" ואם כן לא רק שהישוב אינו אחראי על העובש שהצטבר במקלחת ובקיר אלא הדיירים יהיו חייבים על הנזק לקרוואן או דילמא אין כאן חיוב ואדרבא הישוב אחראי על העובש?

כדי לברר הנ"ל צריכים לקבוע:

1. אם המים הנתזים דינם כאדם המזיק או לא?

2. גם אם זה אדם המזיק, על הצד שהם קבלו הקרוואן כך, האם יש לחייב אותם בנזק?

3. אם הדיירים פטורים מחיוב הנזק, האם האחריות על העובש מוטלת על הישוב או לא?

נדון בשאלות אלו בע"ה.

1. האם המים הנתזים דינם כאדם המזיק?

בנידון דידן יש לעיין אם המים הניתזים דינם ככח ראשון או כח שני כאמור.

עיין סנהדרין עז: :

"האי מאן דכפתיה לחבריה ואשקיל עליה בידקא דמיא גירי דיליה הוא ומחייב הני מילי בכח ראשון אבל בכח שני גרמא בעלמא הוא".

ויש מחלוקת ראשונים בפירוש "כח ראשון" ו"כח שני" בסוגיא שם. היד רמה שם פירש שרק כאשר המים משנים כיוון בגלל שפגעו במשהו, דינם ככח שני אבל כל עוד זרמו באופן חפשי דינם ככח ראשון. לפי זה בנידון דידן המים הנתזים דינם ככח ראשון שהרי זרמו לקיר בלי שנוי כיוון כל שהוא. אמנם רש"י פירש שם שרק אם נפלו "מיד" כאשר פתח המחסום שלפניהם, דינם ככח ראשון. אבל המים שבאו אחרי הפינוי הראשוני דינם ככח שני. לפי זה כל המים שזרמו אחרי פתיחת הברז דינם ככח שני ורק המים הראשוניים דינם כחיציו והוא חייב עליהם.

מיהו בסוגיא שם מדובר בחיוב מיתה מדין רוצח, ונשאלת השאלה אם הכללים הנ"ל נכונים גם בנזק? הרן והמאירי בסנהדרין שם כתבו לחלק ולחייב אדם המזיק בכח שני לעומת חיובי מיתה שפטורים בזה. ועיין בספר בירור מושגים של הרב זאב לב בפרק רביעי שכתב שגם לרמב"ם ולרא"ש חייב וכן לפי התירוץ השני בתוס' סנהדרין שם עז. ד"ה סוף. אם כן נראה שיש לחייב בנידון דידן מדין אדם המזיק.

אמנם עיין בתוס' הנ"ל בתירוץ הראשון שלא חילקו וקבעו שדין מזיק ודין רוצח זהים. לפי זה המים השניים אינם אדם המזיק לפי פשט רש"י הנ"ל. ויש לעיין אם אפשר לטעון קים ליה לשיטה זו הואיל ונראה שרוב פוסקים חולקים עליה.

סיכום פרק זה

נראה שיש למים הניתזים דין של אדם המזיק.

2. האם יש לחייב הדיירים כאדם המזיק בנידון דידן?

נראה שאע"פ שקבענו שהמים הניתזים דינם כ"אדם המזיק" בכל זאת החיוב בפועל כ"אדם המזיק" תלוי בשאלה נוספת היינו אם הדיירים קבלו המקלחת כך או שהם עשו שינוי במקלחת, בלי רשות, ששינו כיוון המים שגרמו לנזק. אם הדיירים עשו שינוי שגרם להתזת המים על הקיר נראה שהם אכן חייבים מדין "אדם המזיק". אם לא עשו שנוי או לא עשו שנוי משמעותי יש צדדים לכאן ולכאן כמו שנפרט בהמשך בע"ה.

בסיור בקרוואן בנוכחות משפחת א' והמזכיר התברר שהעובש במקלחת ובקיר אכן נגרם על ידי מים מהמקלחת שפגעו בקיר שבין המקלחת לחדר ההורים. התברר גם שהישוב השתתף עם הדייר החדש בקנית מקלחון למניעת התזת המים על הקיר אחרי שנוכחו לדעת שאי אפשר היה להתקין וילון במקום בגלל תכנון לקוי של חדר האמבטיה. נראה מכאן לדחות טענת הישוב שמשפחת א' שינתה הכיוון של המקלחת וזה גרם להתזה על הקיר. שאם כן למה לישוב להשתתף בקניית מקלחון היה אפשר פשוט להחזיר את הפיה של המקלחת למקומה! אלא נראה שיש כאן הודאת בעל דין שהיה כאן לקוי בתכנון המקלחת שגרם להתזת המים על הקיר. ואפילו אם נאמר שהדיירים עשו שנוי בכיוון המקלחת נראה שיש הודאת בעל דין שהפתרון הנכון של הבעיה היה מקלחון. כל זה בגלל שהקרוואן אינו קרוואן סטנדרטי אלא קרוואן ששופץ על ידי הדייר הקודם של הקרוואן תמורת דיור חינם לכמה שנים.

עכשיו עלינו לברר מה הדין במקרה דנן שהדייר קיבל דירה עם ליקוי והשתמש כך בדירה, דבר שגרם נזק לדירה, וכל זה בשימוש של "אדם המזיק"?

היה נראה להביא ראיה מחו"מ שז,ג:

"ראובן שכר בית משמעון ונתן שם חיטה ומחמת שעמדה שם ימים הרבה נתקלקלו הכותלים ונפלו והזיקו לשמעון ולשכניו, אם היה ניכר וידוע קלקול הכותלים והתרו בו לסלק החטה, פושע הוא, וחייב לשלם כל ההזק".

ועיין שם בסמ"ע ג ובש"ך א שמש"כ "פושע" לאו דוקא אלא הוא אדם המזיק ממש. ועיין שם בנתה"מ חידושים א:

"ועיין ביאורים שאם היו הכותלים רעועים בשעת הנחת החיטין, אפילו בלא התראה חייב, אבל אם נתרועעו הכותלים אחר הנחת החיטין, בעינן התראה בב"ד דווקא".

הרי מבואר שאם קבלו מושכר לקוי והזיקו בהיזק שהוא "אדם המזיק" השוכר חייב אפילו בלי התראה! ולכן בנידון דידן חייב.

אמנם עיין ערוך השולחן שז,ג שסייג הנאמר בנתיבות:

"אמנם בכה"ג אם שכר מפורש להניח בו חטים, אין האחריות עליו אלא על המשכיר, ורק בשכר סתם ולא היה לו להניח שם מחטים...".

רואים שהערה"ש התיחס לספק שלנו והכריע מסברא "כן מוכרחני לפרש ודו"ק" שאין מקום לחייב השוכר אם הליקוי היה שם מלכתחילה. מיהו הנתיבות כתב דבריו בלי סייג זה, משמעות הדבר שחייב בכל אופן בגלל שהוא אדם המזיק.

מיהו יש סייג אחר שהשו"ע כתב שהכתלים "נפלו והזיקו לשמעון (המשכיר) ולשכניו" משמעות הדבר שדנים כאן על נזק נוסף שהכתלים עשו בעת נפילתם, אבל אין התייחסות לנזק לכתלים עצמם! ולכן היה מקום לומר שלכל הדעות ובכל המקרים אין חיוב על הכתלים עצמם של האוצר רק לנזק סביבתי, וזה בגלל שסוף סוף השוכר שכר כתלים אלו והלקוי נולד אצל המשכיר.

