שוכר שעזב מוקדם והביא שוכרים אחרים

השוכר חתם על הסכם שכירות לשנה, ולאחר שלושה חודשים הגיע למסקנה שאין לו יכולת לשלם ולכן עזב את הדירה. הדירה עמדה חודשיים ריקה עד שהמשכיר מצא שוכר חדש.

תביעה- תשלום עבור חודשיים שכר דירה על סך 3600 ש"ח. החזר כל תשלומי החשמל והמים והטלפון עבור שלושת חודשי השכירות. תשלום עבור סיוד על סך 500 ש"ח.

טענות- משכיר, בחוזה מפורש שעל השוכר לשלם את כל השכר השנתי, אלא אם כן המשכיר מסכים לקבל שוכר חדש במקומו. אני השתדלתי ככל יכולתי למצוא שוכר חדש ורק כעבור חודשיים מצאתי. אומנם המתווך העלה בפני שתי הצעות אבל הן לא היו רלוונטיות.

הצעה אחת נפסלה מטעם כספי – לשוכר לא היו צ'קים הצעה שנייה לא התאימה לאורח חיי- מדובר באדם שאינו הולך עם כיפה ויש לו חברה, היות והבית המושכר גובל בביתי, איני מוכן לחנך את ילדי ליד שכנים כאלה.

שוכר- הדירה עמדה ריקה ועשיתי ככל יכולתי למצוא שוכר אחר. ההצעות שהעליתי היו רציניות שהרי גם לי אין צ'קים ובכ"ז הוא הסכים להשכיר לי. לגבי ההצעה של האדם הרווק, מדובר על אדם מסורתי ששומר שבת, בנוסף הוא לא רצה לגור עם חברתו בדירה אלא לגור לבדו.

ניסיון לפשרה- היה נסיון מצד הדיינים ליזום פשרה, הסכום היה על דעת שני הצדדים סך 2300 ש"ח. אלא שהמשכיר לא הסכים לפרוס את הסכום בתשלומים ולכן השוכר לא רצה בפשרה.

בירור ההלכה

חזרה משכירות

אדם ששכר דירה לשנה והתחיל לגור בה הרי נחשב הדבר כאילו קנה את הדירה למשך שנה ואינו יכול לחזור בו. כן כתב הרשב"א בתשובה [מובאת בסוף סימן שי"ב בבית יוסף] והנימוק הוא "שכירות לזמניה ממכר הוא". יעויין קונטרס הספקות כלל ז שבקרקע כולם מודים שהקנין של השוכר חל לכל משך תקופת השכירות ודומה הדבר למכר לזמן.

במקרה שלנו יש להוסיף סיבה נוספת והיא החוזה. על פי החוזה ישנה התחייבות מפורשת של השוכר לשלם את שכירות כל השנה גם אם הוא עוזב את הדירה [בסעיף 11 מובא שאם השוכר עוזב באמצע התקופה הרי הוא מתחייב לשלם את כל השכר השנתי אלא אם כן הוא מוצא שוכר במקומו שמקובל על המשכיר]. התחייבות זו יוצרת שעבוד הגוף על השוכר.

זכות המשכיר לפסול שוכר חלופי

יש לדון על האפשרות המוזכרת בחוזה להביא דייר חילופי במקומו. לפי החוזה הדבר מותנה בהסכמת המשכיר, נשאלת השאלה האם הדברים כפשטם? האם המשכיר יכול לפסול כל שוכר חילופי ללא כל סיבה?

לכאורה התשובה פשוטה, המובן הפשוט של החוזה הוא שכל החלטה היא ביד המשכיר. בכל זאת נראה שאין לפרש כך את החוזה. ההלכה היא שהשוכר רשאי להשכיר לאחר ללא רשות המשכיר [חו"מ סימן שט"ז].

לאור זה נראה שהחוזה בא רק להגביל את יכולתו של השוכר, הוא לא יכול להביא כל אחד!

