תשלום שכירות כשהמשכיר אינו בעלים

 פסק דין

עיקרי העובדות:

התובעת קיבלה מהמועצה המקומית (להלן: המועצה) רשות שימוש זמנית במקרקעין בשכונת .., לשם הקמת חנות למצרכי מזון לשירות תושבי השכונה שהיתה באמצע איכלוס. התובעת הקימה על מקרקעין אלו מבנה יביל בגודל של כ280 מ"ר על חשבונה (להלן: הנכס) והשכירה אותו לנתבעת שמחזיקה בחנות מצרכי מזון ידועה, בכדי שזו תפתח סניף בשכונה החדשה לממכר מצרכי מזון לתושבים.

בין הצדדים נחתמו כמה הסכמי שכירות, ביום28.11.11 למניינם, נחתם הסכם אודות הנכס נשוא התביעה (להלן: ההסכם הראשון), בו נקבע כי תקופת השכירות תהיה עד לתאריך 20.12.16 למניינם, וכי דמי השכירות יהיו בששת החודשים הראשונים 65 ₪ למ"ר + מע"מ, מכאן ואילך 85 ₪ למ"ר לחודש + מע"מ, ובאם תתאכלס השכונה ב630 דיירים יהיו דמי השכירות 95 ₪ למ"ר לחודש + מע"מ. עוד נכתב בהסכם כי באם יהיו נזקים למושכר תדאג הנתבעת לתקן ולהשיב את הנכס לקדמותו, ובאם לא יעשה כן יוכל התובע לעשות זאת ולדרוש תשלום כפי שיעלה לו התיקון בפועל.

ביום 9.4.14 למניינם, נחתם הסכם נוסף בין הצדדים בגין נכס נוסף ששטחו 500 מ"ר באותו מרכז מסחרי (להלן: מבנה הקבע).

ביום 11.6.15 למניינם, נחתם בין הצדדים הסכם להפסקת ההתקשרות בגין ההסכם מיום 9.4.14 למניינם, ולקיצור תקופת השכירות בגין ההסכם הראשון.

בנובמבר 2015 למניינם, נחתם הסכם נוסף בין הצדדים בו נקבע כי על הנתבעת לסגור את המרכול עד 1.12.15 ולפנות את הנכס עד 1.1.16. עוד הוסכם בין הצדדים בהסכם זה כי עבור תקופת הפינוי (1.12.15-1.1.16) לא תשלם הנתבעת דמי שכירות על הנכס ושבחתימת ההסכם ישיב המשכיר לשוכר את כל הבטחונות וההמחאות שניתנו לו בעבר.

במהלך שנת 2015, חתמה התובעת על הסכם שכירות של מבנה הקבע עם "..." (להלן: שפע), הוסכם שהשכירות תתחיל בפועל בתחילת שנת 2016 לאחר קבלת טופס 4 על המבנה וסגירת המרכול במבנה הזמני.

ביום 27.1.15 למניינם חתמה התובעת על הסכם שכירות של הנכס עם טמבוריה, בהסכם זה נקבע כי התובעת תמסור את הנכס לטמבוריה ביום 1.7.15 ותתכן דחייה של חודש אחד במסירת הנכס.

כאשר התקרבה שנת 2015 לסיומה והגיע מועד סיום השכירות עפ"י המוסכם בין הצדדים [בהסכם שנחתם בנובמבר 2015], פינתה הנתבעת את מוצרי המזון מן החנות, אך עדיין נשארו במקום דברים השייכים לנתבעת. אולם, "שפע" שהיתה אמורה לפתוח את החנות במבנה הקבע, לא פתחה את שעריה, זאת מפני ש"המועצה" לא נתנה טופס 4 למבנה, בעיקר מחמת תלונות התושבים על הגדלת מבנה הקבע בכ-100 מ"ר באופן שלטענת התושבים מסכן את התנועה באיזור. עובדה זו גרמה למצב בו אמורה היתה השכונה להתקיים ללא חנות למוצרי מזון בסיסיים, מכיון שהנתבעת פינתה את הנכס ואילו "שפע" לא יכלה להתחיל להפעיל את הסופר במבנה הקבע שלא קיבל טופס 4.