לאור כל זה נראה שאי אפשר לחייב השוכר בנזק שנגרם על ידי לקוי במושכר אפילו אם ההיזק נגרם על ידי מעשה שנחשב "אדם המזיק".

סיכום פרק זה

יש דעות שונות אם לחייב השוכר בנזק למושכר שנגרם על ידי לקוי במושכר ומעשים של השוכר בתור "אדם המזיק" ולכן אי אפשר להוציא תשלום מיד המשכיר בגלל המוציא מחבירו עליו הראיה.

3. לאור כל הנ"ל האם האחריות לעובש על הישוב?

נראה לפי כל זה שהדיירים פטורים מנזק לקרוואן על ידי התזת המים אבל מאידך אי אפשר להטיל על הישוב אחריות על העובש ולהתייחס אליו כעילה לביטול החוזה, אחרי שסוף סוף העובש נגרם על ידי הדיירים עצמם ומעשיהם! די לנו לפטור הדיירים מתשלום הנזק! אין נראה להטיל על הישוב אחריות לעובש שהצטבר. הרי היו פתרונות לפני הדיירים שהיו יכולים להצמיד משהוא לקיר להגן עליו מן המים וכו'.

זאת ועוד שבחוזה כתוב 5.ב):

"אין הישוב אחראי על מקלחונים או וילונות למקלחת".

הרי באמירה זו הישוב פוטר עצמו מכל נזק שיגרם על ידי התזת מי המקלחת ומטיל האחריות לכך על השוכר. עקב כך אין לשוכר טענה נגד הישוב על כך שהקרוואן אינו ראוי למגורים כאשר הם אחראים לכך בעצמם.

סיכום פרק זה

הישוב פטור מאחריות העובש. אם כן העובש לא מהווה עילה מוצדקת להפרת החוזה מול הישוב והחיוב לשלם על השכירות במקומו עומד.

אמנם יש לעיין יותר שהרי אע"פ שכתבנו שהישוב אינו אחראי לעובש שהדיירים גרמו על ידי השימוש שלהם במים, מיהו אם אי אפשר היה להשתמש במקלחת בלי להתיז, מצב כזה עצמו הוא מצב לא סביר שמהוה מום במושכר! שהרי סוף סוף שוכרים דירה שאי אפשר להתקלח בה! נדון בשאלה זו בע"ה.

ד. האם לפטור השוכרים בגלל שלא היה אפשר להתקין וילון למקלחת?

שאלה זו אם אפשר היה להתקלח בדירה או לא, תלויה באפשרות להתקין וילון במקלחת. אם אפשר להתקין וילון, אין זה מום בשכירות בגלל שהשוכר חייב להתקין הוילון כמו שכתוב בחוזה וזה אפשרי. אבל אם אי אפשר להתקין וילון, יש לדון אם זה מום בשכירות שמאפשר לדיירים לפנות הדירה לפני הזמן.

יש לדון בכמה עניינים בשאלה זו:

1. האם מה שכתוב בחוזה שהדיירים ראו את הקרוואן ונוכחו לדעת שהוא ראוי למגורים, מחייב אותם אפילו אם אי אפשר להתקין וילון?

2. האם מה שכתוב בחוזה שהתחייבו לשלם על כל התקופה אפילו אם "יפנו הדירה מטעם כל שהוא" מחייב אותם אפילו אם יש מום במושכר?

3. האם היה אפשרי להתקין וילון במושכר?

נדון בשאלות אחת אחת בע"ה.

1. האם הכתוב בחוזה שראו את המושכר מחייב?

נאמר בחוזה 5 א):

"השוכרים מצהירים כי ראו את הדירה ומצאו אותה תקינה ושלמה ומתאימה לצרכיהם וכי הם מוותרים על כל תביעה וטענה בשל אי התאמה ו/או לקוי מכל סוג שהוא. קבלת החזקה בדירה ע"י השוכרים מהווה אישור כי הדירה הינה תקינה ושלמה כאמור".

והנה יש שני חלקים בהצהרה של הדיירים:

א. שראו המושכר ומצאו אותו תקין.

ב. שמוותרים על כל טענה עתידית.

צריכים לעיין בכל הצהרה בנפרד בגלל שהן הצהרות שונות במהותן. ההצהרה הראשונה היא "הודאת בעל דין" וההצהרה השניה היא ויתור ומחילה על תביעות.

א. ההצהרה שראו המושכר והיה תקין

יש להצהרה זו דין של הודאת בעל דין שראו המושכר והוא היה תקין. ברם אם אכן יתברר בהמשך שאי אפשר היה להתקין וילון במקום, אנן סהדי - כולנו עדים - שההצהרה של השוכרים בטעות יסודה! הם מצהירים שהדירה ראויה למגורים ואנחנו רואים שהיא לא ראויה! ונשאלת השאלה אם יש תוקף להודאת בעל דין כאשר ברור לכולנו שהיא טעות?

האם יש תוקף להודאת בעל דין כאשר אנן סהדי שההודאה לא נכונה?

ונראה שדבר זה נתון במחלוקת ראשונים.

עיין ב"ב מד: שהגמרא אומרת שיש מצב שעדים מעידים על מישהוא שאין לו קרקע.

הראשונים שם הקשו שלפי המנהג שהיו כותבים בשטרות "ונתתי לו ארבע אמות בחצרי" אע"פ שהיה ידוע שאין לו כלל חצר, קשה! למה הגמרא לא חוששת שהצהיר שיש לו קרקע אפילו שלא ידוע לנו שהיה לו קרקע? ומה עוזרת לנו עדות העדים?

ונאמרו כמה תירוצים בראשונים לשאלה זו:

תוס' שם ד"ה דלא, תירצו:

"ונראה דכולי האי לא חיישינן ששיקרו להודות".

הרא"ש ב"מ ד,ג תירץ שבזמנו המנהג היה שלא לבדוק אם אכן יש למודה קרקע או לא בגלל שבדרך כלל מודים לחובתם ולכן אין אינטרס לבדוק כדי לפסול הודאתם:

"אבל בימי חכמי תלמוד היו רגילים לבדוק".

זאת אומרת שהרא"ש סובר שאם בודקים והתברר שאין למודה קרקע לא מועילה הודאתו אפילו אם הודה לחובתו.

הג"א ב"ב ג,מג תירץ:

"ובימי הגמרא דלא הורגלו לכתוב אם אין לו קרקע, לכך לא חיישי".

וגם מסקנת התוס' שם היא שבזמן התוס' שהיו רגילים "ליצר" קרקע על ידי הודאה, צריכים לחשוש לכך.

ועיין נ"י שם כד. בדפי הרי"ף שתירץ בשם הרמב"ן שסומכים על מקומות בבית הכנסת או קבר בגלל שמספיקה קרקע כל שהיא. וכן הר"ן בגיטין ב: כתב שרק בהרשאה יש תקנה של הגאונים להסתמך על הודאתו אבל בשאר דברים לא נסתמך על הודאתו כאשר ברור לנו שאין לו קרקע. באופן זה נסמוך על מקומות בית הכנסת כשיטת הרמב"ן, ואם אין בית כנסת כזה במקום, לא מועילה הודאתו.

מדברי התוס' והג"א הנ"ל רואים שגם אם יודעים שהמודה משקר, הודאתו תקיפה. וכך כתבו תוס' בלשונם "שהיה משקר... שמא שיקרו..." וכן כתוב במרדכי כתובות קעה. אבל לפי הרא"ש משמע שהודאתו תקיפה רק כאשר לא ידוע לנו שמשקר.