עצם הזכות למצוא מחליף קיימת אבל המשכיר יכול לפסול מועמדים, אם ישנו הגיון סביר העומד מאחרי החלטת המשכיר.

ניתן להביא כדוגמא לכך [שאנו מגבילים התחייבות של אדם לגבולות סבירים] את הדין המובא בסימן רכ"ה סעיף ב הקובע שעל אף שאדם התחייב לפצות בכל מקרה אונס, אף על פי כן, הוא פטור באונס שאינו שכיח. זה לשון השולחן ערוך:

"כל תנאי שבממון אומדים דעת המתנה ואין כוללים באותו התנאי אלא דברים הידועים שבגללן היה התנאי והם שהיו בדעת המתנה בעת שהתנה".

לאור ההגדרה הנ"ל יש לבחון, האם הטענות של המשכיר להכניס שוכרים חדשים הם טענות סבירות?

הטענה הראשונה של המשכיר כנגד הדייר החדש היא, "לדייר החדש אין צ'קים ולכן אין לי ערבות שהוא יתמיד בתשלום". זו בהחלט טענה סבירה בהחלט [ואף שהסכים פעם אחת להשכיר ללא בטחונות, זכותו ללמוד מהניסיון ולשנות את דעתו].

הטענה השנייה – "הדייר החדש אינו מתאים לאורח החיים שלנו", המשכיר עצמו גר בצמוד לבית המושכר והוא אינו חפץ בשוכר המחלל שבת וכדומה.

אומנם לטענת השוכר הדייר הוא מסורתי, אבל אין בכך להועיל אם הוא גר עם חברתו ללא נישואין. אי אפשר לסמוך על דיבורו כי הוא יגור שם לבד. וזכותו של המשכיר להקפיד על כך.

[הערה- נראים הדברים שאף אם באמת היה נוצר ספק, ואז השוכר טוען היות ואני מוחזק יש לקבל את טענתי, עם כל זאת לא נקבל את טענת השוכר. היות והמוחזקות הממונית שלו אינה יכולה לסייע לו כנגד התנאי המפורש בחוזה. התנאי על פניו נותן כח גמור למשכיר להחליט האם הוא חפץ בדייר החדש או לא. אף אם ישנה אומדנה המגבילה את זכות המשכיר ואומרת שהוא צריך לתת סיבה טובה להתנגדות שלו לדייר החדש, בכל זאת כשישנו ספק נעדיף את הדברים המפורשים בחוזה על פני האומדן ונאמר שוודאי שהמשכיר שמר לעצמו את ההכרעה במקרי ספק. אם כן השוכר הוא המחדש פה! הדבר דומה לטענת מחילה על חוב שצריך מיגו כדי להיות נאמן בה. אף כאן השוכר נמצא בעצם בחזקת חיוב ממילא כל טענתו היא טענת פירעון. ומספק הוא חייב- כמבואר בב"ק קי"ח ובר"ף שם משום שאין ספק מוציא מיד וודאי.]

לגבי ההוצאות הישירות אין ספק שהשוכר חייב לשלם עבורם.

דמי הצביעה

לגבי הוצאות הצביעה, נראה שיש לפשר ולחייב במחצית הסכום היות והשוכר רצה בעצמו לסייד את הדירה, וממילא הוא מודה שהיה צריך לעשות תיקון מסויים.

השוכר טוען שלא היה צריך סיוד מקצועי כל כך שהרי הוא גר רק שלושה חודשים בדירה. לעומתו טוען המשכיר שא"א היה להשכיר דירה בצורה כזו ומפורש בחוזה שהדירה צריכה להימסר כפי שניתנה.

היות ויש פה ספק מציאותי מה היה מצב הדירה וברור שסיוד מסויים היה צריך לעשות נראה שתשלום של חצי סיוד מקצועי הוא החיוב המתבקש, דהיינו 250 ש"ח.

מסקנה- על השוכר לשלם את שכר הדירה עבור החודשיים וכן את כל ההוצאות שהמשכיר תבע כולל חצי מסכום עלות הסיוד.