חיוב משכיר לשלם לשוכר על שבח שהשביח במושכר

הערה: על פסק זה ניתן ערעור, לערעור לחץ כאן. 

1. המקרה

ב' ומ' שכרו שני מבנים בישוב מא' שיסדה ומנהלת את הישוב. הן שיפצו המבנים כל אחת לפי צרכיה ועברו בכסלו–טבת תשע"ד. זמן קצר לאחר כניסתם לישוב התגלעו סכסוכים בין ב' ומ' לבין א'. לאחר שבית הדין ניסה לשכן שלום בין הצדדים ללא הועיל הצדדים פנו לקבל פסק דין הצהרתי אם וכמה שיפוי מגיע למ' וב' בעבור ההשקעה שהשקיעו בשיפוץ המבנים לקראת עזיבתן את המקום. א' טוענת שהשקיעו לטובתן והן יכולות לקחת מה שבנו ולכן אינה חייבת לשלם כלל. לעומתה מ' וב' תובעות את כל השקעתן, ועוד תביעות כמו שיפורט בהמשך בעז"ה.

2. פסק דין

יש צורך לעיין בכמה שאלות בנדונינו:

א.      יש התיחסות שונה בהלכה בין הוספה שהמבנה עשוי לכך לבין הוספה שהמבנה אינו עשוי לכך (עי' ב"מ קא.) ולכן יש לעיין האם הדברים שהושקעו במבנים הם דברים שמתאימים למבנים כאלו ולכן הוגדרו כ"עשויה להבנות" או לא?

ב.      האם בעל המבנה יכול לומר לבונה ומשפץ בניניו "תקח עציך ואבניך" איני מעונין בהשקעתך, במבנה שעשוי להבנות או לא?

ג.        האם יש ממש בטענת א' שהנשים עשו לטובת עצמן ולכן לא מגיע להן שיפוי?

נדון עכשיו בשאלות אלו בעז"ה

3. א. האם מה שהוסיפו למבנים הוא דבר נצרך שאפשר להגדיר שהמבנה "עשוי" להוספה כזאת או לא?

     א.       ב' הוסיפה קירות פנימים בצמוד לקירות החיצונים של המבנה והוסיפה בידוד בין הקירות. דבר זה הוא נצרך מאד וקשה לחיות במבנה בלי תוספת זו. ולכן הוגדרה התוספת כתוספת שהמבנה "עשוי לכך".

      ב.         מ' הוסיפה בוילר למבנה שלה ולב'. זה אכן דבר הנצרך לדירת מגורים. ולכן ג"כ הוגדר כתוספת שהמבנה "עשוי לכך".

     ג.         מ' הוסיפה מגירות בארון שהיה במבנה וגם מגירות במטבח, דבר זה הוא תוספת חיצונית למבנה ואפשר לגור במבנה בלעדיה אבל בכל זאת נראה שזו תוספת שהמבנה "עשוי לכך" אע"פ שהצורך בה פחות מן הנ"ל.

      ד.          מ' הוסיפה שקעים וברזים וביוב למכונת כביסה. דבר זה ג"כ יחשב כדבר שהמבנה "עשוי לכך".

סיכום פרק זה

כל התוספות הן תוספות שהמבנה "עשוי לכך" ולכן דינם שיד המשקיע על העליונה ובעל המבנה צריך לשלם כל ההוצאות על הנ"ל, וגם השבח כמש"כ ב"מ קא. ובשו"ע חו"מ שעה,א' בכפוף לסעיפים שבהמשך.

3. ב. האם בעל המגרש יכול לומר "תקח עציך ואבניך" בתוספות שהמבנה "עשוי לכך"?

מצב כזה שמישהו מוסיף ומשביח נכס של חבירו נקרא בלשון הגמ' "יורד לתוך שדה חבירו" בסוגיא בגמ' (ב"מ קא.) יש שני סוגי יורד (א) "בא לשדה חבירו ונטעה". (ב) "בא לחורבתו של חבירו ובנאה".

יש מעשה בגמ' במקרה (א) של יורד לתוך שדה חבירו ונטעה שממנה יש התיחסות לטענת בעל השדה שאינו מעונין לשלם על הנטיעות אלא טוען "תקח נטיעותיך" נאמר בגמ' (ב"מ קא.):

"ההוא דאתא לקמיה דרב א"ל זיל שום ליה א"ל לא בעינא א"ל זיל שום ליה וידו על התחתונה א"ל לא בעינא..."

בעל שדה בא לפני רב אחרי שאחד נטע אילנות בשדה שלו ורב אמר לבעל השדה לשלם לו. בעל השדה אמר שאינו רוצה. רב אמר לו בשנית לשלם למשקיע וידו של המשקיע על התחתונה שלא ישלם לו השבח אלא ההוצאה בלבד, הפוסקים (ע"ש בנ"י ורא"ש) מבינים שטענת בעל השדה היתה שאינו רוצה לשלם אלא שהנוטע יקח את האילנות שלו. ומכאן שטענה כזאת מתקבלת.

אמנם יש מחלוקת הפוסקים אם הסיפור הנ"ל דן בשדה "העשויה ליטע" זאת אומרת, שדה שראויה ומתאימה לטעת בה אילנות או שדה שיותר מתאים לה גדולי שדה. הנ"י (נח. ד"ה איתמר) פירש שמדובר בשדה שאינה עשויה ליטע ולכן מתקבלת טענת בעל השדה שהנוטע יקח את נטיעותיו אבל אם היה מדובר בשדה העשויה ליטע, לא היתה מתקבלת טענת בעל השדה והיינו מחייבים אותו לשלם על הנטיעות גם נגד רצונו שסוף סוף נהנה מן התוספת של האילנות. הנ"י כתב שכך דעת הרמב"ן "והסכימו עמו כל האחרונים". הרא"ש (ב"מ ח,כ"ב) חולק על דברי הנ"י וכתב שהסוגיא דנה בשדה העשויה ליטע ובכל זאת בעל השדה יכול לדרוש שהנוטע יקח את נטיעותיו ולפטור עצמו מתשלום על ידי זה. הטור (שעה,ב) הוסיף שדעת הרמ"ה כרא"ש. לא ניכנס כאן לראיות של כל צד להבנתו בגמ' הנ"ל.