ומשמע שחכמי ספרד כלל לא הסתמכו על הודאתו, ורק בהרשאה יש תקנה מיוחדת, שהרי נ"י הנ"ל ור"ן הנ"ל רק הביאו שיטת הרמב"ן להסתמך על מקומות בית הכנסת וכך משמעות דברי הגאונים וכך משמע מהרשב"א שו"ת ג,קיד עיין בהמשך.

הטור בסימן קיג,ח כתב להסתמך על הודאתו אבל הוסיף על כך:

"ולא מיחזי כשיקרא שאפשר שיהיה לו קרקע במדינה אחרת ואין אנו יודעים בה".

וזה דלא כתוס' הנ"ל שכתבו:

"ולא חיישינן למיחזי כשיקרא כדאשכחנא גבי איסור גיורא נפק אודיתא מבי איסור ואע"ג שהיה איסור משקר".

רואים שהטור הלך בזה בשיטת אביו שלא הסתמך על הודאתו כאשר ברור לנו שהוא משקר לעומת התוס' שהסתמכו על הודאתו גם כאשר ברור לנו שהוא משקר.

המחבר קיג,ב הביא לשון הטור שסומכים על הודאתו:

"ואע"פ שאין אנו יודעים לו קרקע הודאת בעל דין כמאה עדים לחובתו".

והשמיט המשך הטור שלא חוששים למיחזי כשיקרא בגלל שאולי יש לו קרקע במדה"י. משמע שהמחבר סובר שגם אם ידוע שהוא משקר, סומכים על הודאתו. ואכן הגר"א שם כתב שמקור המחבר מדברי התוס' שנאמן בהודאתו "ואע"פ שהיה איסור משקר".

מיהו הרמ"א רב,ז הביא דברי הרשב"א ג,קיד שהודאה מועילה רק אם לא ברור לנו שהוא משקר:

"והא דבעינן קרקע כל שהוא לאפוקי אם ידענו בודאי שאין לו אבל כשאינו ידוע שאין לו והוא מקנה אגב קרקע סגי בכך ואין צריך לסיים הקרקע שהוא מקנה על ידו ולכן מקנין אגב ארבע אמות אע"פ שאין ידוע שיש לו ועיין לעיל סימן קיג. ויכול להקנות אגב מקומות בבית הכנסת ..."

הרי מפורש ברשב"א שהודאת בעל דין תקפה אך ורק כאשר לא ידוע לנו שיש בו שקר. וזה דלא כשיטת תוס' הנ"ל.

לפי"ז נראה, לכל הפחות על פי הגר"א הנ"ל, שמבוקשינו נתון במחלוקת מחבר קיג,ב ורמ"א רב,ז.

לפי"ז נראה שאי אפשר להוציא מן השוכר על ידי הודאתו אם ברור לנו שהיתה בטעות. מאידך אם המשכיר מוחזק אי אפשר להוציא ממנו והוא יכול לומר קים ליה כמחבר על פי הגר"א.

סיכום פרק זה

אי אפשר להוציא על פי הודאה כאשר אנן סהדי שבטעות יסודה ומאידך המוחזק יכול לטעון קים ליה שההודאה תקיפה.

נדון עכשיו בשאלה אחרת הקשורה להודאת השוכרים. יש כאן צד לומר שההודאה הזאת ניתנה בלי להבין את המשמעות בזה שאי אפשר היה לתלות וילון ורק אחר כך התברר שללקוי זה השלכות מרחיקות לכת היינו עובש בקיר. האם נשמעת טענת המודה שהוא לא לקח בחשבון, ואולי לא היה יכול לקחת בחשבון, את תוצאות הלקוי שרק התבררו אחר כך?

שאלה זו נדון בה מבחינת דרוש וקבל שכר בגלל שהשוכרים עצמם לא העלו טענה זו ולכן ספק אם הב"ד צריך לטעון להם טענה שהם עצמם לא העלו.

האם הודאת בעל דין תקפה כאשר יש למודה טענה שלא לקח בחשבון השלכות ההודאה?

נראה ששאלה זו היא מחלוקת אחרונים. מובא בקצות החושן פ,א שמוהר"ש חו"מ כא ומוהרשד"ם חו"מ קפ כתבו שמועילה אמתלא להפטר מהודאת בעל דין ומוהר"א חסון כתב שלא מועילה אמתלא כלל והקצות שם הסכים עם מוהר"א חסן שלא מועילה שום אמתלא להפטר מהודאת בעל דין.

הראיה של המוהר"ש היא מהסוגיא בב"ב לב. שאפשר לחזור מטענת חיוב לטענת פטור אם יש בטענה הראשונה משמעות הטענה השניה והוא יכול להסביר שכיוון לטענה השניה כאשר טען טענה הראשונה. הרי שאמתלא מועילה בהודאת בעל דין!

ויש לעיין אם יש לטענת חיוב בב"ד, דין הודאת בעל דין או לא. הרמ"א פ,א כתב שיש לזה דין הודאת בעל דין ולכן גם מאה עדים לא יתקבלו לחזור מטענה לטענה וזה מהנ"י שם, ואם כן אכן יש ראיה מהנידון שם לשאלתנו. ברם המחבר לא הביא דברי נ"י אלו לדינא ולכן י"ל שהמחבר אינו סובר שיש לטענת חיוב בב"ד דין הודאת בעל דין ואם כן אין ראיה משם לשאלתנו.

יש עוד לעיין אם אפשר להשליך מתיקון לשון לאמתלא על עצם ההודאה כמו בנידון דידן.

לא נכנס לעובי הקורה בהכרעת שאלות אלו בגלל שכבר כתבנו שהשוכרים לא העלו טענה זו ואם כן למה שנטען להם וגם כבר כתבנו שההודאה הזו אינה מתקבלת בגלל שהיא סותרת אנן סהדי, ואם כן אין צורך להכריע בשאלה הזו כאן.

סיכום פרק זה

השאלה אם אפשר ליתן אמתלא בהודאת בעל דין היא מחלוקת אחרונים. לא ניכנס לעובי הקורה בשאלה זו כאן.

נדון עכשיו אם המחילה על טענות עתידיות תקיפה.

ב. ההצהרה שמוותרים על כל טענה עתידית שעניינה שהמושכר לא היה ראוי למגורים

כאמור נאמר בחוזה:

"...וכי הם מוותרים על כל תביעה וטענה בשל אי התאמה ו/או לקוי מכל סוג שהוא”.

האם וויתור זה תקף בנידון דידן כאשר הם לא ראו ואולי לא היו יכולים לראות את משמעות הוויתור?

האם מתקבלת טענת "סבור הייתי לקבל ועכשיו איני יכול לקבל" בממון?

נראה שטענה זו שלא ידע ולא הבין את עצמת הנזק שהוא מוחל עליו, ולכן רצונו עכשיו לבטל המחילה נקראת בלשון חז"ל "סבור הייתי שאוכל לקבל ועכשיו איני יכול לקבל". נעיין במושג זה בע"ה.

מצאנו בכתובות עז. מחלוקת תנאים אם מתקבלת טענת "סבור הייתי לקבל ועכשיו איני יכול לקבל". נאמר שם במשנה:

"ואלו שכופין אותו להוציא מוכה שחין ובעל פוליפס... בין שהיו עד שלא נישאו ובין משנישאו נולדו. ועל כולם אמר רבי מאיר אע"פ שהתנה יכולה היא שתאמר סבורה הייתי שאני יכולה לקבל ועכשיו איני יכולה לקבל. וחכ"א מקבלת היא ע"כ..."

