ויכוח על חוזה עבודה בין מתווך ללקוח
הרב חבר טוב אבישי
הרב אלקובי אריאל
התובעת: ח'
נגד
הנתבע: ש'
פסק דין
תיאור המקרה
הנתבע הוא בעל משרד תיווך בירושלים, הנתבעת
עבדה אצלו כסוכנת תיווך למשך כתשעה חודשים. היא תובעת ממנו עמלה המגיעה לה משתי
עסקאות שהייתה קשורה אליהן במהלך עבודתה במסגרת המשרד, אשר הסתיימו לאחר עזיבתה.
טענת התובעת
לפני ארבע שנים התחלתי לעבוד עם הנתבע
במשרד תיווך ר', חתמנו על חוזה התקשרות שאני סוכנת תיווך של המשרד. על פי החוזה,
אם נסגרת עיסקה והמשרד מקבל דמי תיווך בסך 2 אחוז מסכום המכירה, אזי הרווח מתחלק
חצי חצי, אחוז אחד לסוכן ואחוז אחד למשרד התיווך. עבדתי על הבית של א' בבלעדיות והיו לי קונים לדירה. בשלב מסוים נוכחתי לדעת שהנתבע איתם בקשר והולך
לסגור איתם את העסקה ללא שמיידע אותי על כך. מאז נשבר האמון בינינו, והחלטתי
לעזוב, באותו שלב היה לי בלעדיות על שני בתים של כפרי ושל זנזורי. הוא אמר שאני
צריכה לחתום על חוזה עזיבה שבעצם אני מוותרת על כל הקונים והמוכרים, ובעצם מוותרת
על עיסקאות בהמשך, חוץ מנכס אחד וזה היה הבית של א' , וזה נזכר במפורש בנספח מסמך
העזיבה.
ואחרי כמה חודשים נסגרו 2 עסקאות של א' וזנזורי ואני צריכה לקבל את הכסף מא' . משום שלפי החוק מי שעשה את פעולות השיווק
צריך לקבל. פנתה אלי זנזורי ואמרה שאני הייתי הגורם היעיל בעיסקה ולדעתה אני צריכה
לקבל את התיווך ולא הנתבע. סך כל הרווחים משתי העסקאות היה 122 אלף שקל, ואמור
להיות חצי אלי וחצי אליו, והוא לא שילם לי כלום. על כן אני תובעת את המגיע לי משתי
העסקאות יחד: סך 61,200 ₪ לפני מע"מ פלוס הצמדה.
ועל א' אני לא וויתרתי ואמור להגיע לי
הכסף, על זנזורי וויתרתי ואני חושבת שזה שוויתרתי בחוזה העזיבה על הנכס השני הוא
לא נכון והיה עלי לחץ, והמוכרת של זנזורי התקשרה אלי ואמרה שרק אני צריכה לקבל את
הכסף. על פי החוק אני אמורה לקבל את העמלה משום שאני הייתי הגורם היעיל במכירת
הנכס.
טענות הנתבע
על פי ההסכם שחתמנו היא מוותרת בעזיבתה על
כל הנכסים שטיפלה בהם. בנספח נזכר הבית של א' כנכס שעובר לגמרי לרשות המשרד ולא
כנכס שנשאר אצלה. אני נהגתי בהוגנות, ויתרתי לה על ארבעה חודשי שכירות משרד משום
שטענה שאין לה כסף לשלם, ואפילו נתתי לה צ'ק בסך 20 אלף ₪ על מכירת הבית של... למרות שלא הגיעה לה. ביום המחרת מקבלת הצ'ק הודיעה שהיא עוזבת, ולא עזרו כל
הנסיונות שלי שתישאר. היא ניצלה אותי. לאחר שחתמה על הסכם סיום ההתקשרות, שלחה לי
מייל לאחר ארבעה ימים ששוב במפורש היא מוותרת על כל תשלום הקשור למכירת הבתים של א' וזנזורי. אני רוצה לתבוע אותה תביעה נגדית שתחזיר לי את הצ'ק של 20 אלף, משום
ששילמתי לה רק על דעת שתישאר במשרד כי לפי האמת לא הגיע לה כלום כי היא לא הייתה
הגורם היעיל בעיסקה הזו, מאחר שהקונים לא הסכימו שתדבר איתם ופנו אלי, ואני ניהלתי
את כל התיווך. ברצוני להוסיף, שכך המנהג של כל משרדי התיווך בארץ, שכאשר עוזב
מתווך את המשרד הוא מוותר על כל עבודתו והלקוחות שהיו לו במסגרת המשרד, לטוב ולרע,
אחרת אי אפשר להתנהל. בנוסף, אין לה מסמך שהיא חתמה מול א' אלא אני עשיתי את
העבודה. ובעסקה עם זנזורי נעשתה עבודה מאד קשה שלי כדי לסגור את העסקה, ובשום אופן
היא לא הייתה "הגורם היעיל".
