מכירת דירה עם בעייה בבידוד לאדם הרגיש לקור

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 107-נד כרך ב' עמ' קסא-קסד

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין. אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בתביעת מקח טעות בגלל זיעה בקירות הבית בחורף

נושא הדיון

התובע קנה את דירתו של הנתבע, ובימי החורף הבחין ברטיבות בקירות. כשהתלונן למוכר על הרטיבות יעץ לו המוכר לאוורר את הבית ע״י פתיחת חלונות, אך בגלל רגישותו של הקונה לקור אין הוא יכול להשתמש בעצה זו. עפ״י חוו״ד מקצועית שבקש התובע התברר לו שהקבלן שבנה את הבנין לא בנה את התקרה הראשונה של הבנין עפ״י התקן בכן שלא הוסיף בה חומר בידוד מפני הקור הפורץ מתחת אותה תקרה, דבר שגורם ללחץ של קור לדירה שמעל אותה תקרה, וכתוצאה מהחימום המוגבר של בעל הדירה בתוך הדירה נוצרת זיעה בקירות הפנימיים שלה.

טוען הקונה שהחסרון בבנית הבידוד בתקרה התחתונה של הבנין, דבר שגורם לרטיבות בדירה, נחשב מום, והוא תובע החזרת המקח, מכיון שכל עיקר מה שהחליף את דירתו הקודמת בדירה זו הוא בגלל הקור והרטיבות שהיו בדירה הקודמת, דבר שהוא רגיש להם במיוחד, והמוכר הצהיר בפניו בזמן הקניה שאין בעיה של קור ורטיבות בדירה, ולחילופין הוא תובע שהמוכר יתקין על חשבונו בידוד בדירה.

הנתבע משיב שגר בדירה זו כשבע שנים ולא סבל מעולם מבעיה של רטיבות, ויעידו על כך השכנים שנכנסו לביתו. את בעיית הזעת הקירות אצל התובע מסביר הנתבע בכך שהתובע משתמש בחימום מוגזם בדירה, כשבנוסף לתנורי ההסקה של הרדיאטורים מדליק גם תנור חשמל, וכל חלונות הדירה סגורים ואין אוורור במקום, ולדבריו אילו היה משתמש בחימום הרגיל המספיק לרוב העולם, לא היתה נוצרת אותה זיעה בקירות, וגם אילו היה מאוורר את הבית היה מונע את ההזעה למרות החימום הרב, ולפיכך הוא טוען שאין בעית הרטיבות נחשבת מום בדירה. לדבריו כל בניני הסביבה שנבנו ע״י אותה חברה בנויים בצורה דומה ללא בידוד בתקרה התחתונה. עוד הוא טוען שבצורת השימוש של הנתבע בדירה, היינו חימום מוגזם וחוסר איוורור של המקום, לא תיפתר הבעיה באופן מלא גם אם יתקינו בידוד בתקרה התחתונה של הבית.

טוען התובע שהתשובה המידית של הנתבע לתלונתו שיפתח את החלונות, מלמדת לדבריו שהנתבע התמודד בעבר בדירה זו עם בעית רטיבות, ולפיכך ידע להשיב מיד את תשובתו. משיב הנתבע שתשובה זו למד מפי מומחים זמן קצר לפני שהתובע התקשר אליו, וללא כל קשר לדירה שמכר.

פס״ד

התביעה למקח טעות נדחית, ואין הנתבע חייב לשלם עבור התקנת בידוד נוסף בבית.

השאלה לדיון

מום שנמצא במקח שאינו מפריע אלא למי שמשתמש בו השתמשות מסוימת, אך אינו מפריע למי שמשתמש בו השתמשות אחרת, והקונה לא פירש בשעת הקניה שבדעתו להשתמש באותה השתמשות מסויימת, האם נחשב למקח טעות.

תשובה

בגמ׳ ב״ב צב א וב״ק מו א נחלקו רב ושמואל במוכר שור לחבירו ונמצא נגחן שאינו ראוי לחרישה אלא לשחיטה, רב אמר ה״ז מקח טעות, זיל בתר רובא ורובא דאינשי לרדיא הוא דזבני, ושמואל אמר יכול לומר לו לשחיטה מכרתיו לך ולא אזלינן בתר רובא בממונא אלא המוציא מחבירו עליו הראיה, ופי׳ רשב״ם שהיה על הלוקח לפרש שרוצה את השור לחרישה, ומכיון שלא פירש, הפסיד.

וכן פסק הרמב״ם מכירה פט״ז ה״ה, וטוש״ע חו״מ סי׳ רלב סעי׳ כג.

