על מי החיוב לתיקון ליקויים בדירה שכורה

בעניין שבין

העמותה - התובעת

ובין

שוכר דירה מהעמותה - הנתבע

הרקע העובדתי וטענות  הצדדים

לפני כשלש שנים שכר הנתבע מהתובעת אחת מהדירות השייכות לגוף ג' ומושכרות לתובעת (להלן "הדירה"). לפני כארבעה חודשים בתאריך כו תשרי תש"ע היה על הנתבע לפנות את הנכס מכח פסק דין שנתן בית דין זה בתאריך יד אלול תשס"ט. הנתבע פנה לתובעת וביקש ממנה להשאר עוד  עשרה ימים בדירה והתובעת הסכימה לכך. מחיר השכירות נקבע על ידי בית הדין כמחיר השכירות אותו משלמת התובעת לחברת עמידר דהיינו 1030 ₪ לחודש ולמעשה התחייב לשלם שליש מסכום זה. תשלום זה לא בוצע עד כה והתובעת דורשת מהנתבע לשלמו לאלתר.

בנוסף לכך טוענת התובעת כי בסיור שנעשה בדירה נמצאו ליקויים וחוסרים בסכום כולל של 6800 ₪ לפי הפירוט הבא (לפי נספח א לכתב התביעה):

לבקשת בית הדין מסרה הנתבעת כי הוחלפו 4 בתי מנורה ורק 30% מהדירה לא סויד על ידי הנתבע.

לדברי הנתבע הוא קיבל את הדירה עם ליקויים רבים אותם תיקן בעצמו. כמו כן לדבריו קיבל הסכמה לפירוק הקיר אשר הותנתה בכך שהדייר שבא אחריו לא ידרוש להחזירו, וזה לא דרש להחזירו. בנוגע לצביעה ולסיוד מודה הנתבע שלא ביצען במלואן למרות שבחוזה שנחתם בין הצדדים התחייב לעשות כן, אך טוען שביצע באופן חלקי במטבח ובמסדרון.

הדיון ההלכתי

התביעה נוגעת הן לתשלום שכר הדירה והן לתיקון ליקויים שנמצאו בדירה ולטענת התובעת על הנתבע היה לתקנם.

שכר הדירה

בנוגע לתשלום שכר הדירה אין מחלוקת בין הצדדים לא בנוגע לעצם חובת התשלום ולא בנוגע למחיר הנדרש. אי לכך פוסק בית הדין כי על הנתבע לשלם מיידית לתובע סכום של 343 ₪ מיידית בגין שכירות הדירה למשך 10 ימים מעבר למה שנפסק בפסק הדין הקודם.

ליקויים שונים שתוקנו בדירה

בנוגע לליקויים לא התגלו חילוקי דעות משמעותיים בין הצדדים בנוגע לעובדות. התובעת מודה שהליקויים שנמצאו בדירה אינם תוצאה של נזק מכוון אלא של בלאי טבעי. מנגד הודה הנתבע שלא סייד וצבע את הדירה כפי שנדרש ממנו לעשות, וזאת מבלי שסיפק הסבר מספק מדוע נמנע מלעשות כן למרות היותו איש מקצוע בתחום הצביעה ועבודות השיפוצים. הצדדים נחלקו בשאלה על מי לתקן את שאר הליקויים שנמצאו בדירה.

בנוגע לשאלה זו פוסק השלחן ערוך (חושן משפט סי' שי"ד א-ב)

"המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה  ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול.... וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".

על כך מוסיף הרמ"א ואומר: 

"תקן המשכיר דברים אלו, ונשברו תוך ימי השכירות... צריך לתקנו כל ימי השכירות..."

ההלכה קובעת אבחנה ברורה בין חובות המשכיר והשוכר בתיקון קלקולים בנכס. המשכיר חייב לתקן את הקלקולים שהתרחשו עקב שימוש סביר במושכר, הדורשים תיקון מקצועי ואילו השוכר חייב לתקן את הנזקים שביצע בידיו או שנגרמו בשל רשלנותו, וכן את הקלקולים שאינם דורשים מקצועיות מיוחדת.