בדעת הרמב"ם יש ויכוח. הרמב"ם מתיחס לסיפור הנ"ל וכותב:

"אמר לו בעל השדה עקור אילנך ולך, שומעים לו. אמר הנוטע הריני עוקר אילני אין שומעים לו מפני שמכחיש את הקרקע" (גזילה י,ה).

ויש ויכוח אם מתיחס לשדה העשויה ליטע או לא. הרב המגיד שם כתב שדעת הרמב"ם כדעת הרמב"ן הנ"ל שבסיפור מדובר באינה עשויה ליטע דוקא ושבעל השדה יכול לומר תקח אילנך רק בשדה שאינה עשויה ליטע. אבל הכסף משנה שם הבין שהרמב"ם מתיחס גם לשדה העשויה ליטע וגם בזה יש רשות לבעל השדה לומר לנוטע תקח אילנך וצא.

ה"ה כתב שהרי"ף גם סובר כרמב"ן הנ"ל וכ"מ כתב שאין הכרח בדעת הרי"ף. נתיחס למחלוקת זו ביתר הרחבה בסמוך בעז"ה.

נמצאנו למדים שיש מחלוקת ראשונים אם בעל השדה יכול לסרב לשלם על אילנות שנטעו בשדה שלו העשויה ליטע או לא, כאשר הרמב"ן והרשב"א ועוד ס"ל שלא יכול לסרב אלא צריך לשלם והרא"ש והרמ"ה ס"ל שיכול לסרב ולומר "תקח נטיעותיך". בדעת הרמב"ם והרי"ף יש מחלוקת.

השו"ע (שעה,ב) פוסק את דברי הרמב"ם הנ"ל להלכה והגר"א שם, (ב) ציין את המחלוקת הנ"ל בלי להכריע. הסמ"ע (ד') שם הכריע כדעת נ"י.

האם הדין בבניין יהיה שונה?

עכשיו נשאלת השאלה האם הדין של בונה בית במגרש או שטח העשוי לכך דומה לדין נוטע אילנות הנ"ל והמחלוקת הנ"ל תהיה תקיפה גם לגבי בנית הבית או שהדין שונה?

יש ראשונים שכתבו שדין בית כשדה ויש שכתבו שדין בית שונה מדין שדה.

הרמב"ן (ב"ב ד. בחידושים וכן במלחמות ב: בדפי הרי"ף) כתב שבעל המגרש אינו יכול לדרוש מן הבונה לקחת אבנים ועצים אלא חייב לשלם על ההשקעה בעל כרחו אם המגרש עומד לתוספת זו, שברור לנו שאכן התוספת טובה לבעל המגרש והוא אכן מעונין בכך אע"פ שטוען לא כך. בזה הרמב"ן הוא עקבי בפסק שלו שגם לגבי אילנות כתב שבעל השדה אינו יכול לומר לנוטע תקח אילנך וצא, כמש"כ נ"י הנ"ל.

מיהו בנ"י רואים שההתיחסות שלו לבנין שונה מזו של אילן. כאמור באילנות פסק הנ"י כרמב"ן ו"כל האחרונים" וכתב שבעל השדה אינו יכול לומר לנוטע תקח אילנך אבל בבית הנ"י פסק שבעל המגרש יכול לומר לבונה תקח עציך ואבניך גם במקום העשוי לבנות.

מה דעת הרי"ף בזה?

דברי הנ"י מוסבים על דברי הרי"ף, וכבר כתבנו שיש מחלוקת בין ה"ה וכ"מ בהבנת דברי הרי"ף האלו לענין נוטע שדה עשויה לכך. ובגלל מרכזיות הרי"ף בפסיקה כאן נעיין עכשיו בדברי רי"ף ונקדים את המשך הגמ' שם בב"מ שהרי"ף מוסב עליה. נאמר שם:

"איתמר היורד לתוך חורבתו של חבירו ובנאה שלא ברשותו ואמר לו עציי ואבניי אני נוטל ר"נ אמר שומעין לו רב ששת אמר אין שומעין לו... מאי הוי עלה אמר ר' יוחנן בבית שומעין לו בשדה אין שומעין לו..."

הגמ' דנה כאן אם מי שבנה חורבתו של חבירו יכול לקחת את עציו ואבניו או שהוא מנוע מכך אם בעל החורבה רוצה בהם. מסקנת הגמ' שהבונה חורבתו של חבירו יכול לעקור כל מה שבנה ולקחת אותם איתו אבל הנוטע אילנות בשדה חבירו אינו יכול לעקור האילנות שנטע. הסיבה להבדל כתובה בגמ' בהמשך או מפני שיש באילנות יותר קיום של מצות ישוב א"י או מפני שהעוקר אילן מכחיש הקרקע משא"כ מי שעוקר הבנין שבנה (ולא נכנס לסברות אלו).

הרי"ף מעלה שאלה. הסוגיא הנ"ל דנה אם הבונה או הנוטע יכול לעקור את מה שבנה או נטע. מה הדין בהיפך אם בעל המגרש אמר לבונה לסלק מה שהשקיע ואינו מוכן לשלם לו? ועל זה כתב הרי"ף:

"ואי אמר ליה בעל הקרקע, טול עציך ואבניך דלא בעינא בנין! הא מילתא ליתא בגמרא בהדיא ושדרו ממתביתא, דכי היכי כד א"ל בעל בנין עצי ואבני אני מנטל שומעין לו, הכא נמי אי א"ל בעל קרקע טול עציך ואבניך שומעין לו, אבל אי שביק ליה בעל בנין ואזל ליה, וחזינן לבעל קרקע בתר הכי דקא גדר ומנטר ליה, מחייבינן ליה בדמי בנין עד גמירא וידו על העליונה, כי ההוא דאתא לקמיה דרב וכו'. והאי טעמא טפי עדיף ומסתבר מההוא טעמא דכתבי' בספר מו"מ, דלא יהא אלא ספק, הא קי"ל דספק ממונא חומרא לתובע וקולא לנתבע וכ"ש דטעמא דמסתבר הוא".

