תוקף אסיפת דיירים ופרעון חוב על ידי אחד הדיירים לטובת כולם

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 651-נד פד"ר ירושלים כרך ג עמ' מז-נ

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בתביעת ועד בית מאחד הדיירים לפרוע חובו לועד הבית

נושא הדיון

התובעים הם נציגי ועד בית המיוצגים ע״י שאר השכנים בבנין, והם תובעים את אחד הדיירים, שלטענתם חייב תשלומים לקופת הועד עבור תשלומים חדשיים שוטפים במשך 18 חדשים אחרונים, ועבור הוצאות מיוחדות שנקבעו בהחלטת האסיפה הכללית של דיירי הבית ביחד עם הועד, חלקן של ההוצאות המיוחדות הוא עבור הוצאות תיקוני אינסטלציה וזיפות הגג, וחלקן האחר עבור שכ״ט עו״ד המטפל בתביעתם כנגד בעל מכולת מקומת הקרקע שהרחיב את חנותו אל תוך חצר השייכת לכלל הדיירים, שאמנם לפני כמה שנים קבל את הסכמת חלק מהדיירים דאז להרחבה, אבל כיום הדיירים מתנגדים לה, והם דורשים באמצעות העו״ד סיוע משפטי לאכוף על בעל החנות את הריסת התוספת.

הנתבע מודה שחייב עבור תשלומים שוטפים של הבית במשך 18 חדשים, אך טוען שגובה התשלומים החדשיים כפי שדורש הועד הוא כפול מההוצאות השוטפות האמיתיות, וכל היתר אינו אלא כיסוי להוצאות המשפטיות כנגד בעל המכולת, שלדעת הנתבע דרישה זו והדיון המשפטי על כך הם חסרי תכלית, והוא מתנגד להם ואינו מוכן להשתתף בזה. גם בחיוב עבור הוצאות מיוחדות הוא מוכן להשתתף, אך רק במה שהוצא לצורך אחזקת הבית, כגון תיקוני אינסטלציה וזיפות הגג. לטענתו בישיבת הדיירים עם הועד לא הוצגו ספרי החשבונות, וההחלטה על ההוצאות המשפטיות לא נתקבלה אלא בנוכחות מקצת הדיירים בלבד לאחר שהוא ועוד דייר עזבו את הישיבה.

התובעים טוענים שרוב הדיירים חתמו על ההחלטה והסכימו אתה, וכמו כן הצהירו בחתימת ידם שחשבונות הועד הוצגו בפני הדיירים באסיפה הכללית.

הנתבע טוען שכנגד החוב שהוא חייב לועד הבית הוא תובע תביעה נגדית מהועד עבור זיפות חלק מהגג שהוא הוצרך להוציא על חשבונו בגלל סירוב הועד, וזאת עקב דליפת מי גשמים לביתו מהגג.

התובעים טוענים שהועד הסכים לזפת את הגג אך בקש לעשות זאת לאחר חג הסוכות כדי לא להפריע לסוכת אחד הדיירים, אלא שהנתבע הזדרז ועשה על חשבונו את הזיפות בצום גדליה.

עוד הם תובעים פיצוי כספי מהנתבע שבגלל מעשיו ודיבוריו ירד ערך דירותיהם.

פס״ד

על הנתבע לשלם לתובעים סכום מסויים כפי החלטת הועד, אך ביה״ד נמנע מלחייבו עבור ההוצאות המשפטיות כל עוד לא הוברר שהפעולות המשפטיות הן עפ״י דין.

השאלה לדיון

א. האם החלטות אסיפה כללית של דיירי הבית המסמיכים את ועד הבית לגבות מסי ועד שונים מכלל הדיירים מחייבים את כולם.

ב. שילם אחד הדיירים על חשבונו חוב של שאר הדיירים, האם חייבים הדיירים לשלם לו הוצאותיו.

ג. האם מחייבים פיצוי על גרמת נזק של ירידת ערך דירה.

תשובה

א. תוקף החלטת אסיפה של ועד הבית

נציגי הציבור ושליחיו יש להם דין של ״טובי העיר״, עי׳ מגילה כו א, ועי׳ גמ׳ שם שהחלטתם מחייבת את כל הציבור, ועי׳ שו״ת הרשב״א ח״א סי׳ תרמד וח״ה סי׳ קפג, והובא בב״י חו״מ סי׳ קסג, שהפרנסים ממונים הם והרי הם כאפוטרופסים או שלוחים של הציבור, והחלטתם מחייבת את כולם. ועי׳ שו״ת הרשב״ש סי׳ תקעג שאם הסכימו הנציגים שהציבור חייב לפרוע חוב מסויים, אין הציבור יכולים לטעון אח״כ שלא שלחנו אתכם אלא לתקן ולא לקלקל, והחוב שחייבתם על חשבוננו הוא קלקול ולא תיקון, אלא רשאים הנציגים לקבוע לפי החלטתם מה שצריך לשלם, והציבור חייבים בכך.