עוד מוסיף הרמ"א ואומר:

"ובכל אלו העניינים הולכים אחר מנהג המדינה"

ואכן המנהג הרווח, וכן החוק הישראלי (חוק השכירות תשל"א וחוק  השומרים תשכ"ז) מתאימים בנקודה זו להלכה, והמקובל הוא כי המשכיר מתקן את הקלקולים שנוצרו מחמת שימוש סביר, ואילו השוכר מתקן נזקים שגרם למושכר או שנוצרו ברשלנותו. בנוסף לכך המנהג הוא כי השוכר חייב להחזיר למשכיר דירה מסוידת ונקיה.

במקרה שלפנינו הצדדים לא הציגו בפנינו חוזה חתום אך מטופס קבלת הדירה אותו מילאו הצדדים במעמד הכניסה לדירה (נספח 2 לכתב התביעה) עולה כי כך היה הסיכום גם במקרה זה, וכך הודו הצדדים בפנינו שתנאי השכירות ביניהם לא חרגו מהמקובל בשאר השכירויות. התובעת הודתה כי בכל מקרה בו  מתגלים קלקולים בדירות שברשותה היא מזדרזת לתקנם והנתבע הודה בפנינו כי התחייב להחזיר את הדירה מסויידת ונקיה.

אי לכך בבואנו להתייחס לתביעה הנוכחית עלינו להסיר ממנה סעיפים בהם הנתבע אינו מתחייב בשל היותם נובעים מבלאי סביר בדירה ישנה. לפיכך בית הדין דוחה את התביעה  ביחס לתיקון השיש, הפאנלים והרובה באמבטיה, ומקבל את התביעה בנוגע לסיוד הדירה.

בנוגע להערכת המחיר התובעת טוענת כי שילמה למר ס' עבור צביעה של כל הדירה סכום של 1,500 ₪. ועבור סיוד חלקי של 30% מתקרות הדירה סכום של 400 ₪ סך הכל 1,900 ₪. מבירור שערך בית הדין בין בעלי מקצוע שונים מחיר זה  אינו בלתי סביר עבור דירה בת שלשה חדרים באיזור זה.

יתר על כן, גם לו היה ניתן לחפש ולהשיג מחיר נמוך יותר על ידי בעל מלאכה אחר, הנתבע הודה כי פגש את מר ס' בדירה לפני תחילת הצביעה וידע כי הוא זה שעומד לבצע את השיפוץ והצביעה. למרות זאת לא אמר הנתבע למר ס' כי הוא מבקש שלא יבצע את הצביעה הואיל ובדעתו לבצעה בעצמו מיידית, ובכך גילה את הסכמתו לכך שהעמותה תבצע את הצביעה על ידו, במחירים המקובלים אצל בעל מלאכה זה.

אי לכך בית הדין מחייב את הנתבע בתשלום מלא המחיר אותו שילמה התובעת למר ס', העומד על סך 1,900 ₪ וזאת בכפוף להצגת קבלות מקוריות שנתקבלו ממר ס' עבור עבודות הצבע בדירה זו.

חוסרים שונים שנמצאו בדירה

השלמת הקיר החסר

בנוגע להשלמת הקיר התובעת הודתה כי יתכן והסכימה בשעתו להסרת הקיר בתנאים אותם ציין הנתבע. כלומר התובע עצמו אינו בטוח בקיומו של החוב ואילו הנתבע בטוח בקיומו של פטור. במקרה זה אומר הרמב"ם (הלכות טוען ונטען פ"א ה"ז) שלא זו בלבד שאין לחייב ממון אלא אפילו שבועה אין מקום לחייב וזה לשונו:

"אין משביעין שבועת היסת אלא על טענת ודאי אבל על טענת ספק פטור, כיצד כמדומה לי שיש לי אצלך מנה או שאמר מנה הלויתיך וכמדומה לי שלא פרעתני... והנתבע אומר אין לך בידי כלום הרי זה פטור אף משבועת היסת וכן כל כיוצא בזה"

אי לכך דוחה בית הדין גם את התביעה להשלמת הקירות החסרים.