הנתבעת נקלעה בעל כרחה למסע לחצים ולמחלוקות שהיו בין התובעת לתושבי המקום, כאשר התושבים, הרבנים והמועצה לחצו על מנהל הנתבעת להמשיך להפעיל את המרכול ולספק מצרכי מזון בסיסיים עד לפתיחת הסופר החדש במבנה הקבע. ואילו התובעת דרשה ממנו שלא להפעיל שוב את המרכול בנכס בכדי להפנות את לחץ התושבים על המועצה לקבלת טופס 4 על מבנה הקבע.

לטענת מנהל הנתבעת, לאחר שפינו את הנכס במועד שנקבע בהסכם, הפעלתו מחדש לתקופה קצרה גרמה לו להפסדים ועלויות רבות להובלת מצרכי מזון על בסיס יומי, אך מחמת הלחץ הציבורי שהופעל עליו ובכדי לסייע לתושבים, הודיע מנהל הנתבעת לרבנים ולכל הפונים אליו כי הוא יסכים לפתוח שוב את החנות רק במידה שלא יצטרך לשלם תשלום שכירות על המבנה בגין תקופה זו.

ואכן, בקשתו נענתה, כאשר המועצה הודיעה לנתבעת כי השטח הזמני שייך לה, וכי היא מוסמכת לאפשר לה לפתוח שוב את החנות אף בניגוד לעמדת התובעת. לבקשת מנהל הנתבעת, המועצה חתמה על הסכם שכירות עמו על שימוש בנכס להפעלת החנות לתקופה נוספת. ומשביקש סמכות משפטית המאשרת זאת, חתמה גם היועצת המשפטית של המועצה על מסמך הקובע כי בסמכות המועצה להשכיר את הנכס.

מאידך,התובעת פנתה לנתבעת בדרישה שלא להמשיך את הפעלת המרכול בנכס, וכי פתיחה חוזרת של המבנה יגרום לה נזק כלכלי כבד. זאת בעיקר מכיון שהתובעת ידעה שככל שלא תהיה לתושבים חנות במקום, תאלץ המועצה לתת טופס 4 על מבנה הקבע, ובכך תוכל היא לעמוד בתנאי הסכם השכירות שחתמה עם "שפע". בפועל, לאור הלחצים השונים והתחייבות ב"כ  המועצה, החליטה הנתבעת לשוב ולתת שירותי מזון לתושבים עד לפתיחת המבנה החדש. לאחר כחודשיים הצליחה התובעת להסדיר את הטופס 4 במבנה הקבע ולהביא לפתיחת החנות החדשה, וביום 25.3.16 פינתה הנתבעת את הנכס וסיימה את השימוש בו.

לאחר פינוי המושכר דרשה התובעת מהנתבעת לשלם לה דמי שכירות ונזקים שנגרמו לה מחמת המשך השימוש במבנה.משלא הגיעו הצדדים לידי הבנות, הגישה התובעת שטר חוב שהיה ברשותה לגבייה בהוצל"פ על סך 360,241 ₪, ורשות ההוצל"פ פתחה בעיקולים על חשבונות הנתבעת. לאחר זמן הגישה הנתבעת התנגדות לביצוע שטר החוב, והועברו כתבי טענות בבית המשפט, עד להסכמת הצדדים להפנות את הדיון שביניהם לבוררות בבית הדין.

תביעות התובעת:

התובעת הגישה לבית הדין כתב תביעה בסך 457,000 ₪ המורכבת מכמה וכמה פרטים:

א.  דמי שכירות בסך: 171,686 ש"ח הכוללים דמי שכירות שלא שולמו תוך תקופת ההסכם, הפרש דמי שכירות בגין התרבות התושבים בשכונה למעל 630 ותוספת 10 ₪ למ"ר כמפורט בהסכם, וכן דמי שכירות עד לפינוי המושכר.