פסק דין
התובעת טוענת שלפי החוזה מגיעה לה עמלה על מכירת הבית של א', וכן עמלה על מכירת הבית של ב' מחמת שהיא הייתה הגורם היעיל בעיסקה.
בחוזה ההתקשרות הראשוני בין הצדדים שנחתם
בתאריך ו' ניסן תשע"ד (4.6.14), ושכותרתו: "הסכם שירות סוכן מכירות
(מתווך) במקרקעין (קבלן עצמאי)" ישנו סעיף 11 שכותרתו "תוקף ההסכם
וסיומו". באות ג' שם כתוב:
"כל העסקאות שהיו בטיפולו של הסוכן
במהלך עבודתו במסגרת הסכם זה הינם רכושו הבלעדי של המשרד ולמשרד כל הזכויות בכל
עסקאות אלו. לפיכך בסיום ההתקשרות עם המשרד על הסוכן להעבירם למשרד ולא יהיו לסוכן
כל זכויות בעסקאות שהגיעו אליו במהלך היותו סוכן במסגרת הסכם זה".
ובאות ה' שם כתוב:
"כל לקוח שחתם על הזמנת שירותי תיווך
כלשהיא, חתום מול המשרד והזכיין. עם סיום ההתקשרות, הסוכן לא יוכל להמשיך בטיפול
בלקוח ולא יהא זכאי לכל תשלום או פיצוי בגין עסקאות שעשה במסגרת הסכם זה ושטרם
נחתמו, נכון ליום סיום ההתקשרות, אף אם יחתמו לאחר מכן, אלא אם סוכם אחרת מראש
ובכתב בין המשרד ובין הסוכן, בעת סיום ההתקשרות".
בתאריך כ"ח אדר תשע"ה (19.3.15)
נחתם בין הצדדים מסמך "סיום ההתקשרות עם הסוכן", ובסעיף 4 שם כתוב כך:
"הסוכן מצהיר כי לא יהיה זכאי לכל
תשלום ו/או פיצוי בגין עסקאות שטיפל בהן במהלך ההתקשרות וטרם נסגרו, אלא אם כן
סוכם אחרת בנספח א' המצורף בזה".
בנספח א' שכותרתו "טיפול בנכסים
ולקוחות" כתוב כך:
"1. להלן רשימת הנכסים בהם טיפל
הסוכן". ומופיעה טבלה ובה מופיע פרטי נכס אחד בלבד. מופיעה "כתובת הנכס:
"... שם בעל הנכס: ערן א', תאריך תחילת הבלעדיות: 24.2.15, המשך טיפול הנכס: ש' (הנתבע), ובמשבצת האחרונה "חלוקת עמלות"
היא ריקה וישנו רק מקו שפירושו שאין חלוקת עמלות.
התובעת טענה שפירושו של נספח א' הוא שהנכס
של א' נשאר שלה למרות שהיא עוזבת את המשרד. לעומתה, הנתבע טען להפך, שהסיבה
שנכתב הנספח הוא כדי להבהיר שהנכס הזה למרות שטופל על ידה, הוא נשאר רק באחריות
המשרד, ונכתב במפורש כדי שלא תוכל אח"כ לטעון שהתחילה לטפל בנכס לאחר שעזבה
את המשרד. הכלל הוא שכאשר יש ספק בלשון השטר יד בעל השטר על התחתונה (ב"ב קסז ע"א, שו"ע חו"מ מב,הח), כיון שהמוציא מחברו עליו הראיה, ולכן יד
התובעת על התחתונה.