הרי"ף כתב ששלחו מן הישיבות בבבל שבעל המגרש יכול לומר לבונה לקחת את עציו ואבניו! הנימוק שכמו שסובר בגמ' שהבונה יכול לקחת את אבניו ועציו ולעקור את כל מה שהשקיע כמו מסקנת הגמ' הנ"ל, באותו משקל בעל המגרש יכול לומר לבונה לקחת את שלו, בגלל שמשווים מידותיהם.

ונשאלת השאלה האם ה"חורבא" שהגמ' והרי"ף התיחסו אליה היא עשויה לבנות או לא ועי"ז נדע אם פסיקת הרי"ף מתיחסת גם לעשויה לבנות או רק לאינה עשויה לבנות? ויש מחלוקת בין הנ"י וה"ה בשאלה זו ודבר זה יקרין גם על מחלוקת ה"ה וכ"מ לענין אם בעל השדה יכול לומר לנוטע תקח אילנותיך בשדה העשויה ליטע הנ"ל.

מחלוקת הנ"י וה"ה בדעת הרי"ף

הנ"י כתב שע"כ הרי"ף מתיחס לחורבה העשויה לבנות שאם לא כן לא מובנת אמירתו שאין התיחסות בגמ' לאמירת בעל המגרש לבונה לקחת את אבניו?! שהרי הנ"י כבר פירש, כמש"כ למעלה, שבעל השדה יכול לומר לנוטע תקח אילנותיך בשדה שאינה עשויה ליטע מכח המעשה הנ"ל, שבעל השדה אמר לרב שאינו מעונין לשלם בגלל שרצונו שהנוטע יקח את אילנותיו ורב קיבל דבריו, ומדובר שם בשדה שאינה עשויה ליטע לפי הסבר הנ"י הנ"ל. א"כ הוא הדין שבעל המגרש יכול לומר כן לבונה חורבה שאינה עשויה להבנות! ואם הרי"ף כתב שאין התיחסות בגמ' לאמירת בעל המגרש "תקח עציך ואבניך" ע"כ שהרי"ף הבין שמדובר בחורבה העשויה להבנות! לפי"ז מסקנת הרי"ף היא שבחורבה העשויה לבנות בעל המגרש יכול לומר לבונה "תקח עציך ואבניך"! והסברא שכמו שהבונה יכול לקחת את עציו ואבניו כמש"כ במסקנת הסוגיא, שמדובר בעשויה לבנות, ה"ה בעל המגרש יכול לומר לבונה לקחת עציו ואבניו.

נמצאנו למדים שלפי הנ"י יש הבדל גדול בין שדה העשויה ליטע לבין מגרש העשויה להבנות. בעל השדה אינו יכול לומר תקח אילנותיך שנטעת בשדה העשויה ליטוע וכן הנוטע לא יכול לקחת את עציו שנטע כמש"כ בגמ' הנ"ל, אבל בעל המגרש יכול לומר "תקח עציך ואבניך" בעשויה לבנות והבונה עצמו יכול ג"כ לקחת עציו ואבניו בעשויה לכך שהרי לפי הנ"י בהבנת הרי"ף יש זהות בין זכויות בעל השדה לומר "תקח" לזכות המשקיע לקחת כמש"כ ברי"ף. באינה עשויה לכך דין השדה והמגרש זהה שבשניהם כל או"א יכול לומר שהוא לוקח את עציו וכו'.

לעומת הבנת הנ"י, ה"ה על סמך פסיקת הרמב"ם (גזילה י,ט), כתב שסתם חורבה אינה עשויה להבנות ועל זה כתב הרי"ף דבריו. יוצא שהבונה יכול לקחת את עציו ואבניו בחורבה שאינה עשויה לבנות, ובעל המגרש יכול לדרוש שהבונה יקח את עציו ואבניו ממנו, ובשדה שאינה עשויה ליטע בעל השדה יכול לדרוש מן הנוטע לקחת את אילנותיו אבל הנוטע אינו יכול לקחת את אילנותיו באופן חד צדדי, שהרי כך מסקנת הסוגיא, ולפי ה"ה ורמב"ם מדובר בשדה שאינה עשויה לנטיעה כאמור! מכאן משמע שבמגרש העשויה לבנות הדין יהיה שבעל המגרש אינו יכול לדרוש מן הבונה לסלק את עציו ואבניו! שהרי כל דברי הרי"ף שבעל המגרש יכול לדרוש לסלק עציו ואבניו מדובר באינה עשויה לכך. משמע שבעשויה לכך לא יכול לדרוש כך וזה דלא כנ"י הנ"ל.

ראיות לשיטת ה"ה

השתא דאתית להכי אפשר להבין דברי ה"ה המובאים למעלה שלפי הרי"ף בעל השדה אינו יכול לומר לנוטע תקח אילנותיך בשדה העשויה ליטע, והכ"מ הקשה שלא ראה בדברי הרי"ף הכרע לכך. ולפי הנ"ל נראה שיש פתח להבין שאכן רי"ף ס"ל כהבנת ה"ה בדבריו.

הרי כבר כתבנו שה"ה הבין שהמעשה של חורבה מדובר בחורבה שאינה עשויה להבנות. והרי הרי"ף כתב שאין התיחסות בגמ' לבעל מגרש שתובע מן הבונה לסלק את עציו ואבניו. משמע שיש התיחסות לבעל שדה שדורש מן הנוטע לסלק אילנותיו! ומנין יש התיחסות לזה? ע"כ במעשה של רב הנ"ל שמסקנותיו שבעל השדה יכול לומר לנוטע לסלק אילנותיו! א"כ ע"כ, שלפי הבנת ה"ה שחורבה אינה עשויה לבנות, גם בשדה מהסיפור של רב מדובר באינה עשויה ליטע! ובזה רב אמר שבעל השדה יכול לדרוש מן הנוטע לסלק אילנותיו. א"כ אין התיחסות לשדה העשויה ליטע ומן הסתם רי"ף כרמב"ן שבעשויה ליטע אינו יכול לדרוש שיקח את אילנותיו. וזה כהבנת ה"ה ברי"ף כנ"ל.