ב.   פיצוי תשלום בסך 175,500₪ שנדרשה התובעת לשלם ל"שפע"בגין האיחור במסירת הנכס, כאשר בתחילת הדיון סבורה היתה התובעת שפיצוי זה נגרם באשמת הנתבעת. אמנם לקראת תום הדיון השני הודיעה התובעת כי היא מבינה שאין הכרח שתשלום פיצוי זה נבע מאשמת התובעת ולא מהעדר טופס 4, על כן הסירה התובעת תביעה זו.

ג.    תשלום בגין שיפוצים שנדרשה התובעת לבצע בנכס לאחר עזיבת הנתבעת בסך 110,000 ₪, לביסוס תביעה זו הציגה התובעת הצעת מחיר המפרטת את הנזקים שנגרמו לנכס ע"י הנתבעת. בהמשך שלחה התובעת גם קבלות והצעות מחיר נוספות כהוכחה על תשלום זה.

ד.    במהלך הדיון הוסיפה התובעת לדרוש פיצוי של כ-30,000 ₪ בגין תשלום שנדרשה לשלם בבוררות לטמבוריהשהיתה אמורה להיפתח בנכס לאחר פינויו ע"י הנתבעת, במהלך הדיון הסתפקה התובעת אם לכלול סכום זה בתביעתה, ולאחר הדיון הודיעה על הכללתו ואף הגישה מסמכים להוכיח את טענותיה.

תשובות הנתבעת:

א.   בפתח דבריו טען ב"כ הנתבעת כי אין לבי"ד כלל להזדקק לתביעת התובעת, עפ"י הדין המבואר ברמ"א בסי' כ"ו ס"א, שכל שהגיש התובע תביעה לערכאות וחזר לבי"ד לאחר שראה שאינו עומד לזכות שם בתביעה זו, אין בי"ד נזקקים לו כלל.

ב.     לתביעת דמי השכירות בגין החודשים שהשתמשה בנכס לאחר סיום החוזה, השיב ב"כ הנתבעת, כי השימוש במבנה לאחר סיום השכירות, היה מחמת דרישת התושבים, רבני השכונה והמועצה. המועצה אפשרה לו את השימוש בנכס ללא תשלום, כאשר לטענתה השטח היה שייך לה ובאפשרותה לאפשר את השימוש בו גם ללא הסכמת התובעת. הפעלת החנות בזמן זה היתה לאספקת מוצרי מזון בסיסיים לתושבים שלא היתה להם חנות באיזור, כאשר הפעלה זו הסיבה לו רק נזקים ולא רווחים. בסיכומיו טען עוד, כי במקומון המתפרסם בשכונה (עיתון הגבעה) הובאה תגובת ה"ה חנוך קס, שהתחייב לתושבים שלא יהיה יום אחד בלי מכולת בשכונה, ושהוא לא יפנה את הנתבעת לפני שתפתח החנות הקבועה, אף ללא תשלום דמי שכירות. בעיתון מצוטטים גם דברי הרב רפאל מזרחי חבר המועצה שדיבר עם מנהל התובעת, והאחרון התחייב בפניו ש"בית חסד יחיאל" (הנתבעת)תוכל להמשיך לפעול עד להסדרת המקום הקבוע.

ג.    לתביעת הפרש דמי השכירות בגין ריבוי התושבים בשכונה, ב"כ הנתבעת מכחיש את העובדה שהתושבים בתקופה זו היו מעל 630 משפחות, וטען כי גם הפונים לתובעת באותה התקופה לברר בכמה תושבים אוכלסה השכונה, נענו כי בעת הזו היו בשכונה כ450 משפחות בלבד.