ועיין עוד שם על המשנה הקודמת שלפי גירסא של חייא בר רב שר"א סובר שגם אם היו בו מומים גדולים בעת שנישאו וסברה וקיבלה:

"יכולה היא תאמר סבורה הייתי שאוכל לקבל ועכשיו איני יכולה לקבל".

וחכמים שם סוברים:

"מקבלת היא על כרחה".

רואים שיש מחלוקת תנאים אם מתקבלת טענת "סבורה הייתי לקבל ועכשיו איני יכולה לקבל" כאשר מדובר במומים שנמצאו אצל הבעל. והלכה שם כחכמים שלא מתקבלת טענה זו כמו שפסקו כל הפוסקים שם ונפסק באע"ה קנד,א. מיהו יש מחלוקת אם טענה זו לא מתקבל רק אם התנה בפירוש כלשון רבי מאיר אבל אם לא התנה, מתקבלת טענת האשה "סבורה הייתי לקבל..." ע"ש בש"ג שזו דעת הריא"ז, וי"א שאין הבדל בין התנתה בפירוש או לא בכל אופן לא מתקבלת טענה זו, וזו דעת הרמב"ם וכך נפסק בשו"ע הנ"ל. מיהו ע"ש בב"ש שכתב שהאשה יכולה לטעון קים ליה כשיטות אלו ולא נחיל עליה דין מורדת אם לא התנתה בפירוש וטוענת "סבורה הייתי לקבל..."

נשאלת השאלה אם בענייני ממון מתקבלת טענת "סבור הייתי לקבל ועכשיו איני יכול לקבל"?

עיין ירושלמי ב"ב ב,ג:

"לשכינו יכול לחזור בו, משקיבל עליו אינו יכול לחזור בו רשב"ג אומר אף משקיבל עליו יכול לחזור בו דו יכיל מימר ליה אינון אזלין אתיין להכא בעיין לך ולא משכחין לך ומרבין עלינו את הדרך... אתייא דרשב"ג כר"מ דתנינן תמן ועל כולם אמר רבי מאיר אע"פ שהתנה עמה יכולה היא שתאמר סבורה הייתי שאני יכולה לקבל ועכשיו איני יכולה לקבל".

הרי הסוגיא שם מדמה דין ממון לזה של מומים בנישואין ואם כן היינו צריכים לפסוק במחילה בממון שאין טענה "סבורה הייתי לקבל..." ואכן כן דעת הרבה מן הראשונים.

עיין ר"ן בב"ב כג. ד"ה אמר שסיכם שם השיטות בראשונים לענין טענת "סבור הייתי".

שיטת ריב"א שאע"פ שאם שתק וקיבל אצלו מפגעים ששכנו עושה כגון "קוטרא ובית הכסא" היינו נזקי עשן ונזקי ריח, הוא יכול לטעון שלא היתה כוונתו כלל למחול אבל אם מחל בפירוש, אי אפשר לטעון "סבור הייתי לקבל..." ונראה שהר"ן מסכים אתו שם וכתב שכן גם דעת הרמב"ן וכ"כ רשב"א בשו"ת מובא בב"י חו"מ קעה (לג).

שיטת רמב"ם שכנים יא,ז ור"י שאם מחל ועשו על כך קנין, לא מתקבלת טענת "סבור הייתי..." אבל לולא זה מתקבלת הטענה, וכך נפסק בשו"ע חו"מ קנה,לו ועיין גר"א קה שציין לירושלמי הנ"ל כמקור לרמב"ם.

"ואחרים", מובאים שם בר"ן, כתבו שאם מחל, ונראה שאפילו בקנין, מועילה טענת "סבורה הייתי..." ורק בשטר מכר לא מועילה טענה זו. והר"ן שם חלק עליו וכתב שאין חילוק בין מכר למחילה בענין זה.

ושיטת ר"ת, תוס' ב"ב לג., שאפילו עם עשו קנין ושטר מכר וכו' מתקבלת טענת "סבור הייתי..." וכ"כ רשב"א בשו"ת מובא בב"י קנד (יז) ובחידושיו ב"ב שם כ. כתב שהבבלי חולק על הירושלמי ולפי הבבלי חכמים מודים לר"מ ורשב"ג ומתקבלת טענת "סבור הייתי ..." בנידון דידן.

מיהו עיין ברשב"א בשו"ת הנ"ל שכתב שכל הראשונים חלקים עליו ומבטל דעתו לפניהם ועוד ע"ש בשו"ת הנ"ל שרק בניזקי גופו לא מתקבלת טענת "סבור הייתי...". משמע שבטענות אחרות מתקבלת טענה זו.

אם כן בנידון דידן שהמחילה כתובה בשטר, שדינו כקנין, ולא מדובר בניזקי גופו, לא נשמעת טענת "סבור הייתי..." לכל הדעות, ואם כן מחילת השוכר במקומה עומדת.

מיהו יש לעיין שהרמ"א רמא,ב פסק שמחילה בטעות אינה מחילה, ואם כן נשאלת השאלה למה לא מתקבלת טענת "סבור הייתי..." שהרי זה דומה למחילה בטעות? ובשלמא לפי השיטות שמחילה בטעות הוי מחילה, עיין פסק קודם של ב"ד זה (אתר פסקים מספר סידורי 221, וע"ש השיטות, וע"ש שאפשר לומר קים ליה כשיטתם ועיין פסק מספר 1477 של ארץ חמדה ירושלים שמחילה בטעות הוי מחילה. אמנם עיין פסקים מספר 874 ו1344 ו1079 ו502 ו1034 שפסקו כרמ"א שמחילה בטעות אינה מחילה), מובן שלא מתקבלת טענה זו של "סבור הייתי..." אבל לפסיקת הרמ"א הנ"ל קשה?

ואולי י"ל על פי מש"כ בפ"ת שם שרק טעות מוכחת מבטלת המחילה, וי"ל שכאשר רואה המום ומוחל בו בפירוש, טענת "סבור הייתי..." היא טענה לא מוכחת ונראה יותר לחלק כמו החילוק של המהר"ם בשו"ת מהר"ם דפוס לבוב תעב (תכו) שכתב לחלק בין אונאה לבין מוכר דבר שלא בא לעולם בב"מ סו.:

"התם זביני ולהכי מחילה בטעות שלא חשש לדקדק אם יכול לחזור או לא הוי מחילה ולא דמיא לאונאה".

שבאונאה הוא לא ידע המציאות שהיתה לפניו.

זאת אומרת שבדבר שהיה אפשר לבדוק ולא בדק מחילה בטעות הוי מחילה משא"כ בדבר שלא הכיר כלל מחילה בטעות לא הוי מחילה. וכך כתב גם בדפוס פראג קלה לפרש למה מי שאמר שפלוני פטור ולא חייב לו כלום, ופלוני עומד על כך שחייב, בכל זאת פלוני פטור בגלל מחילה. והמהר"ם מקשה למה אין כאן מחילה בטעות ועונה:

"היה לו לחשוב ולדקדק אם אמת הוא ולא עשה כן אלא א"ל... מחל לו בלב שלם..."

זאת אומרת כאשר יש צורך לבדוק ולא בדק ממילא מחל בלב שלם. וי"ל גם כאן כן שאם ראה הקוטרא ובית הכסא ולא בדק, לא מתקבלת טענת סבור הייתי לקבל, ולא הוי מחילה בטעות בגלל שהיה עליו לדקדק ולברר ואם לא עשה כן מחל בלב שלם. ורק כאשר לא מצופה ממנו לבדוק בגלל שכלל וכלל לא ידע שיש מה לבדוק, שם מחילה בטעות לא הוי מחילה.