לפי״ז בנידון דידן שהאסיפה הכללית של הדיירים הסמיכה את ועד הבית לחייב את כלל הדיירים בחיובים שונים, החלטתם מחייבת, ואין אחד הדיירים רשאי להתחמק ממנה.

אמנם, במקרה זה שחלק מהחיוב הוא עבור הוצאות משפטיות כדי לאכוף הריסה לתוספת החנות של המכולת, ביה״ד נמנע מלחייב את הנתבע בתשלום זה, כדי לא לתת יד לפעולה שספק אם מותר לעשותה עפ״י דין, וע״כ מוטל על הועד והדיירים המתנגדים לבעל המכולת לתובעו בבי״ד בטרם שיפעילו את ביהמ״ש באכיפת צו ההריסה.

ב. אחד השכנים שפרע חובם של שאר הדיירים האם הם חייבים לשלם לו

הלכה היא שהפורע חובו של חבירו הרי זה מניח מעותיו על קרן הצבי, עי׳ שו״ע חו״מ סי׳ קכח סעי׳ א עפ״י כתובות קח א, אמנם בחוב שהנתבע התחייב לשלם ולא שילם נפסק בשו״ת בית אפרים סי׳ יט שהובא בפת״ש שם שאם שילם זאת התובע במקומו חייב הנתבע להחזיר לו ואינו יכול להפטר בטענת פורע חובו של חבירו.

ויש לדון במקרה זה שהנתבע פרע חובם של שאר הדיירים בזיפות חלק מהגג, האם זה דומה למקרה של הבית אפרים, שהרי חוב הזיפות מוטל ועומד על כל הדיירים ואף אחד מהם אינו מתכחש לחוב זה, וע״כ חייבים לשלם לתובע את מה ששילם במקומם, או שנאמר שכיון שהחלטת האסיפה הכללית והועד היתה לזפת אחרי חג הסוכות, מפני חשבונות של נוחיות, והנתבע על דעת עצמו הקדים וזיפת על חשבונו בצום גדליה, יתכן שאין זה דומה למקרה של הבית אפרים, אלא ה״ז כמו המקרה הרגיל של הפורע חובו של חבירו שאין הנתבע חייב להחזיר לתובע.

אמנם מכיון שבמקרה זה אין שאר הדיירים מתכחשים לחוב הזיפות שהוציא הנתבע, נראה שאכן יש לחשב את הוצאות הזיפות של הנתבע כנגד החוב שחייב הוא לועד הבית עבור ההוצאות השוטפות כפי שקבע הועד, ועבור תיקוני האינסטלציה והזיפות שקבע הועד, ואת הנותר חייב הנתבע לפרוע לתובעים, ואילו על חוב ההוצאות המשפטיות אין ביה״ד נזקק לחייב בהן את הנתבע.

ג. חיוב פיצוי כספי על ירידת ערך הדירה

כבר נפסק ע״י בי״ד זה בפס״ד ירושלים לדיני ממונות כרך א עמ׳ רו עפ״י שו״ת הרא״ש כלל ה סי׳ ג שאין מחייבים פיצוי כספי על גרמת הפסד של ירידת ערך הדירה, וכפי שנתבאר בשיעורי הגר״ש שקופ לב״ק סי׳ כד בביאור הגמ׳ ב״ק יז ב בזורק כלי מראש הגג ובא אחר ושברו שהאחרון חייב אע״פ שהכלי כבר אינו שוה דמים, מכיון שמה שאנשים אינם מוכנים לשלם עבור כלי כזה הוא מחמת פחד העתידות אבל הכלי מצד עצמו אין בו כל שינוי והפסד, ועיי״ש שה״ה והוא הטעם במזיק דבר אצל גזלן וכן במזיק שעבודו של חבירו.

לפי״ז בנידון דידן גם אם טענת התובעים על ירידת ערך דירותיהם בגלל מעשיו ודיבוריו של הנתבע היו מוכחות בבי״ד, גם אז א״א היה לחייבו על גרמא זו, מכיון שירידת הערך אינה מחמת פחת ממשי בדירות אלא סיבה חיצונית גורמת לכך, ועל כזו גרמא לא מחייבים.