ד.   לתביעת דמי שכירות שלא שולמו עד תום ההסכם, טען ב"כ הנתבעת כי לתובעת היה חוב בסך 27,900 ₪ בגין רכישת מוצרי מזון בחנות, וכי אפשר שנותר הפרש בסך 5,000 לחובתה של הנתבעת.

ה.    לתביעת התשלום בגין נזקים שנגרמו למושכר, טען ב"כ הנתבעת כי הביא למקום קבלן ערבי שהעריך את שיפוץ המבנה ב5,000 ₪, וכי לא היו נזקים גדולים כלל. לשאלת ביה"ד מדוע לא תיקן בעצמו את המקום כפי שהתחייב בהסכם השכירות, השיב ב"כ הנתבעת כי התובעת לא אפשרה לו לגשת למושכר ולתקנו. בסיכומיו טען עוד, כי אדרבא, הם השביחו את המבנה בבניית 40 מ"ר מחסן.

ו.      לתביעת התובעת לתשלום פיצוי בגין הפעלת הטמבור, השיב ב"כ הנתבעת כי מתביעת הטמבוריה בבית המשפט עולה כי התובעת התחייבה להשכיר את הנכס החל מתאריך 1.7.15 - כארבעה חודשים לפני שהנתבעתהיתה צריך לפנות את המקום בהתאם לחוזה השכירות, וכי התובעת השכירה מבנה אחד לכמה שוכרים בו זמנית, לקחה תשלומים עתידיים, ולמרות זאת מנסה לגלגל את העוולה המסחרית שנעשה על ידה לפתחה של הנתבעת.

תביעה נגדית:

הנתבעת הגישה תביעה נגדית כנגד התובעת ע"ס 150,000 ₪, זאת בעקבות נזקים עצומים שנגרמו לפעילותה השוטפת בחשבונות הבנק מחמת העיקולים שעשתה התובעת,על ידי הגשת שטר החוב לביצוע. לדבריה, שטר החוב שהוגש היה שט"ח שניתן לבטחון עבור עיסקה אחרת שלא מומשה, ולא הושב לנתבעת ביחד עם שאר הבטחונות שהושבו, למרות הסיכום שהיה ביניהם. לטענתה, השימוש בשטר חוב זה, מילוי הסכום בו והנסיון לגבות על ידו סך כ360 אלף שקל, היה גניבה של ממש. כאשר הנזקים הנגרמים לעסק המבוסס על תשלומים דחויים וכדו' הם נזקים ישירים ברורים וכבדים. בהמשך ביקשב"כ הנתבעת שביה"ד יעריך בעצמו את שווי הנזק שנגרם לה ויקבע את התשלום בהתאם.

בסיכומים שהגישה הנתבעת לביה"ד טענה עוד, כי בין יתר הנזקים שנגרמו לה, היה עליית מחיר של דירה שנאלצה לקנות בשכונת רמות, ומחמת הליך ההוצאה לפועל לא יכלה לקחת משכנתא מהבנק, וכאשר הוסר ההוצל"פ נדרשה לשלם תוספת של 200 אל"ש נוספים בגין עליית מחיר הדירה.

1א. דיון והכרעה:

טענת הנתבעת להחיל בדו"ד זה את הדין שאין נזקקין לתובע מאחר שפנה לערכאות למימוש שטר החוב שבידו, ולאחר מכן כאשר ראה שאינו עומד לזכות שם שב ותבע בבית הדין, נדחית מכמה טעמים, ובין היתר על פי מה שכתבו הבית יצחק חו"מ מא,ב, מהר"ש ענגיל ג,מח ועוד אחרונים שכל שלא נגמר הדין בערכאות, לא נאמר דין "אין נזקקין לו".

2. לגופם של דברים:

א.  חוב דמי השכירות בגין החודשים תוך תקופת ההסכם. משהודתה הנתבעת בחוב ע"ס 5,000 ₪ על תקופה זו מחמת קיזוז סך 27,900 ₪ שהיתה התובעת חייבת לנתבעת בגין רכישת מוצרי מזון, לכאורה עליה לשלם לתובעת את הסכום המוסכם על ידה, אך ר' להלן.

ב.    חוב בגין העלאת דמי השכירות לתקופת ההסכם מחמת התרבות מספר התושבים. בהסכם שנחתם בין הצדדים ב9.1.14 על הנכס הקבוע (שלבסוף הוסכם על הפסקת ההתקשרות עליו) נקבע, כי המדד לקביעת מספר התושבים הוא על פי הרישומים המצויים בידי המועצה או כל גוף אחר אשר בו מתנהלים רישומים לעניין אכלוס משפחות הגרות בפועל בשטח המושכר. אף שבהסכם נשוא תביעה זו לא נקבע הקריטריון לבדיקת מספר התושבים, אך יש בהסכם על מבנה הקבע כדי ללמד על הבנת הצדדים בדרך בדיקה זו, כאשר גם ההיגיון מחייב שנתונים אלו אינם יכולים להיבנות על השערות בלבד. וככל שהתובעת סברה שאכן בתקופה זו תוך כדי ההסכם עלה מספר התושבים למעל 630, היה עליה להציג בפני ביה"ד את הנתונים המוכיחים זאת, וכפי שנאמר לה בסופו של דיון. ומאחר ולא הוגשו נתונים לפנינו, מתקבלת טענת הנתבעת כי לא היו שם מספר תושבים כטענת התובעת, וממילא אין מקום להעלות את דמי השכירות יותר ממה שהיה בתחילה.

ג.      תביעת התובעת לתשלום פיצויים בגין התשלום ל"שפע", משהוסרה על ידי התובעת לפני סיום הדיון, אינה עומדת להכרעת ביה"ד.

ד.   תביעת התובעת לפיצוי בגין תשלום שנדרשה לשלם לטמבוריה, נדחית, וזאת לאחר שמהמסמכים שהוגשו בפני ביה"ד עולה כי חוב זה נגרם שלא באשמת הנתבעת כלל, כאשר המועד עליו התחייבה התובעת להשכיר את הנכס לטמבוריה היה ב-1/7/15, מועד בו לדעת כל הצדדים ישבה הנתבעת כדין בנכס, וההסכם בוטל עוד לפני סוף שנת 2015 בשעה שנודע לטמבור כי התובעת היתה מחויבת בהסכם לאפשר לנתבעת לשבת בנכס עד סוף שנת 2015. זאת מלבד העובדה כי לא ניתן להוציא ממון מחמת טענות נזיקין עקיפים מעין אלו, בפרט כאשר לא ניתן להוכיח כי הנתבעת היא זו שגרמה לנזק זה.

ה.  תביעת התובעת לתשלום סך 110,000 ₪ בגין שיפוץ הנכס לאחר פינויו, אמנם מכיון שנקבע בהסכם שבמידה שלא תתקן הנתבעת את הנכס תוכל התובעת לעשות זאת, והנתבעת מתחייבת לשלם על כך, אך מאחר ובהוצאת ממון עסקינן, וכי במסמכים שהגישה התובעת אין פירוט מה נגרם באשמת מי, וגם קשה כיום לפרט איזה תיקון נצרך מחמת הנתבע, ואיזה תיקון נצרך בשביל לשנות את ייעודו של המבנה, מה גם שברור לכל שמאחר ועבר זמן רב מאז פינתה הנתבע את המבנה, אירעו נזקים שאינם באחריות או בגרמת הנתבע, די במה שאמרו חז"ל (ב"ק כא.) שנכס העומד ריקן, שד נכנס ומזיקו, כמאמר הכתוב (ישעיה כד, יב) "ושאיה יוכת שער", וא"כ אין במה ששילמו בפועל התובעים בכדי להוכיח שהנתבעת חייבת בתשלום כל זה. עם זאת, מאחר וב"כ הנתבעת הודה בפנינו כי הביא קבלן לשום את הנזקים, ואמד אותם בסכום של 5000 ₪ בערך, לכאורה על הנתבעת לשלם סכום זה שהודתה בו, אך ר' להלן.

