תשלומים על דירה המוצמדים למדד

פסק דין

על הקונה לפרוע את התחייבותו למוכר כפי שהתחייב בשטר האודיתא לפני כניסתו לדירה.

השאלות לדיון

א. התחייבות לשלם הפסדים של מניעת הרווח, האם היא מחייבת.

ב. תוספת תשלום עבור הרווחת זמן של תשלומי קניית דירה, האם דינה כרבית.

ג. אם הקונה נשאר חייב למוכר עבור הדירה שקנה, האם מותר לו לגור בדירה ברשותו של המוכר.

תשובה

א. תקיפות התחייבות לשלם נזקי גרמא

המתחייב לשלם תשלומי גרמא מחוייב לשלם, עי׳ לעיל עמי סח, וה״ה בהפסדים של מניעת הרווח.

לפיכך בנידון דידן שהקונה התחייב לשלם למוכר הפסדיו בצורת הצמדה למדד, התחייבותו תקפה ועליו לשלם כפי שהתחייב, ומה שטוען שנעשה תחת לחץ, אין זו טענה, שהרי לא היה כאן לחץ של ״תליוהו״, ואפי׳ בתליוהו אם קבל תמורת זה כסף כמו תליוהו וזבין מכירתו מכירה, וכאן קבל את הדירה.

ומכל מקום, כיון שהתחייב בשטר אודיתא שחייב לשלם למוכר כך וכך, ברור שעליו לעמוד בהתחייבותו ולשלם.

ב. קנס באיחור על תשלום מכירת קרקע האם נחשב לריבית?

כתב בספר התרומות שער מו ח״ד אות כט:

"מצאתי כתוב כי חכמי לוניל הורו שיכול אדם לומר לחברו קרקע זה אני מוכר לך, ואם תפרעני מעכשיו הרי הוא לך במנה, ואם תאחר על שנה מלפורעני תן לי מאתיים דינרים ואין בזה משום רבית ולא מקרי אגר נטר לי, שהרי כשאומר לו אם תתן לי מעכשיו אתנהו לך במאה דינרים הרי לא החזיק בו הלוקח, ויכול המוכר לחזור ולומר לא אתננו לך כי אם במאתיים ואין לקרקעות אונאה דלא קיצי דמיהם, ואע׳׳ג דעכשיו אינו שוה מאתים דינרים הוא אין רצונו למוכרו כי אם במאתים דינרים וכו׳, ודבריהם צ״ע", עכ״ל.

והובא בב״י יו״ד סי׳ קעג.

נמצא לפי״ז שהתחייבות לשלם תוספת מחיר של דירה עבור הרווחת זמן התשלום אם דינה כרבית תלויה במחלוקת הראשונים, שלדעת חכמי לוניל אין זו רבית, ולדעת בעה״ת ה״ז רבית. ויש להוסיף שגם לדעת בעה״ת אין זו רבית גמורה אלא אבק רבית ככל רבית של מקח, עי׳ טוש״ע יו״ד סי׳ קסא סעי׳ א (ותשלום עבור הפסד רווחים דינו כרבית, עי׳ להלן עמ׳ רט), ועיי״ש סעי׳ ב שאבק רבית אינה יוצאה בדיינים אבל חייב להחזירה לצאת ידי שמים, ועי׳ בהגר״א שם ומחנ״א הל׳ רבית סי׳ טו שי״ח וסוברים שאינו חייב להחזיר כלל אף לא כרי לצי״ש.

ע״כ תביעת התובע לחייב את המוכר להחזיר לו את תוספת ההצמדה למרדד בגלל היותם רבית, אין לה בסיס בהלכה. וכאמור לעיל אות א שגם את מה שעדיין לא שילם עליו לשלם, ולא מדין רבית על המקח אלא מחמת שהתחייב לשלם בשטר אודיתא.

ג.  מגורים בדירה כשטרם שולמו כל התשלומים עליה

פסק הרמב״ם פ״ח ממכירה ה״א:

"המוכר שדה לחבירו באלף זוז ונתן לו מקצת הדמים והיה יוצא ונכנס ותובע שאר הדמים אפילו לא נשאר לו אלא זוז אחד, לא קנה הלוקח את כולה אע״פ שכתב את השטר או שהחזיק".

ובהל׳ מלוה ולוה פ״ו ה״א פסק הרמב״ם שכל מי שלא קנה קנין גמור אם אכל את הפירות ה״ז רבית של תורה. וכ״פ בטוש״ע יו״ד סי׳ קעד סעי׳ א.

ובנידון דידן שהחוזה הראשון שעשו הצדדים ביניהם נשאר בתוקפו החוקי גם לאחר שהסכימו בעל פה לשנות את חישוב המחיר, ולפי החוזה הראשון כבר קבל המוכר את כל הכסף שהיה אמור לקבל, וגם מסר לקונה את הדירה לגור בה, ואין לו עוד זכות חזרה מהמכירה, נראה שאע״פ שהקונה נשאר חייב להשלים את התחייבותו הנוספת, אין עליו איסור לגור בדירה משום רבית, שהרי יתרת חוב זו אינה משאירה פתח של חזרה מהמכירה, והכסף ששילם למוכר אין לקונה בו כל זכות, וע"כ אין המיגורים בה יכולים להחשב רבית בעד אותו כסף.