איך שלא יהיה אין בשאלה זו כדי לערער פסיקה מפורשת של הפוסקים שלא מועילה טענת "סבור הייתי לקבל..." בממון כמו במומי האיש.

סיכום פרק זה

לא מתקבלת טענת "סבור הייתי לקבל ועכשיו איני יכול לקבל" בממון כמו במומי האיש ולכן בנידון דידן הוויתור של השוכרים תקף.

אמנם יש לטעון שנידון דידן שונה מכל הנ"ל בגלל שבנידון דידן השוכר מחל מה שראה היינו שיהיה קשה להתקין וילון, אבל הוא לא ידע שההשלכה של דבר זה תהיה רטיבות ועובש בקיר. הוא רק חשב שאי תליית וילון תגרום לאי נוחות. איך היה עליו לדעת את ההשלכות לענין העובש? ואם כן כאן אולי נקבל טענת "סבור הייתי..."

האם יש הבדל בטענת "סבור הייתי ..." בין הכיר גודל הנזק אבל חשב שהוא יכול לו לבין לא הכיר גודל הנזק?

נראה שאין לחלק בין טענה שהכיר גודל הנזק אבל חשב שיכול לעמוד בו, לבין טענה שלא שיקלל לנכון את גודל הנזק, בגלל שגם מי שמכיר את גודל הנזק אלא חושב שיכול לעמוד בו ומתברר שאינו יכול לעמוד בו, סוף סוף טעה בהבנת גודל הנזק! ואע"פ שהכיר בכך לדוגמא שיגיע אליו עשן או ריח, וידע באיזה עשן או ריח מדובר, בזה שחשב שיכול לעמוד בהם ועכשיו רואה שלא, ע"כ הוא טעה בהערכת גודל הנזק. ומה לי טועה בשיקלול שלו את כוחו לעמוד בנזק מה לי טעה בגודל המזיק? סוף סוף טעה בהבנת כוחו לעמוד בנזק שמתגלה לפניו.

ולכן נ"ל שאין מקום לחלק בין הטענות וכל טענה של "סבור הייתי..." לא מתקבלת.

ונראה להביא ראיה להנ"ל מן הירושלמי הנ"ל. טענת השכן "סבור הייתי לקבל..." היא:

"יכיל מימר ליה אינון אזלין אתיין להכא בעיין לך ולא משכחין לך ומרבין עלינו את הדרך".

פירוש הדבר שמתברר לשכן שיש תנועה יותר גדולה של אנשים שנכנסים ויוצאים בחצר בגלל שגם הלקוחות הישנים של המשכיר עדיין פוקדים הדירה לבקש שירותים שהמשכיר היה נותן ולא יודעים שהוא כבר אינו עובד במקום.

טענה זו היא שהשכן טעה בגודל הנזק! השכן אינו אומר שידע שגם הלקוחות הישנים של המשכיר ימשיכו לפקוד המקום אבל חשב שיוכל לעמוד בזה ועכשיו מתברר שלא. אלא השכן טוען שהתחדש שהנזק הוא יותר גדול ממה שציפה בגלל שלא לקח בחשבון, ואולי לא היה יכול כלל לקחת בחשבון, שהלקוחות הישנים של המשכיר ימשיכו לפקוד המקום! זאת אומרת יש כאן טענת "סבור הייתי..." שבנויה על אי ידיעת גודל הנזק ולא על הערכה מוטעית של כוח הסיבולת שלו.

וזה דומה לנידון דידן כאשר השוכר אולי לא העריך נכון את גודל הנזק שיגרם על ידי אי תליית הוילון.

סיכום פרק זה

לא מתקבלת כל טענה של "סבור הייתי..." בין טענה שידע הנזק אבל חשב שיכול לעמוד בו ומתברר שלא ובין טענה שלא העריך נכון את גודל הנזק.

אמנם נשאלת השאלה אם מחילה כללית כמו שכתוב בחוזה תקיפה או שצריך פירוט של נשוא המחילה.

האם מחילה כללית על לקויים מתקבלת או שצריך לפרט הלקוי?

עיין שו"ע חו"מ רלב,ז:

"... ואם פירש המוכר ואמר על מנת שאין אתה חוזר עלי במום הרי זה חוזר עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח... שהמוחל צריך לידע הדבר שמוחל לו בו ויפרש אותו כמו המפרש האונאה".

משמעות הדבר שהמוחל צריך לדעת מה הוא מוחל ולכן המוכר צריך לפרט המום. והרי בנידון דידן אין פירוט של המום אלא אמירה כללית.

נראה שבנידון דידן המחילה הכללית תקיפה מכמה סיבות:

א. ראשית כל נראה שהראשונים חולקים על הפסיקה הזו שהיא מהרמב"ם מכירה טו,ו. עיין טור חו"מ רלב,ז שכתב שדברי הרמב"ם האלו הם לשיטתו ז"ל שהמחייב עצמו דבר שאינו מסויים ההתחייבות אינה תקיפה, והרי לא פוסקים כמו הרמב"ם בזה עיין סמ"ע שם טז, ועיין נתיבות ס,ד שהביא מן הרמב"ן, מובא בבעל התרומות ד,א,ב, לחלק בין אונאה, שצריך לפרט הסכום, לבין מום, שאין צורך, וכן משמע מרש"י ב"מ פ. ד"ה מום שאין צורך לפרט המומים, וכן פשט הגמרא קידושין יא. "איכא בינייהו קבל..." משמע שקבלה סתם מועילה למנוע טענה על המומים שאם לא, אפילו אם מזכיר הרבה מומים אי אפשר לדעת שהם כולם קיימים ותמיד יש חשש של סימפון באלו שלא הזכיר!

ב. הרמב"ם שם התייחס לאומר שמוותר על תביעה בעקבות מום "ואם פירש המוכר ואמר..." וי"ל שאם כתב הוויתור שגם לרמב"ם המחילה תהיה תקיפה שהרי מצאנו מקרים שהכתיבה בשטר נותנת משנה תוקף לנידון. עיין לדוגמא אה"ע סו,ג ברמ"א שאם אשה מחלה כתובתה לבעלה, המחילה בטילה אבל אם כתבה לו כן המחילה תקיפה. ועיין הסבר לכך בריטב"א כתובות נו. ד"ה טעמא, שהכתיבה מוסיפה לרצינות המחילה. וע"ע שיטת רב גיטין נה. שאם בעל הבית כותב לסיקריקון שמכר לו הבית, ההודאה תקיפה משא"כ אם אמר לו כן אין בהודאתו כלום בגלל שלא התכוון למה שאמר אבל הכתיבה נותנת משנה תוקף לדבריו. (מיהו לא פוסקים כרב בזה אלא כשמואל שגם כתיבה לא מועילה לגלות רצינות בהודאה עד שכותב לו גם אחריות).

ג. דברי השו"ע האלו נאמרו דוקא במומים שאינם נראים, שהרי הלוקח מוחל על מומים הנראים לעין, מן הסתם, ולא צריכים להתנות עליהם כלל כמ"ש בקידושין יא. "אי מומין שבגלוי הא קא חזי ליה..." ונפסק שם רלב,י "שאם היה סימפון זה גלוי כבר רואהו". והרי זה שאי אפשר היה להתקין וילון הוא ליקוי גלוי לעין! ולכן לא היה צריך להתנות עליו כלל ואם כן ברור שההתנאה חלה עליו.

