דין מחוסר אמנה בחזרה מהסכם גדול בקרקעות

פסק דין מספר 71011

א.      עובדות וטענות

הנתבעים הקימו קבוצת רכישה לבניה משותפת. הם ביקשו הצעת מחיר מקבלנים שונים על פי מפרט טכני שהם הכינו. לאחר משא ומתן הגיעו לכלל הסכמה עם התובע על מחיר של 4000 ₪ למטר.

לאחר שלב זה התחיל משא ומתן מפורט בין הצדדים על הפרטים של ההסכם.

הצעות כתובות הועברו בין הצדדים אבל לא הייתה חתימה על הסכם.

לאחר כשבועיים הנתבעים חזרו בהם ואינם רוצים את התובע כקבלן.

הקבלן תובע לממש את ההסכם ולחילופין פיצוי על השקעה בהסכם וכן אובדן הכנסה על הצעות שנדחו עקב ההצעה המדוברת.

הנתבעים חוזרים בהם מהסיבה שלא היה הסכם לכן הם לא מחויבים לא הלכתית ולא מוסרית.

הויכוח העובדתי בין הצדדים מתמקד בפגישה שהייתה בין התובע לאחד הנתבעים כמה ימים לפני סוכות. לדברי הקבלן, בפגישה זו הגיעו לידי הסכמה המלווה בלחיצת יד שההסכם סגור והוא יכול לעלות לקרקע מיד אחרי סוכות. אף שפיזית היה בשעת ההסכמה רק נציג אחד של הנתבעים, אך בפועל היה קשר טלפוני גם עם י' שהוא נציג החבורה והוא זה שאמר שאפשר לעלות על הקרקע לאחר סוכות.

בפני בית הדין הופיע עד שהיה נוכח בפגישה הנ"ל והוא צידד שהייתה גמירות דעת על קיום עסקה.

הנתבע, נציג הקבוצה היה בקשר טלפוני עם חברו הנתבע ומודה שאכן כך היו פני הדברים אבל להבנתו כל עוד שלא הייתה חתימה בפועל על חוזה לא היה כאן הסכם מחייב. הוא הוסיף שנשארו דברים מרכזיים שלא סוכמו כגון פריסת התשלומים וזמן האחריות לבניה, לכן ברור שמשמעות הסיכום על פה הייתה: ניתן להתקדם עד לשלב הסופי, הוסרו בעיות שעמדו על הפרק עד עכשיו, וכך יש להתייחס גם למשפט "תעלה על הקרקע".

הנתבעים טוענים שסיבת חזרתם היא חוסר ניסיון של הקבלן, ובעיה של אמינות מצד הקבלן. נושא זה עמד ברקע כל הזמן והתחזק במשך הזמן עד שלבסוף הגיעו חברי הקבוצה לכלל החלטה שלא לקחת את התובע כקבלן בפרוייקט זה.

ב.      בירור הדין

הדבר הראשון שיש לברר האם היה מעשה קניין, ובענייננו, האם ניתן להחשיב את לחיצת היד לקניין?

בנדון דידן – לחיצת היד אינה מעשה קניין

לחיצת היד אינה מעשה קניין המנוי בין דרכי ההתחייבות בשו"ע. אכן, על פי ההלכה ניתן להתחייב בגם בדרכים שונות, על פי המנהג. דרך זו נקראת קניין סיטומתא בנוי על מנהג הסוחרים [חושן משפט סימן ר"א].

בעסקאות נדל"ן המקובל לחתום חוזה ולא לסגור דברים בעל פה, לכן אין לראות בלחיצת היד מעשה קניין מדין סיטומתא, ומתברר שאין כאן מעשה קניין. עקב כך אין בסיס לדרישת הקבלן לאכוף את ההסכם, שכן ללא קניין אין מחויבות. בנוסף, בהסכמות שבין הצדדים, חסר דבר מהותי- פריסת התשלום, דבר זה מצטרף להבנה שלא היתה גמירות דעת, ואין לראות בלחיצת היד מעשה קניין מחייב.

חובה מוסרית לעמוד בדיבורו

ישנם מצבים בהם אין חיוב גמור שניתן לאוכפו בבית הדין, אך יש חובה הלכתית מוסרית לעמוד בדיבורו. במידה ולפי ההלכה ישנו חיוב לעמוד בדיבור, על בית הדין להפציר ולזרז את בעלי הדין לעמוד בדיבורם^[1]. הרושם המצטייר בפנינו לגבי המפגש בין התובע לאחד מהנתבעים לפני סוכות, שאכן מצד אחד הנתבעים הייתה הסכמה בעל פה שהעסקה סגורה ומתחילים לעבוד. נכון הדבר שיש עדיין להסתפק האם הכוונה להסכמה מוחלטת משום שנציג הקבוצה לא היה נוכח באותה פגישה וברור שהנתבע לא התכוון לפעול לבד.

אף על פי כן אנו נוטים לקבל את דברי העד שהציג את התרשמותו בפני בית הדין על כך שהייתה גמירות דעת ברורה לסגירת עסקה לפחות מצד הנתבע שהיה נוכח בפגישה.