לא רק זו אף זו, מעיון של בית הדין בלשון
המסמך נראה שהצדק עם הנתבע, במיוחד שהמשבצת המדברת על חלוקת עמלות נשארה ריקה, ואם
אכן היה כדברי התובעת היה אמור להיכתב שם סכום העמלה המגיעה לה, שהרי כתוב שם
שהמשך הטיפול יעשה ע"י הנתבע.
אולם גם אם היה ספק בדבר, לאחר ארבעה ימים
כותבת התובעת מייל לנתבע מיוזמתה:
"במידה ותהייה עיסקה על הבית של
זנזורי או א' (עם קונים שלי) או דהן ושלי הריווח הוא כולו שלך...במידה ותיסגר
עיסקה אני ישמח בשבילך שתקבל את הכסף ואני לא מצטערת לרגע על משהו
שעשיתי...".
כאן יש הודאה לגרסת הנתבע או לכל הפחות
מחילה גמורה מצד התובעת. כלומר, גם אם אכן צודקת היא שהנספח מגבה את טענתה, הרי
שכעבור ארבעה ימים היא מוחלת על הרווחים שלה. לטענתה של התובעת המייל נכתב מתוך
סערת רגשות מחמת לחץ שהפעיל עליה הנתבע. התובעת לא הציגה לכך ראיה, ואדרבה מהמייל
הארוך שכתבה לנתבע עולה שהיא מוותרת על הרווחים משום שזו תמורה לוויתור שעשה לה
הנתבע על ארבעה חודשי שכירות במשרד, ואם כן יש כאן תמורה שקבלה עבור הויתור שלה,
ואין זה נראה ככפייה. ואם הייתה כאן כפיה מצידו על התובעת להציג ראיה לכך, שכן
המוציא מחברו עליו הראיה. ומאחר שאין ראיה או עדים הולכים אחר הכתוב בשטר (ב"ב קנד ע"ב).
כפי שהנתבע אמר בדיון, כאשר סוכן עוזב שני
הצדדים נאלצים לשלם מחיר מסוים, וכאן היא ויתרה על הנכסים שהתחילה לעבוד עליהם
במסגרת המשרד, והנתבע ויתר על שכירות משרד ועל טיפול בנכסים שהיו באחריותה, וכן על
תשלום ששילם לה לטענתו "לפנים משורת הדין" על הטיפול בנכס של... בעצם
חתימה על סיום ההתקשרות נעשו ויתורים משני הצדדים, ולא הוכח שהיו סיכומים אחרים.
במהלך הדיון התגלו ויכוחים בין הצדדים מי
היה הגורם היעיל במכירת אותם בתים. בחוק המתווכים במקרקעין סעיף 14 כתוב כך:
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך
מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא
היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני
בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא
מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא
היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך
במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) – חזקה
שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
כפי הנראה לעינינו, החוק אינו שולל הסכמה על ויתור בין הצדדים. כל מטרת החוק לקבוע מהו הנוהל בהיעדר הסכמה אחרת בין הצדדים, ולכן בניד"ד כאשר יש הסכמה מפורשת בין הצדדים לפיה התובעת מוותרת על כל המגיע לה, גם החוק מקבל זאת.
לאור הנ"ל, בית הדין לא רואה צורך
להיכנס לשאלה מי היה הגורם היעיל משום שאפילו אם אכן התובעת הייתה הגורם היעיל,
הרי שהיא מחלה על רווחים בהסכם הפרישה ובמייל שנכתב ארבעה ימים מאוחר יותר. וידוע
הכלל בדיני הממונות שכל תנאי שמתנים הוא קיים (כתובות נו ע"א), עיין רמ"א (אבן העזר לח,ה).
החלטה
התביעה נדחית.