ד. אפילו אם נאמר שבלי איזכור לא היינו מחשיבים את אי האפשרות להתקין וילון למום שבגלוי, בגלל שלא כל בר נש יורד לפרטים כאלו ולא כל אחד יודע לחפש כל דבר ודבר, ודינו כגלוי-ולא-גלוי מיהו לפני שחתם בחוזה על וויתור על המומים במפורש, היה על השוכר לשים לב ולבדוק הואיל ומדובר סוף סוף במום שבגלוי. וכעין זה מצאנו בתוס' קידושין יא. ד"ה הנהו לפי שיטת רש"י:

"דהיכא דקיבל המוכר מעות אמרינן מדלא בדק הלוקח קודם נתינת המעות הני מומין דאית ליה קלא, אם כן סבר וקיבל. והא דאומר לו הרי שלך לפניך מיירי קודם שנתן הלוקח מעות".

מדובר שם במום גלוי-ולא-גלוי שהוא דבר שיש לו פרסום ואם הלוקח היה חוקר את הענין היה מגלה האמת, ונאמר שם שאם קנה בקנין הלוקח יכול לטעון שלא הכיר המום אבל אם שילם הכסף, הוא לא יכול לטעון כן בגלל שאנשים בודקים לפני שמשלמים. זאת אומרת שיש מקרים שאנו מצפים מן הלוקח לבדוק ולראות שאין מום אע"פ שאינו נראה לעין בצורה בולטת. והוא הדין והוא הטעם בנידון דידן. ויותר מזה כתב הסמ"ע שעל הלוקח לבדוק ולמשש הסחורה לוודא שאין מומים, ואם לא בדק, הפסיד אם היה באפשרותו לגלות המום! ואע"פ שלא פוסקים כסמ"ע בזה בגלל שבסעיפים רלב,טז ויז מפורש לא כדבריו, מיהו בנידון דידן שיש סעיף מפורש בחוזה שמקבל מומים נקבל היסוד שהיה עליו לבדוק.

ה. בנידון דידן יש איזכור מפורש בחוזה שהמזכירות אינה אחראית להתקנת וילון במקלחת או מקלחון. כך מופיע ב5.ג:

"אין הישוב אחראי על מקלחונים או וילונות למקלחת".

משמעות הסעיף שהאחריות לכך חלה על השוכר! יש כאן הצבעת אצבע לשים לב למצב הוילון במקלחת ואם כן השוכר לא יכול לטעון שלא עלה על דעתו מצב התקנת הוילון ולכן לא לקח בחשבון שזה כלול בוויתור על הלקויים. יש בסעיף הזה לכל הפחות כדי לעשות מצב התקנת הווילון למום שבגלוי ולכלול התקנת הווילונות בוויתור על טענות של לקויים.

מכח כל הנ"ל נראה שאכן הוויתור שבחוזה תקף ואין לשוכרים טענה על הלקוי הקשור להתקנת הוילון.

נכון שההשלכות של הלקוי היינו שהמים יגרמו לעובש אינן גלויות לעין, כבר כתבנו למעלה שלא מתקבלת טענת "סבור הייתי לקבל...". ואם לא היה סעיף וויתור מפורש אולי היה אפשר לטעון "סבור הייתי לקבל..." כמו שכתבו הפוסקים, מובא למעלה בר"ן ובגר"א הנ"ל, אחרי שהתנה לפטור כל ליקוי שהוא, והליקוי עצמו הוא גלוי, אע"פ שהשלכות אינן גלויות, המחילה תקיפה.

סיכום פרק זה

ויתור כללי על טענת לקויים, הכתוב בחוזה תקף על לקויים גלויים וגם על לקויים גלויים-ולא-גלויים, שלולא הוויתור המפורש היינו מקבלים טענת מומים עליהם, ולא היינו אומרים סבר וקיבל, בגלל שהם דברים שלא כל אחד שם לב אליהם, אחרי שיש סעיף על ויתור, לא מתקבלת טענת מומים עליהם. וזה נכון כפליים אם יש סעיף בחוזה שהמשכיר פוטר עצמו במפורש מעיסוק בעניין הליקוי המדובר.

2. האם מה שכתוב בחוזה שמתחייב לשלם עד סוף תקופת השכירות אפילו אם יוצא מן המושכר מחייב אפילו אם נמצא במושכר מום?

נאמר בחוזה סעיף 11:

"...כי במידה והשוכרים יפנו את הדירה מטעם כלשהוא טרם הגיעה תקופת השכירות לקיצה, ישלמו..."

האם יש בסעיף זה לחייב השוכרים במידה והפינוי היה בגלל מום במושכר?

נראה שאם המושכר לא היה ראוי לדירה אין בסעיף זה כדי לחייב השוכרים בגלל שזה אינו "טעם כלשהוא" אלא טעם מוצדק שהרי המשכיר לא עמד בהתחייבות שלו להעמיד לרשות השוכרים דירה ראויה למגורים.

סיכום פרק זה

אין בפינוי המושכר בעקבות ליקוי שבגללו המושכר אינו ראוי למגורים, כדי לחייב השוכרים לשלם השכירות והסעיף הנ"ל אינו מחייב אותם.

3. האם היה אפשרי להתקין וילון במקלחת?

עד כאן התעסקנו בשאלה העקרונית אם פינוי המושכר היה מוצדק אם יתברר שאי אפשר היה להתקין וילון במקלחת. עכשיו נדון בשאלה הפרקטית אם אכן היה אפשר להתקין וילון במקום.

כבר כתבנו למעלה שזה שהישוב הסכים להשתתף במימון המקלחת לדיירים הנוכחיים של הקרוואן נחשב כהודאה שזה הפתרון המושלם לבעיית הוילון במקלחת, ובזה ב"ד מקבל גירסת פ', הדייר הנוכחי, שהזמין החצרנים של הישוב לקרוואן, אחרי שחיפש וילון ארוך להתאימו לתכנון הדירה ולא מצא, וביקש מהם להציע לו פתרון לוילון, ולא מצאו אלא מקלחון.

ברם נראה שבזה לא מסתיים הענין, בגלל שהיו בידי השוכרים פתרונות חלקיים שהיו יכולים לפתור בעיית התזת המים במקלחת והיו מונעים העובש. ואע"פ שפתרונות אלו לא היו מושלמים, נראה שאם היו מונעים העובש בקיר של חדר השינה די בכך להוריד הטענה של מום במושכר.

במה הדברים אמורים?

בחדר המקלחת של הקרוואן יש מקלחת ועל ידה אסלה, ביניהן יש חלון. הקושי בהתקנת הוילון הוא שאם רוצים שרק המקלחת תהיה בתוך הוילון, והאסלה תהיה בחוץ, צריכים לתלות המקל של המקלחת בקיר שבין המקלחת והאסלה. החלון מקשה על זה בגלל שאינו מותיר מקום בקיר לקביעת המקל.