בתי  המנורה

בנוגע לחוסרים שנמצאו בבתי המנורה חלוקים הצדדים בשאלה האם היו קיימים בשעת קבלת הדירה. לדברי התובעת הדירה ניתנה במצב תקין והוחזרה בחוסר של ארבעה בתי מנורה. לדברי הנתבע הוא קיבל את הדירה ללא מספר בתי מנורה. התובעת הציגה בפני בית הדין את טופס הכניסה לדירה (נספח 2 לכתב התביעה):

הצדדים נחלקו בהבנת פשר הסימונים בטופס. לטענת התובעת הסימון "וי" המופיע בשורה הראשונה בכל חדר משמעו שהחדר מצבו היה תקין. לעומתו טוען הנתבע כי הסימון "וי" מופיע בשורת החשמל לסמן שחסר בית מנורה בחדר. בית הדין מקבל את פרשנות התובעת. זוהי הפרשנות הסבירה והמקובלת לסמל "וי" הבא לומר כי הדבר תקין. כעין ראיה לפרשנות זו ניתן להביא מחדר השירותים שם אין כל שורת חשמל ובכל זאת מסומן שם "וי" וזאת למרות השבר בידית הניאגרה וזה נכתב במפורש. אי לכך בית הדין מחייב את הנתבע בתשלום עבור ארבעה בתי מנורה. בחנות ניתן להשיג בית מנורה פשוט במחיר של 9 ₪ ולכן הנתבע חייב בגין בתי המנורה בסכום של 36 ₪.

חיוב בהוצאות משפט

הגישה הבסיסית במשפט התורה היא שלא לחייב בהוצאות משפט אפילו את היוצא חייב בדין, אם קיימות הוצאות משפט הן מתחלקות שווה בשווה על שני הצדדים. ההנחה העומדת מאחורי קביעה זו מתוך הנחה ששני הצדדים רוצים להגיע לאמת על מנת שאף אחד לא יחזיק ממון חברו שלא כדין, כל אחד סבור באמת ובתמים שהצדק עמו, כיוון שמדובר באינטרס משותף, הם הוציאו הוצאות למען עצמם ולכן שניהם צריכים לשלם. לא ניתן להחשיב אחד מהצדדים כמזיק לחברו ולחייבו לשאת לבד את הוצאות המשפט. כך פסק בית הדין בפסק הדין הקודם ונימק פסיקה זו ממקורותיה ואין צורך לכפול את הדברים.

קביעה זו נכונה גם ביחס למקרה הנידון בפסק דין זה בו היו סעיפים השנויים במחלוקת אמיתית בין הצדדים. לכן קובע בית הדין כי על הנתבע לשלם לתובעת 100 ₪ כהשתתפות באגרת בית הדין.

החלטה

1. הנתבע ישלם לתובעת סך של 343 ₪ עבור ימי השכירות הנוספים.
2. הנתבע ישלם לתובעת סך של 1900 ₪ עבור צביעת הדירה וסיודה
3. הנתבע ישלם לתובעת סך של 36 ₪ עבור 4 בתי מנורה.
4. הנתבע ישלם לתובעת סך של 100 ₪ עבור השתתפות באגרת בית הדין.
5. סך הכל ישלם הנתבע לתובעת סכום של 2379₪ עד לתאריך כח אדר א' תש"ע

ובזאת באנו על החתום היום כח שבט תש"ע

____________                              ______________                 ___________________

הרב אחיה שלמה אמיתי                    הרב אורי סדן, אב"ד                  הרב אריאל ברקאי