בעלות על חללים שמתחת לבניין

"ברוך שאמר" סימן י עמ' מו-מז

בעלות על חללים שמתחת לבנין

מעשה בראובן שקנה דירה משמעון. ראובן מצא חלל מתחת לדירתו ובנה בה מקום דירה לצרכו. כעת תובעים אותו דיירי הבנין בטענה שהחלל שייך לכל דיירי הבנין בשותפות. ראובן משיב שהחלל שייך רק לו כיון שהוא זכה בו מההפקר. הדין עם מי?

תשובה: איתא בב"ב (סג:):

"אמר רב דימי מנהרדעא האי מאן דמזבין ליה ביתא לחבריה אע"ג דכתב ליה עומקא ורומא צריך למיכתב ליה קני לך מתהום ארעא ועד רום רקיעא, מ"ט דעומקא ורומא בסתמא לא קני, אהני עומקא ורומא למיקני עומקא ורומא ואהני מתהום ארעא ועד רום רקיעא למיקני בור ודות ומחילות".

וכתב הטור (חו"מ סימן ריד) דאם לא כתב לו עומקא ורומא לא היה בכלל והיה המוכר יכול לחפור תחתיו ובלבד שלא יזיקנו. והרמ"ה כתב דאפילו לא כתב לו עומקא ורומא אין המוכר יכול לחפור תחתיו אלא לענין זה הוא של המוכר שאם יש לו בית אצלו יכול להשתמש בו בהכנסת קורות. וכן כתב הר' יוסף הלוי שאין המוכר יכול לחפור תחת הבית כדי שלא יזיק, ואם כן מה הועיל למוכר שיור עומקא ורומא, שאם חפר הלוקח בורות שיחין ומערות הרי הן של מוכר. וכתב הב"י דהרמ"ה והר"י הלוי הושוו שאין המוכר יכול לחפור תחת הקרקע אע"פ שאינו מזיק, דשמא סבור הוא שלא יזיק ושלא במתכוין יזיק. אבל במ"ש הר"י הלוי שאם חפר הלוקח בורות הם של מוכר, אפשר שלא יודה לו הרמ"ה.

ובנ"ד שלא שייך הטעם שמא יזיקנו כיון שנעשה הדבר ע"י מהנדסים מומחים וע"כ נראה דרשאי המוכר לחפור מתחתיו ולקחתו לעצמו, וכמו שכתב הרמב"ם (הלכות מכירה פרק כד הלכה טו):

"המוכר בית לחבירו אע"פ שכתב לו והקניתי לך עומקו ורומו צריך לכתוב לו קנה לך מקרקע התהום עד רום הרקיע שהעומק והרום אינו נקנה בסתם. וכתב המגיד משנה דאם לא כתב אפילו עומק ורום אלא מכר לו הבית בסתם, אם בא המוכר לחפור מבחוץ ולהשפיל תחת קרקע הבית, עושה, ובלבד שלא יזיק בחפירתו".

וכן פסק מרן השו"ע (חו"מ סימן ריד סעיף ג) כלשון הרמב"ם הנ"ל. וא"כ כל העומק נשאר ברשות המוכר ולא הוי הפקר כטענת הנתבע ולא רכוש משותף כטענת התובעים.

אלא דכתב הרמב"ם (פרק כו מהלכות מכירה הלכה ז-ח) וז"ל:

"אף במוכר ולוקח אין כל אלו הדברים וכיוצא בהן מענינים אמורים אלא במקום שאין שם מנהג ולא שמותן ידועים לכל דבר ודבר בפני עצמו, אבל במקום שנהגו שהמוכר כך מכר כך הרי זה מכור וסומכין על המנהג. וכן מקום שאין קורין אלא בית לבית לבדו או שקורין בית לבית וכל סביבותיו ולכל שעל גביו, הולכין אחר לשון אנשי המקום. וכן הדין במוכר חצר או שדה או עיר או מטלטלין בכל הולכין אחר השמות הערוכות בפי הכל. וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן הולכין אחר לשון בני אדם באותו המקום ואחר המנהג. אבל במקום שאין מנהג ידוע ולא שמות מיוחדין אלא יש שקורין כך ויש שקורין כך, עושין כמו שפירשו חכמים", עכ"ל.

וכן פסק מרן (חו"מ סימן רטו סעיף ח, ובסימן ריח, ובסימן רכ סעיף טו). וא"כ בנד"ד כיון דהבנין נשוא התביעה הוא על אדמות מדינה שהוחכרו לדיירים ע"י המדינה, אזלינן בתר מנהג המדינה.

ובחוק המקרקעין [פרק ג' סימן א' סעיף 11] נאמר:

"עומק וגובה הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו. אולם בכפוף לכל דין אין בכך למנוע מעבר בחלל הרום", ע"כ.

וא"כ כיון דהשכנים לא פליגי דהלובי רשום ברישום המקרקעין כרכוש משותף לכל הדיירים בבנין, א"כ גם החללים והחפירות שייכים לכל הדיירים. ומסתבר דאף אם הוא חופר תחת קרקע דירתו ויש לשכנים אפשרות גישה לחלל שתחת דירתו, דהוי רכוש משותף כשם שהדייר שגר בקומה האחרונה אינו יכול לבנות את הגג לעצמו משום שהוא רכוש של כל הדיירים בבנין. אולם אם יש שטח מספיק לכל הדיירים והלה רוצה לחפור מתחת לדירתו, לא גרע מחצר שיש בה דין חלוקה.

עוד כתוב בחוק בתים משותפים (סעיף 52):

"רכוש משותף הוא כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות. לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים, וכיוצא באלה." ע"כ.

נמצא דרק הדירות עצמן הן רכוש פרטי וכל דבר זולתם הוי רכוש משותף. וזהו עוד סיבה לומר שהחללים בנד"ד הוו רכוש משותף לכל הדיירים.

[ויש לדון בבנינים שנבנו בשכונת 'בית ישראל' לפני קום המדינה שלא מוגדרים בתור בתים משותפים, אם המוכר שייר זכות לעצמו במה שלא כתב עומקא ורומא. ועוד חזון למועד.]

אשר על כן נראה דהחללים הם רכוש משותף לכל הדיירים ולא הוי הפקר, ובפרט שהקבלן שבנה את הדירות שייר לעצמו דירה אחת ואין ס"ד שיפקיר את האדמה שמתחתיו.