ברם, היתה בידי השוכרים אפשרות להתקין וילון על כל אורך חדר המקלחת, שהיה סוגר מאחריו המקלחת והאסלה. ואע"פ שאין זה פתרון אופטימלי, כמו שהסביר לי פ', בגלל שהיה עובש בין המקלחת והאסלה, שנפתר רק על ידי הוצאת אזור העובש מחוץ לוילון, דבר שלא היה קורה לו הווילון היה על כל אורך החדר, מיהו פתרון זה היה פותר בעיית העובש בקיר של חדר השינה שהוא נשוא הדיון כאן. לא היה איזכור כלל של העובש בין המקלחת והאסלה בטענות השוכרים ולכן נראה שלא זו הסיבה שעזבו הקרוואן. פתרון זה הוא פשוט והוא בהישג ידם של השוכרים ולכן נראה שהיו חייבים לעשות כן למנוע הנזק של העובש. בפרט לאור כל הסעיפים הנ"ל בחוזה שהזכרנו למעלה שהשוכרים פוטרים הישוב ומודים שהקרוואן היה ראוי למגורים וכו'. ונראה שאכן הפתרון הנ"ל עומד בתחום הסביר לפתרון של התזת המים ולכן אין כאן מום שגורם לקרוואן להיות לא ראוי למגורים.

יש עוד פתרונות, לשים מגבת על יד המקום הבעייתי בקיר או לשים שם מכשול אחר למניעת מעבר המים לקיר.

יש גם לציין שהישוב, באמצעות החצרנים, תקנו הקיר של חדר המקלחת והדביקו עליו קרמיקה עם סיליקון שלפי טענת החצרנים פתר בעיית ספיגת המים בקיר. השוכרים טענו שפתרון זה לא היה מושלם וגם אחריו עדיין היה עובש בקיר.

סיכום פרק זה

היה פתרון בהישג ידם של השוכרים לבעיית העובש והיינו התקנת וילון על כל אורך חדר האמבטיה ועוד.

סיכום כללי לסעיף הזה

הוויתור של השוכרים על תביעה בגין פגמים במושכר חל על הקושי להתקין וילון למקלחת גם מצד זה שעצם הוויתור תקף וגם מצד זה שהיה פתרון בר השגה לשוכרים למניעת התזת המים ויצירת העובש.

ה. האם חייבים לשלם על אחסון תכולת הדירה?

נראה שיש צד לחייב תשלום השכירות בעבור אחסון הריהוט בדירה בגלל שבחוזה 6.ג כתוב:

"השוכרים יחזירו את הדירה למשכירים כאמור בס"ק א כשהיא נקיה ופנויה מכל אדם וחפץ..."

הרי פינוי דירה היינו כאשר הדירה ריקה. בנידון דידן שהדירה לא היתה ריקה יש לראות בזה אי פנוי של הדירה שמחייב תשלום. זאת אומרת אפילו אם עזיבת הדירה היתה מוצדקת, אין כאן סיום השכירות עד שהדירה תהיה ריקה מכל אדם וחפץ.

מיהו אפשר לטעון שכל זה רק אם הפנוי היה "כאמור בס"ק א" היינו פינוי בסוף התקופה כאשר המשכיר עמד בהתחייבות שלו. אבל פנוי כאשר הדירה אינה ראויה למגורים - אינו נכלל בסיוג זה. וצ"ע בזה.

מיהו ברור שיש לחייב תשלום בעבור שימוש במושכר לצורך אחסון אע"פ שתשלום על כך הוא פחות מתשלום על שכירות למגורים.

סיכום פרק זה

יש להסתפק אם אי פינוי החפצים פירושו שהשכירות לא הסתימה ויש לחייב תשלום דמי שכירות בעבור זה. מיהו יש לחייב תשלום על שימוש במושכר לאחסון שחיובו פחות מחיוב למגורים.

ו. האם החיוב הנ"ל מחייב גם מיסי ישוב וארנונה?

למעלה חייבנו הדיירים בשכירות של התקופה שהם לא היו בדירה. נשאלת השאלה אם חיוב זה כולל גם תשלום מסי ישוב וארנונה?

נראה ששאלה זו מוסבת על שאלה אחרת היינו אם התשלום למסי ישוב וארנונה הכלולים בחוזה הם מרכיבים של השכירות ודין השכירות עליהם, ואם כן הדיירים חייבים גם עליהם או דילמא חיובים אלו אינם מרכיבים של השכירות אלא התחייבות נוספת של הדיירים ואם כן היה נראה לפטור.

בחוזה יש סעיפים נפרדים לשכירות ולמסים וארנונה ואין סיכום שכולל החיוב הסופי ביחד. מזה נראה שהשכירות היא אך ורק 1100 ש"ח ואינה כוללת המסים והארנונה. המסים והארנונה הם חיובים עצמאיים כעין חיובי חשמל ומים שגם הם חיובים עצמאיים שאינם מרכיבים של השכירות.

השכירות היא חיוב מוחלט ואי אפשר לטעון שרק התחייבו בו כל עוד הם גרים בפועל בדירה, שהרי הדיירים זכו בזכויות במושכר לתקופה של שנה כאשר נכנסו לדירה ובתמורה התחייבו בדמי שכירות. הקנין הזה חל בעת שנכנסו למושכר וקיים עד סוף תקופת השכירות בין אם גרו בדירה בפועל או לא בגלל שהזכויות שלהם בדירה נשמרו להם גם כאשר יצאו ממנה והיו יכולים לחזור בהם ולחזור לגור בדירה מתי שהיה נראה להם בגלל שזכו בזכויות אלו לשנה תמימה בעת השכירות וזכויות אלו לא פקעו גם כאשר יצאו.

לעומת החיוב על השכירות, בהתחייבות של הדיירים לשלם המסים וארנונה וכן חשמל ומים וכו', הם לא זכו בתמורה כלשהיא כדי שנאמר שהיה קנין על משהוא. יש כאן התחייבות גרידא בלי תמורה. אמנם בלי התחייבות זו המשכיר לא היה מסכים להשכיר הדירה, אבל סוף סוף דינה כהתחייבות ולא כקנין שיש בו תמורה.

אם כן נראה שאפשר להניח שההתחייבות לשלם מסים וארנונה היתה התחייבות לשלם עבור השירותים שזוכים להם הדיירים על ידי תשלום מסי ישוב וארנונה ולא התחייבות בכל ענין ובכל תנאי.

נראה שאפשר לדמות ההתחייבות לשלם מסים וארנונה להתחייבות לשלם חשמל ומים שהיא גם כן התחייבות לשלם על השימושים שיש להם מן המים והחשמל.

הגע בעצמך שהיה פיצוץ בצינור מים או שהשכנים התחברו לחשמל של הקרוואן וגנבו חשמל. על מי מוטל החיוב לשלם על כך? על הישוב או על הדיירים?

נראה שהחיוב הוא על הישוב בגלל שהחיוב הראשי לדברים אלו, כאשר החיובים רשומים על שם הישוב, הוא על הישוב. הדיירים מתחייבים לשלם את ההתחייבות של הישוב! ונראה להניח שההתחייבות הזאת היא על השימוש של הדיירים עצמם. למה שהדיירים ישלמו על פיצוץ בצינור או על גניבת חשמל? נראה להניח שההתחייבות שלהם לא היתה על כל חיוב שהוא אלא על חיוב הגיוני שהם היו יכולים לצפות לו.

והוא הדין והוא הטעם בחיובי ארנונה ומסים. ההתחייבות היתה על שימוש בשירותים שהתשלום הזה קונה ואין כאן התחייבות עיוורת לכל חיוב שהוא. ואם כן כאשר הדיירים עזבו הדירה וכבר לא נהנים מהשירותים של מסי ישוב וארנונה נראה שפטורים מתשלומים אלו.

