שכר דירה לשנה ונאנס מלדור בה

בינת המשפט כרך א סימן א

הנידון:

אדם שכר דירה לשנה. באמצע השנה מת השוכר, ויורשיו אינם צריכים את הבית השכור. מי ישלם את שכירות הדירה בחודשים שנשארו. המשכיר טוען שיורשי השוכר חייבים למצוא שוכר אחר, כיון שהדירה כקנויה לשוכר לשנה, והתחייב עבורה שכר לכל השנה. ויורשיו חייבים תחתיו. והיורשים טוענים, שאנן סהדי שעל אונס כזה לא עשה קנייה, והרי זה כשוכר על תנאי, שאם יאנס ולא ידור בה עוד, יהיה פטור משכר דירה. מי צודק בטענותיו?

תשובה:

אם לא שילמו מראש, לא ישלמו על הזמן שלא דר בו. ואם כבר שילמו, אינו מחזיר כלום.

ביאור התשובה:

דין פועל שמחמת אונס בעבודה אינו יכול לעבוד

צדדי הספק הן, דהנה בדין שכירות פועלים קי"ל (חו"מ סי' של"ד סעי' א ומקורו בסוגיא בב"מ עז.) שהשוכר פועל וקרה אונס ולא היה בעל הבית צריך את עבודת הפועל, כגון ששכר פועל להשקות שדהו וירד גשם וכדו', אם לא היה ידוע לשניהם שיכול האונס לבוא, הפסיד הפועל את עבודתו ואין בעל הבית חייב לשלם לו שכר, אפילו שבגרמתו הפסיד ממון - והיינו באופן שאם לא היה שוכרהו היה מוצא עבודה במקום אחר, וכיון ששכרו לעבודתו והגיע לעבוד בשדהו וירד גשם הפסיד עבודתו, וכבר לא מצא עבודה אחרת - מכל מקום הפסיד הפועל שכרו, ואין בעל הבית חייב לו שכר, כיון שבעל הבית לא אשם באונס שקרה, ומספק אין לחייב את בעל הבית לשלם.

והטעם כתב הרא"ש (שם פרק ו סימן ג) שהמוציא מחבירו עליו הראיה. והמרדכי כתב (בבא מציעא פרק השוכר את האומנין רמז שמד) כיון שהיה לפועל להתנות איהו אפסיד אנפשיה.

ואם היה ידוע לבעל הבית שאונס מצוי לבוא, והפועל לא ידע שמצוי אונס כזה לבו, חייב בעל הבית לשלם לפועל כפועל בטל, כיון שהוא גרם לו ההפסד, אבל אינו משלם לו שכר שלם כיון שלא עבד ממש. ואם הפועל ידע שהאונס יכול לבוא ובעל הבית לא ידע, פשיטא שאין בעל הבית חייב לפועל, כי הפועל גרם לעצמו שלא עשה תנאי עם בעל הבית שישלם לו אם יהיה אונס.

וכל זה דוקא אם לולי זה היה מוצא הפועל עבודה במקום אחר, אבל אם לא היה מוצא עבודה בשום מקום, לעולם אין בעל הבית משלם לו שכר כלל, כיון שלא גרם לו הפסד ממון ולא עשה הפועל קנין, ולא התחיל בעבודה.

ביאור צדדי הספק בשוכר שמת

לאור המבואר בדין פועל שגרם לו בעל הבית הפסד, יש לחקור מה הדין בשוכר בית ומת השוכר. ולכאורה כשם שהפועל עובד אצל בעל הבית, כך הבית נחשב לפועל של השוכר, שהרי אין הבדל בין אם עובד הפועל בגופו, או שכליו או נכסיו עובדים למישהו אחר, והשוכר בית הרי הבית שהוא נכס המשכיר עובד לשוכר, וכיון שקרה אונס ומת השוכר, אין לבעל הבית דהיינו השוכר, צורך בעבודת הפועל דהיינו הבית.

ולאור המבואר ביסוד דיני פועל, היה ראוי לומר, שכשם שאם קרה אונס ואין הפועל יכול לעבוד הפסיד שכרו - אלא אם כן היה אונס שבעל הבית ידע שיבוא והפועל לא ידע - אם כן בנידון דידן נמי דינא הכי, שכיון שמת השוכר הרי הפועל - והוא ביתו של המשכיר - אינו יכול לעבוד, ומפסיד הפועל דהיינו המשכיר, את שכרו, ולפי זה היה ראוי לומר שעד היום שדר בו השוכר חייבים היורשים לשלם שכר על הבית, ומיום שמת פטורים.