בנוסף לכך יש ראיה מדברי הרמב"ם עצמו שהבין שהסיפור על רב הוא בשדה שאינה עשויה ליטע וא"כ משמע שרק בזה בעל השדה יכול לומר תקח אילנותיך כשיטת ה"ה בדבריו הנ"ל. הרמב"ם כתב (גזילה י',ח'):

"היורד לשדה חבירו שלא ברשות ונטע או בנה ואח"כ בא בעל השדה והשלים הבנין או ששמר הנטיעות וכיוצא באלו הדברים שמראין שדעתו נוטה למה שעשה זה וברצונו בא הדבר, שמין לו וידו על העליונה".

כאן מדובר ע"כ בשדה שאינה עשויה לכך שאם עשויה לכך גם בלי גלוי דעת בעל השדה דין המשקיע שידו על העליונה! וא"כ יוצא חידוש גדול שגם בשדה שאינה עשויה לכך אם בעל השדה מגלה דעתו שנוח לו במה שנעשה. ידו על העליונה ובלי גלוי דעת ידו על התחתונה והרא"ש הנ"ל (ח,כ"ב) חולק על כך שאין סברא שגלוי דעת הבעלים ישנה את הדין מידו על התחתונה וידו על העליונה! מקור הרמב"ם מהסיפור של רב הנ"ל כמש"כ ה"ה שם. וע"כ רמב"ם הבין שהסיפור הוא בשדה שאינה עשויה לכך! וממילא שם נאמר הדין שבעל השדה יכול לומר לנוטע תקח אילנותיך. אבל אין מקור לכך שיכול לומר כך גם בשדה העשויה ליטע והואיל ורמב"ם הבין שדברי הרי"ף מתיחסים למגרש שאינו עשוי לבנות, כמש"כ למעלה ממילא יש מקור ששם בעל המגרש יכול לומר לבונה לקחת עציו ואבניו אבל אין מקור לכך בשדה או מגרש העשויים לכך. וממילא סביר להניח שדברי הרמב"ם הנ"ל (גזילה י,ה) שבעל השדה יכול לומר לנוטע תקח אילנותיך נאמרו בשדה שאינה עשויה לכך כהבנת ה"ה אבל בעשויה לכך אינו יכול לומר תקח אילנותיך. והוא הדין לגבי חורבה שעשויה להבנות, אין בעל המגרש יכול לדרוש לסלק עציו ואבניו.

וכך משמע מדברי הרמב"ם לגבי חצרות וז"ל (גזילה י,ו):

"החצרות הרי הן ראויות לבנין ולהוסיף בהן בתים ועליות לפיכך הורו הגאונים שהבונה בחצר חבירו שלא מדעתו הרי זה כנוטע שדה העשויה ליטע ושמין לו כמה אדם רוצה ליתן בבנין זה לבנותו..."

כאן הרמב"ם כתב סתם שצריך לשלם כל מה שהשקיע בחצר חבירו וידו על העליונה בגלל שעשויה לכך ואינו מסייג דבריו שבעל המגרש יכול לומר לבונה "תקח עציך ואבניך"! וזה בניגוד לדבריו בהל' טו לגבי חורבה:

"היורד לתוך חרבתו של חבירו ובנאה שלא ברשות שמין לו וידו על התחתונה ואם אמר בעל הבנין עצי ואבני אני נוטל בבית שומעין לו.. אמר לו בעל הקרקע טול מה שבנית שומעין לו".

הרי כאן לגבי חורבה, שאינה עשויה לבנות, נאמר שבעל המגרש יכול לומר "טול..." ומקורו מן הסתם מדברי הרי"ף והגאונים הנ"ל אבל לגבי חצר שעשויה לכך כתב סתם שחייב לשלם, משמע ששם אין אפשרות לומר "טול...".

וגם מדברי הרי"ף עצמו אפשר לדייק כה"ה. הרי"ף בסוף דבריו המצוטטים למעלה כתב שאם בעל המגרש אמר לבונה "טול..." ואח"כ גודר המקום גילה דעתו שנח לו במה שנעשה "מחייבינן ליה בדמי בנין עד גמירא כי ההיא דאתא לקמיה דרב וכו' " הרי"ף מדמה בנית החורבה לנטיעת השדה בסיפור של רב, וכתב שבשניהם אם גילה דעתו שרצונו בכך צריך לשלם הכל "עד גמירא" לכאורה מדובר כאן באינם עומדים לכך שבעומדים לכך פשיטא. ואכן זה מקור לרמב"ם שבדבר שאינה עשויה לכך וגילה דעתו שרצונו בתוספות משלם הכל ויד המשקיע על העליונה.

נמצאנו למדים שנראה שפשט ה"ה ברמב"ם ורי"ף נכון ובשדה שעשויה לכך אין בעל השדה יכול לדרוש מן הנוטע או הבונה לסלק נטיעותיו או עציו. לפי זה רואים שדין נטיעות ובנין זהים לשיטתם.

הרא"ש (ב"מ ח,כג) הביא את דברי הרי"ף הנ"ל וכתב עליו:

"והראב"ד ז"ל כתב שאין שומעין לו דקיי"ל חורבה עומדת לבנות וזה מזיק הוא דאין שומעין לו..."

והרא"ש עצמו שם מקבל דברי הראב"ד למחצה:

"ומסתבר טעמא היכא שלא היה משתמש בחורבא ויש לו משלו שראוי לבנות בנין כזה בלא קפוח פרנסתו, דאז ודאי תואנה הוא מבקש כדי להפסיד לבעל הבנין ואין שומעין לו".