נראה שהתחייבות זו דין אסמכתא עליה כעין מה שבתי דין רבים בטלו חיוב לסכום כתובה מוגזמת מטעם אסמכתא עיין פסקי דין רבניים חלק טו עמוד 213 ד"ה תביעת האשה, המאגר המקוון פס"ד קפד ד"ה בתי דין, פס"ד פ ד"ה יש, פס"ד קפב ד"ה ומה שיש. אמנם יש שחלקו על כך וסוברים שהתחייבות מפורשת מחייבת ואין לפסול אותה מטעם אסמכתא.

מיהו בנידון דידן נראה שלכו"ע דין אסמכתא על התחייבות זו, שהרי לטענת הדיירים הדירה אינה ראויה למגורים, ובאופן זה וודאי שלא התחייבו לשלם המסים והארנונה. לפי ראות עיני הדיירים הדירה לא היתה ראויה למגורים, באופן כזה לכל הדעות הדיירים פטורים בגלל שדבר פשוט הוא שלא התחייבו לשלם מסים וארנונה על דירה לא ראויה למגורים!

זאת ועוד בחוזה בסעיף 11 נאמר:

"מוסכם בין הצדדים כי במידה והשוכרים יפנו את הדירה מטעם כלשהו טרם הגיעה תקופת השכירות לקיצה, ישלמו השוכרים את מלוא דמי השכירות וההוצאות המפורטים בסעיף 7 לעיל עד תום תקופת השכירות" (ההדגשה אינה במקור).

ובעיון בסעיף 7 של החוזה רואים שיש 3 התחייבויות שם:

7א) כתוב חיוב של דמי השכירות.

7ג) כתוב תשלום "כל המסים, ארנונות, היטלים אגרות...".

7ד) כתוב "השוכרים ישלמו בגין תקופת השכירות את כל הוצאות החזקת הדירה לרבות תשלומים עבור מים, חשמל וגז וכן כל הוצאות שיחולו על מחזיקים".

הרי שרק תשלום חשמל וגז וכו' שמופיעים בסעיף 7ד) נקראים הוצאות. מסים וארנונה וכו' שמופיעים בסעיף 7ג) אינם נקראים הוצאות. הרי הוראת לדעת שהחיוב על פי החוזה שמופיע בסעיף 11 לשלם אם מפנים הדירה בטרם עת אינו חל כלל על סעיף 7ג) אלא רק על "דמי שכירות וההוצאות" שהם מופיעים בסעיף 7א) היינו השכירות ו7ד) היינו הוצאות חשמל אבל אינו כולל מסים וארנונה וכו' שמופיעים בסעיף 7ג)!

סיכום פרק זה:

השוכרים פטורים מתשלום המסים וארנונה של שנים וחצי החודשים הנידונים.

ז. מי מוחזק בכספי השכירות?

בחוזה כתוב שעל השוכרים לשלם פיקדון של 3000 ש"ח במזומן לישוב בכניסה לקרוואן. דבר זה נעשה גם בנידון דידן. זאת אומרת יש בידי הישוב 3000 ש"ח של השוכרים.

השאלה לפתחינו היא אם הכסף הזה עושה את הישוב למוחזק בכל ספק שמתעורר בפסיקה והשוכרים הם המוציא מחברו ועליהם הראיה או שהשוכרים יכולים לשלם את החוב המוסכם של דצמבר עד חצי פברואר על ידי הפיקדון, ויוצא שהם מוחזקים בכספם ביחס לסכום שנידון כאן.

זאת אומרת מי יכול לקבוע לאן כספי הפיקדון ילכו? הישוב על ידי תפיסתם יכולים לגבות אותם על הסכום נשוא פסיקה זו ולתבוע הסכום הוודאי או השוכרים יכולים לנווט הפקדון לתשלום הסכום הוודאי ולכן הם יהיו מוחזקים בכספם בכל הנוגע לסכום של הדיון? ואע"פ שקבענו שעל השוכרים לשלם אע"פ שהם מוחזקים נדון בשאלה זו לרווחא דמילתא.

נראה שהשוכרים מוחזקים בכספם והישוב לא יכול לתפוס הכסף בעבור החוב המסופק ולתבוע החוב המוסכם. וזה לומדים מסוגית סטראי כתובות פה. שבועות מב. ונפסק בשו"ע חו"מ נח שהמלווה לא יכול לתפוס תשלום שקיבל לטובת חוב שהלווה כופר בו, ולגבות חוב מוסכם. אלא הלווה יכול לומר שהתשלום הוא בעבור החוב המוסכם וחלה על המלווה חובת ההוכחה להוציא החוב המסופק.

אפשר להוכיח כן גם מלשון החוזה שכתוב 10 א 9:

"במידה והשוכרים לא יעמדו באיזו מהתחייבויותיהם עפ"י הסכם זה תהיה המזכירות רשאית לעשות בפקדון..."

הרי שהמזכירות יכולה להשתמש בפקדון רק כאשר השוכרים לא עמדו בהתחייבויותיהם, והרי בנידון דידן יש וויכוח אם הם עמדו בהתחייבויותיהם או לא. אם כן אין בידי הישוב לתפוס הפקדון במקרה והשוכרים טוענים שהם אינם חייבים.

סיכום פרק זה

השוכרים הם מוחזקים בכל ספק בדיון.

ח. מי מוחזק בטענת מום במקח?

עיין פסק דין של בית דין תורת אמת הר נוף (מספר סידורי 1216 באתר פסקים) שכתב שבספק מום בשכירות, המשכיר מוחזק ועל השוכר להביא ראיה:

"...אבל בשכירות שנתגלה מום לאחר זמן מה, מאחר ובוודאי היה מקח שכירות שהתקיים לתקופה מסויימת, מעתה מי שבא לבטל עליו להביא ראיה וכל זמן שלא מביא ראיה נאמן השני אף להוציא".

זאת אומרת שבנידון דידן הישוב הוא מוחזק ועל השוכרים להביא ראיה לבטל השכירות. ועוד חזון למועד בע"ה.

סיכום פרק זה

נפסק בפס"ד הנ"ל שבשכירות על השוכר להביא ראיה שהיה מום במקח כדי לבטל השכירות.

מודה מקצת הטענה

כאמור למעלה יש מצב של מודה מקצת הטענה של השוכרים ולכן חייבים שבועה על החלק שלא הודו בו ולפי המנהג חייבים לשלם על כך שני שליש. גם זה אנו כותבים לרווחא למילתא שהרי קבענו למעלה שהשוכרים חייבים על השכירות כולה.

סיכום פרק זה

אפילו אם אנו לא קלענו לאמת בפסיקה הנ"ל יש על השוכרים חיוב של שני שליש של הנידון בגלל מודה מקצת הטענה.

התייחסות למצב הכלכלי הקשה של הנתבע

מצאנו דין "סידור לבעל חוב" עיין חו"מ צז,כג היינו שמשאירים לבעל חוב הצרכים המינימליים ולא גובים ממנו הכל אע"פ שהמלווה נפסד על ידי כך. ועיין צז,כט שתי דעות אם רק מסדרים לחוב דרך הלוואה או שמסדרים לכל חוב שהוא ועיין בספר דיני ממונות של הרב בצרי שהלכה שמסדרים בכל חוב על פי הכלל שהלכה כלישנה בתרא כאשר המחבר מביא שני י"א. נמצאנו למדים שמסדרים בחוב של שכירות.

בנידון דידן נראה שמסדרים לכל הדעות כיוון שכבר "זקפן עליו במלווה" לפי שני הפשטים שמובאים ברמ"א בחו"מ סז,יד: