פרשנות הסכם שקיימות שתי דרכים לפרשו

בפני בית הדין תביעות בין שני צדדים א. ו-ב.

הנושא העומד לדיון הוא בירור ופירוש ההסכם שנחתם בין הצדדים, והנושא את הכותרת "הסכם שיתוף" שנחתם ביום כ"ז אב תשנ"ח.

א. שהוא הוא המוכר, מכר שטח מסויים בגג שהיה ברשותו, לקונה ב. בסעיף 2 להסכם נכתב בלשון זו:

"מוסכם בזאת בין הצדדים כי הנכס כולו והמבנה המצוי עליו, לרבות זכויות בניה, יהיו בחזקתו הבלעדית שלו., למעט חלק מגג המבנה בשטח של 102 מ"ר (כמתואר בתשריט המצורף בזה) המצוי במפלס העליון של המנה אשר יהיה בחזקתו הבלעדית של ב'".

להסכם צורף תשריט, ועותק ממנו בתיק בית הדין. בתשריט צויין שטח מסויים כשטח אותו קנה ב. מהמוכר ומצוייר בצורת מלבן אדום, על גבי השרטוט.

כעת נחלקו הדעות בין הצדדים. המוכר טוען שמכר גג בשטח של 102 מ"ר כמפורש בהסכם. והקונה טוען שאמנם כך נכתב בסעיף 2 להסכם, אך מהתשריט עולה כי השטח המצויין כשטח הנמכר לקונה הוא בשטח של 117 מ"ר. לטענתו חתימת הצדדים על התשריט בסמוך למספר 117 הרשום בתשריט מוכיחה את טענתו. ומבקש שביה"ד יקבע שקיימת סתירה בין הקבוע בסעיף 2 לבין הקבוע בתשריט, ולפסוק כמבואר בשו"ע חו"מ סי' מב ס"ה שאם יש סתירה בין עליון לתחתון, הולכים אחר התחתון.

עו"ד ג. שערך את ההסכם העיד בבית הדין והבהיר כי שירטט את המלבן האדום במטרה לציין את השטח הנמכר לקונה, וכי המספר 117 לא נרשם על ידו אלא על ידי המשרטט שהכין את התשריט ללא קשר לעיסקה.

לאחר העיון בטענות הצדדים, פסקנו שמאחר וסעיף 2 להסכם קובע דברים ברורים, הרי שגם אם היה מקום להבין את התשריט בדרכים שונות, מ"מ במידת האפשר, יש לפרש את התשריט בהתאם למפורש בהסכם. רק כשקיימת סתירה ברורה ובלתי ניתנת לישוב בין העליון לתחתון, התחתון קובע ולא העליון.

שנינו במשנה במסכת בבא בתרא דף קסה:

"כתוב בו מלמעלה מנה ומלמטה מאתים, מלמעלה מאתים ומלמטה מנה, הכל הולך אחר התחתון".

ובספר אור זרוע ח"ג (פסקי בבא קמא סי' ש') כתב:

"ואי קשיא ההיא דגט פשוט הכל הולך אחר התחתון, שאני התם דאי אפשר לקיים את שניהם ותלינן דשגה בחשבון ראשון ולכך חזר וכפל את לשונו, דבהא עבידי אינשי דטעו".

וכן באר בב"י חו"מ סי' מב:

"הכל הולך אחר התחתון, כלומר משום דאיכא למימר חזר בו מן העליון", וכן בפרישה סק"ח. ובשו"ע חלק חושן משפט סי' מב סעיף ה' פסק - "היה כתוב בו למעלה דבר אחד, ולמטה דבר אחר, ואפשר לקיים (שניהם), מקיימים אותם. אבל אם הם סותרים זה את זה, כגון שכתוב למעלה מנה, ולמטה מאתים, או איפכא, הולכים אחר התחתון".

הסמ"ע בסק"י כתב:

"בד"מ נתבאר דאפילו אם הקיום הוא בדוחק מכל מקום מקיימים, משום דאין דרך הבריות לחזור בדבריהם תוך כדי דיבור, עכ"ל".