ו.     תביעת התובעת לתשלום דמי שכירות בגין התקופה בה השתמשה הנתבעת במבנה לאחר תקופת ההסכם – נדחית מכמה טעמים, בין היתר לאור דיני הדר בחצר חבירו שלא ברשות. וכן לאור ההסכם שנחתם בין המועצה לתובעת ביום 15-06-12על מתן רשות שימוש בשטח עירוני לשם פתיחת חנות למצרכי מזון, לתקופה של ארבע שנים, מכוחו השכירה התובעת את הנכס לנתבעת.מעיון בפרטי ההסכם עולה, כי מתן רשות שימוש בקרקע היתה באופן זמני, אך ורק בכדי שהנכס ישמש את התושבים למטרת ממכר מוצרי מזון וזאת עד לבניית מבני קבע בשכונה ע"י משרד הבינוי והשיכון. במצב שנוצר בשכונה באותה העת, בכך שהתושבים נותרו ללא חנות למכירת מוצרי מזון פעילה, ואילו התובעת ביקשה למנוע את המשך השכרת המקום למטרה זו למרות בקשת התושבים והמועצה, ומכיון שבהסכם הנ"ל נקבעו בין היתר סמכויות למועצה להפסקת ההסכם באמצע התקופה ובמצבים מסויימים אף לעשות שימוש על ידה במבנה היביל שהוקם ע"י התובעת, ניתן לקבוע כי למרות היות התובעת מחזיקה ברשות בקרקע, וכי הינה בעלים על המבנה היביל, החלטת ב"כ המועצה והיועצת המשפטית של העיריה לממש את הנכס למטרות שלשמה ניתנה הרשות שימוש ולאפשר את השימוש בו לממכר מוצרי מזון לתושבי השכונה עד לפתיחת מבני קבע גם ללא תשלום דמי שכירות ע"י נותן השירות, ניתנה בסמכות.

ז.     בנוסף לאמור, לפנינו תביעת הנתבעת לתשלום בגין הנזקים שנגרמו לה מחמת העיקולים שביצעה התובעת ע"י הגשת שטר החוב להוצל"פ. בעולם המסחר של ימינו, אין צורך להרחיב בנזק הכלכלי שנגרם מעיקול בעסק מסחרי כעין זה. ומשום כך ניתן לקבוע כי נזק זה אינו נחשב רק "גרמא בנזיקין", מאחר שנעשה בחוסר תום לב ובשימוש בשטר חוב שניתן לביטחון בעבור עיסקה אחרת שבוטלה, למרות הסיכום שהיה בין הצדדים שהתובעת תשיב את כל שטרי הביטחון לנתבעת (ראה שו"ת מנחת אשר ח"א סי' קי"ד).בנוסף להוצאות משפט שנגרמו משום כך לנתבעת. ואמנם, קשה לקבוע את סכום הפיצוי שיש להשית על התובעת בגין כך, אך מאחר שהתובעת מבקשת להוציא ממון מהנתבעת, סבור ביה"ד שזכאית הנתבעת לתפוס לכל הפחות את הכסף המוחזק בידה כנגד תביעות אלו.

ח.    אי לכך, קובע ביה"ד, כי אין הנתבעת חייבת להשלים לתובעת כסף על השכירות ועל הנזקים במושכר מחמת התפיסה האמורה בסעיף ז. ולאידך, אין התובעת חייבת לנתבעת בגין הנזק שנגרם לה מהעיקולים שביצעה התובעת שלא כדין.

"והאמת והשלום אהבו"

( - )  עובדיה יוסף טולידאנו – דיין   ( - ) אשר וייס –גאב"ד   ( - ) הלל קצנלבוגן- דיין

העתק נאמן למקור