לפי הרא"ש למסקנה דין שדה שונה מדין בית. שבשדה הרא"ש כתב שיכול לדרוש מן הנוטע לקחת אילנותיו אבל בבית חילק כנ"ל שכאשר ברור שאינו מחפש תואנה יכול לדרוש לסלק הבנין משא"כ כאשר מחפש תואנה חייב לשלם.

מה דעת השו"ע בזה?

 כבר כתבנו שהכ"מ (גזילה י',ב) כתב שלפי הרמב"ם והרי"ף בנוטע שדה העשויה לכך בעל השדה יכול לדרוש לסלק האילנות וא"צ לשלם עליהם. ויש לעיין מה דעת הכ"מ בדעת הרמב"ם בבית? ולי נראה שבבית הכ"מ והב"י יסכימו שבעשויה לכך, א"א לדרוש "טול עציך" וצריך לשלם לבונה. וזה מכמה סיבות:

א.   הכ"מ רק כתב לגבי שדה שיכול לדרוש לסלק אבל לא כ"כ לגבי בית, והואיל ולגבי בית מבואר ברמב"ם שלא יכול לומר לו לסלק ממש"כ לגבי חצרות (הל' ו') לעומת מש"כ לגבי חורבה (הל' ט'), נראה שבזה מודה שאינו יכול לומר "טול...".

ב.    הב"י הביא את דברי הנ"י הנ"ל שכתב שכל מקום שהבונה יכול לקחת את אבניו כן בעל המגרש יכול לדרוש שיסלק את אבניו, ועליהם הביא את דברי הרשב"א שמגרש עשוי לבנות, והבונה אינו יכול לומר שלוקח מה שבנה. א"כ משמע שב"י סובר שלפי הרשב"א בעשויה לבנות א"א לומר לו "טול...", שהרי אם אינו יכול לקחת הבנין ג"כ א"א לומר לו "טול..." לפי הכלל של הנ"י שהא בהא תליא. וכך משמע מד"מ שם (ג**) שכתב על הנ"י שסבירא ליה שבעשויה לבנות יכול לומר לו "טול..." שהב"י בשם הרשב"א כתב שאינו יכול לומר את עצי ואבני אני נוטל. וכ"כ הרמ"א על השו"ע שעה,ז'. א"כ משמע שגם בעל המגרש לא יכול לומר לבונה ליטול עציו ואבניו, שהרי הא בהא תליא לפי הנ"י הנ"ל.

ג.     עי' שו"ע (קנח,ו) שהניקף חייב לשלם חלקו למי שבונה גדרות מסביב לרכוש שלו מכל ארבע הכיוונים והשו"ע (קנח,ט) הוסיף:

     "אם מתחילה אמר לו ניקף לא אתן לך כלום... אינו נותן לו אלא דמי נטירותא".

     משמע בפשטות שרק בכה"ג הניקף יכול להיפטר מלשלם היינו שמכריז מראש שאינו מעונין בתוספת, אבל אם לא אמר כן מראש חייב. וכך משמע שם מקודם שהשו"ע כתב סתם שהניקף "חייב" משמע שאינו יכול לומר "תקח עציך, איני משלם"! וזה כנ"ל בגלל שמדובר בעשויה לכך כמש"כ כל המפרשים. משמע שאין לבעל המגרש הפריבילגיה לדרוש מן הבונה "טול..." בעשויה לכך! מיהו את זה אפשר לדחות שהרא"ש (ב"ב א,ז) גם כתב דין זה ומשמע מדבריו שמדובר דווקא כאשר הניקף היה נוכח כל הזמן וראה ושתק ולכן יש בזה הסכמה. אבל אם לא היה שם, ורק הגיע בסוף, משמע שיכול לומר שאינו מעונין לשלם. וזה דלא כמש"כ. אבל מן הרמב"ן שם בחידושיו המוזכרים למעלה, ובמלחמות משמע שאפילו אם לא היה נוכח אינו יכול לומר "וטול..." וכן משמע מן הרמ"ה מובא שם בטור וכן משמע פשט השו"ע שאינו מסייג דבריו בזה שהניקף היה נוכח. משמע שלפי השו"ע א"א לומר "טול..." אם מדובר בעשויה לבנות.

ד.     גם הסמ"ע (יד) כתב שבעשויה לבנות לא יכול לומר לו "טול..." אע"פ שבס"ק ד' כתב שבשדה יכול לומר לו "טול..." וזה כמש"כ בדעת השו"ע שיש הבדל בין שדה לבין בית. ואע"פ שהגר"א (ס"ק י"ז) כתב שדין בית כדין שדה ראינו שזה אינו מדויק. הנ"י פסק שבית ושדה שונים וכן לפי הרא"ש ולכן לא מן הנמנע שגם לפי הב"י כן.

סיכום פרק זה

לפי הרבה פוסקים אין בעל המגרש יכול לומר לבונה "תקח עציך ואבניך" והם הרמב"ן והראב"ד הרמב"ם וכך נראית פסיקת השו"ע רמ"א וסמ"ע. וי"א שאפשר לומר "טול..." (נ"י). ולכן במגרש העשוי לבנות טענת א' שמ' וב' צריכות לסלק את מה שהוסיפו והיא לא מוכנה לשלם, אינה מקובלת. ויש לעיין אם אפשר לומר "קים ליה" בכה"ג.

3. ג. האם יש ממש בטענה שהשוכרים עשו לטובת עצמם ולכן אין חיוב לשלם?