אך הש"ך סק"ט דחה דבריו, וכתב:

"וליתא כן בד"מ, רק שכתב בד"מ בשם תשובת מיימוני [סוף הל' מלוה סי' ס"ט] דהיכא דאפשר לקיים אפילו היכא דשתי הלשונות מרוחקים זו מזו מקיימים אותו, וכל שכן היכא דסמיכי אהדדי, דלאו אורחא הוא לסתור דבריו תוך כדי דיבור, עכ"ל. ורוצה לומר שהם מרוחקים ויש דברים אחרים מפסיקים ביניהם, אבל כשאי אפשר ליישבם אם לא מדוחק, זה לא שמענו".

החתם סופר בתשובה חלק חו"מ סי' טו הביא מחלוקת הסמ"ע והש"ך בלשון זו:

"קיי"ל הכל הולך אחר התחתון. דאמרינן שחזר בו ממ"ש למעלה. כמבואר בטור ש"ע ח"מ, סי' מ"ב, סעיף ה'. אמנם, מבואר התם, דאם אפשר לפרש הענין לקיים שניהם, ודלא למתלי בחזרה, מקיימים. ולסמ"ע, אפילו ע"י פירוש דחוק ואתי מרחוק. כי כן הבין בלשון ד"מ, דכתב פירש דשתי לשונות מרוחקים זה מזה, רצונו מרוחקים בהבנת ענייניהם זה מזה. אמנם ש"ך סק"ט, לא פירש כן. אלא דוקא כשהסובל הפירוש בטוב, אז מקיימים שניהם. ואם לא, תלינן בחזרה. ונדחה ראשון, ומקיימים התחתון".

העולה מדברינו - במקרה שקיימת סתירה בין עליון לתחתון, מנסים ליישב סתירה זו, וזאת על מנת שלא נאלץ לקבוע שיש חזרה בתחתון ממה שנכתב בעליון. לסמ"ע, בנסיבות אלו יש ליישב הסתירה אפילו בפירוש דחוק, ולדעת הש"ך אין ליישב אלא בפירוש שאינו דחוק.

אמנם אם בפנינו סתירה שאינה ניתנת לישוב, אזלינן בתר התחתון, אבל במקרה שניתן ליישב, העליון עדיף ומפרשים את התחתון בהתאם על פי הנאמר בעליון, וכפי שנביא להלן.

מהרי"ק שרש י' כתב:

"ואשר כתב עוד זה הדיין ואפילו תחתון מעליון ילמוד סתום מן המפורש כ"ש עליון מתחתון דתחתון יותר עיקר. נלע"ד דדוקא היכא דמכחישים זה את זה כגון כתוב בו למעלה מנה ולמטה מאתים או איפכא הוא דתחתון עיקר דאיכא למימר דהדר ביה ... שאנו אומרים דתחתון עיקר היינו משום דאיכא למימר דהדר ביה. אבל היכא דליכא חזרה כגון היכא דאפשר לקיים שניהם לא עדיף תחתון מעליון ואדרבה יותר סברא לומר שלא חש להאריך בתחתון מפני שסמך על מה שכבר כתב למעלה, מלומר שיכתוב למעלה לשון בלתי מבואר בו הכונה אלא אדרבה בהפך, כיוצא בנדון הזה, ויסמוך על מה שהוא עתיד לכתוב".

דברי מהרי"ק הובאו בבית יוסף חו"מ סי' מב בלשון זו:

"וז"ל מהרי"ק בשורש י' (ענף ד) דכי אמרינן תחתון עיקר דוקא היכא דמכחישים זה את זה דאיכא למימר הדר ביה וכמו שכתב הרשב"א שם, אבל היכא דליכא חזרה כגון דאפשר לקיים שניהם לא עדיף תחתון מעליון ואדרבה סברא לומר שלא חש להאריך בתחתון לפי שסמך על מה שכבר כתב למעלה".