הדין כשהקונה יודע את צרכיו של המוכר

והקשו בגמ׳ שם וליחזי אי גברא דזבין לנכסתא לנכסתא, אי לרדיא לרדיא, ותירצו שמדובר בגברא דזבין להכי ולהכי. ופי׳ רשב״ם שקושית הגמ׳ היא דוקא כשהיו המוכר והקונה מכירים זה את זה שנעשה הדבר כאילו פירש לו מכור לי שור לחרישה, אבל אם לא היו מכירים זה את זה אפי׳ היה הקונה רגיל לקנות לחרישה אין זה מקח טעות משום שהיה לו לפרש מקחו. וכ״פ השו״ע שם, עי׳ בהגר״א שס ס״ק לח, אמנם הרמב״ם שם כתב - לגי׳ רוב הספרים, עי׳ שינויי נוסחאות ברמב״ם הוצ׳ פרנקל שם - שהדברים אמורים כשהיה ידוע שהוא קונה לחרישה בלבד, ונראה כוונתו כדברי ההשלמה ב״ב פ״ו סי׳ א שהובא במאירי ב״ק שם שאע״פ שאין המוכר והקונה מכירים זה את זה הואיל והדבר ידוע לכמה בני אדם הרי הוא כמוסר מודעה שלחרישה קנאו, וכאותה שאמרו בקדושין מט א באחד שמכר נכסיו על דעת שיעלה לארץ ישראל ולא פירש כן בשעה שמכר, ולבסוף לא עלה ורצה לבטל המכר, ומשמע בגמ׳ שם שאם דברים שבלב היו דברים היה המקח בטל אע״פ שהדבר נעלם מן הלוקח. ועי׳ שו״ת בית מאיר סי׳ טז. ועי׳ מאירי שם שהחולקים על דעה זו סוברים שאף אם דברים שבלב היו דברים לא היה המקח בטל אלא אם ידע מהם הלוקח שהיה זה כאילו התנה כן ללוקח, ואפי׳ נודע דעתו לרוב העולם הואיל ולא נודע ללוקח אנו מעמידים את המכר.

גילוי דעתו של הקונה וכוונת המוכר בזמן המכירה

וביאור מחלוקת הראשונים בזה נראה עפ״י מה שכתב הרא״ם שהובא בשמ״ק ב״ב שם לחלק בין דין המוכר שור לחבירו ונמצא נגחן, שאמרו בגמ׳ שאם יש ראיה מדמי המקח שקנה לחרישה, המקח בטל, לבין דין מכר את הצמד שטוען הלוקח שמכר אף את הבקר, שאמרו חכמים שאין הדמים ראיה, וביאר הרא״ם בתי׳ שני שבמוכר שור ונמצא נגחן אנו צריכים רק לגילוי דעתו של הקונה בלבד, ולא איכפת לנו מה היתה דעתו של המוכר (וכ״כ הברכת שמואל ב״ב סי׳ נט), לפיכך אם יש ראיה לכך ע״י המחיר, אנו פוסקים את הדין לבטל את המקח או לא לבטל, אבל במכר את הצמד אנו צריכים לדעת מה היתה דעתו של המוכר האם גמר בדעתו להקנות אף את הבקר או לאו, ולפיכך אין הדמים ראיה על כך.

ונראה שכך למדו גם הרמב״ם וההשלמה הסוברים שאם היתה דעתו של הקונה שכוונתו לחרישה ידועה לכמה אנשים, אע״פ שלא היתה ידועה למוכר המקח בטל, והיינו משום שדעתו של המוכר אינה מעלה ומורידה בזה, והעיקר הוא מה היתה דעתו של הקונה, אלא שאם לא אמר את דעתו לפני כן אינו נאמן לומר אח״כ שכך היתה דעתו ולהוציא את דמי המקח מהמוכר, וכמש״כ הברכת שמואל ב״ב סי׳ נט, אבל כשהיתה דעתו ידועה, המקח בטל, אבל הרשב״ם והשו״ע לומדים שכדי לבטל את המקח אין די בדעתו של הקונה אלא צריך שגם המוכר יתכוין לכך, אבל אם המוכר לא ידע מדעתו של הקונה יכול המוכר אח״כ לטעון שכוונתו היתה למכור לשחיטה, וא״א לבטל את המקח.

ולפי״ז בנידון דידן שהמוכר והקונה לא הכירו זה את זה, וטבעו של הקונה לחמם את דירתו חימום מוגזם וללא איוורור לא היה ידוע למוכר, לדעת הרשב״ם והשו״ע אינו יכול לבוא בטענת מקח טעות בגלל סוג השתמשות זו, אפי׳ לו יצוייר שכך היה מנהג רוב העולם, שהמוכר יכול לטעון שמכר את הדירה על דעת שהקונה ישתמש בה בחימום רגיל וע״י איוורור, שאין הולכים בממון אחר הרוב להוציא מיד המוחזק, מה גם שבמקרה זה מנהג רוב העולם מסייע לטענת המוכר, שהרי רוב העולם נוהג להשתמש בחימום רגיל וע״י איוורור, ואופן ההשתמשות של הקונה בחימום הבית אינו אופן הרגיל, אבל לדעת הרמב״ם וההשלמה אם טבעו של הקונה ידוע לכמה בני אדם הרי זה כאילו מסר מודעה שעל דעת כן הוא קנה את הדירה, והמכר בטל.

ומכיון שהמוכר מוחזק בדמי המקח, נראה לדחות את תביעת הקונה, ואין להוציא מהמוכר ללא ראיה.