עי' שו"ת הרא"ש מובא בטור (שעה,ח) שדן במי שירד לתוך ביתו של חבירו שלא ברשות ושלא לפניו ושיפץ אותו ובעל הבית כאשר חזר אמר לבונה תקח מה שעשית. ופסק שמה שהבונה עשה כדי שהבית לא יפול צריך לשלם לו את הוצאותיו בלבד, אבל אם סייד וכייר והוסיף חדרים ל"צ לשלם לו ויכול לומר "תקח עציך ואבניך". וע"ש בנימוק של הרא"ש:

"...אבל מה שבנה שלא היה צורך לבנות כגון שבנה חדרים וסייר וכייר זה עשה להנאת עצמו ואין ראובן חייב לפרוע לו אלא אומר לו "טול עציך ואבניך" וע"ש בהמשך שוב "כל בנין שאינו סכנה שהבית היה יכול להתקיים ולעמוד ולהישמר מנפילה וקלקול למה ונחייב לבעל הבית לפרוע? יכול לומר איני רוצה להוציא מעותי בו כיון שהבית היה יכול להתקיים בלי אותו בנין. אם בנית להנאתך טול עציך ואבניך".

הרי רואים מפורש שטענת בעל הבית היא שהבונה עשה להנאת עצמו ולכן יכול לומר לו "טול..." אמנם עי' הערות על הטור שם עט בשם אולם משפט (ז) וערוה"ש (יג) שמשמע שאינם מחלקים כך וע"ע בהערה פד בשם שו"ת מהר"ם די ביטון (כה) שגם משמע שלא חילק כן! אבל נראה שאכן עיקר דברי הרא"ש כאן בנויים על הטענה שהבונה עשה לטובת עצמו, וכ"כ בפתחי חושן הל' גניבה ח,כד,נה. ונראה להביא כמה ראיות שאכן עיקר הפשט ברא"ש הוא מכח טענה שהבונה עשה לעצמו.

א.      הרא"ש כתב כאן שמה שבנה להציל הבית מנפילה, משלם לו וידו על התחתונה! ועי' בהערות על הטור הנ"ל עט ששאל למה אין ידו על העליונה הרי ברור שהחורבה עשויה לכך? וע"ש שערוה"ש ואולם משפט הנ"ל כתבו שאכן ידו על העליונה ומש"כ שיש לו רק הוצאות הוא לאו דוקא. אבל זה מאד קשה! שהרי בשו"ת רא"ש צא,א (מצוין שם בד"מ ה) הרא"ש כתב שממשכן שהשקיע בבתים והצילם מנפילה ידו על העליונה בגלל שדינו כשותף, ומבואר שם שבלאו הכי היה לו רק הוצאות! וא"כ חזרה קושיה לדוכתא! אלא נראה הטעם שכאן הבונה עשה לטובתו ולכן אע"פ שסו"ס ההנאה לבעל הבית באופן שברור לנו שטוב לו, אין לו אלא הוצאות ודינו כאינה עשויה לכך. (ומה שדחה בפתחי חושן שם נו אינו מובן לי).

ב.      ע"ש בהערה פד בטור שדברי הרא"ש בשו"ת הנ"ל, לחלק בין תיקון שמציל הבית מנפילה ושאר תיקונים, סותרים דברי הרא"ש בפסקים (מובאים למעלה) שיורד לתוך חורבתו שעשויה לבנות ובנה בודקים אם אין לבעל הבית שימוש בחורבה כמות שהיתה, והוא בעל יכולת, תולים שתואנה הוא רוצה להפסיד הבונה, ולכן מחייבים אותו, ואם לא, יכול לומר "טול..." ובשו"ת הנ"ל אינו נכנס כלל לגדרים האלו? ועי' בהערה שם בשם שו"ת מהר"ם די ביטון שתי' שצ"ל שבשו"ת שם אולי היה לבעל הבית שימוש בו או לא היה אמיד ולכן יכול לומר "טול...". וזה קשה שזה אוקימתא שאינה כתובה שם? אלא נראה שכאן שעשה לעצמו לא חוששים לתואנה, ולא נכנסים כלל לשיקולים אלו, שאין לו דין יורד שלא ברשות בעשוי לכך אלא יורד באינו עשוי לכך, ולכן יכול לומר לו "טול..." בכל אופן. ורק במניעת קריסת הבנין ברור לנו שניחא ליה שהרי מלכתחילה הוציא הוצאות כדי לבנות מה שנמצא שם, ולכן ברור שאינו רוצה שיפול וברור שתואנה הוא מחפש על כך משא"כ שאר תיקונים. מיהו בבניית בית חדש, שבעל המגרש לא הוציא הוצאות שם, שם הוא יכול לומר "טול..." אע"פ שעומד לכך.

ג.        כבר כתבנו שמשמעות המחבר ורמ"א שא"א לומר "טול..." בבית שעומד לכך וכ"כ סמ"ע מפורש, א"כ קשה שהרמ"א (ז) פסק את הרא"ש הנ"ל בפשטות שתיקונים שאינם מניעת הבית מליפול, יש טענה "טול..."? וזה סותר הפסיקה הנ"ל שאין בכלל טענת "טול..." בעשוי לכך? אלא ע"כ שבדבר שבנה לטובת עצמו דינו כאינה עשויה לכך ולכן יכול לומר לו "טול...". וא"ש.

(ועי' רמ"א רסא,ד' ונתיבות קע,נז שג"כ חילקו בין עשה לטובת עצמו או לטובת בעל הנכס ולא ניכנס לכל זה עכשיו).

נמצאנו למדים שמתקבלת טענת בעל מגרש שטוען שבנו להנאת עצמם ולכן אינו חייב לשלם הואיל ולא מדובר במניעת נפילת הבנין.

סיכום הפסק

מתקבלת טענת א' שאינה צריכה לשלם על השיפוץ מטענה הנ"ל.

מיהו יש לעיין עוד שיש כאן צדדים שמחייבים את א'.

4. הצדדים שמחייבים את א' מול ב'

א.      א' הודתה שהיא צבעה את הקירות שב' התקינה בבית, ויש בזה כדי לחייב את א' בתשלום הקירות האלו שהרי מצאנו בסוף הסיפור של רב הנ"ל:

     "לסוף חזייה דגדרא וקא מנטר לה א"ל גלית אדעתיך דניחא לך זיל שום ליה וידו על העליונה".