אבל באמת אין דין בית שכור כדין פועל, ששוכר בית לשנה, הרי הוא כקונהו לשנה, ודבר פשוט הוא שאם קונה אדם בית, חייב במלוא התשלום אפילו אם מיד לאחר הקנייה התברר לו שלא צריך את הבית, כמו כן השוכר בית לשנה ועשה קניין הרי הוא קונה את הבית לשנה, וכיון שקנה את הבית לשנה חייב לשלם כל שכר הדירה לשנה, ואפילו שסיכמו שישלם כל חודש, אין הכונה שכל חודש הוא קונה עוד חודש, אלא שהמוכר הסכים שישלם לו תשלום עבור קניית הבית לשנה - בתשלומים חודשיים, כשם שהקונה בית יכול לסכם שישלם את המקח בתשלומים.

ועל פי זה, השוכר בית ומת חייבים יורשיו לשלם יותר מפועל שקרה אונס ורק בעל הבית ידע אותו, שנתבאר לעיל שחייב לשלם לפועל רק כפועל בטל, אבל בדין שוכר בית שנחשב שקנה את הבית לשנה, חייבים לשלם למשכיר את מלוא שכר הדירה, אלא שהיורשין יכולים להשכיר לשוכר אחר שאינו קשה מאביהם.

פסק דין במת השוכר באמצע השנה

א. בדין זה נחלקו עמודי העולם, הראב"ד והרשב"א (שו"ת הרשב"א חלק א סימן אלף כח), פוסקים ששוכר בית הרי הוא כקנהו, ואין טענת אונס פוטרתו, כשם שקונה חפץ חייב לשלם. אבל המהר"ם מרוטנבורג והמרדכי (בבא מציעא פרק השוכר את האומנין רמז שמא) פוסקים שדינו כפועל, ואין חייב לשלם על הזמן שלא דר באונס.

ב. מכל מקום, אם כבר שילם מראש, מבואר במרדכי בשם מהר"ם (שם) שאין צריך המשכיר להחזיר את הכסף, כיון שאומדין דעת הנותן שהתכוון לשלם אפילו אם יאנס. אבל מכל מקום, כתבו שם, שצריך להחזיר קצת מהכסף, כיון שלא דרו בבית, אבל לפי הרשב"א צריך לשלם מחיר מלא אפילו על הזמן שלא דר בו, ואין צריך לומר שאם שילם, שאינו מחזיר כלום.

ג. להלכה הביא הרמ"א (סי' של"ד, א) את שתי השיטות, ופוסק שאין להכריע ביניהם, לפיכך אם לא שילמו מראש לא ישלמו על הזמן שלא דר בו, ואם כבר שילמו אינו מחזיר כלום, כיון שלראב"ד והרשב"א אין צריך להחזיר. אבל הש"ך (שם סק"ב) חולק על הרמ"א ופוסק שהעיקר כשיטת מהר"ם ששכירות אינו כממכר, ומוכיח מכמה מקומות ע"ש, ונפקא מינא בין הש"ך ובין הרמ"א רק באופן ששילם כבר, האם מחזיר כפועל בטל, דלפי הרמ"א אינו מחזיר כלל ולפי הש"ך מחזיר כפועל בטל, וכן כתב הש"ך בסוף דבריו. אבל במחנה אפרים (שכירות סימן ה) מוכיח שהלכה כהרשב"א ששכירות הוי כקנין, וכן תמה החזון איש (בבא קמא סימן כג ס"ק יג) על דברי הש"ך, ונראה לו ששכירות הוי כקניין. לפיכך למעשה אין לנו אלא כדברי הרמ"א, שהוא ספיקא דדינא, שאם מת באמצע אם לא נתן לא יתנו היורשים על הזמן שלא דר בו המוריש, ואם נתן לא יטול כלל.

הדרך למנוע הפסד כספי למשכיר בית

לאור המבואר הדרך של המשכיר למנוע מעצמו הפסד ממון, הוא לפרט בחוזה השכירות נוסח כדלהלן:

"השוכר מתחייב לשלם את מלוא שכר הדירה עד סיום שנת השכירות המפורט בסעיף ...  אפילו אם לא ידור בבית מכל סיבה שהיא, אפילו מחמת אונס. כמו כן משעבד השוכר את נכסיו לפרוע שכר הדירה עד סיום שנת השכירות, ומתחייב לפרוע השכר בין הוא ובין יורשיו, ולא יוכל השוכר לטעון טענת קים לי".

ובסוף החוזה יהיה כתוב על כל החוזה, נוסח הבא:

"אנו מודים כי קבלנו את כל הנ"ל בקנין סודר, במנא דכשר למיקניה ביה, מעכשיו בפני בי"ד חשוב, דלא כאסמכתא ודלא כטופסי דשטרי, ואנו מבטלים טענות קים לי. וחתימת ידינו, נחשבת כהודאה גמורה על כל הנ"ל".