לאור זאת לפחות כלפיו יש לדון במחויבות של אדם לעמוד בדיבורו.

דין "מחוסר אמנה"

הגמרא אומרת ש"דברים יש בהם משום מחוסר אמנה" [בבא מציעא מט.]. ובהמשך מחלקת הגמרא בין 'מתנה מועטת', לבין 'מתנה מרובה': אדם המבטיח לתת מתנה קטנה, אסור לו לחזור מדיבורו. אך בהבטחה למתנה גדולה אין חיוב לעמוד בדיבורו, שכן ההנחה היא שאף הצד המקבל מבין שאין התחייבות גמורה, ואין מצידו גמירות דעת. לכאורה עסקה המוערכת בכמה מיליוני שקלים דינה כמתנה מרובה שאין גמירות דעת ללא קניין. מנגד כתב התוספות רא"ש לחלק בין מתנה לעסקה. בעסקה ישנה תמורה להשקעה ובמתנה הנותן בלבד נפסד. לכן הגמרא בחרה לדבר על מתנה בה יש להבחין בין מתנה מועטת למתנה מרובה, אך בחזרה מעסקה בדיבור עסקה תמיד יש מחוסרי אמנה.

בענייננו, החוזרים אינם מחוסרי אמנה

אמנם ישנן שתי סיבות לומר שאין כאן "מחוסר אמנה":

1. לא נסגרו כל פרטי ההסכם

המאירי (ב"מ מח) כתב שאין דין מחוסר אמנה כל שעוד לא גמרו תנאי המכירה, וכל שנשאר עדיין פרט אחד שלא הוסכם ביניהם לא הוי מחוסר אמנה.

2. החזרה אינה שרירותית

נחלקו הראשונים האם יש איסור לחזור, במקרה שהייתה סגירה בדיבור ולאחר מכן השתנו המחירים בשוק. דעת תוס' ורמב"ן (בבא מציעא מט) שגם במצב של "תרי תרעי" יש מחוסר אמנה, כלומר גם אם פתאום המחירים השתנו אסור לחזור. מאידך, לדעת בעל המאור, במצב של "תרי תרעי" אין משום מחוסר אמנה.

להלכה הרמ"א סי' ר"ד ס"א הביא ב' דעות וסיים שנראה עיקר להחמיר שאסור לחזור גם אם יש שינוי במחירים. הש"ך הביא שהעניין נשאר ספק, ובפתחי תשובה בשם תשובות חת"ס הקל בדבר שהתחדש לאחר הדיבור. בתשובת החתם סופר מדובר באחד שמכר חפץ כדי לקנות חפץ אחר שהיה זקוק לו ואח"כ נפל לו אותו חפץ בירושה. הוא רוצה לחזור בו מדיבורו ולא לקנות את החפץ. החתם סופר הכריע שהוא רשאי לבטל את המקח עליו הסכים בדיבור, משום שהשתנו התנאים.

במקרה שלנו אומנם הנתבעים ידעו שמדובר בקבלן לא מנוסה ובכל זאת הגיעו לכלל הסכמה בדיבור. אך הרושם הלך והצטבר, החשש שמדובר בקבלן לא מספיק אמין ומנוסה וממילא הם עתידים להשקיע זמן מרובה מעבר לקבלן רגיל, הוא דבר שהולך ונבנה. לאור היבט זה ניתן לדמות זאת לתשובת החת"ם סופר.

על כן, לסיכום אנחנו קובעים שלנתבעים אין איסור לחזור בהם מדיבורם.

ג.       הפסדים לקבלן

לעניין ההפסדים שהקבלן טוען שנגרמו - כששליח בית הדין פנה בטלפון לקבלן וביקש שייתן לו שמות של אנשים שרצו לעבוד איתו והוא הפסיד אותם, הוא לא חזר אליו עם האינפורמציה. באחד המקרים אמר שרק ב17 לחודש הוא יוכל להוכיח. על כן, לסיכום, בית הדין לא מצא עסקאות ספציפיות שהתובע הפסיד לאור הקשר עם הנתבעים.

נראה שגם אם נגרם הפסד לקבלן בביטול עסקאות (מה שלא הוכח) "איהו הוא דאפסיד אנפשיה" (הוא גרם את ההפסד לעצמו). כל עוד לא נעשה חוזה מחייב, היה צריך לא לבטל או לדחות עסקאות אחרות.

ד.      הוצאות משפט

לבית הדין סמכות מכוח שטר הבוררות להכריע על פי שיקול דעתו בנושא הוצאות משפט.

בית הדין קובע שיש לחלק את הוצאות בית הדין על שני הצדדים. הסיבה היא בגלל שעיקר הדיון הוא ביחס לנתבעים, האם יש להם חיוב מצד מחוסרי אמנה? הם נהנו מהבירור ההלכתי שעסק בעיקר בחובה שלהם כלפי שמיים.

החלטה - הוצאות המשפט על סך 250 ₪ יחולקו בשוה בין התובע לנתבעים.

ה.     החלטה:

1. התביעה נדחית. הנתבעים יכולים לחזור בהם מהסיכום עם הקבלן.
2. הוצאות המשפט על סך 250 ₪ יחולקו בשוה בין התובע לנתבעים.