     פירוש הדבר אע"פ שמדובר שם בשדה שאינה עשויה ליטע, לסוברים כך, ולכן התקבלה טענת בעל השדה שהנוטע צריך לעקור האילנות שלו, כאשר בעל השדה גדר האיזור וגילה דעתו שהוא מרוצה מן האילנות שנטעו שם, חלה עליו חובה לשלם, ויתר מכך אע"פ שדין השדה לשלם וידו על תחתונה, כאן שגילה דעתו ע"י הוצאה שגדר השדה, השדה הופכת להיות עשויה לכך וחל חיוב לשלם וידו על העליונה! וכך נפסק בשו"ע שעה,ג על סמך הרמב"ם (גזילה י,ח) הנ"ל.

כך גם מצאנו בב"ב ה. בסיפור על רוניא שכאשר בעל השדה גילה דעתו שהוא מרוצה מהגדרות של המקיף מחייבים אותו וכך במשנה שם שאם גדר ניקף הרביעית מחייבים אותו על הכל שגילה דעתו שנוח לו.

סיכום פרק זה:

א' חייבת לשלם לב' את ההוצאות על הרכבת הקירות והבידוד בבית.

ב.      בחוזה של ב' כתוב שב' מחויבת להחליף בוילר ולהתקין מכונת כביסה וקירות גבס. זאת אומרת שמה שב' עשתה היה בידיעת ואפילו במצוות א'. בזה ב' הופכת מיורדת שלא ברשות ליורדת ברשות וא' חייבת לשלם לה כל הוצאותיה כמש"כ ברמב"ם גזילה (י,ז):

     "היורד לשדה חבירו ברשות אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע שמין לו וידו על העליונה..."

      ובשו"ע (שעה,ד).

סיכום פרק זה:

א' חייבת לשלם לב' א. קירות גבס ובידוד. ב. החלפת בוילר. ג. התקנת מכונת כביסה.

עד כאן בחיוב מול ב' עכשיו נדון בחיוב מול מ'.

5. הצדדים לחייב את א' מול מ'

הטעם הראשון הנ"ל אינו קיים אצל מ' הואיל וא' לא עשתה פעולה שמבטאת את שביעות רצונה מן התיקונים של מ' אבל יש לדון מצד הטעם השני הנ"ל. לא כתוב בחוזה של מ' שעליה להשקיע בבית אבל יש לעיין אם בכל זאת מ' נקראת יורדת ברשות או יורדת שלא ברשות? ונחלק הדיון לכמה סעיפים:

6. האם כל שוכר דינו כיורד ברשות או לא?

עי' פתחי חושן (גניבה ח,כה) שכתב:

"השוכר שהכניס תיקונים הכרחיים בבית המושכר דינו כיורד ברשות אבל בשיפוצים שאינם הכרחיים דינו כיורד שלא ברשות".

ומקורו משו"ת הרא"ש צא,א הנ"ל שכתב שממשכן שתיקן הבתים הממושכנים אצלו דינו כשותף בגלל שיש לו חלק בבתים לגבות מהם חובו, ולכן דינו כיורד ברשות ועל זה כתב שם בהערה:

"זיל בתר טעמא, כיון דשכירות ליומיה ממכר הוא, הרי זכותו לשמור על שכירותו שיוכל ליהנות בו תמורת דמי השכירות, ודינו כשותף".

מיהו לא נראה כן שהרי יש לבעל זכות לאכול פירות בנכסי אשתו ולכן דינו כשוכר שגם נהנה מפירות המושכר. ודין הבעל בנכסי אשתו הגדולה כיורד שלא ברשות שידו על התחתונה כמש"כ בכתובות פ. ונפסק ברמב"ם (אישות כג,ט גזילה י,יב) ובשו"ע (אבה"ע פח,ז) ובשאר הפוסקים. וא"כ רואים שאע"פ שיש לבעל זכות לפתח הנכס ולאכול פירות וכו' כדי לממש את זכותו לאכילת פירות, מ"מ דינו אינו כיורד ברשות! ונראה שה"ה שוכר.

ולא זו אף זו נראה ששוכר דינו כיורד לתוך בית חבירו ושיפץ אותו, שלפי שו"ת הרא"ש הנ"ל (צא,א) אין לו הוצאה בכלל ומשכיר יכול לומר לו "טול..." אא"כ מציל הבית מנפילה וכך מבואר בשו"ת הרא"ש הנ"ל שגם בממשכן, בדברים שאינם למנוע נפילת הבית, בעל הבית יכול לומר לו "טול..." וה"ה לשוכר.

7. דין שוכר כאשר המשכיר ידע שעושה בו שיפוצים

יש מחלוקת אחרונים בדין שוכר שמשקיע בבית בידיעת המשכיר. עי' א.ת. (כג,תפו) שהביא בשם פני משה (ב,מח בשם ר"א מונסון) שידיעת בעל הבית דינה כגלוי דעת שמרוצה בבניה וידו על העליונה. מיהו מהרי"ט (א,קו) כתב שבשוכר או שואל אין הידיעה גלוי דעת, שאולי סובר שהשואל או שוכר בונה לעצמו להמשך זמן השכירות. ונראה להביא ראיה למהרי"ט מבעל בנכסי אשתו הנ"ל שאע"פ שיורד ברשות (עי' רמב"ם גזילה י',יב) מ"מ ידו על התחתונה כאשר מדובר באשתו גדולה ונראה שידו על התחתונה גם כאשר מדובר בשדה העשויה לכך! הרי שאע"פ שאשתו יודעת שמשקיע אין זה הופך אותו ליורד ברשות.

מיהו נראה שזה שהמשכיר יודע על התיקונים, אע"פ שאינו עושה השוכר ליורד ברשות לענין זה שידו על העליונה, מיהו נחשב כיורד ברשות לענין זה שאין המשכיר יכול לומר לו "טול..." וזה רואים מבעל בנכסי אשתו שאשתו חייבת לשלם מה שהשקיע בעת גירושין, ואינה יכולה לומר לו "טול..." אבל משלמת רק כידו על התחתונה!