ומהרשד"ם בתשובה חלק יו"ד סי' פח:

"עוד יש לנו לדעת, דהיכא דאיכא תרי לישני בשטר אחד דנראין דסתרי אהדדי, אם אין אתה יכול לקיים שניהם, תחתון עיקר. אבל אם אתה יכול לקיים שניהם, לא עדיף תחתון מעליון, ואדרבה יותר סברא לקיים העליון ולדחוק התחתון, כן הוכיח מהררי"ק שרש י'". ובחחו"מ סי' תכג כתב המהרשד"ם בלשון זו - "שהרי כתב מהררי"ק ז"ל בתשובה דעליון עיקר. והא דאמרינן דתחתון עיקר היכא שא"א לקיים שניהם אבל היכא דיש לפרש תחתון כעליון עליון עיקר, וה"נ יש לפרש "ואם לא יפרע" שר"ל ואם לא יתברר שפרע אז חייב, דאעפ"י שהוא קצת דוחק יש לנו לפרש כדי לקיים העליון".

וכן פסקו למעשה כדעת מהרי"ק בשו"ת גינת ורדים חחו"מ כלל ג' סי' לח ובשו"ת צמח צדק סי' כב.

נחזור למקרה שלפנינו. אילו היינו קובעים לתת לנספח מעמד של "תחתון" ואת סעיף 2 לדון כ"עליון", היה מקום לבחון האם ניתן לפרש את התחתון בהתאם לקבוע בעליון, וכל עוד ניתן לבארו כך, הרי שלעליון מעמד עודף כמקור פרשנות של האמור בתחתון. אך במקרה זה, התשריט צורף כנספח להסכם, וסעיף 2 מציין את קיומו של התשריט. במקרה כזה קשה להעלות על הדעת שכוונת הנספח לחזור מהאמור בגוף ההסכם. אמנם בהלכה המבוארת במשנה במסכת בבא בתרא נקטינן שאם לא ניתן ליישב את הסתירה בין העליון לתחתון אנו מניחים שהסופר חזר בו בעת כתיבת התחתון, וכמבואר באור זרוע וב"י ובשאר הפוסקים. אבל במקרה שבפנינו שהעליון גופו מציין לתחתון, אין מקום לטענה שהסופר חזר בו, ובהכרח שיש לבחון כל דרך ליישב ולבאר את התחתון בהתאם לעליון, ובהתאם לשיטת המהרי"ק והמבואר במהרשד"ם שיש לפרש אפילו פירוש דחוק. ונראה שבמקרה זה הש"ך לא יחלוק על הסמ"ע, מאחר שהש"ך איירי כשהאפשרות החילופית היא להאחז בטענת חזרה, משא"כ בנדון זה שטענה כזו אינה אפשרית. וע"ע בתומים סי' מב אורים ס"ק יג.

ועיין בתשובת מהרש"ך ח"ב סי' קצה (ד"ה ועתה אחזור) שכתב בלשון זו:

"כתב הטור דמאי דאמרינן דהכל הולך אחר התחתון, היינו היכא ששתי הלשונות סותרים זה את זה משום דאיכא למימר חזר בו מן העליון, ויראה מדבריו דסבירא ליה מה שכתבו הגהות בסוף הלכות מלוה ולוה דהיכא דאפשר לקיים שתי הלשונות שלא יהיו סותרים זה את זה אפילו היכא דהוו שתי הלשונות מרוחקים זה מזה מקיימין אותם, וכ"ש היכא דסמיכי אהדדי, דלאו אורחא הוא לסתור דבריו תוך כדי דיבור", עכ"ל.

ובאותו משקל נאמר אנו בנידון דנן, דלאו אורחא הוא שסעיף בהסכם יציין לנספח ולמעשה יסתור אותו. ובהכרח לפרשו בכל דרך שניתן לפרש כדי שהנספח יתאים לגוף ההסכם.

הטענה שהאמור בגוף ההסכם שהשטח הנמכר לקונה 102 מ"ר מלבד המרפסת, אינה מתקבלת.

על כן בנידון דידן בהכרח לבאר שחתימת הצדדים בצד התשריט באה לאשר את הרשום בכתב יד שהמרפסת שייכת לקונה, וכמקובל לחתום בצד תוספת בכתב יד הנוספת לנמצא בדפוס, ולא כנטען כעת ע"י הקונה שהחתימה באה לאשר כי השטח הכולל הנמכר הוא 117 מ"ר.