מכירת דירה שנקנתה בדמי מפתח

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים חלק ג' עמ' קלט-קמ

בהרכב הדיינים: הרב ברוך יצחק לוין (זצ׳׳ל), אב״ד; הרב אליהו קצנלבוגן שליט״א; הרב חיים הרצברג שליט״א.

פס״ד בזכות השוכר דירה בדמי מפתח

השאלה

דייר בדירה בדמי מפתח רצה למכור את הדירה לאחר ובעה״ב מתנגד, האם יש זכות לבעה״ב לכך.

צדדי הדיון

הרוכש דירה בדמי מפתח שהמנהג הוא שאחרי שיוצא מהדירה נותן לו בעה״ב שני שליש ממה שמקבל מהשכן השני הנותן דמי מפתח, השאלה היא האם דמי המפתח מקנים לו זכות בגוף הבית, ועדיף משכירות שאין לו בגוף הבית כלום אלא השימוש בבית הוא קונה, אבל בדמי מפתח שהגובה של דמי מפתח הוא בערך חלק חשוב מהבית, ואולי אף להערך של שני שליש מערך הבית, הרי הוא שותף - בנתינת דמי מפתח - בעצם הבית, או שנאמר שבגוף הבית לא זכה ולא קנה, כי בכדי שיקנה גוף הבית בחלקו, כעין שותף, צריך חוזה ושטר, ובמקום שכותבין שטר קנין אם לא כתוב בפירוש בחוזה שהבעה״ב מקנה לו את הבית או שני שליש ומסמן לו את הצדדים אינו קונה, ובדמי מפתח אין חוזה כזה, ממילא אין לו לנותן דמי מפתח ממה שיקבל בעה״ב מהשכן החדש.

ואין לומר שיש לו לנותן דמי מפתח זכות שיעבוד על גוף הבית בערך של שני שליש, שהלא זה לא ברור כלל אם יקבל אי פעם בעה״ב שום שכן שיסכים לדמי מפתח, וכיון שגם אם יסכים מי שהוא לתת דמי מפתח, עדיין הסכום לא מסוים כלל, איך יקבל נותן דמי מפתח הראשון שיעבוד על הבית בדבר שאין השיעבוד שצריך לחול על גוף הבית, דבר מסוים, ואף לאביי הסובר שלמפרע הוא גובה, ויכול להיות שיעבוד באופן כזה שלא ברור אם השיעבוד יתממש, התם שאני דהשיעבוד חל על דבר מסוים, אלא שלא ידוע אם יגבה לבסוף מהקרקע מכיון שיתכן שישלם לו בכסף, אבל בדמי מפתח עצם הזכות על הבית לא ידוע אם יהיה מה שהוא מהשיעבוד, ואיך יחול שיעבוד על ספק, ויותר מקובל לומר שאין זה אלא זכות ממוני של שני שלישי מה שיקבל בעה״ב בדמי מפתח אבל אין לו שום קנין וזכות בעצם הבית.

ואשר לפי זה נראה לי דאין לנותן דמי מפתח שום זכות להביע דיעה למי להשכיר את הדירה, ואם בעה״ב יש לו חשבונות משלו שלא להשכיר לזה או לאחר מחמת שהשכן הזה קשה לו, אין מי שילחץ עליו שיסכים להשכיר נגד רצונו.

הרב ברוך יצחק לוין.