ולכן רואים אצל בעל בנכסי אשתו פסק מענין שמצד א' הוא יורד ברשות ולכן א"א לומר לו "טול..." ומצד שני הואיל ועושה לעצמו ולא להשביח לבעל השדה, ידו על התחתונה אפילו בעשויה לכך! ונראה שזה הדין של שוכר שמשקיע בבית המשכיר בידיעת המשכיר, שידו על התחתונה ויש לו רק הוצאה ומאידך בעל הבית לא יכול לומר לו "טול...".

יצאנו למדים שלשה דינים שהם שלוש מדריגות זו מעל זו:

א.      יורד לשדה חבירו ומשקיע להנאת עצמו בלי ידיעת בעל הבית אפשר לומר לו "טול..." בכל ענין (שו"ת הרא"ש מובא בטור ונפסק ברמ"א הנ"ל) אא"כ מציל הבית מנפילה.

ב.      יורד לשדה חבירו ומשקיע להנאת עצמו בידיעת בעל הבית ידו על התחתונה ואינו יכול לומר לו "טול...". זה הדין של בעל בנכסי אשתו הגדולה ושוכר.

ג.        ממשכן היורד לבית הממושכן בידו ומשקיע לטובת עצמו, דינו כיורד ברשות בדברים שמצילים הבית מנפילה, ודינו כא. בשיפוצים שאינם להציל הבית.

יש להביא חיזוק לסברא זו שבידיעה הדין כיורד ברשות בנדון דידן, שהרי א' אסרה על השוכרים להתקין מיכל מים בבתים. מכאן שבמקרים שהיא לא אסרה יש נתינת רשות.

סיכום הפרק

מ' זכאית לשפוי על מה שהשקיעה בידיעת א' שיש לזה דין יורד ברשות לענין זה, וא"א לומר לה "טול...".

8. האם יש הבדל בין שיפוצים הכרחיים ללא הכרחיים לענין זה?

נדמה לי שרק בתיקונים משמעותיים והכרחיים יש לומר שיש ידיעה של המשכיר ושיש לידיעה הזאת דין נתינת רשות. שהרי בתיקונים קטנים י"ל שהמשכיר כלל לא ידע מכך או אם ידע חשב שעושים לעצמם שאינם משמעותיים ולכן דינם "טול..." ולכן בנידון של מ' תוספת הבויילרים בשני הבתים, וכן השקעים והתקנת מקום למכונת כביסה יש לה הוצאות וא"א לומר לה "טול...", אבל הוספת המגירות לא יהיה לזה דין של יורד ברשות ואפשר לומר בו "טול..." ובזה נקבל החילוק של הפתחי חושן הנ"ל.

סיכום פרק זה

על א' לשלם למ' בעבור התקנת הבויילרים השקעים וההכנה למכונת כביסה ואין לה לשלם בעבור המדפים.

9. תיקונים קטנים

יש למ' וב' תביעה בעבור תיקונים קטנים. לפי הנ"ל א' יכולה לומר לשוכרים "טול..." בתיקונים קטנים ואינה חייבת לשלם.

10. תביעת שכירות

ב' תבעה מה ששילמה שכירות בפסגת זאב על חודש דצמבר ע"ס 2400 ₪ עד שהבית ביישוב יהיה מוכן לשימוש. לפי החוזה הבית היה צ"ל מוכן ב8 בדצמבר וב' נכנסה ב26 בדצמבר ז"א מדובר ב18 יום. ובכל אופן נראה שא' אינה חייבת לשלם לה על כך שהרי ב' נהנתה מן הבית בפסגת זאב שמחירו אכן 2400 ₪ ולכן א' לא גרמה לה נזק אלא גרמה לה הוצאה על מוצר יותר יקר. אי אפשר לחייב על כך. יתר על כן לולא השכירה לה הדירה ביישוב ב' היתה שוכרת בפסגת זאב בכל אופן, ממילא אין כאן נזק.

סיכום פרק זה

א' אינה חייבת לשלם על השכירות של ב' בפסגת זאב.

11. הפרת חוזה

למ' יש חוזה בלי תאריך סוף ולכן הוא חוזה חודשי וכל או"א יכול ליתן התראה של שלושים יום ולסיים ההתקשרות ביניהם. מ' כבר הביעה דעתה שאין רצונה להמשיך לשכור ולכן אין כאן שאלה של הפרת חוזה.

לב' יש חוזה עם תאריך סיום אבל לא נדון בזה עד שנדע אם רצונה להמשיך או להפרד וכו'.

12. סיכום

א.      על א' לפצות את ב' ומ' על ההשקעות ההכרחיות שהשקיעו במקום.

ב.      אין צריך לפצות אותם על תיקונים קטנים שעשו.

ג.        אין צורך לפצות את ב' על זה שהדירה לא היתה מוכנה בזמן.

ד.      למ' אין חוזה עם תאריך סיום ולכן היא יכולה לעזוב את המקום מיד שכבר גילתה דעתה שאין רצונה להמשיך וכן א' גילתה דעתה שאין רצונה שתמשיך.

ה.      נדון בהפרת החוזה של ב' אם יהיה צורך בכך.

13. החלטה

א.      על א' לשלם לב' בעת שהיא תעזוב המקום 8000 ₪ על השקעתה.

ב.      על א' לשלם למ' את השקעתה ע"ס 10000 ₪ אמנם אין צורך לשלם כרגע על התקנת הדוד בדירה של ב' וההכנה למכונת הכביסה שם בגלל שב' עדיין גרה בבית ורק כאשר תצא יחול על א' החיוב לשלם איני יודע כמה לקזז מהסך הנ"ל בשביל זה.

ג.        צריכים לשלם כל החיובים של שכירות וכו' עד היום.

ניתן: כ"ז אייר תשע"ד

על החתום:

הרב יהודה קרויזר, רב היישוב מצפה יריחו

הרב ברוך פז

הערה: על פסק זה ניתן ערעור, לערעור לחץ כאן.